Wie man in Kroatien Immobilien kauft: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ausländer

Für viele Menschen könnte es ein Traum sein, in Kroatien Eigentum zu kaufen, sei es ein Ferienhaus am Meer mit atemberaubendem Sonnenuntergangsblick oder eine Wohnung in der historischen Altstadt. Jedes Jahr entscheiden sich zahlreiche Expats, hier zu investieren, entweder für einen Langzeitaufenthalt oder um Einkünfte aus Vermietungen zu generieren.

Obwohl Kroatien offen dafür ist, dass Expats Immobilien kaufen, können die Vorschriften recht komplex sein. Dies gilt insbesondere für Nicht-EU-Bürger, die viele Bedingungen berücksichtigen müssen. Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt in Kroatien voller Details, die Probleme verursachen können, wenn sie nicht gründlich überprüft werden. Viele Menschen, die hier Häuser gekauft haben, haben alle gesagt, dass der Kauf eines Hauses in Kroatien nicht nur eine Frage des „Hauses auswählen und bezahlen“ ist. In Wirklichkeit musst du möglicherweise einen langwierigen Genehmigungsprozess durch das Justizministerium durchlaufen. Wenn auch nur ein kleiner Tippfehler in den Dokumenten vorhanden ist, kann die Registrierung abgelehnt werden. Sogar falsche Preisangebote können storniert werden. Daher erfordert der Immobilienkauf in Kroatien einen lokalen Fachanwalt, der Verträge und Dokumente in jeder Phase überprüft, um die Risiken von Betrug oder Missverständnissen, die zu einem gescheiterten Investment führen könnten, zu minimieren.

Dieser Leitfaden führt dich Schritt für Schritt durch, wie Expats, insbesondere solche außerhalb der EU/EWR, in Kroatien ein Haus oder eine Wohnung kaufen können, zusammen mit Tipps, um häufige Probleme zu vermeiden.

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Warum in kroatische Immobilien investieren?

Als ich in Split, der berühmten Küstenstadt Kroatiens, lebte, stellte ich fest, dass es eine große Herausforderung war, eine Langzeitmiete zu finden, besonders im Sommer, wenn Touristen aus aller Welt strömen. Jedes Mal, wenn ich mich an Wohnungen oder Gästehäuser wandte, waren die üblichen Antworten „voll ausgebucht“ oder „bis zum Jahresende gebucht.” Dies war in der Altstadt noch ausgeprägter, wo Unterkünfte knapp waren und aufgrund der hohen Nachfrage im Vergleich zum Angebot teuer waren.

Diese Erfahrung machte deutlich, dass der Immobilienmarkt in Kroatien, insbesondere in großen Touristenzielen wie Split und Dubrovnik, in einer Nachfrage steht, die über das aktuell verfügbare Angebot hinausgeht. Dies hat die Aufmerksamkeit von Expat-Investoren geweckt, die zunehmend auf Immobilien hier schauen, sei es für ihren eigenen Wohnsitz, kurzfristige Touristenvermietungen oder langfristige Investitionen.

Darüber hinaus gibt es weitere Faktoren, die Kroatien zu einem vielversprechenden Immobilieninvestitionsmarkt in Südosteuropa machen. Dazu gehören die kontinuierlich wachsende Tourismusbranche, erschwingliche Immobilienpreise, eine stabile Wirtschaft, die Verwendung des Euros und seine strategische Lage in der Region.

Wachsende Tourismusbranche

Die Küste Kroatiens ist weltbekannt für ihr kristallklares blaues Wasser, den berühmten Altstadt-Drehort von Game of Thrones in Dubrovnik und über 1.000 Inseln, die das ganze Jahr über Touristen anziehen. Dies zieht jeden Sommer eine große Anzahl von Touristen an, laut einem Bericht von Reuters Im Jahr 2024 begrüßte Kroatien mehr als 21,3 Millionen Touristen und erzielte über 13,2 Milliarden Euro Einnahmen aus dem Tourismus und setzt weiterhin Rekorde bis 2025. Reuters Berichten zufolge besuchten bis August weiterhin über 15,5 Millionen Besucher das Land, wobei die erwarteten Einnahmen 15,5 Milliarden Euro erreichen, was die Nachfrage nach Wohnraum, Mietwohnungen und Ferienhäusern erheblich erhöht. Dies ermöglicht es Investoren, erheblich von kurzfristigen Vermietungen zu profitieren.

Erschwingliche Wohnungspreise

Was Kroatien weiterhin attraktiv für Investitionen macht, sind die Wohnungspreise, die im Vergleich zu großen Touristenstädten in Westeuropa nicht übermäßig hoch sind. Auch wenn die Immobilienpreise in Kroatien stetig steigen, bleiben sie weitaus niedriger als in Ländern wie Frankreich, Italien oder Spanien.

Zum Vergleich schauen wir uns Daten von Investropa An für Luxusimmobilien in Paris liegt der Durchschnittspreis etwa bei 7.000 – 8.000 € pro Quadratmeter und kann in beliebten Gegenden wie Saint-Germain oder in der Nähe des Eiffelturms über 10.000 € hinausgehen. In der Zwischenzeit liegt laut Croatiarealestates In teuren Touristenstädten wie Dubrovnik liegt der Preis bei 4.117 €/qm und in Split bei 3.122 €/qm. Diese Preise sind immer noch viel niedriger als in Paris. So könnte der Kauf eines 100 qm großen Hauses in Split etwa nur 312.000 € kosten, während in Paris die Preise fast 800.000 – 1.000.000 € erreichen können.

Diese Daten zeigen, dass Immobilien in Kroatien noch günstiger sind als in den großen Städten Europas, was es Expat-Investoren ermöglicht, übermäßige Investitionen zu vermeiden und dennoch ein hohes Wachstumspotential zu haben, gemäß einem Immobilien-Trendreport der Das Zentralamt für Statistik Im ersten Quartal 2025 stiegen die Preise im Jahresvergleich um 13,1 % und verglichen mit dem Vorquartal um 4,5 %. Insbesondere neue Immobilien sind stark nachgefragt, was zeigt, dass Investoren, die während dieser Zeit Immobilien kaufen, sowohl von erschwinglichen Anlagewerten als auch von zukünftigen Preiswachstumsrenditen profitieren können, insbesondere in Touristenzentren wie Split, Dubrovnik und Zagreb.

Kroatiens Wirtschaftswachstum und finanzielle Stabilität

Seit dem Beitritt zur Europäischen Union (EU) im Jahr 2013 und der Einführung des Euro als offizielle Währung im Jahr 2023 hat sich die Wirtschaft des Landes erheblich stabilisiert, was zu einem durchschnittlichen Wirtschaftswachstum von 2 – 3 % pro Jahr für Kroatien führte und dem Land langfristiges Potential von der Weltbank Die kontinuierliche Erhöhung der Investitionen in Infrastruktur und saubere Energie trägt dazu bei, das Wechselkursrisiko für Expat-Investoren zu verringern und das langfristige Vertrauen zu stärken.

Kroatiens strategische Lage in Europa bietet einen Vorteil

Kroatien liegt in Südosteuropa entlang der Adria, in der Nähe bedeutender Wirtschaftsnationen wie Italien, Österreich und Ungarn. Dies gibt ihm den Ruf eines „Tors zu Ost- und Südeuropa“. Seine strategische Lage erleichtert die Schifffahrtswege zwischen den Ländern und den europäischen Transportsystemen und bietet Immobilieninvestoren die Möglichkeit, von verschiedenen Sektoren zu profitieren, sei es die kontinuierlich wachsende Tourismusbranche oder das expandierende Transportgeschäft.

Mit geografischen Vorteilen können Investoren potenzielle Umsatzströme aus verschiedenen Quellen sehen, wie dem Erwerb von Wohnimmobilien, Kurzzeitvermietungen oder sogar Investitionen in Gewerbeprojekte und Hotels in der Nähe wichtiger Transportwege.

Vergleichbare Lebensqualität zu großen europäischen Städten, aber friedlicher

Wenn du nach einem einfachen und friedlichen Leben suchst, um dem Trubel großer Städte zu entfliehen und Immobilienbesitzer in einer ruhigen, aber stabil einkommensgenerierenden Lage zu werden, ist Kroatien perfekt. Du kannst ein Haus kaufen, es kurzzeitig vermieten und gleichzeitig darin wohnen.

Viele Kroaten betreiben das Vermietungsgeschäft auf diese Weise. Zum Beispiel kenne ich eine Tante, die ein zweistöckiges Haus hat, in dem sie im zweiten Stock lebt und das Erdgeschoss vermietet. Im Sommer hat ihr Haus oft Stammgäste, die jährlich zurückkehren, sodass sie nicht ständig neue Mieter finden muss. In der Zwischenzeit kann sie in ihrem eigenen Haus leben und jeden Monat ein regelmäßiges Einkommen erzielen, während sie ein ruhiges Leben in einer schönen Küstenstadt genießt.

Gesetze und Vorschriften für Expats, die Immobilien in Kroatien kaufen

Der Immobilienerwerb in Kroatien als Expat unterscheidet sich deutlich zwischen EU/EWR-Bürgern und Nicht-EU-Ausländern. Das Verständnis dieser rechtlichen Aspekte wird dir helfen, deine Investition mit Zuversicht zu planen und rechtliche Probleme zu vermeiden.

EU/EWR-Bürger haben fast die gleichen Rechte wie Einheimische

EU/EWR-Bürger und Schweizer Staatsangehörige haben fast die gleichen Rechte wie die Einheimischen, um Immobilien in Kroatien zu kaufen. Du benötigst kein Visum oder Aufenthalt, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, und du kannst mehrere Immobilien ohne besondere Einschränkungen besitzen.

Darüber hinaus wurde ab Mitte 2023 die Beschränkung des Kaufs von Agrarland für EU-Bürger aufgehoben, wodurch EU-Bürger Agrarland in Kroatien unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger kaufen und alle Arten von Immobilien, einschließlich Wohn- und Geschäftshäusern, besitzen können.

Nicht-EU-Bürger müssen zuerst eine Genehmigung erhalten

Für Staatsangehörige außerhalb der EU/EWR kannst du immer noch Immobilien in Kroatien kaufen, aber du musst einen Genehmigungsprozess beim kroatischen Justizministerium. Dieser Prozess basiert auf dem Prinzip der „Reziprozität“, was bedeutet, dass dein Heimatland kroatischen Staatsbürgern ebenfalls den Immobilienerwerb dort erlauben muss. Dies kann über die offizielle Website des Justizministeriums überprüft und bei der kroatischen Botschaft oder dem Konsulat in deinem Land verifiziert werden. Der Genehmigungsprozess kann ungefähr 1-6 Monate dauern.

Im Allgemeinen müssen Nicht-EU/EWR-Länder wie Thailand diesen Prozess durchlaufen. Wenn es erlaubt ist, kannst du legal Immobilien in Kroatien kaufen. Wenn dein Land jedoch nicht Teil dieses Abkommens ist, kannst du Immobilien nicht direkt als Einzelperson kaufen, aber du kannst sie über ein in Kroatien gegründetes Unternehmen erwerben. Schau dir die Schritte zur Unternehmensregistrierung in Kroatien für Expats in dem vorherigen Artikel, den ich geschrieben habe.

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Einschränkungen für Expats

Obwohl das Gesetz Expats den Kauf von Immobilien in Kroatien erlaubt, gibt es noch einige Einschränkungen, die Investoren berücksichtigen müssen.

Landwirtschaftliche und Forstflächen

Seit Juli 2023 können EU/EWR- und Schweizer Bürger Agrarland unter den gleichen Bedingungen wie Kroaten kaufen. Forstflächen und Liegenschaften in geschützten Küstengebieten bleiben jedoch für Expats aller Art eingeschränkt. Es gibt Bedingungen für den Erwerb von Agrarland, wobei Pächtern, angrenzenden Landbesitzern, dem Staat und Käufern von Agrarland Vorrang eingeräumt wird. Diese müssen möglicherweise nachweisen, dass sie Landwirte oder Betreiber im Agrarsektor sind, was eine Registrierung als Landwirt und Landwirtschaftsqualifikationen umfassen könnte.

Obwohl EU-Bürger das Recht haben, landwirtschaftliche Flächen zu kaufen, gibt es eine maximale Größenbeschränkung: Einzelpersonen können bis zu 10 Hektar und Unternehmen bis zu 100 Hektar besitzen. Dies soll die Monopolisierung von Land durch Einzelpersonen oder juristische Personen verhindern. Darüber hinaus müssen landwirtschaftliche Flächen ausschließlich für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, wie es das Gesetz vorschreibt. Bauarbeiten oder nicht verwandte Aktivitäten sind nicht gestattet, es sei denn, eine spezielle Genehmigung wird erteilt.

Für Nicht-EU-Bürger ist der Erwerb von landwirtschaftlichen und Forstflächen mit der Anforderung der Reziprozität wie oben erwähnt möglich. Wenn jedoch ein Unternehmen registriert ist, um die landwirtschaftlichen und Forstflächen zu halten, wird es einfacher und vergleichbar mit kroatischen Staatsangehörigen. In einigen Fällen kann dennoch eine zusätzliche Genehmigung durch das Landwirtschaftsministerium erforderlich sein.

Ich sprach einmal mit einer Expat-Investorin, die ein kleines Haus mit Grundstück in Kroatien kaufte. Sie ist Deutsche, die ein Unternehmen in Kroatien gründete, um landwirtschaftliche Flächen zu erwerben, und Monate damit verbrachte, die Genehmigungspapiere zu bearbeiten. Sie sagte, dass der Prozess nicht kompliziert sei, aber du musst die Gesetze verstehen und die örtlichen Vorschriften respektieren. Es ist am besten, jemanden zu finden, der sich mit den Gesetzen und der Region gut auskennt, was den gesamten Prozess schneller macht und mit deinen Plänen übereinstimmt. Jetzt betreibt sie einen kleinen Bauernhof und vermietet legal ihr Haus, verdient Einkünfte sowohl aus Immobilien als auch aus landwirtschaftlichen Erzeugnissen das ganze Jahr über.

Küstengebiet

Wenn du planst, durch Vermietung von Häusern am Meer Gewinne zu erzielen, ist es wichtig, lokale Gesetze gründlich zu prüfen, da Küstengebiete in Kroatien strenge Bauvorschriften innerhalb von 1.000 Metern von der Küste haben.

Visa und Aufenthaltsgenehmigung

Auch wenn der Immobilienkauf keinen dauerhaften Wohnsitz erfordert, musst du, wenn du mehr als 90 Tage in Kroatien bleiben willst, ein Langzeitvisum oder eine Aufenthaltserlaubnis beantragen, die du entweder zu Wohn- oder zu Investitionszwecken erhalten kannst. Du kannst herausfinden, wie man ein Visum beantragt durch den Artikel über das Umziehen nach Kroatien.

Steueridentifikationsnummer (OIB)

Vor dem Immobilienkauf in Kroatien benötigst du eine kroatische Steueridentifikationsnummer (OIB), die wie eine persönliche ID-Nummer für Kroaten ist. Sie wird für alle finanziellen Transaktionen verwendet, vom Geldtransfer über die Registrierung von Mietverträgen bis hin zu Immobilienkäufen. Aufgrund des strengen Steuersystems in Kroatien müssen ausländische Investoren eine OIB bereitstellen, damit staatliche Stellen finanzielle Transaktionen und Steuerzahlungen korrekt überprüfen können. Ohne eine OIB kannst du keine Eigentumsübertragungen eintragen oder Mietverträge abschließen.

Schritte zum Immobilienkauf in Kroatien für Expats

Viele Leute, die an einer Immobilieninvestition in Kroatien interessiert sind, sind oft begeistert von der Vorstellung eines Hauses am Meer oder eines schönen Ackerlandes und stürzen sich auf einen Kauf, was zu komplexen rechtlichen und dokumentarischen Problemen führen kann. Dies kann viel Zeit und Geld kosten. Um dies zu vermeiden, sind wir hier, um dich durch jeden Schritt des Prozesses zu führen, damit du weißt, was du beim Kauf von Immobilien in Kroatien vorbereiten musst, was es dir viel einfacher macht.

1. Suche und Überprüfe die Immobilie

Zuerst solltest du nach Immobilien suchen, die dich interessieren und zu deinem Geschäftsplan passen. Du kannst lokale Agenturen wie Croatia Property or Real Estate Croatia kontaktieren oder über internationale Websites wie Rightmove Overseas Wenn ich empfehlen sollte, wäre es Njuskalo , eine kroatische lokale App mit Angeboten von Einheimischen und oft günstigeren Preisen. Der einzige Nachteil ist, dass alles auf Kroatisch ist. Außerdem kannst du Immobilien über Facebook-Gruppen finden, die dich direkt mit Eigentümern oder neuen Projekten verbinden, aber achte auf Betrüger.

Nachdem du eine Immobilie ausgewählt hast, solltest du eine umfassende Due Diligence durchführen und ein Anwalt, der die Dokumente prüft, wird den Kaufprozess reibungsloser machen und das Risiko von versteckten Verbindlichkeiten oder rechtlichen Problemen verringern. Die Prüfungen sind wie folgt:

• Grundbuch, um den Namen des Eigentümers, die OIB und etwaige Belastungen oder Rechte zu überprüfen, was im kroatischen Grundbuch e-Građani

• Zonierung, um festzustellen, ob es sich um ein Wohngebiet, Agrarland oder ein Schutzgebiet handelt, was nur durch einen vertrauenswürdigen Anwalt durchgeführt werden sollte, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Du kannst ein Zonenzertifikat bei der Ministerium für Raumplanung, Bauwesen und Staatsvermögen 

• Rechte von Expats, insbesondere für Nicht-EU-Bürger, müssen das Prinzip der Reziprozität überprüfen, um zu sehen, ob dein Land eine Vereinbarung mit Kroatien hat. Du kannst dies unter Justizministerium – Reziprozitätsvereinbarungen

2. Vereinbaren und Anzahlung leisten

Sobald du sicher bist, dass die Immobilie deinen Anforderungen entspricht, ist der nächste Schritt, einen Vorvertrag abzuschließen, der von Kroaten als kapara bekannt ist und normalerweise eine Anzahlung von etwa 10 % des Kaufpreises erfordert, um deine Kaufabsicht zu bestätigen und dem Verkäufer die Sicherheit zu geben, dass der Deal zustande kommen wird. Diese Vereinbarung sollte wichtige Bedingungen wie die Rückerstattungsbedingungen der Anzahlung im Falle eines Vertragsbruchs enthalten.

In diesem Schritt solltest du einen Anwalt beauftragen, einen Vertrag zu erstellen, um deine Rechte zu schützen. Der Vertrag wird Informationen wie Käufer- und Verkäuferdetails, den Kaufpreis, die Anzahlung, den Zeitplan für die Eigentumsübertragung und verschiedene Bedingungen detailliert aufführen. Zum Beispiel: Wenn der Käufer nicht einhält, verliert er die Anzahlung oder wenn der Verkäufer den Vertrag bricht, muss er die Anzahlung doppelt zurückgeben.

Wichtig ist, dass der Vertrag von einem Notar (Javni bilježnik) beglaubigt werden muss, einem staatlichen Beamten, der Dokumente und Verträge für Rechtseffekte zertifiziert, im Gegensatz zu einem Anwalt. Verträge, die über einen Notar abgeschlossen werden, haben sofortige Rechtswirkung, mit einem Dokument, das bestätigt, dass „der Vertrag freiwillig und rechtmäßig abgeschlossen wurde“. Typischerweise wird eine Kopie für den Käufer und eine für den Verkäufer erstellt.

3. Genehmigung für den Kauf für Nicht-EU-Bürger einholen (Reziprozität)

Für EU/EWR/Schweizer Staatsangehörige ist keine Genehmigung erforderlich, aber Nicht-EU-Bürger müssen vor der Eigentumsübertragung eine Genehmigung des Justizministeriums einholen. Dieser Prozess überprüft das Prinzip der Reziprozität und prüft, ob das Käuferland Kroaten den Immobilienerwerb ermöglicht. Erforderliche Dokumente sind:

• Grundstückszertifikat (aus Schritt 1)
• Originalkaufvertrag oder beglaubigte Kopie (aus Schritt 2)
• Grundbuchauszug, der nachweist, dass der Verkäufer der rechtmäßige Besitzer ist (aus Schritt 1)
• Käuferpass oder Dokumente zur Nationalitätsüberprüfung
• Vollmacht, wenn der Käufer keine Adresse in Kroatien hat

Sobald der Antrag eingereicht ist, hat das Ministerium 60 Tage Zeit zur Überprüfung, aber manchmal kann es länger dauern. Wenn der Antrag abgelehnt wird, kann der Käufer keine Eigentumsübertragung vornehmen, was ungefähr nur 5 Euro kostet.

4. Zahlung leisten und Eigentum übertragen

Nach Erhalt der Genehmigung des Ministeriums kannst du die restlichen 90 % des Kaufpreises über eine kroatische Bank zur Transparenz und rechtlichen Dokumentation bezahlen. Wenn du einen ständigen Wohnsitz in Kroatien hast, kannst du möglicherweise bei der Bank einen Kredit oder eine Hypothek beantragen.

Nach der Zahlung ist der letzte Schritt die Grundbuchregistrierung (Uređena Zemlja) innerhalb von 60 Tagen. Erforderliche Dokumente sind:

• Originalkaufvertrag (aus Schritt 2)
• Grundstückszertifikat (aus Schritt 1)
• Genehmigung vom Justizministerium (für Nicht-EU) (erhalten aus Schritt 3)
• Zahlungsnachweis und persönliche Dokumente

Wenn alle Dokumente in Ordnung sind, ändert das Grundbuchamt den Eigentümername auf deinen Namen, und du kannst kostenlos das erste Eigentumszertifikat anfordern. Zusätzliche Kopien kosten je 0,66 Euro, was deinen Status als legitimer Besitzer dieses Grundstücks untermauert.

5. Abschließen und mit Investitionen beginnen

Sobald du das Eigentumszertifikat erhalten hast, bist du offiziell der Eigentümer der Immobilie. Dies ermöglicht es dir, Versorgungsrechnungen zu übertragen und mit der Planung deiner Investition zu beginnen, sei es zur Vermietung, als Resort oder um legal einen Bauernhof zu betreiben.

Kosten für den Immobilienkauf in Kroatien (Aktualisiert 2025)

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien umfasst mehr als nur die Kosten des Hauses. Es gibt Steuern, Anwaltsgebühren, Kosten beim Notar und viele weitere versteckte Kosten. Zudem, wenn du es als Investition zum Vermieten in Erwägung ziehst, solltest du auch Reparatur-, Renovierungs- und Nebenkostenausgaben nach dem Kauf berücksichtigen. Um dir einen vollständigen Überblick zu geben, fassen wir die Ausgaben vor, während und nach dem Kauf wie folgt zusammen:

Hauspreise und Mieten in Kroatien

Vor dem Kauf solltest du den Preis berücksichtigen, den du dir leisten kannst, da die Hauspreise in Kroatien je nach Region und Immobilientyp variieren. Laut einem Bericht von Nekretnine.hr  besagte, dass Mitte 2025 der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnimmobilien bei 3.655 € pro Quadratmeter lag, ein Anstieg von 9,33% im Vergleich zu 2024, mit unterschiedlichen Preisen in anderen Gebieten wie folgt 

• Küstengebiete wie Split oder Dubrovnik, die das ganze Jahr über viele Touristen anziehen, kosten 3.794 € pro Quadratmeter, mit Mietpotenzial von bis zu 16,28 € pro Quadratmeter pro Monat. 

• In der Region Istrien liegen die Preise bei 3.699 € pro Quadratmeter, mit Mietpotenzial von bis zu 15,24 € pro Quadratmeter pro Monat. 

• Ländliche Gegenden nahe Slowenien kosten 1.509 € pro Quadratmeter, mit Mietpotenzial von bis zu 9,99 € pro Quadratmeter pro Monat. 

• In Zentral- und Nordwestkroatien liegen die Preise bei 3.620 € pro Quadratmeter, mit Mietpotenzial von bis zu 14,38 € pro Quadratmeter pro Monat.

Beispiel Hauspreise in Split

Hauspreise in der Stadt Split variieren je nach Lage, Alter und Zustand der Immobilie. Besonders in Gegenden wie der Altstadt oder luxuriösen Strandlagen sind die Preise höher als der Durchschnitt. Du kannst einige Beispielhäuser ansehen bei Croatia Property. Zum Beispiel kann ein 100 Quadratmeter großes Haus zwischen 290.000 € und 700.000 € oder mehr kosten, je nach Faktoren wie Nähe zum Meer, Innendesign und vorhandenen Annehmlichkeiten.

Steuern und Gebühren

Neben dem Immobilienpreis gibt es Steuern und Gebühren, auf die du dich vorbereiten musst. Es wird empfohlen, ein zusätzliches Budget von 5 – 10% des Kaufpreises einzuplanen, um alle Ausgaben wie folgt zu decken.

• Grundbuchsteuer: Berechnet mit 3% des Marktwerts (Porezna uprava)
• Anwaltskosten: 1% – 1,5% des Kaufpreises oder eine Pauschalgebühr je nach Vereinbarung
• Notarkosten: 50 € – 200 €
• Maklerprovision: 2% – 3% des Kaufpreises
• Grundbuchamtsgebühr: 50 € – 100 €

Berechnungsbeispiel

Angenommen, du kaufst ein typisches Haus in Split, 100 Quadratmeter, zum Preis von 3.200 € pro Quadratmeter

• Hauspreis = 100 × 3.200 € = 320.000 €
• Grundbuchsteuer (3%) = 320.000 € × 0,03 = 9.600 €
• Anwaltskosten (1,5%) = 320.000 € × 0,015 = 4.800 €
• Notarkosten = 150 €
• Maklerprovision (2,5%) = 320.000 € × 0,025 = 8.000 €
• Grundbuchamtsgebühr = 75 €

Gesamtkosten vor dem Kauf und Kaufkosten 9.600 € + 4.800 € + 150 € + 8.000 € + 75 € = 22.625 €

Daher beläuft sich die Gesamtnutzungskosten auf €320.000 + €22.625 ≈ €342.625

Dieses Beispiel zeigt, dass zusätzliche Kosten vor und während des Immobilienkaufs etwa 7% des Hauspreises ausmachen können

Nach-Kauf Kosten

Nach dem Eigentümerwechsel gibt es noch Ausgaben zu berücksichtigen, da die meisten Häuser in Kroatien älter sind und einige sich in einem vernachlässigten Zustand befinden, als ob sie gerade durch einen Krieg gegangen wären. Vor allem, wenn man eine Investition durch Vermietung beabsichtigt, können Renovierungen erforderlich sein, um sie vermietungsfähig zu machen. Geschätzte Ausgaben sind wie folgt:

Reparatur- und Renovierungskosten

• Alte Häuser kosten etwa 200 € – 500 € pro Quadratmeter, abhängig vom Zustand und der Qualität der Materialien
• Neue Möbel und Dekoration etwa 50 € – 150 € pro Quadratmeter

Nebenkosten und Dienstleistungen

• Wasser, Strom, Gas, Internet 100 € – 250 € pro Monat
• Gemeinschaftskosten (für Eigentumswohnungen oder Resorts) 50 € – 150 € pro Monat

Versicherung

• Haus- oder Immobilienversicherung 200 € – 500 € pro Jahr

Verwaltungsgebühren für Mietimmobilien

• Verwaltungsgebühr der Immobilienagentur 8%–15% der Mieteinnahmen
• Reinigungs- und Wartungskosten zwischen Mietern 50–200 € jedes Mal

Überlegungen vor dem Kauf von Immobilien in Kroatien

Wenn du ernsthaft darüber nachdenkst, Immobilien in Kroatien zu kaufen, ist es eine gute Idee, das Gebiet zu besuchen oder dort eine Weile zu leben. Manchmal können Online-Bilder im Vergleich zum tatsächlichen Ort irreführend sein. Oft können Strandhäuser mit schönen Aussichten in Split und Dubrovnik aufgrund bestimmter Werte wie atemberaubende Sonnenuntergänge über dem Meer, bequemer Transport oder ein altes Haus in einer versteckten Gasse eine bessere Lage haben, perfekt für günstige Vermietungen mit konstanten Kunden.

Oder die Struktur eines alten Hauses könnte besser sein als die von neu gebauten. Ein vorübergehendes Leben dort wird dir helfen, die Gründe zu verstehen, inspiriert zu werden, die lokale Atmosphäre zu erleben und leichter mit lokalen Agenturen zu kommunizieren. Hier sind einige Dinge, die du beachten solltest, während du das Leben dort erlebst, bevor du eine Immobilie in Kroatien kaufst.

Touristensaison

Die Touristensaison hat großen Einfluss auf die Mieteinnahmen. Ferienhäuser oder Eigentumswohnungen in Kroatien sind im Sommer oft mit Touristen überfüllt, wodurch die Einnahmen steigen. Sobald jedoch der Winter einsetzt, sinkt die Zahl der Touristen erheblich, was zu weniger Mietern führen und zu unregelmäßigen Geldflüssen führen kann. Das Verständnis der saisonalen Trends und die Vorausplanung der Ausgaben können helfen, das Einkommen reibungsloser zu managen.

Lokale Gesetze

In verschiedenen Gebieten Kroatiens gelten unterschiedliche Gesetze und Vorschriften. Ein lokaler Anwalt kann helfen, diese Regeln zu überprüfen und vollständig zu verstehen. Zum Beispiel Angelegenheiten wie die Reziprozität für Expats, die nicht aus der EU/EEA/Schweiz stammen – ob dein Land ein Abkommen mit Kroatien hat. Darüber hinaus gibt es Beschränkungen bezüglich der Landnutzung und Zonierung, die wichtig für Investitionen oder Immobilienverbesserungen sind. Anwälte helfen auch bei der Erstellung und Überprüfung von Verträgen, um sicherzustellen, dass alle Bedingungen rechtlich korrekt sind und die Rechte des Käufers schützen.

Versteckte Kosten

Budgetiere für andere versteckte Ausgaben, die auftreten könnten, wie jährliche Grundstückssteuern, die basierend auf Art, Lage und Größe der Immobilie berechnet werden, Haus- oder Immobilienversicherung zum Schutz gegen Unfälle oder Naturkatastrophen, und andere Gebühren wie Notar, Grundbuch und Registrierungskosten. Eine Finanzplanung für diese kann verhindern, dass du mit Geldproblemen konfrontiert wirst.

Finanzierung und Kredit

Banken in Kroatien neigen dazu, bei der Kreditvergabe an Expats streng zu sein, was manchmal den Barkauf zur bequemsten und schnellsten Option macht. Es gibt jedoch andere Optionen, wie internationale Kredite von der Bank deines Heimatlandes, die möglicherweise einfachere Bedingungen und Verfahren haben. Wenn du planst, für Mietzwecke zu investieren, kann ein bereitstehender Barbestand für Notfälle und Wartung helfen, die Investition reibungslos zu halten.

Immobilienverwaltung

Wenn du nicht dauerhaft dort lebst, ist die Nutzung einer Immobilienverwaltungsgesellschaft unerlässlich. Diese Firmen helfen bei der Verwaltung von Marketing und Buchungen für dein Zuhause auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com, kümmern sich um Gästebetreuung und Kommunikation und übernehmen Wartung und Reinigung. So wird sichergestellt, dass dein Zuhause in gutem Zustand ist und konstant Einkommen generiert, ohne dass du dir Sorgen um das Management machen musst.

Zusammenfassung: Warum Immobilien in Kroatien kaufen?

Der Kauf von Immobilien in Kroatien bedeutet nicht nur den „Hauspreis“ zu berücksichtigen. Du musst auch Kosten vorher, währenddessen und nachdem du es besitzt, einplanen, wie Steuern, Anwaltshonorare, Renovierungskosten, Nebenkosten und Verwaltungskosten, wenn du es vermieten möchtest. Gleichzeitig musst du auch andere Faktoren wie Touristensaisons, lokale Gesetze, finanzielle Vorbereitung und Immobilienverwaltung verstehen, die die Rendite deiner Investition beeinflussen können.

In Anbetracht der Chancen bleibt Kroatien ein attraktiver Markt mit erschwinglichen Preisen, Potenzial für Wachstum, Mieteinnahmen, die vom ganzjährigen Tourismus angetrieben werden, und einer stabilen Wirtschaft als Mitglied der EU und der Eurozone. Wenn du sorgfältig planst, alle Kosten berücksichtigst und einen geeigneten Standort wählst, kann Immobilienbesitz in Kroatien sowohl ein Ferienhaus als auch eine Investition sein, die reale Renditen generiert.

Was du als nächstes lesen solltest

• Wie man als Expat in Kroatien ein Unternehmen registriert: Anforderungen, Kosten und Verfahren
• Im Ruhestand in Kroatien: Genieße einen entspannten europäischen Lebensstil mit erschwinglichen Lebenshaltungskosten
• Wie man nach Kroatien zieht: Was du vorbereiten musst
• Lebenshaltungskosten in Kroatien: Wie viel benötigst du pro Monat?

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