De Ultieme Gids voor het Huren van een Woning in Japan als Expat

Als je van plan bent om op lange termijn in Japan te wonen, is het het beste om zo goed mogelijk geïnformeerd te zijn over het huren van een appartement in dit land. Ik hoop een uitgebreide gids over dit proces te bieden en enkele essentiële informatie in detail te behandelen.

Hoewel de meeste, zo niet alle, buitenlanders die vanuit het buitenland in Japan voor een Japans bedrijf komen werken, doorgaans bij aankomst van wat woonruimte worden voorzien, zijn er velen die ervoor kiezen om zonder hulp te verhuizen. 

In deze gids probeer ik de stappen die je moet nemen om succesvol te huren te verduidelijken, de kosten en vereiste papieren uit te leggen en de uitdagingen uiteen te zetten die je kunt tegenkomen van het ondertekenen van een huurcontract tot het verlaten van het huurpand wanneer je wilt verhuizen. 

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Goed om te weten vóór het huren

Dit artikel is voor mensen die al in Japan zijn.

Als je vanuit het buitenland bent aangenomen, is de kans groot dat je een eerste appartement hebt gekregen toen je naar Japan verhuisde op een werkvisum. 

Het bedrijf dat je heeft aangenomen, begrijpt dat je geen idee hebt hoe het huurproces werkt.

Ze zullen vaak zoveel mogelijk helpen om je op te zetten met een appartementencomplex of een slaapzaal waarmee ze al jaren een zakelijke relatie hebben. Ze zullen zelfs als je garant staan, wat vereist is bij het huren in Japan.

Ik zal hier later meer in detail over praten.

Hoewel je misschien naar plekken kijkt waar je misschien zou willen wonen tijdens een bezoek, kun je als toerist geen huuraanvraag indienen – je verblijfskaart is namelijk nodig voor het huren. 

Bovendien is het onmogelijk om je toeristenvisum naar een werkvisum te veranderen terwijl je in Japan bent. 

Huurhulp

Veel bedrijven in Japan bieden hun werknemers iets aan dat ‘Yachin Hojou’ wordt genoemd; dit is ‘huursubsidie’ in het Engels. Het is een extra bedrag in je maandelijkse salaris dat een deel van je huur dekt; een vorm van financiële steun of hulp om de huurkosten te dekken. 

Je moet je nieuwe baan vragen of ze dit aanbieden, want het kan je helpen je budget voor je volgende woning te bepalen. Deze hulp dekt meestal tot 10-20% van je totale huur. Als je huur 80.000 yen is, heb je misschien 20.000 yen extra in je salaris om de kosten te compenseren.

Verhuurbureau

Je kunt niet bellen of naar een appartementencomplex gaan om persoonlijk naar huurwoningen te informeren. Bijna alle plaatsen vereisen een aanvraag via een verhuurbureau. Het is aan het oordeel van dat bedrijf om aan jou te verhuren, en ze beslissen hierover na overleg met de beheerder van het pand. 

Discriminatie

Japan is het meest raciaal homogene ontwikkelde land. Helaas kunnen buitenlanders hierdoor discriminatie ervaren bij het huren van appartementen in Japan.

Het is gebruikelijk dat huurapplicaties van buitenlanders worden afgewezen. Er zijn zeker gevallen waarin Japanse makelaars terughoudend zijn om met niet-Japanse huurders om te gaan (of dat nu op basis is van taalvaardigheid of xenofobie). 

Soms is het beter om van tevoren te vragen of er diensten aan buitenlanders worden aangeboden, hoewel je soms misschien geen duidelijk antwoord krijgt. Je kunt ook op zoek gaan naar aanwijzingen, zoals het ontbreken van Engels sprekende vertegenwoordigers of Engelstalige websites.

Het proces kan ontmoedigend zijn als je meerdere keren zonder reden wordt afgewezen. Maar onthoud dat het angst is voor het onbekende en terughoudendheid om de extra onbekenden van verhuur aan een buitenlander onder ogen te zien. Het is niet persoonlijk.

Een Japanse partner hebben, of actieve steun van de Japanse manager op het bedrijf waar je werkt zal het proces zeker gemakkelijker laten verlopen.

Accommodatieopties

De huurmarkt is vrij divers en biedt verschillende accommodaties, elk met unieke kenmerken. 

Appartement

Appartementen in Japan zijn meestal kleinere gebouwen, ongeveer twee tot drie verdiepingen hoog, gemaakt van hout of licht staal. Dit betekent dat de muren niet bijzonder dik zijn en je soms de dagelijkse activiteiten van je buren kunt horen. 

Advertisement

Hoe nieuwer het appartement, hoe duurder het is, dus je zult waarschijnlijk een appartement moeten huren in een complex dat in de jaren 80 of 90 is gebouwd als je met een budget werkt.

Mansion

“Mansions” daarentegen zijn zeer grootschalige, onderling verbonden appartementencomplexen die meer dan vijf verdiepingen hoog kunnen zijn. Deze zijn voornamelijk gemaakt van beton en de muren worden “RC”-muren genoemd. 

Dit is een goede keuze als je rust en stilte wilt en privacy belangrijk vindt. Veel van deze ‘mansions’ bieden comfortabele leefomstandigheden, hebben een frisdrankautomaat in de buurt, zijn beveiligd met camera’s, en hebben soms een dienstdoende manager die huurders ter plaatse helpt.

Huis

Bovendien kun je een heel huis huren. Als je een gezin hebt, kan dit de beste optie zijn. Kleine huurhuizen (een “ikenya”) zijn doorgaans ouder (gebouwd in de jaren 70 – 90), hebben twee verdiepingen en zijn niet gemeubileerd. 

Sommige zijn ook gerenoveerd. In werkelijkheid kan de huurprijs hetzelfde zijn als een appartement in sommige gevallen, maar weet dat je meer zult betalen voor nutsvoorzieningen zoals gas, water en elektriciteit. Vooral in 2023 kan dit kostbaar zijn, aangezien de kosten van levensonderhoud aanzienlijk gestegen zijn door de huidige economische situatie in de wereld.

Gemeenschappelijk Huis en Gastenhuis

Ik wilde zowel gemeenschappelijke huizen als gastenhuizen niet van deze lijst met opties weglaten. 

Ze zijn veel gemakkelijker te huren, met een eenvoudig huurproces met Engelse ondersteuning, de kamers zijn volledig gemeubileerd en de huurovereenkomsten zijn flexibel. 

Gemeenschappelijke huizen zijn voor langere termijnen van contracten, en zoals de naam al doet vermoeden, betreft het een sociale woonsituatie met huisgenoten. 

Enkele meer bekende bedrijven zijn Share House 180, Borderless House, First House Interwhao, en anderen.

Gastenhuizen zijn voor kortere verblijven en kunnen privéruimte-opties hebben met een Westerse of meer traditionele Japanse inrichting. Je kunt gastenhuizen in de meeste prefecturen van Japan vinden door eenvoudig online te zoeken. 

Je moet echter begrijpen dat zowel gemeenschappelijke huizen als gastenhuizen, hoewel goedkopere alternatieven voor het werken met een verhuurbureau om een appartement te huren, enkele nadelen hebben. 

Beide zullen regels hebben die gevolgd moeten worden (badkamertijden, gemeenschappelijke wasmachines, rustige uren, etc.), ze bieden minder privacy dan je eigen plek, en er is een risico als je je nieuwe huisgenoten niet vertrouwt. 

Bovendien kan het probleem opleveren om vrienden of een partner uit te nodigen in je gemeenschappelijke huis als dat niet is toegestaan volgens de regels.

Huurterminologie

Ik wil graag de terminologie afbreken die wordt gebruikt om de indeling van huurwoningen te beschrijven en uitleggen wat je van de faciliteiten kunt verwachten. 

LDK

De L, D en K afkortingen voor huurwoningen staan voor living (woonkamer), dining (eetkamer) en kitchen (keuken), terwijl het getal het aantal kamers vertegenwoordigt.

Een ‘1DK’ verwijst naar een appartement met één aparte slaapkamer en een eet- en keukengedeelte; het is vrij klein, maar kan voldoende zijn voor een stel met weinig bezittingen. 

Terwijl een ‘1LDK’ een appartement is met één slaapkamer, en een gecombineerde woon-, eet- en keukenruimte; deze zijn vaak aparte ruimtes. 

Vanaf hier hebben we een ‘2DK’, dat twee aparte slaapkamers en een eet- en keukengedeelte biedt; in wezen een extra slaapkamer. De grootte neemt toe met een 2LDK, 3LDK, 4LDK, enzovoort.

Kamergroottes (Jou)

Kamergroottes worden vaak beschreven met behulp van de eenheid ‘jou’. Dit is gebaseerd op de grootte van een traditionele tatamimat – een soort vloermateriaal gemaakt van gelaagd rijststro dat stevig is vastgemaakt en gecomprimeerd. 

Veel oudere appartementen hebben een tatamikamer en je wilt ervoor zorgen dat je deze niet vlekken. Ze vervangen is duur! 

Veel mensen kopen speciaal vloerbedekking die je over tatamimatten kunt leggen om ze te beschermen. Je kunt deze tijdelijke vloerbedekking gewoon verwijderen voordat je vertrekt en zo kosten voor het vervangen van tatami vermijden.

Waar te zoeken naar een appartement in Japan

Er zijn twee primaire methoden om een huurwoning in Japan te vinden: het bezoeken van een makelaar in persoon of zelfstandig online naar een woning zoeken.

Hoewel je zou denken dat het naar een lokaal makelaarskantoor gaan, een consult opnemen en kijken wat er beschikbaar is in je voorkeurslocatie en prijsklasse de gemakkelijkste methode is, is dit helaas niet het geval in Japan. Als je geen Japanse vertaler hebt en geen Japans spreekt, zal dit bijna onmogelijk zijn (zelfs met behulp van vertaaltechnologie).

While you would think going to a local real estate office, having a consultation, and seeing what is available in your location preference and price range is the easiest method, unfortunately, this is not the case in Japan. If you do not have a Japanese translator and do not speak Japanese, this will be almost impossible to accomplish (even using translation technology).

Tenzij je in Tokio bent, is een Engels sprekende vertegenwoordiger een zeldzaamheid, en veel verhuurders vereisen dat huurders het contract kunnen lezen voordat ze het ondertekenen – in het Japans.

Online bedrijf

Je beste keuze met minimale Japanse taalvaardigheid is een online bedrijf dat diensten specifiek aan buitenlanders aanbiedt.

Dit kan onder andere Engelse hulp, brochures en contracten in het Engels en een website waar je met je huurspecificaties kunt zoeken omvatten. Enkele bedrijven met een goede reputatie zijn:

• Able
• Eheya
• UR Rent Housing
• Japan Home Search

De meeste van deze sites bieden Engelse diensten. Ikzelf heb UR Rent Housing gebruikt, en vond het een probleemloos proces.

Ze wezen me een Engels sprekende makelaar toe, legden precies uit welk geld ik nodig zou hebben voor de verhuizing, en leverden uitstekende service.

Het was mijn eerste verhuizing in Japan naar een nieuwe stad zonder de hulp van mijn bedrijf, en ze maakten het gemakkelijk om een betaalbaar appartement te vinden.

Andere suggesties zijn een bedrijf genaamd SUUMO, dat de grootste huurwebsite van Japan is, hoewel toegang mogelijk beperkt is tot Japans. Je moet mogelijk Google Translate gebruiken om de website automatisch te vertalen.

Je kunt zelfs overwegen platforms zoals OYO LIFE (een iPhone/android applicatie) te gebruiken die kortlopende, volledig gemeubileerde huurwoningen biedt waarvoor geen borg of “sleutelgeld” (waarover ik later meer uitleg) vereist is.

Oakhouse is ook een populair platform voor kort- tot middellangetermijnverhuur, hoewel het vaak inclusief wonen met huisgenoten is.

Natuurlijk zijn er maar weinig online middelen beschikbaar, dus je kunt zoeken naar andere diensten in de regio waar je wilt wonen.

Kosten

Kiezen waar je wilt wonen is een persoonlijke beslissing, en je moet wellicht rekening houden met zaken als je woon-werkverkeer, of je nu wel of geen bruisend nachtleven nodig hebt. 

Toch zijn de verschillen in huurwoningen en de kosten van levensonderhoud drastisch verschillend. In landelijke gebieden kun je ongeveer 40.000-60.000 yen per maand verwachten voor een vrij groot appartement (ik zal later ingaan op de omvang van appartementen). 

In landelijke gebieden heb je gemakkelijker toegang tot groentemarkten en een eenvoudiger levensstijl, en hoewel het openbaar vervoer beperkter is, kan het langzamere levensritme je misschien bevallen.

Daarentegen kan je gemiddelde stadsappartement in bijvoorbeeld Osaka of Tokio bijna het dubbele van de kosten zijn. 

Zo kan het je 120.000 yen per maand kosten om een groot Hokkaido-appartement te huren met 4 slaapkamers, 1 woonkamer en 1 keuken in Sapporo. Echter, voor hetzelfde bedrag zou je alleen een kleine kamer in Tokio krijgen. 

Dit hangt af van de regio binnen de stad, maar je betaalt zeker voor gemak met de kosten van je huur.

Je huurcontract tekenen 

Een appartement huren in Japan is duur. Er is geen zachte manier om het te zeggen. Het zal meer kosten dan je verwacht, dus het is het beste om de fondsen die je nodig hebt voor je verhuizing vooraf te bereiden. 

Advertisement

Contractduur

De duur van het huurcontract is meestal twee jaar. Dit is soms onderhandelbaar 

Na afloop van je huurcontract kan er een verrassende vernieuwingskost zijn als je wilt blijven.

Garantie

Je hebt doorgaans een Japanse burger (hoshonin) nodig die op één of andere manier verbonden is met jou (vriendschap, werkgever, partner, etc.) om voor je ‘in te staan’ als er zich problemen voordoen tijdens je huur.

De hoshonin moet ook een salaris hebben.

Als je om welke reden dan ook je huur niet betaald, zal deze persoon moeten instaan. 

Echter, meer recentelijk kun je tegen betaling een garantiebedrijf betalen om jaarlijks als je garant op te treden.

De jaarlijkse vergoeding hangt af van de regio, je salaris en andere factoren. Je moet mogelijk ongeveer een halve maand huur betalen voor hun service elk jaar.

Borg

De kosten omvatten de borg (1-3 maanden huur en het hangt af van het bureau of je hiervan een deel terugkrijgt), “sleutelgeld” (ook bekend als “reikin”, of een “buigingvergoeding/dankvergoeding” is ongeveer 1-2 maanden huur – het is niet-restitueerbaar), makelaarsvergoeding (1 maand huur plus 10% consumptiebelasting), en een garantvergoeding (dit varieert per gebied en huurcontract). 

Documenten

Je wilt meerdere belangrijke documenten bij de hand hebben om te huren. Ten eerste heb je je paspoort en verblijfskaart nodig. 

Als je werkt of studeert, moet je een contract of inschrijfbewijs (studentenkaart/toelatingsbrief volstaat) kunnen verstrekken. 

Je hebt ook inkomensbewijs nodig (een maandelijkse salarisstrook van je werk, of je arbeidscontract met je salaris) om te bewijzen dat je je de huur van het pand kunt veroorloven. Een Japanse bankrekening is ook verplicht voor je maandelijkse huurbetaling. Het wordt automatisch van je bankrekening afgeschreven op een vaste dag van elke maand.

Verhuiskosten

Hoewel het afhankelijk is van de locatie, grootte en het type appartement, kost het je gemiddeld ongeveer 800.000 JPY (5.400 USD) om met succes te verhuizen. 

Dit omvat 1 maand huur, 2 maanden van de huurwaarde voor de borg, 1 maand voor het “sleutelgeld”, 1 maand voor de makelaar plus 10% consumptiebelasting, en alle garantkosten. Dit is wat ik je zou adviseren te verwachten. 

Als je meubels, apparaten en dozen naar je nieuwe appartement moet verhuizen, voeg dan nog eens 150.000 JPY toe voor de kosten van een verhuisbedrijf (hoewel dit ook kan variëren).

Je nutsvoorzieningen instellen

Je gasleverancier wordt bepaald door de gebouwbeheerder, die je ook voorziet van elektriciteit en water. Wanneer je verhuist, zorgt de gebouwbeheerder ervoor dat ze worden ingeschakeld. 

Internet is echter jouw keuze. Het kost veel tijd om je internet in een nieuw appartement in te stellen, omdat de bedrijven beperkt zijn en extreem druk in het verhuizingsseizoen (maart, april, mei). 

Je wilt vooraf bellen en regelen dat iemand je internet aansluit voordat je verhuist (minstens 2 weken voordat je contract is vastgesteld). 

Met de recente economische situatie in 2023 zijn nutsvoorzieningen zoals gas en elektriciteit aanzienlijk duurder geworden. Ik betaal ongeveer 14.000 JPY per maand voor elektriciteit, 8.000 JPY voor gas, en 7.000 JPY voor watervoorzieningen voor een gezin van twee. 

Deze kunnen verschillen afhankelijk van de grootte van het appartement en uw persoonlijk gebruik.

Regels voor het Wonen in een Appartement in Japan

Er zijn enkele procedures specifiek voor Japan die goed zijn om van tevoren te weten als je in een appartement woont.

Stille Uren

Natuurlijk moet het geluid, vooral ’s nachts en in de vroege ochtenduren, worden geminimaliseerd. Maar je kunt aan een nog hogere norm worden gehouden dan normaal.

Huurders in appartementen zullen niet aarzelen om te klagen over het gedrag van een buitenlander, terwijl ze hetzelfde gedrag van een Japanse buurman verontschuldigen (en niet rapporteren). 

Dit is niet altijd het geval, maar als buitenlander in een appartementencomplex zal iedereen in het gebouw, bij gebrek aan beter, weten dat je daar woont omdat je aanwezigheid zeldzaam is.

Afvalverwerking

Elke stad heeft zijn eigen regels voor het scheiden en verwijderen van afval. U zult stadsregulerende vuilniszakken moeten kopen, die duur zijn. Het kan rond de 80 yen tot 120 yen per zak kosten. 

Je kunt ze bij elke supermarkt kopen. Als je deze zakken niet gebruikt, halen ze je afval niet op. 

Het afval wordt meestal gescheiden in brandbaar afval (waar je de zakken voor gebruikt), plastic, glazen flessen, tin/metaal en iets dat ‘soudai gomi’ heet (grotere items zoals apparaten die niet gemakkelijk weggegooid kunnen worden). 

Je zult deze naar een recyclingcentrum moeten brengen of vragen om ze op afspraak op te laten halen. Ook moet je je houden aan de specifieke dagen van dat gebied om het afval te verwijderen. 

Brandbaar afval wordt meestal twee keer per week weggegooid, en recyclingmaterialen doorgaans één keer per twee weken op een specifieke dag. Er zal een omheind gebied zijn in je appartementencomplex of een aangewezen plaats waar je het achterlaat.

Reparatiekosten en Vertrekken uit een Appartement

Wanneer je besluit om je appartement in Japan te verlaten, vindt er een uitgebreide inspectie van de woning plaats. De verhuurder of de vastgoedbeheerder komt je appartement binnen en controleert zorgvuldig op schade.

Schades kunnen variëren van kleine problemen zoals krassen op de muur of vlekken op tapijt tot ernstige problemen en aanzienlijke structurele schade. 

De kosten voor het herstellen van deze schade worden over het algemeen afgetrokken van je borg. 

Het is ook gebruikelijk dat de verhuurder een schoonmaakkosten in rekening brengt, wat niets te maken heeft met hoe schoon het appartement is. Of je het nu schoonmaakt of niet, ze brengen deze kosten in rekening. 

Ze kunnen zelfs kiezen om het appartement niet schoon te maken en je geld op zak steken; het is gewoon een manier voor verhuurders om meer geld te verdienen wanneer je vertrekt. Het is een onaangename realiteit van het verhuizen van de ene plaats naar de andere.

Veelvoorkomende Oplichterij Bij het Verlaten van de Woning

Hoewel de meeste verhuurders ethisch zijn, zijn dit oplichtingspraktijken waar je op moet letten bij het verlaten van een huurwoning. 

Sommige verhuurders kunnen schades overdrijven en te veel kosten rekenen voor reparaties. Een veelvoorkomend voorbeeld is behangpapier. 

Als een stuk behangpapier een kleine kras heeft, kan de verhuurder kosten rekenen voor de hele muur. Dit is vaak illegaal, en je moet je hiervan bewust zijn. 

Een andere veelvoorkomende oplichtpraktijk is het onterecht inhouden van de borg. De verhuurder weigert je borg terug te geven en maakt valse claims als reden. 

Je hebt enige verhaal als dit gebeurt: je kunt een claim indienen bij een stadskantoor voor fraude. Of je succesvol bent hangt af van je vermogen om in het Japans de rechten van huurderswetgeving uit te leggen – wat je zelf moet uitzoeken. 

Het is soms minder stressvol om het verlies te accepteren en verder te gaan om tijd en energie te besparen.

Zorg ervoor dat je de kleine lettertjes van je contract goed leest, want sommige huurovereenkomsten hebben boetes voor vroegtijdige beëindiging. Bijvoorbeeld als je vertrekt voordat je twee jaar huur is verstreken.

Advertisement

Dan, aan Jou

Ik hoop dat deze gids op de een of andere manier nuttig voor je is geweest. 

Huren kan ingewikkeld zijn in een ander land. Het kan nog uitdagender zijn in Japan vanwege taalbarrières en cultuur. Het is zeker duurder en moeilijker voor veel expats om een plek te vinden om te huren in Japan dan voor Japanse burgers.

Als het je eerste keer in Japan is, kun je het beste je bedrijf vragen om je te helpen bij het vinden van een huurwoning. Zodra je gewend bent aan het land, kun je zelf een woning vinden en huren.