Guia para Expatriados para Comprar um Condomínio nas Filipinas

Se és um expatriado e planeias viver, trabalhar ou reformar-te nas Filipinas, poderás querer considerar comprar uma propriedade aqui para criares raízes num só lugar. 

O bónus de comprar uma propriedade nas Filipinas pode ser um excelente investimento. Mesmo antes do início da pandemia, o mercado de condomínios nas Filipinas estava a começar a desacelerar após um boom de uma década. 

No entanto, agora é amplamente previsto que o mercado imobiliário se recupere em breve da pandemia e da atual recessão econômica global.

E um certo grau de incerteza em qualquer mercado pode ser uma bênção disfarçada — alguns promotores reduziram os preços para libertarem as reservas de caixa tão necessárias. 

Mas não te preocupes mais, trazemos-te toda a informação de que precisas para tomares uma decisão informada ao comprares um condomínio nas Filipinas.

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Pode um Expatriado Comprar um Condomínio nas Filipinas?

A resposta simples é sim, podes. Mas há algumas coisas muito importantes que tens de compreender e considerar.

Primeiro de tudo, vamos entender completamente o que queremos dizer quando dizemos ‘condomínio’ ou ‘condo’. O termo significa uma unidade residencial de propriedade individual num complexo ou edifício de unidades semelhantes. 

Os proprietários de condomínios possuem as suas unidades, mas partilham espaços e áreas comuns.

Legalidades

O mercado de condomínios destinado a estrangeiros nas Filipinas é maduro e popular, tendo sido legislado pela RA 4726 The Condominium Act of 1966. 

Isto permite que os estrangeiros comprem e possuam unidades de condomínio nas Filipinas, desde que não mais que 40% das unidades num complexo sejam compradas por estrangeiros. 

Precisas de perguntar ao agente imobiliário (de preferência com o desenvolvedor também) se ainda estás dentro da quota de 40%. 

Status de Residente

É importante saber que possuir um condomínio não te dá automaticamente o status de residente nas Filipinas. Ainda terás que seguir o procedimento para solicitar a Residência Permanente nas Filipinas.

Descobre mais: 

• Visto para Nómadas Digitais nas Filipinas: Requisitos, Processo de Candidatura e Informações Essenciais (2025)
• Um Guia Básico para o Visto de Reforma (SRRV) nas Filipinas
• Como Tornar-se um Residente Permanente nas Filipinas
• Guia para Expatriados sobre o Visto de Cônjuge nas Filipinas
• Um Guia para o Visto 9A das Filipinas

A Conceção Errada do Arrendamento de 50 Anos 

Uma conceção errada sobre a propriedade de condomínio nas Filipinas é que só a possuis por apenas 50 anos. Esta crença errada vem do fato de que as empresas e corporações têm apenas uma duração legal de 50 anos nas Filipinas. 

Portanto, muitos acreditam que a corporação do condomínio que gerencia a tua unidade e possui o terreno onde está construída só pode existir por 50 anos. 

Embora isso seja verdade, tudo o que isto significa é que a cada 50 anos, a corporação do condomínio deve simplesmente registrar novamente o seu status comercial e, em seguida, esta corporação pode existir mais uma vez por outros 50 anos. 

Este é normalmente um procedimento simples e não deve afetar de maneira alguma a tua propriedade contínua da tua unidade de condomínio.

Coisas a Considerar

Já podes ter algumas ideias das especificações da unidade de condomínio que pretendes comprar. Mas antes de assinar no papel, aqui estão algumas considerações a seguir.

Condomínio Existente vs. Condomínio Fora do Plano

A próxima coisa que deves decidir é que tipo de condomínio comprar: existente ou fora do plano?

A rota fora do plano é onde fazes um pagamento inicial numa unidade ainda não construída e podes pagar o restante uma vez que o condomínio esteja concluído. Isso é muitas vezes chamado de comprar fora do plano, pois baseias a tua compra apenas nos planos de design e especificações apresentados inicialmente pelo desenvolvedor.

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Isso vem com um conjunto de prós e contras para o comprador.

O comprador pode conseguir economias significativas no preço da unidade e tem garantido obter uma unidade no que pode se tornar um complexo de condomínios altamente procurado. 

Por outro lado, o fluxo de caixa do desenvolvedor é imensamente melhorado durante sua fase de construção financeiramente custosa por uma injeção de vendas fora do plano. Para eles, descontar nesta fase é muito mais barato e menos trabalhoso do que obter um empréstimo bancário.

Mas tem sempre em mente que se um desenvolvedor estiver a vender unidades fora do plano em grande escala, pode ser um sinal de que o desenvolvimento está subfinanciado e já em problemas financeiros. 

Portanto, procede sempre com cautela quando considerares seguir pela rota fora do plano ao comprar um condomínio, pois houve casos em que projetos não foram iniciados ou concluídos uma vez que um desenvolvedor sem escrúpulos tenha tomado o teu dinheiro.

Preço

Os preços dos condomínios nas Filipinas podem variar muito dependendo de vários fatores como localização, tamanho, tipo, demanda, comodidades, disponibilidade e qualidade de construção.

Mas para começar, aqui está uma tabela de faixas de preços médios para condomínios em Metro Manila:

Tipo de Orçamento	Tamanho	Faixa Média
Estúdio	30-70 m²	Cerca de ₱2-6M (Cerca de US$36,000-107,000)
1-Quarto	30-40 m²	Cerca de ₱2.5-4M (Cerca de US$45,000-72,000)
2-Quartos	40-80 m²	Cerca de ₱4-6M (Cerca de US$72,000-107,000)
3-Quartos	80-100 m²	Cerca de ₱7-15M (Cerca de US$125,000-268,000)
Tipo Médio	Tamanho	Faixa Média
Estúdio	30-40 m²	Cerca de ₱5-6M (Cerca de US$89,000-107,000)
1-Quarto	30-50 m²	Cerca de ₱5-9M (Cerca de US$89,000-161,000)
2-Quartos	50-60 m²	Cerca de ₱7-15M (Cerca de US$125,000-268,000)
Tipo de Alta Gama	Tamanho	Faixa Média
Estúdio	40-50 m²	Cerca de ₱7.5-10M (Cerca de US$134,000-179,000)
1-Quarto	40-60 m²	Cerca de ₱8-16M (Cerca de US$143,000-286,000)
2-Quartos	60-80 m²	Cerca de ₱12-19M (Cerca de US$214,000-339,000)
3-Quartos	80-90 m²	Cerca de ₱40-50M (Cerca de US$715,000-893,000)

Os condomínios de orçamento terão normalmente comodidades básicas e alguns terão unidades comerciais e residenciais no mesmo edifício. 

Entretanto, propriedades de gama média estão geralmente localizadas em locais convenientes perto da azáfama da cidade e possuem comodidades de alta qualidade como piscina, parque infantil e muito mais. 

No lado mais luxuoso, estão as propriedades de alta gama com acesso direto a centros de entretenimento e principais vias para a Metro e apresentam fachadas modernas e comodidades luxuosas como área de churrasco, deck de piscina, ginásio, campos de ténis, lobby com pé direito alto, teatro privado, sala de leitura e chá, entre outros.

Mas nada supera uma boa pesquisa antiquada. A web é uma fonte inestimável de informação, e podes consultar sites como PropertyAccess ou Primer.

Além disso, qualquer ajuda profissional que decidires contratar deve ser capaz de te orientar sobre a taxa correta para qualquer condomínio específico que tenhas interesse.

Flutuações Cambiais

Ainda que as taxas de câmbio sejam frequentemente estáveis, elas também podem ser altamente voláteis, reagindo a eventos globais como a guerra na Ucrânia e a consequente crise do custo de vida.

Portanto, a flutuação cambial pode, ocasionalmente, afetar severamente para melhor ou pior o teu poder de compra se o teu capital estiver inicialmente atrelado a uma moeda não filipina.

Se esta é a tua situação, lembra-te de ficar atento à taxa de câmbio e agir em conformidade, já que o timing é tudo. Podes acabar a economizar ou a gastar uma fortuna se agires de forma correta ou incorreta.

Negociação

Como estrangeiro, não tenhas medo de negociar. É uma triste realidade que todos os níveis de negócios filipinos veem os estrangeiros — especialmente aqueles do Ocidente, Japão e Coreia do Sul — como sendo ricos com dinheiro para gastar.

Mas não te ofendas com isso, é uma noção cultural enraizada na maioria dos filipinos. Portanto, faz uma pesquisa sobre os custos, caso contrário estarás a pagar os olhos da cara por tudo, desde viagens de táxi a condomínios!

No entanto, negoceia apenas quando apropriado. Embora os filipinos possam ocasionalmente aumentar os seus preços ao vender para um estrangeiro, a maioria apenas aumentará ligeiramente os preços. Apenas algumas exceções tentarão ludibriar-te completamente. 

Negociar preços é uma prática comum na indústria imobiliária, mesmo em compras de novos condomínios. No entanto, o grau em que podes negociar o preço dependerá de vários fatores, como as condições atuais do mercado, as políticas de preços do desenvolvedor e as tuas habilidades de negociação. 

É importante notar que nem todos os desenvolvedores podem estar abertos à negociação de preços, por isso é importante ajustar as tuas expectativas em conformidade. 

Considera trabalhar com um agente ou corretor imobiliário que tenha experiência em negociar preços de condomínios nas Filipinas. Um agente pode ajudar-te a navegar no processo de negociação e fornecer informações valiosas sobre o mercado imobiliário local.

Localização

A maior parte do desenvolvimento de condomínios tem ocorrido em áreas urbanas e resorts costeiros com boas localizações e serviços amplos (água, esgoto, eletricidade, recolha de lixo, etc). 

Ler mais: Melhores Lugares para Viver nas Filipinas para Expatriados 

Uma lista de verificação das instalações próximas a procurar é a seguinte:

• Instalações médicas como consultórios médicos ou hospitais
• Farmácias
• Supermercados
• Instalações recreativas como parques e trilhos para caminhadas
• Instalações desportivas como campos de golfe

Makati

A cidade de Makati é a capital financeira e de negócios das Filipinas. É o lar da Bolsa de Valores das Filipinas, do Triângulo de Ayala e do complexo Glorietta, entre outras grandes instituições de negócios e financeiras. Makati é também um importante centro residencial e comercial, com uma ampla variedade de propriedades de condomínio disponíveis.

Os condomínios em Makati têm preços que variam entre ₱2M e ₱20M (aproximadamente US$36,000-360,000). Aqui está uma lista de faixas de preço que podes esperar para diferentes áreas em Makati:

• Triângulo de Ayala: ₱10M a ₱20M (aproximadamente US$179,000 a US$359,000)
• Glorietta: ₱5M a ₱15M (aproximadamente US$90,000 a US$ 269,000)
• Centro Ortigas: ₱3M a ₱10M (aproximadamente US$54,000 a US$179,000)
• Bonifacio Global City: ₱2M a ₱8M (aproximadamente US$36,000 a US$144,000)
• Bangkal: ₱1M a ₱5M (aproximadamente US$18,000 a US$90,000)

Cidade de Cebu

A cidade de Cebu, localizada na região de Visayas das Filipinas, é uma metrópole movimentada com uma rica história e cultura. É um destino popular tanto para turistas quanto para locais, com uma economia próspera e um mercado imobiliário em rápido crescimento.

As propriedades de condomínio na cidade de Cebu variam em tamanho, estilo e ponto de preço. Podem ser encontradas em locais privilegiados como o Ayala Center Cebu, IT Park e Ilha de Mactan.

O custo das propriedades de condomínio na cidade de Cebu pode variar bastante dependendo de vários fatores, como localização, tamanho, amenidades e idade do edifício. Em geral, os preços dos condomínios em Cebu podem variar de cerca de ₱1.5M (aproximadamente US$27,000) para um estúdio ou unidade de 1 quarto em um desenvolvimento de médio porte até ₱50M (aproximadamente US$897,000) ou mais para um grande penthouse de luxo em um local privilegiado.

Por exemplo, uma unidade típica de 1 quarto de gama média na área do IT Park em Cebu pode custar cerca de ₱3-5M (aproximadamente US$54,000-90,000), enquanto uma unidade de 2 quartos em um desenvolvimento de alto padrão como o Ayala Center Cebu pode custar mais de ₱10M (aproximadamente US$179,000). Condominios de luxo na Ilha de Mactan podem variar de ₱15M a ₱50M (aproximadamente US$269,000 a US$897,000), dependendo do tamanho e das características.

Cidade de Davao

Comparada com outras grandes cidades das Filipinas, como Manila e Cebu, a cidade de Davao tem preços de propriedades mais baixos, tornando-a uma opção mais acessível para muitas pessoas. Além disso, possuir um condomínio na cidade de Davao pode proporcionar uma oportunidade de renda passiva, pois essas propriedades podem ser alugadas para estudantes, jovens profissionais e turistas que procuram um lugar para ficar na cidade. 

Aqui estão alguns dos desenvolvimentos de condomínios mais populares na cidade de Davao:

• Abreeza Place – Este desenvolvimento de condomínio de luxo está localizado no coração da cidade de Davao, perto de todas as principais comodidades.
• Avida Towers Abreeza – Este desenvolvimento de condomínio de médio porte está localizado no complexo do Abreeza Mall, oferecendo aos residentes fácil acesso às compras, refeições e entretenimento.
• Camella Northpoint Davao – Este desenvolvimento de condomínio acessível está localizado na área de Matina da cidade de Davao, perto de escolas, hospitais e outros serviços essenciais.
• DMCI Homes Verdon Parc – Este desenvolvimento de condomínio de luxo está localizado na área de Ecoland da cidade de Davao, oferecendo aos residentes vistas deslumbrantes da cidade e do Golfo de Davao.
• Filinvest Eastland Heights Davao – Esta comunidade planejada oferece uma variedade de amenidades residenciais, comerciais e de lazer, tornando-se um ótimo lugar para viver, trabalhar e se divertir.

Podes esperar pagar entre ₱1M e ₱20M (aproximadamente US$18,000 a US$359,000) por um condomínio na cidade de Davao. Aqui estão alguns exemplos de preços para condomínios em diferentes áreas da cidade de Davao:

• Centro de Davao: ₱5M a ₱20M (aproximadamente US$90,000 a US$359,000)
• Matina: ₱3M a ₱10M (aproximadamente US$54,000 a US$179,000)
• Ecoland: ₱2M a ₱8M (aproximadamente US$36,000 a US$144,000)
• Buhangin: ₱1M a ₱5M (aproximadamente US$18,000 a US$90,000)
• Toril: ₱1M a ₱5M (aproximadamente US$18,000 a US$90,000)

Subic

Subic é também um grande centro económico, lar de várias corporações multinacionais. A Zona Franca de Subic Bay é uma zona económica especial que oferece isenções fiscais e outros incentivos para empresas. Isso fez de Subic um destino popular para investidores estrangeiros e ajudou a impulsionar a economia local.

As propriedades de condomínio em Subic estão tipicamente localizadas perto da praia, oferecendo aos residentes vistas deslumbrantes do oceano e fácil acesso às muitas atrações da área.

Em geral, o custo de uma unidade de condomínio em Subic varia de cerca de ₱2M a ₱10M (Cerca de US$36,000 a US$179,000) ou mais. Os condomínios localizados perto da praia e com vista para o mar tendem a ser mais caros, enquanto aqueles localizados mais para o interior ou com menos comodidades podem ser mais acessíveis.

Comodidades

O que um complexo oferece em termos de valor adicional pode ser decisivo. Portanto, descubra antecipadamente quais comodidades são importantes para si.

Por exemplo, as comodidades podem não ser suficientes para todos os ocupantes de certos projetos. Por exemplo, um único prédio de condomínio pode ter mais de 500 quartos, mas só ter uma piscina de tamanho médio. Ou pode ter alguns campos de ténis, mas vários centenas de residentes.

Portanto, faça a sua pesquisa e descubra quantas unidades existem no complexo que o interessa e depois faça as contas.

Uma lista de verificação de comodidades a procurar é a seguinte:

• Ginásio
• Piscina
• Instalações desportivas como um campo de ténis ou pista de corrida
• Área de jardim
• Animais de estimação permitidos (se tiver um)
• Cobertura e velocidade de internet fiáveis
• Boa cobertura e recepção de telemóvel

Desastres Naturais

Não quero alarmar, mas as Filipinas sofrem com a sua quota-parte de terramotos, tufões e erupções vulcânicas. O Relatório de Avaliação Global de 2022 sobre Redução de Risco de Desastres das Nações Unidas prevê que estes eventos provavelmente se tornarão cada vez mais comuns em áreas como as Filipinas em breve.

Uma vez que comprar um condomínio é um compromisso de longo prazo, este tipo de questão deve ser levada a sério, juntamente com a ameaça crescente do aumento do nível do mar devido ao aquecimento global.

E lembre-se que as Filipinas são um país tropical e quente, onde as temperaturas diurnas raramente caem abaixo dos 30ºC (86ºF) e muitas vezes se aproximam de uns abrasadores 40ºC (104ºF). Se isto for um problema, pode sempre investir em inversores de ar condicionado de boa qualidade para a sua unidade. 

Construtoras

Algumas das construtoras de condomínios mais respeitadas e bem avaliadas do país incluem:

• Alveo Land – Tem projetos vibrantes e inovadores em várias localizações privilegiadas. 
• Camella Homes and Communities – Tornaram-se a maior construtora do país com comunidades no norte e sul de Luzon, Visayas, e Mindanao.
• DMC – Especializando-se em comunidades confortáveis de estilo de resort em Quezon City, Taguig City, Mandaluyong City, Pasig City, e Paranaque City. 
• Robinsons Land – Uma construtora bem estabelecida com projetos localizados em cidades chave e outras áreas urbanas em todo o país.
• SMDC – Oferece vida de alta qualidade em condomínios orientados para comodidades a preços acessíveis em localizações privilegiadas.

Como Encontrar um Condomínio

Existem várias maneiras de encontrar um condomínio à venda nas Filipinas. Aqui estão algumas dicas:

Sites de Imobiliário

Consulte sites de imobiliário de confiança que listam condomínios à venda nas Filipinas, como Property24, Lamudi, e Dot Property.

Redes Sociais

Muitos agentes imobiliários e construtores usam plataformas de redes sociais, como Facebook e Instagram, para divulgar suas propriedades. Também pode ingressar em grupos imobiliários no Facebook para encontrar listagens e conectar-se com agentes.

Referências

Peça aos seus amigos, família ou colegas se conhecem algum condomínio à venda nas Filipinas. Eles podem conhecer alguém que está a vender ou recomendar um agente imobiliário de confiança.

Feiras e Exposições de Propriedades

Participe em feiras e exposições de imóveis onde construtoras e agentes exibem suas propriedades. É uma excelente oportunidade para comparar preços e características e fazer perguntas sobre as propriedades.

Anúncios Classificados

Verifique anúncios classificados em jornais ou sites online como Craigslist, OLX ou AYOSDITO.

Conduzir na Área

Faça uma viagem de carro pela área onde deseja comprar um condomínio e procure por sinais de “À Venda”. Pode encontrar um condomínio que não está listado online.

Assim que encontrar um condomínio à venda que lhe interessa, certifique-se de realizar a devida diligência sobre a propriedade, como rever o título e verificar se há taxas ou impostos pendentes. Também é uma boa ideia trabalhar com um agente imobiliário ou corretor licenciado para garantir uma transação tranquila e segura.

Processo de Compra

Cada país tem um procedimento diferente para comprar um condomínio. Mas alguns dos passos envolvidos são bastante semelhantes. 

Aqui estão alguns dos processos comuns pelos quais passará ao comprar um condomínio nas Filipinas.

Inspeção 

Um site bem polido que exibe unidades de uma construtora ou corporação de condomínios pode ser uma fonte de informação útil, mas também pode ser muito enganador e otimista demais. 

A primeira coisa que deve sempre fazer é visitar pessoalmente o local, mesmo que o desenvolvimento ainda não esteja completo ou mesmo que ainda não tenha começado!

Se o complexo real for existente ou acabou de ser concluído, organize para dar uma volta e fazer um tour pela unidade e pelas instalações do complexo.

Se estiver inacabado ou não iniciado, vale a pena perguntar se há uma unidade modelo disponível onde se possa dar uma volta. Se não for o caso, ainda assim vá até lá para sentir o local e perceber como a construção está a ser levada a cabo ou se o local tem o potencial que o construtor alega ter.

Seja qual for o estado do complexo de condomínios em que está seriamente interessado, certifique-se de reservar tempo para dar uma volta ou conduzir pela área local. Dessa forma, obterá um verdadeiro insight sobre a comunidade local da qual pode um dia fazer parte e ver por si mesmo tudo o que ela tem a oferecer.

Aproveite o Airbnb

A maioria dos complexos de condomínio nas Filipinas tem algumas das suas unidades para alugar em sites de alojamento de viagens, como o Airbnb. Pode reservar uma unidade no mesmo empreendimento que lhe interessa e experimentar a vida em condomínio antes de comprar.

Pela minha própria experiência, foi inestimável ajudar-me a decidir se compraria ou não um determinado condomínio. 

Pois descobri, enquanto estive lá, que o complexo sofre muito com problemas de fugas de água e baixa pressão de água. Mas também descobri que suas instalações, como a piscina e o ginásio, eram de primeira classe. 

E que o staff do complexo (empregados de limpeza, recepcionistas, seguranças, etc.) eram dos mais simpáticos e corteses que já encontrei!

Preencher o Formulário de Registo do Cliente

Um dos muitos documentos que será solicitado a completar no processo de compra é o formulário de registo. 

O formulário serve dois propósitos: coletar as suas informações e para que o agente possa receber sua comissão da venda. 

Tenha em mente que quando assina o formulário, se precisar mudar seu agente imobiliário, terá de esperar 30 dias. Em alguns casos, um formulário online também é necessário antes que uma unidade possa ser reservada para si.

Decide o Teu Plano de Pagamento

A maioria dos promotores e das administrações dos condomínios aceitarão uma variedade de formas de pagamento da tua unidade:

Pagamento Completo

Normalmente, isto permite-te obter um bom desconto sobre o preço pedido pela tua unidade. No entanto, pode deixar-te vulnerável e possivelmente financeiramente sobrecarregado se algo correr mal.

Amortização Mensal

Lembra-te de verificar se há algum juro associado a estes pagamentos mensais e se está sujeito a eventuais alterações nos encargos de juros e, em caso afirmativo, porquê? 

O esquema de pagamento 10-40-50 é uma versão particularmente popular disto. É quando fazes um pagamento inicial de 10%, depois pagas 40% do preço pedido durante os próximos 59 meses. Os 50% restantes são financiados por ti em dinheiro ou através de um empréstimo bancário. 

Se te candidatares a um empréstimo bancário, espera requisitos de elegibilidade rigorosos, mas opções de empréstimo flexíveis e taxas de juro baixas. Outra opção é o financiamento interno, que tem menos requisitos documentais rigorosos, mas tem taxas de juro elevadas de até 18% e o período de reembolso é limitado a 10 anos.

E lembra-te de fazer um orçamento adequado e de garantir que podes pagar o que estás a comprometer-te financeiramente. Além disso, lembra-te de que pode haver outras taxas e custos regulares associados à tua unidade de condomínio que podes não ter considerado. 

Importante lembrar: As ofertas especiais podem ser muito tentadoras, como pagamentos iniciais diferidos. Apenas certifica-te de que as compreendes totalmente e quaisquer condições associadas a elas.

Completa os Documentos Requeridos

É exigido o pagamento da taxa de reserva para que o promotor possa garantir a tua unidade preferida e retirá-la do mercado para outros compradores. 

A taxa de reserva, que ronda os ₱20,000 a ₱200,000 (cerca de US$359 a US$3,590), é não reembolsável e não é transferível, mas pode ser deduzida do sinal ou do preço total.

Alguns dos documentos que o promotor pode pedir-te para assinar são:

• Formulário de Acordo de Reserva
• Ficha de Informação do Comprador
• Ficha de Cálculo
• Cronograma de Pagamento
• Planta/Layout
• Política de Privacidade de Dados

Estes documentos podem variar de um promotor para outro e dependerão também do projeto. 

Também te será pedido para submeter uma cópia dos seguintes documentos:

• Cartão de identificação que é o teu passaporte 
• Identificação válida do teu co-proprietário, se tiveres um
• Certidão de casamento, se fores casado
• Comprovativo de faturação do endereço que forneceste no formulário de registo de cliente
• Comprovativo de rendimento
• Formulário BIR 1904 verificado (número de identificação do contribuinte)

Receber o Contrato de Venda

O Contrato de Venda será enviado para ti pelo promotor via correio ou pelo teu profissional imobiliário. 

Este documento servirá como prova da intenção do promotor de te vender a unidade e incluirá detalhes como a especificação da unidade, preço de compra, detalhes de pagamento, planos de pagamento, entre outros. Serás solicitado a assinar o contrato, que também será notariado.

Alguns promotores fornecem temporariamente um Cronograma de Pagamento se demorarem a fornecer o Contrato de Venda.

Se estiveres no estrangeiro e não conseguires assinar estes documentos, precisarás de uma procuração especial certificada pelo consulado filipino no teu país.

Processa a Carta de Garantia (Se Pagando Através de Empréstimo Bancário)

O empréstimo bancário deve ser solicitado 2-3 meses antes de o saldo ser completado. O banco emitirá uma Carta de Garantia uma vez que a tua aplicação tenha sido aprovada. Este documento significa que o banco garantiu pagar o saldo remanescente ao promotor.  

Alguns promotores têm bancos parceiros, caso em que, o banco enviará a Carta de Garantia diretamente ao banco.

Alguns promotores também aceitam uma Carta de Aprovação de Empréstimo Bancário para prosseguir com a entrega. 

Entrega e Recepção do Certificado de Título

Quando apresentares a Carta de Garantia ao promotor, também precisarás de pagar a taxa de entrega e assinar uma escritura de venda absoluta — um documento que permitirá ao promotor transferir a propriedade para o comprador. 

A taxa de entrega para compras de novos condomínios nas Filipinas varia de 1 a 2% do preço de compra. Esta taxa cobre o custo de preparar a unidade para ocupação, como limpeza, pintura e instalação de acessórios. Também pode incluir o custo de uma taxa de associação única e outras taxas. A taxa de entrega também incluirá um depósito de serviço da companhia elétrica, um depósito de serviço de água, taxas de associação mensais e taxas de avaliação. O valor exato da taxa de entrega será especificado no contrato de venda. 

Ser-te-á pedido para inspecionar a unidade durante a entrega, onde, se vires defeitos na unidade, precisas de informar o representante de entrega para que tomem nota deles na Lista de Verificação de Entrega e a endossem à empresa de construção. 

Se estiveres pronto para aceitar a unidade, será solicitado a assinatures documentos de entrega, como o Certificado de Aceitação, Documento de Entrega de Chaves, Manual do Proprietário, Garantia, Políticas de Locação, entre outros.

Depois disso, ser-te-á emitido o Certificado de Título, entre outros documentos. No entanto, isso pode demorar semanas ou meses.  

Obtenção de Ajuda Profissional

Podes comprar um condomínio sem ajuda profissional?  Com alguns promotores, é possível. No entanto, é importante notar que há vários riscos envolvidos em fazê-lo. Alguns deles incluem documentação incorreta, seguro de título caro, muitos obstáculos burocráticos e muito mais.

A melhor e mais rápida maneira de encontrar e processar a compra de um condomínio é contratar profissionais para fazerem a pesquisa e o trabalho de campo por ti. Nas Filipinas, eles existem em três tipos:

Corretores

Todos os corretores e agentes acreditados são chamados de corretores, desde que sejam membros da Câmara Imobiliária & Associação de Construtores (CREBA). Mas nem todos os corretores e agentes são corretores, especialmente os que desempenham as suas funções ilegalmente.

Agentes Imobiliários

Um agente imobiliário é um indivíduo que trabalha sob a orientação de um corretor imobiliário licenciado e auxilia na venda, arrendamento ou gestão de propriedades. Eles agem como intermediários entre compradores e vendedores, ajudando-os a negociar acordos, preparar contratos e fornecer informações sobre propriedades, e recebem uma comissão pela venda da unidade. 

Um agente precisa ser acreditado por um corretor e não tem autoridade para assinar documentos, a menos que o corretor seja signatário conjunto.

Corretores Imobiliários

Um corretor imobiliário possui uma licença profissional da Comissão de Regulação Profissional (PRC). Pode trabalhar independentemente ou gerir uma equipa de agentes imobiliários. Eles passaram por uma formação mais extensa e estão qualificados para supervisionar transações imobiliárias. Podem também ter uma agência imobiliária, contratar e gerir agentes, e fornecer conselhos jurídicos e financeiros aos clientes.

Importante lembrar: Todos os corretores, agentes e imobiliários nas Filipinas devem seguir o Código da Lei de Serviço de Imobiliário (RESA). Fazer tu mesmo ou transaccionar através de um indivíduo não licenciado não é uma decisão sábia e em alguns aspetos da imobiliária, a compra pode acabar por ser ilegal. 

Após a Compra

Uma vez recebido o imóvel, ser-te-á solicitado que pagues a taxa única de adesão à administração do condomínio. Se não estiveres disponível para aceitar o imóvel fisicamente, também podes enviar um representante para aceitar em teu nome, desde que ele/ela tenha uma procuração especial do consulado.

Responsabilidades do Proprietário e do Promotor

Quem é então responsável pela gestão diária do seu complexo de condomínio? Essa responsabilidade cabe à sua corporação de condomínio, que é financiada por várias taxas cobradas aos proprietários de condomínios pelo promotor que gere o respectivo complexo.

A corporação geralmente é responsável por aspectos como a segurança do complexo, a manutenção das áreas comuns e a manutenção geral do complexo. Isto inclui a limpeza e a operação de áreas como os corredores, estacionamento, área de receção e as instalações do complexo, como a piscina comunitária, o ginásio, etc.

No que diz respeito ao proprietário da unidade, ele é geralmente responsável pelo que acontece dentro da sua unidade, como resolver questões de desgaste, manter e decorar o interior da unidade e realizar certos reparos.

No que se refere a melhorias ou substituições significativas de quaisquer áreas comunitárias ou estruturas dos edifícios do complexo, como melhorar a piscina ou substituir os equipamentos do ginásio do complexo, estas devem ser submetidas a votação para serem aprovadas. 

Se mais de 50% dos proprietários votarem a favor da moção, então os promotores procederão às mudanças propostas.

Portanto, é importante compreender a fundo as suas responsabilidades, que estarão descritas no seu contrato de compra, assim como indicar quem arcará com os custos.

Custos Extra/Ocultos

Vale a pena considerar que possuir um condomínio pode também significar que pode ter que pagar taxas anuais ou regulares adicionais, como:

• Taxas de estacionamento
• Sobretaxas para serviços comuns
• Custo compartilhado para qualquer melhoria ou reparo maior nas áreas comuns
• Imposto imobiliário
• Quota do imposto imobiliário sobre áreas comuns
• Responsável ou parcialmente responsável por certos impostos locais, regionais ou nacionais

Impostos sobre a Propriedade

Nas Filipinas, os impostos sobre a propriedade são cobrados sobre bens imóveis e avaliados com base no valor de mercado justo da propriedade. Os impostos são pagos anualmente, e a falta de pagamento pode resultar em penalidades, juros e ação legal. 

O Bureau of Internal Revenue (BIR) é o órgão governamental responsável por cobrar os impostos sobre a propriedade. A taxa de imposto varia dependendo do tipo de propriedade e da sua localização. 

Por exemplo, a taxa básica de imposto sobre a propriedade para imóveis residenciais é de 1% do valor avaliado, enquanto as propriedades comerciais estão sujeitas a uma taxa de imposto de 2%. 

Os governos locais também podem impor taxas adicionais sobre imóveis, tais como o imposto comunitário, o imposto sobre transferência de propriedade e o imposto comercial. 

Para evitar qualquer confusão ou penalidades, é importante consultar um profissional licenciado ou o BIR para obter mais informações sobre os impostos sobre a propriedade nas Filipinas.

Taxas de Gestão de Condomínios

As taxas de gestão de condomínios nas Filipinas podem variar dependendo da localização, tamanho e tipo de unidade de condomínio. 

A taxa média de gestão de condomínio nas Filipinas pode variar de ₱50 a ₱150 (cerca de US$0,90 a US$2,7) por m² por mês. Por exemplo, se tiver uma unidade de condomínio de 50 m², poderá esperar pagar uma taxa de gestão mensal de cerca de ₱2.500 a ₱7.500 (cerca de US$45 a US$135).

No entanto, alguns condomínios de alto padrão podem ter taxas de gestão mais elevadas devido às comodidades e serviços mais extensivos oferecidos, como ginásios, piscinas e serviços de concierge. Também vale a pena notar que alguns condomínios podem cobrar taxas adicionais por serviços especiais, como estacionamento ou animais de estimação, por isso é essencial rever o seu contrato cuidadosamente antes de comprar uma unidade.

Condomínios Rent-to-Own

Outra abordagem viável para comprar um condomínio nas Filipinas é o esquema rent-to-own. Embora possa ser uma opção mais complicada, é mais fácil de se qualificar.

É aqui que o comprador faz um depósito, uma Taxa de Opção não reembolsável, que é igual a 1-5% do preço de venda da unidade. Isto permite ao comprador alugar a propriedade durante vários anos e depois comprar a propriedade por um preço pré-acordado posteriormente.

Uma coisa importante a entender é quem é responsável durante o período de arrendamento por coisas como a manutenção da unidade, encargos da associação de proprietários, vários impostos sobre a propriedade, etc.?

Além disso, certifique-se de compreender totalmente quanto da Taxa de Opção e dos pagamentos de aluguel será deduzido do preço final de compra.

E lembre-se de que o preço acordado é vinculativo tanto para o comprador quanto para o vendedor, por isso, se o mercado imobiliário subir ou cair posteriormente, ainda terá que pagar o preço pré-acordado. 

Existem dois tipos de esquemas rent-to-own: 

• Lease-purchase é um tipo de acordo em que aluga uma propriedade com a opção de comprá-la no final do período de arrendamento. O preço de compra é acordado no início do arrendamento, e é legalmente obrigado a comprar a propriedade a esse preço se decidir fazê-lo no final do arrendamento.
• Lease-option é quando tem a opção de comprar (ou não) a propriedade no final do período de arrendamento acordado. Mas não é obrigado a comprar ou continuar a alugar a propriedade e, se assim desejar, pode desistir do negócio sem mais obrigações ou penalizações.

Fraudes

Fraudes comuns a ter em atenção:

O vendedor do condomínio não é o proprietário da propriedade

Pode verificar isso indo ao governo municipal local e solicitando uma cópia Certificada do Verdadeiro Título do terreno. Além disso, o Housing and Land Use Regulatory Board, Land Registration Authority, e a Comissão de Regulamentação Profissional podem ajudá-lo a confirmar a legitimidade e se um documento é autêntico ou não.

A qualidade da construção pode ser um problema

Alguns complexos podem parecer espetaculares quando abrem pela primeira vez, mas rapidamente se deterioram, não conseguindo suportar o desgaste e rapidamente apresentam vários problemas, como rachaduras sérias e vazamentos. 

A melhor maneira de evitar este problema é pesquisar o histórico do promotor imobiliário ou obter a experiência de proprietários atuais.

Prémios falsos

Verifique se os prémios que o desenvolvedor ou a propriedade receberam são reais e credíveis. Às vezes, são simplesmente inventados para impressionar um comprador inexperiente.

Não registrado no HSAC

Nas Filipinas, os condomínios são regulados pela Comissão de Adjudicação de Assentamentos Humanos (HSAC) administrada pelo governo, que até recentemente era conhecida como o Conselho Regulador de Uso de Terras e Habitação (HLURB).

Portanto, um sinal de alerta imediato será se uma corporação de condomínios com a qual está a lidar não estiver registrada no HSAC.

A HSAC tem o poder de lidar com disputas relacionadas a desenvolvimentos imobiliários e transações. Também oferecem uma variedade de outros serviços, por isso veja o site deles para ver como podem ajudá-lo.

O site deles tem um assistente automático útil que estão a testar, projetado para ajudá-lo com preocupações e questões de adjudicação imobiliária.

Importante lembrar: A HSAC cobra por alguns dos seus serviços, mas geralmente as taxas são razoáveis e não excessivas, e possuem uma calculadora de taxas online.

Por último, se algo parecer bom demais para ser verdade, provavelmente é! Portanto, tenha sempre cuidado, faça sua pesquisa minuciosamente e esteja sempre um pouco cauteloso.

Vender o Seu Condomínio

A coisa crucial que deve fazer primeiro é definir o preço de venda para a sua propriedade. Sites como o Zipmatch podem ajudá-lo com isso, permitindo que veja o preço de condomínios semelhantes na sua área. 

Além disso, lembre-se de procurar aconselhamento jurídico profissional ao elaborar o contrato de compra e ajudar a compreender quais os impostos ou taxas adicionais que são responsáveis no que diz respeito à venda do seu condomínio.

E, embora um corretor de imóveis lhe cobre uma taxa ou comissão pelos seus serviços, ele pode fornecer conselhos valiosos para ajudá-lo com tudo isso. E dar à sua propriedade a exposição para vender rapidamente e por um preço bom e realista.

Agora é Contigo

Lembre-se de que a sua decisão de comprar um condomínio nas Filipinas pode facilmente ser a melhor ou a pior decisão que irá tomar. Por isso, procure aconselhamento profissional local, faça a sua pesquisa e não se apresse.