O Guia Completo para Encontrar um Lugar para Alugar no Japão como Estrangeiro

Se pretendes viver no Japão a longo prazo, é melhor estares o mais informado possível sobre o aluguer de um apartamento neste país. Espero fornecer um guia abrangente sobre este processo e cobrir algumas informações essenciais em detalhe.

Embora a maioria, senão todos, os estrangeiros que vêm trabalhar no Japão para uma empresa japonesa a partir do estrangeiro, tipicamente tenham algum alojamento providenciado à chegada, há muitos que optam por mudar de apartamento sem assistência. 

Neste guia, procuro desmistificar os passos que precisas de dar para alugar com sucesso, explicar os custos e a documentação necessária, e detalhar os desafios que poderás encontrar desde a assinatura do contrato de aluguel até à saída do imóvel quando quiseres mudar-te. 

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Bom Saber Antes de Alugar

Este artigo é para pessoas que já estão no Japão.

Se foste contratado do estrangeiro, provavelmente foste inicialmente providenciado com um apartamento quando te mudaste para o Japão com um visto de trabalho. 

A empresa que te contratou entende que não fazes ideia de como funciona o processo de aluguel.

Muitas vezes, ajudarão o máximo possível para te colocares num complexo de apartamentos ou dormitório com o qual têm tido uma relação comercial ao longo dos anos. Atuarão até como teu fiador, o que é necessário ao alugar no Japão.

Falarei sobre isto em mais detalhe mais tarde.

Embora possas olhar para os locais onde gostarias de viver enquanto visitas, não podes candidatar-te a um aluguel como turista – pois o teu cartão de residência é necessário para alugar. 

Além disso, é impossível mudar o teu visto de turista para um visto de trabalho enquanto estás no Japão. 

Assistência de Aluguel

Muitas empresas no Japão oferecem aos seus trabalhadores algo chamado “Yachin Hojou”; isto é “assistência de aluguel” em inglês. É um valor extra no teu salário mensal que cobre uma parte do teu aluguel; uma forma de ajuda financeira ou apoio para ajudar a cobrir o custo do aluguel. 

Devias perguntar ao teu novo emprego se oferecem isso, pois pode ajudar-te a decidir o teu orçamento para o próximo local. Esta ajuda normalmente cobre até 10-20% do teu aluguel total. Se o teu aluguel é de 80.000 ienes, podes ter 20.000 ienes extra no teu salário para compensar o custo.

Agência de Aluguel

Não podes ligar ou ir a um complexo de apartamentos e perguntar sobre aluguéis pessoalmente. Quase todos os locais exigem uma candidatura através de uma agência de aluguel. Fica ao critério dessa empresa alugar para ti, e eles decidem isso depois de falar com o gestor do imóvel. 

Discriminação

O Japão é a nação desenvolvida racialmente mais homogénea. Infelizmente, por causa disso, os estrangeiros podem enfrentar discriminação ao alugar apartamentos no Japão.

É comum os estrangeiros terem candidaturas de aluguel rejeitadas. Certamente, há casos onde agentes imobiliários japoneses hesitam em lidar com inquilinos não japoneses (seja por questões linguísticas ou xenofobia). 

Às vezes, é melhor perguntar de imediato se serviços são oferecidos a estrangeiros, embora por vezes não possas obter uma resposta clara. Também podes procurar pistas, como a falta de representantes que falam inglês ou sites amigáveis ao inglês.

O processo pode ser desanimador se fores rejeitado várias vezes sem razão. Mas lembra-te de que é o medo do desconhecido e a relutância em enfrentar as incógnitas adicionais de alugar a um estrangeiro. Não é pessoal.

Ter um parceiro japonês ou apoio ativo do gestor japonês na empresa para a qual estás a trabalhar certamente ajudará o processo a mover-se mais facilmente.

Opções de Alojamento

O mercado de aluguel é bastante diverso, oferecendo diferentes acomodações, cada uma com características únicas. 

Apartamento

Os apartamentos no Japão costumam ser edifícios mais pequenos, com cerca de dois a três andares, feitos de madeira ou aço leve. Isso significa que as paredes não são particularmente grossas, e às vezes podes ouvir as atividades diárias do teu vizinho. 

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Quanto mais novo for o apartamento, mais caro será; portanto, provavelmente acabarás por alugar num complexo de apartamentos construído nos anos 1980 ou 1990 se estiveres com um orçamento limitado.

Mansão

As “Mansões”, por outro lado, são complexos de apartamentos interligados em larga escala, que podem ter mais de cinco andares. Estes são principalmente construídos de betão, e as paredes são referidas como paredes “RC”. 

Esta é uma boa escolha se queres paz e tranquilidade e valorizas a tua privacidade. Muitas destas mansões oferecem condições de vida confortáveis, têm uma máquina de bebidas nas proximidades, são protegidas por câmaras de segurança e às vezes têm um gestor residente que ajuda os inquilinos no local.

Casa

Adicionalmente, podes alugar uma casa inteira. Se tens uma família, este pode ser o melhor caminho. As casas de aluguel pequenas (um “ikenya”) são tipicamente mais antigas (construídas nos anos 1970 – 1990), têm dois andares e não são mobiliadas. 

Algumas delas também foram renovadas. Na realidade, o preço do aluguel pode ser o mesmo de um apartamento em alguns casos, mas é importante saber que vais pagar mais por serviços como gás, água e eletricidade. Especialmente em 2023, isso pode pesar no teu bolso, à medida que o custo de vida subiu drasticamente devido à situação econômica mundial atual.

Casa Partilhada e Casa de Hóspedes

Não queria deixar de mencionar as casas partilhadas ou casas de hóspedes nesta lista de opções. 

Estas são mais fáceis de alugar, com um processo de aluguel direto com suporte em inglês, os quartos são totalmente mobilados e os contratos de aluguel são flexíveis. 

Casa partilhadas são para contratos de maior duração e, como o nome sugere, têm um ambiente de vida social com colegas de quarto. 

Algumas empresas mais populares incluem Share House 180, Borderless House, First House Interwhao, entre outras.

As casas de hóspedes são para estadias de curto prazo e podem ter opções de quartos privados, tanto em configurações ocidentais como em configurações mais tradicionais japonesas. Podes encontrar casas de hóspedes na maioria das prefeituras do Japão simplesmente pesquisando online. 

No entanto, deves entender que tanto as casas partilhadas quantos as casas de hóspedes, embora sejam alternativas mais baratas do que trabalhar com uma agência de aluguel para alugar um apartamento, têm alguns pontos negativos. 

Ambas terão regras que precisam ser seguidas (banhos cronometrados, máquinas de lavar partilhadas, horários de silêncio, etc.), oferecem menos privacidade do que o teu próprio lugar, e há um elemento de risco se não confiares nos teus novos colegas de quarto. 

Além disso, podes ter problemas para convidar amigos ou um parceiro para a tua casa partilhada se isso estiver contra as regras.

Terminologia de Aluguel

Gostaria de explicar a terminologia usada para descrever o layout das propriedades de aluguel e explicar o que esperar das instalações. 

LDK

As abreviaturas L, D e K para aluguéis representam sala de estar, sala de jantar e cozinha, enquanto o número representa o número de quartos.

Um ‘1DK’ refere-se a um apartamento com um quarto separado e uma área de jantar e cozinha; é bastante pequeno, mas pode ser suficiente para um casal com poucas posses. 

Enquanto um ‘1LDK’ é um apartamento com um quarto e uma área de sala de estar, jantar e cozinha combinada; estes são frequentemente espaços separados. 

A partir daqui, temos um ‘2DK’, que oferece dois quartos separados e uma área de jantar e cozinha; essencialmente, um quarto extra. O tamanho aumenta com um 2LDK, 3LDK, 4LDK, etc.

Tamanhos de Quartos (Jou)

Os tamanhos dos quartos são frequentemente descritos usando a unidade ‘jou’. Isto é baseado no tamanho de um tatami – um tipo de material de revestimento feito de palha de arroz multicamada que é firmemente preso e comprimido. 

Muitos apartamentos antigos têm uma sala de tatami, e você vai querer ter cuidado para não a manchar. Substituí-los é caro! 

Muitas pessoas compram um revestimento especial que se pode colocar sobre os tapetes de tatami para os proteger. Pode simplesmente levantar este revestimento temporário antes de sair e evitar pagar taxas de substituição do tatami.

Onde Procurar um Apartamento no Japão

Existem dois métodos principais para encontrar um local para alugar no Japão: visitar uma agência imobiliária pessoalmente ou procurar uma propriedade online por conta própria.

Agência Imobiliária

Embora se pudesse pensar que ir a uma agência imobiliária local, ter uma consulta e ver o que está disponível na sua preferência de localização e faixa de preço seria o método mais fácil, infelizmente, não é o caso no Japão. Se não tiver um tradutor japonês e não fala japonês, será quase impossível conseguir (mesmo usando tecnologia de tradução).

A menos que esteja em Tóquio, um representante que fale inglês é uma raridade, e muitos proprietários exigem que os inquilinos consigam ler o contrato antes de assiná-lo – em japonês.

Empresa Online

A melhor aposta, com pouca capacidade de língua japonesa, é uma empresa online que fornece serviços especificamente para estrangeiros.

Isso pode incluir assistência em inglês, panfletos e contratos em inglês e um site onde se pode procurar com as suas especificações de aluguer. Algumas empresas de boa reputação incluem:

• Able
• Eheya
• UR Rental Housing
• Japan Home Search

A maioria destes sites oferece serviços em inglês. Pessoalmente, usei o UR rental housing, e achei ser um processo sem complicações.

Atribuíram-me um agente imobiliário que fala inglês, explicaram exatamente quanto dinheiro eu precisaria para a mudança e forneceram um serviço excelente.

Foi a minha primeira mudança no Japão para uma nova cidade sem a ajuda da minha empresa, e eles facilitaram encontrar um apartamento a um preço razoável.

Outras sugestões incluem uma empresa chamada SUUMO, que é o maior site de listagens de aluguer do Japão, embora o acesso possa ser limitado ao japonês. Pode ter que usar o Google Translate para traduzir automaticamente o site.

Pode até considerar usar plataformas como OYO LIFE (uma aplicação para iPhone/android) que oferece aluguéis de curto prazo totalmente mobilados que não exigem depósito ou “dinheiro de chave” (que irei explicar mais tarde).

Oakhouse também é uma plataforma popular para alugueres de curto a médio prazo, embora muitas vezes inclua viver com companheiros de casa.

Claro, existem apenas alguns recursos online disponíveis, então pode querer procurar outros serviços na região onde deseja morar.

Custo

Escolher onde morar é uma decisão pessoal, e pode ter que considerar coisas como o seu trajeto para o trabalho, ou se precisa de vida noturna animada. 

Mesmo assim, as diferenças nas propriedades de aluguer e no custo de vida são dramaticamente diferentes. Em áreas rurais, pode esperar pagar cerca de 40.000-60.000 ienes por mês por um apartamento relativamente grande (falarei sobre o tamanho dos apartamentos mais tarde). 

Em áreas rurais, terá mais fácil acesso a mercados de vegetais e um estilo de vida mais simples, e enquanto o transporte público é mais limitado, o ritmo de vida mais lento pode ser do seu agrado.

Em contraste, um apartamento médio na cidade, digamos em Osaka ou Tóquio, pode custar quase o dobro. 

Por exemplo, pode custar-lhe 120.000 ienes por mês alugar um grande apartamento Hokkaido com 4 quartos, 1 sala de estar e 1 cozinha em Sapporo. No entanto, pelo mesmo valor de dinheiro, só conseguiria um pequeno quarto em Tóquio. 

Isto depende da região dentro da cidade, mas certamente paga pela conveniência com o custo do seu aluguer.

Assinando o Seu Contrato de Aluguer 

Alugar um apartamento no Japão é caro. Não há uma maneira suave de o expressar. Custará mais do que espera, portanto é melhor preparar os fundos necessários para a sua mudança com antecedência. 

Duração do Contrato

A duração do contrato é geralmente de dois anos. Às vezes, é negociável  

Após o término do contrato, pode haver uma taxa surpresa de renovação se quiser ficar.

Fiador

Normalmente precisará de um cidadão japonês (hoshonin) que esteja de alguma forma relacionado consigo (amizade, empregador, cônjuge, etc.) para “garantir” por si em caso de problemas durante o seu aluguer.

O hoshonin também deve ter um salário.

Se por alguma chance não pagar o seu aluguer, este será transferido para esta pessoa. 

No entanto, mais recentemente, por uma taxa, pode pagar a uma empresa fiadora uma taxa anual para atuar como o seu fiador.

A taxa anual depende da região, do seu salário e de outros fatores. Pode precisar pagar cerca de metade do valor do mês de aluguer pelo seu serviço a cada ano.

Caução

Os custos incluem a caução (1-3 meses de aluguer e depende da agência se recupera ou não uma parte), “dinheiro chave” (também conhecido como “reikin” ou “taxa de agradecimento/agradecimento” é cerca de 1-2 meses de aluguer – não é reembolsável), taxas de corretagem imobiliária (1 mês de aluguer mais 10% de imposto sobre o consumo) e uma taxa de fiador (esto varia conforme a área e o acordo de arrendamento). 

Documentos

Vai querer ter estes vários documentos importantes à mão para alugar. Primeiramente, precisará do seu passaporte e cartão de residência. 

Se estiver a trabalhar ou a estudar, deve fornecer um contrato ou certificado de matrícula (cartão de estudante/carta de admissão será suficiente). 

Também precisará de comprovativo de rendimentos (um recibo de pagamento mensal do seu trabalho, ou o seu contrato de trabalho com o seu salário) para garantir que pode pagar o aluguer da propriedade. Uma conta bancária japonesa também é necessária para o pagamento mensal do aluguer. É retirado da sua conta bancária num dia fixo de cada mês.

Custo de Mudança

Embora dependa da localização, tamanho e tipo de apartamento, em média, custar-lhe-á cerca de 800.000 JPY (5.400 USD) para se mudar com sucesso. 

Isto inclui 1 mês de aluguer, 2 meses do valor do aluguer para a caução, 1 mês para o “dinheiro chave”, 1 mês para o corretor imobiliário mais 10% de imposto de consumo, e quaisquer taxas de fiador. Isto é o que sugiro que antecipe. 

Se tiver que mudar mobília, eletrodomésticos e caixas para o seu novo apartamento, adicione por favor cerca de 150.000 JPY para o custo de uma empresa de mudanças (embora isto também varie).

Configurar os Seus Serviços

A sua empresa de gás é decidida pelo gestor do edifício, que também lhe fornece eletricidade e água. Quando se muda, o gestor do edifício tratará de ligá-los para si. 

O seu acesso à internet, no entanto, é uma escolha sua. Demora muito tempo a configurar a sua internet num novo apartamento, pois as empresas são limitadas e extremamente ocupadas durante a época de mudança (março, abril, maio). 

Vai querer ligar com antecedência e marcar para que alguém instale a sua internet antes de se mudar (pelo menos 2 semanas antes do seu contrato ser decidido). 

Com o recente estado da economia em 2023, utilidades como gás e eletricidade estão substancialmente mais caras. Pago cerca de 14,000 JPY mensalmente para eletricidade, 8,000 JPY para gás, e 7,000 JPY para serviços de água para uma família de dois. 

Estas despesas podem variar dependendo do tamanho do apartamento e do seu uso pessoal.

Regras para Viver num Apartamento no Japão

Há alguns procedimentos específicos do Japão que podem ser bom saber de antemão quando se vive num apartamento.

Horas de Silêncio

Claro que o ruído deve ser minimizado, especialmente durante a noite e as primeiras horas da manhã. Mas pode ser que lhe exijam um padrão ainda mais elevado do que o habitual.

Os inquilinos em apartamentos não hesitarão em queixar-se do comportamento de um estrangeiro enquanto desculpam (e não relatam) um vizinho japonês pelo mesmo.

Nem sempre é assim, mas como estrangeiro num complexo de apartamentos, todos no edifício saberão que você vive lá, uma vez que a sua presença é uma raridade.

Descarte de Lixo

Cada cidade tem as suas próprias regras sobre a separação e remoção do lixo. Terá de comprar sacos de lixo regulados pela cidade, que são caros. Pode custar cerca de 80 ienes a 120 ienes por saco. 

Podem ser comprados em qualquer supermercado. Se não usar estes sacos, não recolherão o seu lixo. 

O lixo é normalmente separado em lixo queimável (para o qual utiliza os sacos), plástico, garrafas de vidro, latas/metais, e algo chamado “soudai gomi” (itens maiores como eletrodomésticos que não podem ser facilmente descartados). 

Terá de levar estes a um centro de reciclagem ou solicitar a sua recolha por marcação. Deve também aderir aos dias específicos daquela área para remover o lixo. 

O lixo queimável é geralmente retirado duas vezes por semana, e os recicláveis normalmente uma vez a cada duas semanas num dia específico. Haverá uma área cercada no seu complexo de apartamentos ou uma área designada onde pode deixá-lo.

Taxas de Reparação e Deixar um Apartamento

Quando decidir deixar o seu apartamento no Japão, ocorre uma inspeção completa da propriedade. O senhorio ou a empresa de gestão da propriedade entrarão no seu apartamento e verificarão se houve danos com atenção ao detalhe.

Os danos podem variar desde questões menores, como arranhões nas paredes ou manchas no tapete, até problemas sérios e danos estruturais significativos. 

O custo de reparar estes danos é geralmente deduzido do seu depósito de segurança. 

Também é comum o senhorio cobrar uma taxa de limpeza, que não tem nada a ver com o quão limpo o apartamento está. Quer o limpe ou não, cobrar-lhe-ão esta taxa. 

Poderão até escolher não limpar o apartamento e ficar com o seu dinheiro; é apenas uma maneira dos senhorios ganharem mais dinheiro quando você sai. É uma realidade desagradável da mudança de um lugar para outro.

Fraudes Comuns ao Sair de uma Propriedade

Embora a maioria dos senhorios seja ética, estas são fraudes a ter em atenção quando sair de uma propriedade alugada. 

Alguns senhorios podem exagerar nos danos e sobrecarregar pelos custos de reparação. Um exemplo comum é o papel de parede. 

Se uma secção do papel de parede tiver um pequeno arranhão, o senhorio pode cobrar pelo reparo da parede inteira. Isso é muitas vezes ilegal, e deve estar ciente disso. 

Outra fraude comum é a retenção injusta do depósito de segurança. O senhorio recusa-se a devolver-lhe o depósito e faz alegações falsas sobre o porquê. 

Se isto acontecer, tem alguns recursos: pode apresentar uma queixa a um escritório da cidade por fraude. Se terá sucesso ou não dependerá de a sua capacidade em japonês para explicar os direitos de lei de inquilinos – que terá de pesquisar por si mesmo. 

Por vezes, é menos stressante aceitar a perda e seguir em frente para poupar tempo e energia.

Certifique-se de ler as letras miúdas no seu contrato porque algumas arrendamentos têm taxas de rescisão antecipada. Por exemplo, se sair antes do término dos seus dois anos de contrato.

Agora, é Consigo

Espero que este guia tenha sido de alguma forma útil para si. 

Alugar pode ser complicado num país estrangeiro. Pode ser ainda mais desafiador no Japão devido a barreiras linguísticas e culturais. Sem dúvida, é mais caro e difícil para muitos expatriados encontrar um lugar para alugar no Japão do que para cidadãos japoneses.

Se é a sua primeira vez no Japão, é melhor pedir à sua empresa para ajudar a encontrar um arrendamento. Quando estiver habituado ao país, poderá encontrar e alugar sozinho.