Guida per Espatriati all’Acquisto di un Condominio nelle Filippine

Se sei un espatriato e hai intenzione di vivere, lavorare o ritirarti nelle Filippine, potrebbe interessarti comprare una proprietà qui per radicarti in un unico luogo.

Il bonus di comprare una proprietà nelle Filippine può essere un ottimo investimento. Giusto prima dell’inizio della pandemia, il mercato dei condomini nelle Filippine stava iniziando a rallentare dopo un boom lungo un decennio.

Tuttavia, ora è ampiamente previsto che il mercato immobiliare si riprenderà presto dalla pandemia e dall’attuale recessione economica globale.

E un certo grado di incertezza in qualsiasi mercato può essere una benedizione sotto mentite spoglie — alcuni sviluppatori hanno ridotto i prezzi per liberare riserve di liquidità urgentemente necessarie.

Ma non preoccuparti più, ti portiamo tutte le informazioni di cui hai bisogno per prendere una decisione informata quando acquisti un condominio nelle Filippine.

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Un espatriato può comprare un condominio nelle Filippine?

La risposta semplice è, sì puoi. Ma ci sono alcune cose molto importanti che devi capire e considerare.

Prima di tutto, comprendiamo appieno cosa intendiamo quando diciamo ‘condominio’ o ‘condo’. Il termine significa un’unità residenziale di proprietà individuale in un complesso o edificio di unità simili.

I proprietari di condomini possiedono le loro unità ma condividono spazi e aree comuni.

Aspetti Legali

Il mercato dei condomini rivolto agli stranieri nelle Filippine è maturo e popolare, essendo stato legiferato da RA 4726 The Condominium Act of 1966.

Questo permette ai cittadini stranieri di acquistare e possedere unità condominiali nelle Filippine, purché non più del 40% delle unità in un complesso siano comprate da stranieri.

Devi chiedere all’agente immobiliare (preferibilmente anche con lo sviluppatore) se sei ancora entro il limite del 40%.

Status di Residenza

È importante sapere che possedere un condominio non ti conferisce automaticamente lo status di residente filippino. Dovrai comunque seguire la procedura per richiedere la residenza permanente nelle Filippine.

Scopri di più:

• Visto Nomade Digitale delle Filippine: Requisiti, Processo di Applicazione e Dettagli Chiave (2025)
• Guida di base al visto per pensionati (SRRV) nelle Filippine
• Come Diventare un Residente Permanente nelle Filippine

La misconcezione del contratto di locazione di 50 anni

Una falsa credenza sulla proprietà dei condomini nelle Filippine è che li possiedi solo per 50 anni. Questa credenza errata deriva dal fatto che le aziende e le corporazioni hanno solo una vita legale di 50 anni nelle Filippine.

Pertanto, molti credono che la società del condominio che gestisce la tua unità e possiede la terra su cui è costruita possa esistere solo per 50 anni.

Sebbene questo sia vero, tutto ciò significa che ogni 50 anni, la tua società del condominio deve semplicemente riconvalidare il suo status aziendale, e poi questa società può esistere ancora per altri 50 anni.

Questa è normalmente una procedura semplice e non dovrebbe influenzare in alcun modo la tua continua proprietà della tua unità condominiale.

Cose da Considerare

Potresti già avere alcune idee su quali specifiche dell’unità del condominio desideri acquistare. Ma prima di firmare il contratto, ecco alcune considerazioni da prendere in considerazione.

Condominio esistente vs Off-Plan

La prossima cosa che devi decidere è quale tipo di condominio acquistare: esistente o off-plan?

Il percorso off-plan è quello in cui metti un acconto su un’unità ancora da costruire e puoi pagare il resto una volta completato il condominio. Questo è spesso chiamato comprare off-plan, poiché basi il tuo acquisto esclusivamente sui piani di design e specifiche inizialmente presentati dallo sviluppatore.

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Questo comporta una serie di vantaggi e svantaggi per l’acquirente.

L’acquirente può ottenere notevoli risparmi sul prezzo dell’unità ed è garantito l’ottenimento di un’unità in quello che potrebbe rivelarsi un complesso condominiale molto ambito.

Mentre, il flusso di cassa dello sviluppatore migliora immensamente durante la loro costosa fase di costruzione grazie a un’iniezione di vendite off-plan. Per loro, scontare in questa fase è molto più economico e meno complicato che ottenere un prestito bancario.

Ma tieni presente che se uno sviluppatore sta vendendo unità off-plan su larga scala, potrebbe essere un segno che lo sviluppo è sottofinanziato e già in difficoltà finanziarie.

Quindi procedi sempre con cautela quando consideri l’acquisto di un condominio off-plan, poiché ci sono stati casi in cui i progetti non sono stati avviati o completati una volta che uno sviluppatore disonesto ha preso il tuo denaro.

Prezzo

I prezzi dei condomini nelle Filippine possono variare notevolmente a seconda di diversi fattori come la posizione, la dimensione, il tipo, la domanda, i servizi, la disponibilità e la qualità della costruzione.

Ma per cominciare, ecco una tabella delle fasce di prezzo medie per i condomini nella Metro Manila:

Tipo di Budget	Dimensione	Intervallo Medio
Monolocale	30-70 mq	Circa ₱2-6M (Circa US$36,000-107,000)
1 Camera da letto	30-40 mq	Circa ₱2.5-4M (Circa US$45,000-72,000)
2 Camere da letto	40-80 mq	Circa ₱4-6M (Circa US$72,000-107,000)
3 Camere da letto	80-100 mq	Circa ₱7-15M (Circa US$125,000-268,000)
Medio Rango Tipo	Dimensione	Intervallo Medio
Monolocale	30-40 mq	Circa ₱5-6M (Circa US$89,000-107,000)
1 Camera da letto	30-50 mq	Circa ₱5-9M (Circa US$89,000-161,000)
2 Camere da letto	50-60 mq	Circa ₱7-15M (Circa US$125,000-268,000)
Di Alta Gamma Tipo	Dimensione	Intervallo Medio
Monolocale	40-50 mq	Circa ₱7.5-10M (Circa US$134,000-179,000)
1 Camera da letto	40-60 mq	Circa ₱8-16M (Circa US$143,000-286,000)
2 Camere da letto	60-80 mq	Circa ₱12-19M (Circa US$214,000-339,000)
3 Camere da letto	80-90 mq	Circa ₱40-50M (Circa US$715,000-893,000)

I condomini economici avranno solitamente servizi di base e alcuni avranno unità commerciali e residenziali tutte nello stesso edificio.

Nel frattempo, le proprietà di medio livello sono solitamente in convenienti ubicazioni vicino al trambusto della città e offrono servizi di alta qualità come una piscina, un’area giochi per bambini e molti altri.

Sulla sponda più lussuosa ci sono proprietà di alta gamma con accesso diretto ai centri di intrattenimento e principali arterie per la Metro e offrono facciate moderne e servizi di lusso come un’area barbecue, terrazza con piscina, palestra, campi da tennis, lobby con soffitti alti, teatro privato, sala lettura e tè, e molto altro.

Ma niente batte una buona vecchia ricerca. Il web è una fonte inestimabile di informazioni, e puoi guardare siti web come PropertyAccess or Primer.

Inoltre, qualunque sia l’aiuto professionale che decidi di impiegare, dovrebbe essere in grado di guidarti sul giusto tasso in vigore per qualsiasi particolare condominio a cui sei interessato.

Fluttuazioni Valutarie

Sebbene i tassi di cambio siano spesso stabili, possono anche essere altamente volatili a volte, in parte reagendo a eventi globali come la guerra in Ucraina e la conseguente crisi del costo della vita.

Quindi le fluttuazioni valutarie possono, occasionalmente, influenzare severamente per meglio o peggio il tuo potere d’acquisto se il tuo capitale è inizialmente legato in una valuta non filippina.

Se questa è la tua situazione, ricorda di tenere d’occhio il tasso di cambio e agire di conseguenza, poiché il tempismo è tutto. Potresti finire per risparmiare o costarti una fortuna se fatto correttamente o erroneamente.

Negoziare

Come straniero, non aver paura di negoziare. È una triste realtà che tutti i livelli di affari filippini vedono gli stranieri — specialmente quelli dall’Ovest, Giappone e Corea del Sud — come ricchi con soldi da spendere.

Ma non offenderti per questo, è una nozione culturale radicata nella maggior parte dei filippini. Quindi fai le tue ricerche sui costi altrimenti pagheresti salato per tutto, dai viaggi in taxi ai condomini!

Tuttavia, negozia solo quando appropriato. Sebbene i filippini possano occasionalmente aumentare i loro prezzi vendendo a uno straniero, la maggior parte li aumenterà solo leggermente. Solo poche eccezioni cercheranno di darti una fregatura.

Negoziare i prezzi è una pratica comune nel settore immobiliare, anche per i nuovi acquisti di condomini. Tuttavia, il grado a cui puoi negoziare il prezzo dipenderà da una serie di fattori, come le attuali condizioni di mercato, le politiche sui prezzi dello sviluppatore e le tue capacità di negoziazione.

È importante notare che non tutti gli sviluppatori potrebbero essere aperti alla negoziazione del prezzo, quindi è importante impostare le tue aspettative di conseguenza.

Considera di lavorare con un agente immobiliare o un broker esperto nella negoziazione dei prezzi dei condomini nelle Filippine. Un agente può aiutarti a navigare nel processo di negoziazione e fornire preziose intuizioni sul mercato immobiliare locale.

Posizione

La maggior parte dello sviluppo dei condomini è avvenuto nelle aree urbane e nei resort costieri con buone ubicazioni e ampie utilities (acqua, fognature, elettricità, raccolta rifiuti, ecc.).

Leggi di più: I migliori posti dove vivere nelle Filippine per espatriati 

Un elenco di strutture vicine da cercare è il seguente:

• Strutture mediche come studi medici o ospedali
• Farmacie
• Supermercati
• Strutture ricreative come parchi e sentieri escursionistici
• Strutture sportive come campi da golf

Makati

La città di Makati è la capitale finanziaria e commerciale delle Filippine. È sede della Borsa delle Filippine, del Triangolo Ayala, e del complesso Glorietta, tra altre importanti istituzioni commerciali e finanziarie. Makati è anche un importante centro residenziale e commerciale, con una vasta gamma di proprietà condominiali disponibili.

I condomini a Makati hanno un prezzo che varia da ₱2M a ₱20M (circa US$36,000-360,000). Ecco un elenco delle fasce di prezzo che puoi aspettarti per diverse aree a Makati:

• Triangolo Ayala: ₱10M a ₱20M (circa US$179,000 a US$359,000)
• Glorietta: ₱5M a ₱15M (circa US$90,000 a US$269,000)
• Ortigas Center: ₱3M a ₱10M (circa US$54,000 a US$179,000)
• Bonifacio Global City: ₱2M a ₱8M (circa US$36,000 a US$144,000)
• Bangkal: ₱1M a ₱5M (circa US$18,000 a US$90,000)

Città di Cebu

La città di Cebu, situata nella regione delle Visayas nelle Filippine, è una metropoli vivace con una ricca storia e cultura. È una destinazione popolare per turisti e locali, con un’economia fiorente e un mercato immobiliare in rapida crescita.

Le proprietà condominiali nella città di Cebu variano in dimensioni, stile e punto di prezzo. Possono essere trovati in posizioni privilegiate come Ayala Center Cebu, IT Park e Mactan Island.

Il costo delle proprietà condominiali nella città di Cebu può variare notevolmente a seconda di diversi fattori come la posizione, le dimensioni, i servizi, e l’età dell’edificio. In generale, i prezzi per i condomini nella città di Cebu possono variare da circa ₱1.5M (circa US$27,000) per un’unità monolocale o piccola con una camera da letto in uno sviluppo di fascia media fino a ₱50M (circa US$897,000) o più per un grande attico di lusso in una posizione di prim’ordine.

Ad esempio, un’unità típica di fascia media con una camera da letto nell’area IT Park di Cebu City potrebbe costare circa ₱3-5M (circa US$54,000-90,000), mentre un’unità con due camere da letto in uno sviluppo di fascia alta come Ayala Center Cebu potrebbe costare più di ₱10M (circa US$179,000). I condomini di lusso a Mactan Island possono variare da ₱15M a ₱50M (circa US$269,000 a US$897,000), a seconda delle dimensioni e delle caratteristiche.

Città di Davao

Rispetto ad altre grandi città delle Filippine, come Manila e Cebu, la città di Davao ha prezzi delle proprietà più bassi, rendendola un’opzione più accessibile per molte persone. Inoltre, possedere un condominio nella città di Davao può fornire un’opportunità di reddito passivo, poiché queste proprietà possono essere affittate a studenti, giovani professionisti e turisti in cerca di un posto dove soggiornare in città.

Ecco alcuni dei sviluppi condominiali più popolari nella città di Davao:

• Abreeza Place – Questo sviluppo condominiale di lusso è situato nel cuore della città di Davao, vicino a tutte le principali comodità.
• Avida Towers Abreeza – Questo sviluppo condominiale di media altezza è situato nel complesso del centro commerciale Abreeza, offrendo ai residenti facile accesso a shopping, ristorazione e intrattenimento.
• Camella Northpoint Davao – Questo sviluppo condominiale accessibile è situato nell’area di Matina della città di Davao, vicino a scuole, ospedali e altri servizi essenziali.
• DMCI Homes Verdon Parc – Questo sviluppo condominiale di lusso è situato nell’area di Ecoland della città di Davao, offrendo ai residenti bellissime viste sulla città e sul Golfo di Davao.
• Filinvest Eastland Heights Davao – Questa comunità pianificata magistralmente offre una varietà di servizi residenziali, commerciali e per il tempo libero, rendendola un ottimo posto dove vivere, lavorare e giocare.

Ci si può aspettare di pagare da ₱1M a ₱20M (circa US$18,000 a US$359,000) per un condominio nella città di Davao. Ecco alcuni esempi di prezzi per i condomini in diverse aree della città di Davao:

• Centro città di Davao: ₱5M a ₱20M (circa US$90,000 a US$359,000)
• Matina: ₱3M a ₱10M (circa US$54,000 a US$179,000)
• Ecoland: ₱2M a ₱8M (circa US$36,000 a US$144,000)
• Buhangin: ₱1M a ₱5M (circa US$18,000 a US$90,000)
• Toril: ₱1M a ₱5M (circa US$18,000 a US$90,000)

Subic

Subic è anche un importante centro economico, sede di una serie di multinazionali. La Subic Bay Freeport Zone è una zona economica speciale che offre agevolazioni fiscali e altri incentivi alle aziende. Questo ha reso Subic una destinazione popolare per gli investitori stranieri e ha aiutato a rafforzare l’economia locale.

Le proprietà condominali a Subic sono tipicamente situate vicino alla spiaggia, offrendo ai residenti splendide viste sull’oceano e facile accesso alle numerose attrazioni dell’area.

In generale, il costo di un’unità condominiale a Subic varia da circa ₱2M a ₱10M (circa US$36,000 a US$179,000) o più. I condomini situati vicino alla spiaggia e con vista sull’oceano tendono ad essere più costosi, mentre quelli situati più all’interno o con servizi minori possono essere più accessibili.

Servizi Offerti

Ciò che un complesso offre in termini di valore aggiunto può fare la differenza. Perciò determina in anticipo quali servizi sono importanti per te.

Ad esempio, i servizi potrebbero non essere sufficienti per tutti gli occupanti di alcuni progetti. Per esempio, un singolo edificio condominiale potrebbe avere oltre 500 camere al suo interno ma offrire solo una piscina di medie dimensioni. Oppure potrebbe avere un paio di campi da tennis ma contare diverse centinaia di residenti.

Quindi fai le tue ricerche e scopri quanti sono gli appartamenti nel complesso che ti interessa, e poi fai i conti.

Una lista di servizi da considerare potrebbe includere:

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• Gym
• Piscina
• Impianti sportivi come un campo da tennis o una pista da corsa
• Area giardino
• Animali ammessi (se ne avete uno)
• Copertura internet affidabile e velocità
• Buona copertura e ricezione del telefono cellulare

Disastri Naturali

Non per allarmarti, ma le Filippine subiscono una buona parte di terremoti, tifoni ed eruzioni vulcaniche. Le Nazioni Unite Rapporto di Valutazione Globale 2022 sulla Riduzione del Rischio di Disastri prevede che questi eventi diventeranno sempre più comuni in aree come le Filippine a breve.

Poiché acquistare un condominio è un impegno a lungo termine, questo genere di cose dovrebbe essere preso sul serio insieme alla crescente minaccia dell’innalzamento dei livelli del mare dovuto al riscaldamento globale.

E ricorda che le Filippine sono un paese caldo e tropicale, dove le temperature diurne raramente scendono sotto i 30°C (86°F) e spesso si avvicinano a un torrido 40°C (104°F). Se questo rappresenta un problema, puoi sempre investire in inverter per il condizionamento d’aria di buona qualità per la tua unità. 

Sviluppatori

Alcuni degli sviluppatori di condomini più rispettati e altamente valutati del paese includono:

• Alveo Land – Ha progetti vivaci e innovativi in varie posizioni di primo piano. 
• Camella Homes and Communities – Sono diventati il più grande sviluppatore del paese con comunità al nord e al sud di Luzon, Visayas e Mindanao.
• DMC – Specializzati in confortevoli comunità in stile resort a Quezon City, Taguig City, Mandaluyong City, Pasig City e Paranaque City. 
• Robinsons Land – Un sviluppatore ben affermato con progetti situati in città chiave e altre aree urbane a livello nazionale.
• SMDC – Offre un’alta qualità di vita in condomini a prezzi accessibili incentrati sui servizi, in location di primo livello.

Come Trovare un Condominio

Ci sono diversi modi per trovare un condominio in vendita nelle Filippine. Ecco alcuni suggerimenti:

Siti di immobili

Controlla siti immobiliari di fiducia che elencano condomini in vendita nelle Filippine, come Property24, Lamudi, e Dot Property.

Social Media

Molti agenti immobiliari e sviluppatori utilizzano piattaforme di social media, come Facebook e Instagram, per pubblicizzare le loro proprietà. Puoi anche unirti a gruppi immobiliari su Facebook per trovare annunci e metterti in contatto con agenti.

Referenze

Chiedi ad amici, familiari o colleghi se sanno di qualche condominio in vendita nelle Filippine. Potrebbero conoscere qualcuno che sta vendendo o possono consigliare un agente immobiliare affidabile.

Fiere ed Esposizioni Immobiliari

Partecipa a fiere ed esposizioni immobiliari dove sviluppatori e agenti mostrano le loro proprietà. Questa è un’opportunità eccellente per confrontare prezzi e caratteristiche e porre domande sulle proprietà.

Annunci Classificati

Controlla gli annunci classificati nei giornali o siti web online come Craigslist, OLX, o AYOSDITO.

Guidare in Zona

Fai un giro in auto nell’area dove desideri acquistare un condominio e cerca cartelli ‘In Vendita’. Potresti trovare un condominio che non è elencato online.

Una volta che hai trovato un condominio in vendita che ti interessa, assicurati di fare la dovuta diligenza sulla proprietà, come esaminare il titolo e controllare eventuali tasse o imposte pendenti. È anche una buona idea lavorare con un agente immobiliare o un broker autorizzato per garantire una transazione fluida e sicura.

Processo di Acquisto

Ogni paese ha una diversa procedura per acquistare un condominio. Ma alcuni dei passaggi coinvolti sarebbero piuttosto simili. 

Ecco alcuni dei processi comuni che attraverserai quando acquisti un condominio nelle Filippine.

Ispezione 

Un sito web lucido e ben curato che mostra le unità di uno sviluppatore o di una società condominiale può essere una fonte utile di informazioni, ma può anche essere molto fuorviante e troppo ottimistico. 

La prima cosa che devi sempre fare è visitare personalmente il sito, anche se lo sviluppo non è ancora completato o non è nemmeno iniziato!

Se il complesso reale esiste già o è appena completato, organizza una visita per guardarti intorno e farti fare un tour dell’unità e delle strutture del complesso.

Se non è completato o non è iniziato, vale la pena informarsi se è disponibile un’unità dimostrativa dove puoi dare un’occhiata. Se non è il caso, vai comunque lì per sentire il posto e vedere come stanno procedendo i lavori o se il sito ha il potenziale che il sviluppatore sostiene.

Qualunque sia lo stato del complesso condominiale che ti interessa seriamente, assicurati di prenderti il tempo di fare una passeggiata o un giro in auto nell’area locale. In questo modo avrai una visione reale della comunità locale di cui potresti un giorno far parte e vedere di persona tutto ciò che ha da offrire.

Approfitta di Airbnb

La maggior parte dei complessi condominiali nelle Filippine dispone di alcune delle loro unità disponibili in affitto su siti web di alloggi di viaggio come Airbnb. Puoi prenotare un’unità nello stesso sviluppo condominiale che ti interessa e sperimentare la vita in condominio prima di acquistare.

Dalla mia esperienza personale, si è rivelato inestimabile nell’aiutarmi a decidere se acquistare o meno un certo condominio. 

Perché ho scoperto durante il soggiorno che il complesso soffre gravemente di perdite d’acqua e problemi di bassa pressione dell’acqua. Ma ho anche scoperto che le sue strutture come la piscina e la palestra erano davvero di prima classe. 

E che il personale del complesso (addetti alle pulizie, receptionist, guardie di sicurezza, ecc.) era tra i più gentili e cortesi che abbia mai incontrato!

Compila il Modulo di Registrazione del Cliente

Uno dei tanti documenti che ti verrà chiesto di completare nel processo di acquisto è il modulo di registrazione. 

Il modulo serve a due scopi: raccogliere le tue informazioni e permettere all’agente di ricevere la sua commissione dalla vendita. 

Tieni presente che quando hai firmato il modulo, se devi cambiare il tuo agente immobiliare, dovrai aspettare 30 giorni. In alcuni casi, è necessario anche un modulo online prima che un’unità possa essere riservata per te.

Decidere il Piano di Pagamento

La maggior parte degli sviluppatori e delle società condominiali accetterà diversi modi per pagare la tua unità:

Pagamento Completo

Questo normalmente ti consente di ottenere un buon sconto sul prezzo richiesto della tua unità. Ma questo può lasciarti vulnerabile e possibilmente finanziariamente teso se le cose vanno male.

Ammortamento Mensile

Ricorda di verificare se esiste un interesse associato a questi pagamenti mensili e se è soggetto a eventuali possibili cambiamenti nei tassi d’interesse e se sì, perché? 

Il piano di pagamento 10-40-50 è una versione particolarmente popolare di questo. È qui dove versi un pagamento iniziale del 10%, poi paghi il 40% del prezzo richiesto nei successivi 59 mesi. Il rimanente 50% viene finanziato da te tramite contanti o tramite un prestito bancario. 

Se richiedi un prestito bancario, aspettati requisiti di idoneità rigorosi, ma opzioni di prestito flessibili e tassi d’interesse bassi. Un’altra opzione è il finanziamento interno che ha requisiti documentali meno rigidi ma ha tassi d’interesse elevati fino al 18% e il periodo di rimborso è limitato a 10 anni.

Ricorda di budgetizzare di conseguenza e assicurati di poterti permettere quanto ti stai finanziariamente impegnando. Inoltre, ricorda che potrebbero esserci altre spese e costi regolari associati alla tua unità condominiale che potresti non aver considerato. 

Importante da ricordare: Offerte speciali possono essere molto allettanti come pagamenti iniziali differiti. Assicurati solo di capirli a fondo e di sapere se ci sono legami con loro.

Completa i Documenti Richiesti

È richiesta una tassa di prenotazione affinché lo sviluppatore possa garantire la tua unità preferita e ritirarla dal mercato per altri acquirenti. 

La tassa di prenotazione che va da ₱20,000 a ₱200,000 (Circa US$359 a US$3,590) è non rimborsabile e non trasferibile ma può essere detratta dall’acconto o dal prezzo totale.

Alcuni dei documenti che lo sviluppatore può chiederti di firmare sono:

• Modulo di Accordo sulla Prenotazione
• Foglio Informativo dell’Acquirente
• Foglio di Calcolo
• Piano di Pagamento
• Piano/Disposizione del Piano di Piano
• Politica sulla Privacy dei Dati

Questi documenti possono variare da uno sviluppatore all’altro e dipenderanno anche dal progetto. 

Ti sarà anche chiesto di fornire una copia dei seguenti documenti:

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• Carta d’identità che è il tuo passaporto 
• Documento valido del tuo co-proprietario, se ne hai uno
• Certificato di matrimonio se sei sposato
• Prova di addebito dall’indirizzo che hai fornito nel modulo di registrazione del cliente
• Prova di reddito
• Verificato Modulo BIR 1904 (numero di identificazione fiscale)

Ricevi il Contratto di Vendita

Il Contratto di Vendita ti sarà inviato dallo sviluppatore tramite posta o dal tuo professionista immobiliare. 

Questo documento servirà come prova dell’intenzione del sviluppatore di vendere l’unità a te e includerà dettagli come le specifiche dell’unità, il prezzo di acquisto, i dettagli di pagamento, i piani di pagamento e altri. Ti verrà chiesto di firmare il contratto e questo sarà anche notarizzato.

Alcuni sviluppatori forniscono temporaneamente un Piano di Pagamento se impiegano un po’ di tempo per fornire il Contratto di Vendita.

Se sei all’estero e non sei in grado di firmare questi documenti, avrai bisogno di una procura speciale certificata dal consolato filippino nel tuo paese.

Processa la Lettera di Garanzia (Se paghi tramite prestito bancario)

Il prestito bancario deve essere richiesto 2-3 mesi prima che il saldo sia completato. La banca emetterà una Lettera di Garanzia una volta che la tua domanda è stata approvata. Questo documento significa che la banca ha garantito di pagare il saldo rimanente con il sviluppatore.  

Alcuni sviluppatori hanno banche partner, nel qual caso la banca invierà la Lettera di Garanzia direttamente alla banca.

Alcuni sviluppatori accettano anche una Lettera di Approvazione del Prestito Bancario per procedere con il trasferimento. 

Turnover e Ricevi il Certificato di Titolo

Quando presenti la Lettera di Garanzia al sviluppatore, dovrai anche pagare la tassa di turnover e firmare un Atto di Vendita Assoluta — un documento che permetterà al sviluppatore di trasferire la proprietà all’acquirente. 

La tassa di turnover per nuovi acquisti di condomini nelle Filippine varia dall’1 al 2% del prezzo di acquisto. Questa tassa copre il costo di preparazione dell’unità per l’occupazione, come la pulizia, la verniciatura e l’installazione di impianti. Può anche includere il costo delle quote associative una tantum e altre spese. La tassa di turnover includerà anche un deposito per il servizio elettrico, un deposito per il servizio idrico, quote associative mensili e tasse di valutazione. L’ammontare esatto della tassa di turnover sarà specificato nel contratto di vendita. 

Ti sarà chiesto di ispezionare l’unità durante il turnover, dove se vedi difetti nell’unità, devi comunicarli al rappresentante del turnover in modo che possano prenderne nota nella Lista di Consegna e trasmetterla alla ditta di costruzioni. 

Se sei pronto ad accettare l’unità, ti verrà chiesto di firmare documenti di turnover come un Certificato di Accettazione, Documento di Trasmissione delle Chiavi, Manuale del Proprietario, Garanzia, Politiche di Locazione e altri.

Dopo di che, ti verrà rilasciato il Certificato di Titolo tra gli altri documenti. Tuttavia, questo potrebbe richiedere settimane o mesi.  

Ottenere Aiuto Professionale

Puoi acquistare un condominio senza aiuto professionale?  Con alcuni sviluppatori, puoi. Tuttavia, è importante notare che ci sono diversi rischi connessi nel farlo. Alcuni di questi includono documentazione errata, costosa assicurazione del titolo, tanto burocrazia e molto altro.

Il modo migliore e più veloce per trovare e processare un acquisto di condominio è assumere professionisti per fare le ricerche e il lavoro di base per te. Nelle Filippine, vengono in tre tipi:

Agenti Immobiliari

Tutti i broker e gli agenti accreditati sono chiamati agenti immobiliari, a condizione che siano membri del Chamber of Real Estate & Builders Association (CREBA). Ma non tutti i broker e gli agenti sono agenti immobiliari, specialmente quelli che svolgono i loro doveri illegalmente.

Agenti Immobiliari

Un agente immobiliare è un individuo che lavora sotto un broker immobiliare autorizzato e aiuta a vendere, affittare o gestire proprietà. Agiscono come intermediari tra acquirenti e venditori, aiutandoli a negoziare affari, preparare contratti e fornire informazioni sulle proprietà, e ricevono una commissione dalla vendita dell’unità. 

Un agente deve essere accreditato da un broker e non hanno l’autorità di firmare documenti a meno che il broker non sia un co-firmatario.

Brokers Immobiliari

Un broker immobiliare ha una licenza professionale dall’ Professional Regulation Commission (PRC). Possono lavorare indipendentemente o gestire un team di agenti immobiliari. Hanno subito una formazione più estesa e sono qualificati a supervisionare le transazioni immobiliari. Possono anche possedere un’agenzia immobiliare, assumere e gestire agenti e fornire consulenze legali e finanziarie ai clienti.

Importante da ricordare: Tutti i broker, agenti e agenti immobiliari nelle Filippine devono seguire il Codice di Servizio Immobiliare (RESA). Il fai-da-te o la transazione tramite un individuo non autorizzato non è una mossa saggia e in alcuni aspetti del settore immobiliare, l’acquisto può risultare illegale. 

Dopo l’Acquisto

Una volta ricevuta l’unità, ti verrà chiesto di pagare la quota di iscrizione una tantum per la società condominiale. Se non sei disponibile ad accettare fisicamente l’unità, puoi anche inviare un rappresentante per accettarla per tuo conto fintanto che lui/lei dispone di una procura speciale dal consolato.

Responsabilità del Proprietario e dello Sviluppatore

Chi è dunque responsabile della gestione quotidiana del tuo complesso condominiale? Questa è la responsabilità della tua società condominiale che gestisce questo, che è finanziata da varie tasse imposte ai proprietari di condomini dallo sviluppatore che gestisce il loro particolare complesso.

La società sarà normalmente incaricata di cose come la sicurezza del complesso, la manutenzione delle aree comuni e la manutenzione generale del complesso. Questo includerà la pulizia e la gestione di aree come i corridoi, il parcheggio, l’area di ricezione e le strutture del complesso come la piscina comune, la palestra, ecc.

Per quanto riguarda il proprietario dell’unità, sono generalmente responsabili di ciò che accade all’interno delle loro unità, come affrontare problemi di usura, mantenere e decorare l’interno dell’unità e certi riparazioni.

Per quanto riguarda qualsiasi aggiornamento o sostituzione importante di qualsiasi delle aree comuni o delle strutture dell’edificio complesso, come l’aggiornamento della piscina o la sostituzione delle attrezzature della palestra del complesso, questi devono essere messi al voto per essere approvati. 

Se più del 50% dei proprietari vota a favore della mozione, gli sviluppatori metteranno in atto questi cambiamenti proposti.

Quindi è importante comprendere a fondo le tue responsabilità e questi saranno delineati nel tuo contratto di acquisto, poiché ti dirà anche chi sostiene i costi.

Costi Extra/Nascosti

Vale la pena considerare che possedere un condominio potrebbe significare dover pagare tasse annuali o regolari aggiuntive, come:

• Tasse di parcheggio
• Sovrapprezzi per i servizi comuni
• Spese condivise per eventuali aggiornamenti o riparazioni importanti alle aree comuni
• Tassa immobiliare
• Quota della tassa immobiliare sulle aree comuni
• Responsabile o parzialmente responsabile per certe tasse locali, regionali o nazionali

Tasse sulla proprietà

Nelle Filippine, le tasse sulla proprietà vengono imposte sulle proprietà immobiliari e vengono valutate in base al valore di mercato equo della proprietà. Le tasse sono pagabili annualmente, e il mancato pagamento può comportare sanzioni, interessi e azioni legali.

Il Bureau of Internal Revenue (BIR) è l’agenzia governativa responsabile della riscossione delle tasse sulla proprietà. L’aliquota fiscale varia a seconda del tipo di proprietà e della sua ubicazione.

Ad esempio, l’aliquota fiscale base per le proprietà residenziali è l’1% del valore imponibile, mentre le proprietà commerciali sono soggette a un’aliquota fiscale del 2%.

Anche i governi locali possono imporre tasse aggiuntive sulle proprietà immobiliari, come la tassa comunale, la tassa sul trasferimento di proprietà e la tassa commerciale.

Per evitare confusione o sanzioni, è importante consultarsi con un professionista abilitato o con il BIR per ulteriori informazioni sulle tasse immobiliari nelle Filippine.

Spese di gestione condominiale

Le spese di gestione condominiale nelle Filippine possono variare a seconda della posizione, delle dimensioni e del tipo di unità condominiale.

La media delle spese di gestione condominiale nelle Filippine può variare da ₱50 a ₱150 (circa da US$0.90 a US$2.7) per metro quadro al mese. Ad esempio, se si possiede un’unità condominiale di 50 mq, ci si potrebbe aspettare di pagare una quota di gestione mensile di circa ₱2,500 a ₱7,500 (circa da US$45 a US$135).

Tuttavia, alcuni condomini di fascia alta possono avere spese di gestione più elevate a causa delle dotazioni e dei servizi più estesi forniti, come palestre, piscine e servizi di concierge. Vale anche la pena notare che alcuni condomini possono addebitare ulteriori tariffe per servizi speciali, come parcheggio o animali domestici, quindi è essenziale esaminare accuratamente il contratto prima di acquistare un’unità.

Condomini con opzione d’acquisto

Un altro approccio praticabile per acquistare un condominio nelle Filippine è il sistema di noleggio con opzione d’acquisto. Anche se può essere un’opzione più complicata, è comunque un’opzione più semplice per qualificarsi.

Questo è un caso in cui l’acquirente versa un deposito, una Tassa di Opzione non rimborsabile pari all’1-5% del prezzo di vendita dell’unità. Ciò consente all’acquirente di affittare la proprietà per diversi anni e poi acquistare la proprietà per un prezzo pre-accordato successivamente.

Una cosa importante da capire è chi è responsabile durante il periodo di affitto di cose come la manutenzione dell’unità, le quote dell’associazione dei proprietari di casa, varie tasse immobiliari, ecc.?

Inoltre, assicurati di comprendere appieno quanto della Tassa di Opzione e i pagamenti dell’affitto saranno detratto dal prezzo finale di acquisto.

E ricorda che il prezzo concordato è vincolante sia per l’acquirente che per il venditore, quindi se il mercato immobiliare esplode o crolla successivamente, devi comunque pagare il prezzo pre-accordato.

Ci sono due tipi di schemi di affitto con opzione d’acquisto:

• L’acquisto di leasing è un tipo di accordo in cui si affitta una proprietà con l’opzione di acquistarla al termine del periodo di affitto. Il prezzo d’acquisto è concordato all’inizio del contratto di locazione, e sei legalmente obbligato a comprare la proprietà a quel prezzo se scegli di farlo alla fine del contratto.
• L’opzione di locazione è il caso in cui hai l’opzione di acquistare (o no) la proprietà al termine del periodo di affitto concordato. Ma non sei obbligato ad acquistare o continuare a affittare la proprietà e se lo desideri, puoi rinunciare all’accordo senza ulteriori obblighi o penalità.

Truffe

Truffe comuni da tenere d’occhio:

Il venditore del condominio non possiede la proprietà

Puoi verificare questo recandoti presso il governo municipale locale e richiedendo una copia del Certificato di Autenticità del titolo terreno. Inoltre, il Board Regolatorio degli Usi del Terreno e della Casa, l’Autorità della Registrazione Territoriale, e la Commissione delle Regolazioni Professionali possono aiutarti a confermare la legittimità e se un documento è autentico o meno.

La qualità costruttiva può essere un problema

Alcuni complessi possono apparire spettacolari quando aprono per la prima volta ma si deteriorano rapidamente, non riuscendo a sopportare l’usura, e avere rapidamente numerosi problemi come gravi crepe e perdite.

Il modo migliore per evitare questo problema è ricercare il curriculum del promotore immobiliare o scoprire dagli attuali proprietari la loro esperienza.

Premi falsi

Verifica se eventuali premi dati al promotore o alla proprietà sono reali e credibili. A volte sono semplicemente inventati per impressionare un acquirente inesperto.

Non registrato con HSAC

Nelle Filippine, i condomini sono regolati dalla Commissione per le Decisioni sugli Insediamenti Umani (HSAC) gestita dal governo, che fino a poco tempo fa era conosciuta come il Board Regolatorio degli Usi del Terreno e della Casa (HLURB).

Quindi un segnale di allarme immediato sarà se una società condominiale con cui stai trattando non è registrata con HSAC.

The HSAC ha il potere di ascoltare controversie riguardo sviluppi e transazioni immobiliari. Offrono anche una varietà di altri servizi, quindi assicurati di visitare il loro sito web per vedere come possono aiutarti.

Il loro sito web ha un utile Assistente Netto Automatizzato che stanno testando, progettato per aiutarti con preoccupazioni e domande sull’aggiudicazione immobiliare.

Importante da ricordare: L’HSAC fa pagare per alcuni dei loro servizi, ma generalmente le tasse sono ragionevoli e non eccessive e hanno un calcolatore di tariffe online.

Infine, se sembra troppo bello per essere vero, probabilmente lo è! Quindi fai sempre attenzione, ricerca a fondo, e rimani sempre un po’ cauto.

Vendere il tuo condominio

La cosa cruciale che devi fare per prima è fissare il prezzo di vendita della tua proprietà. Siti come Zipmatch possono aiutarti in questo permettendoti di vedere il prezzo di condomini simili nella tua zona.

Inoltre, ricordati di cercare consiglio legale professionale nella stesura del contratto di acquisto e che ti aiutino a capire quali tasse o spese aggiuntive sei responsabile al momento della vendita del tuo condominio.

E anche se un agente immobiliare ti addebiterà una tariffa o una commissione per i loro servizi, possono fornire consigli inestimabili per aiutarti in tutto ciò. E dare alla tua proprietà l’esposizione per vendere rapidamente e per un buon prezzo realistico.

Ora tocca a te

Quindi ricorda che la tua decisione di acquistare un condominio nelle Filippine può facilmente essere la migliore o la peggiore decisione che tu abbia mai preso. Ottieni consulenza professionale locale, fai la tua ricerca e prenditi il tuo tempo.