دليل المغتربين لشراء الشقق السكنية في الفلبين

إذا كنت مغتربًا وتخطط للعيش أو العمل أو التقاعد في الفلبين، فقد ترغب في التفكير في شراء عقار هنا لتأسيس جذورك في مكان واحد. 

شراء عقار في الفلبين يمكن أن يكون استثمارًا ممتازًا. قبل بداية الوباء، كان سوق الوحدات السكنية في الفلبين يبدأ في التباطؤ بعد ازدهار دام عقدًا من الزمن. 

ومع ذلك، من المتوقع على نطاق واسع أن يتعافى سوق الإسكان قريبًا من الوباء والتراجع الاقتصادي العالمي الحالي.

والقدر العادل من عدم اليقين في أي سوق يمكن أن يكون نعمة مستترة – فقد قام بعض المطورين بخفض الأسعار لتحرير الاحتياطيات النقدية المطلوبة بشدة. 

ولكن لا تقلق بعد الآن، نحن نقدم لك جميع المعلومات التي تحتاجها لاتخاذ قرار مستنير عند شراء وحدة سكنية في الفلبين.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

هل يمكن للمغترب شراء وحدة سكنية في الفلبين؟

الإجابة البسيطة هي، نعم يمكنك. ولكن هناك بعض الأمور الهامة جدًا التي يجب أن تفهمها وتضعها في اعتبارك.

أولاً، لنتفهم تمامًا ما نعنيه عندما نقول ‘وحدة سكنية’ أو ‘شقة’. المصطلح يعني وحدة سكنية مملوكة بشكل فردي داخل مجمع أو مبنى من وحدات مماثلة. 

أصحاب الوحدات السكنية يمتلكون وحداتهم ولكن يشتركون في المساحات والأماكن العامة.

الجانب القانوني

السوق العقاري للوحدات السكنية الموجهة للأجانب في الفلبين ناضج وشائع للغاية، وقد تم تشريعه من قبل القانون رقم 4726 قانون الوحدات السكنية لعام 1966. 

هذا يسمح للمواطنين الأجانب بشراء وتملك وحدات سكنية في الفلبين، بشرط أن لا يزيد عدد الوحدات التي يمتلكها الأجانب في مجمع عن 40٪. 

يجب أن تسأل وكيل العقارات (ومن المفضل مع المطور أيضًا) إذا كنت لا تزال ضمن حصة الـ 40٪. 

وضع الإقامة

من المهم معرفة أن الامتلاك لوحدة سكنية لا يمنحك تلقائيًا وضع الإقامة في الفلبين. يجب عليك اتباع إجراء التقديم للحصول على إقامة دائمة في الفلبين.

اعرف المزيد: 

• تأشيرة البدو الرقميين للفلبين: المتطلبات وإجراءات التقديم والتفاصيل الرئيسية (2025)
• دليل أساسي للحصول على تأشيرة التقاعد (SRRV) في الفلبين
• كيفية الحصول على الإقامة الدائمة في الفلبين

سوء الفهم حول إيجار الـ50 عامًا 

من الاعتقادات الخاطئة حول ملكية الوحدات السكنية في الفلبين أنك تمتلكها لمدة 50 عامًا فقط. ينشأ هذا الاعتقاد الخاطئ من حقيقة أن الشركات والمؤسسات لديها مدة قانونية حياة تبلغ 50 عامًا فقط في الفلبين. 

لذا يعتقد الكثيرون أن الشركة التي تدير وحدتك السكنية وتهيمن على الأرض المبنية عليها يمكنها أن توجد لمدة 50 عامًا فقط. 

رغم أن هذا صحيح، كل ما يعنيه هذا هو أنه كل 50 عامًا، يجب على الشركة التي تمتلك وحدتك السكنية فقط إعادة تسجيل وضع عملها، وبعدها يمكن أن توجد الشركة مرة أخرى لمدة 50 عامًا أخرى. 

عادة ما يكون هذا إجراءً بسيطًا ولا يجب أن يؤثر بأي شكل على ملكيتك المستمرة لوحدتك السكنية.

أشياء يجب مراعاتها

قد يكون لديك بالفعل بعض الأفكار حول مواصفات الوحدة السكنية التي ترغب في شرائها. ولكن قبل التوقيع على الخط المنقط، إليك بعض الأمور التي يجب أخذها في الاعتبار.

الوحدة السكنية الحالية مقابل غير المكتملة

الشيء التالي الذي يجب أن تقرره هو أي نوع من الوحدات السكنية لشراء: الحالي أو غير المكتملة؟

الطريق غير المكتمل هو عندما تقوم بدفع دفعة أولى على وحدة لم تبنى بعد ويمكنك دفع الباقي مرة واحدة يتم الانتهاء من الوحدة السكنية. غالبًا ما يُطلق عليه الشراء غير المكتمل، حيث تعتمد في الشراء تمامًا على خطط التصميم والمواصفات التي يعرضها عليك المطور في البداية.

Advertisement

يأتي هذا مع مجموعة من الإيجابيات والسلبيات للمشتري.

يمكن للمشتري الحصول على وفورات كبيرة في سعر الوحدة ويضمن الحصول على وحدة يمكن أن تكون في مجمع سكني مطلوب للغاية في المستقبل. 

بينما تحسن التدفقات النقدية للمطور بشكل كبير خلال مرحلة البناء المكلفة ماليًا من خلال ضخ مبيعات الوحدات غير المكتملة. بالنسبة لهم، الخصم في هذه المرحلة يكون أرخص بكثير وأقل تعقيدًا مقارنة بأخذ قرض بنكي.

لكن تذكر إذا كان المطور يبيع وحدات غير مكتملة على نطاق واسع، فقد يكون ذلك علامة على أن المشروع يعاني من نقص في التمويل ويواجه بالفعل مشاكل مالية. 

لذا دائمًا تابع بحذر عند التفكير في اتخاذ المسار غير المكتمل عند شراء وحدة سكنية، كما كانت هناك حالات لمشروعات لم تبدأ أو لم تكتمل عندما قام مطور غير نزيه بأخذ أموالك.

السعر

تختلف أسعار الوحدات السكنية في الفلبين بشكل كبير اعتمادًا على عدة عوامل مثل الموقع، والحجم، والنوع، والطلب، والمرافق، والتوافر، والجودة البنائية.

ولكن للبداية، إليك جدول بنطاقات الأسعار المتوسطة للعيارات السكنية في ميترو مانيلا:

نوع الميزانية	الحجم	النطاق المتوسط
استوديو	30-70 متر مربع	حوالي ₱2-6M (حوالي US$36,000-107,000)
غرفة نوم	30-40 متر مربع	حوالي ₱2.5-4M (حوالي US$45,000-72,000)
غرفتي نوم	40-80 متر مربع	حوالي ₱4-6M (حوالي US$72,000-107,000)
ثلاث غرف نوم	80-100 متر مربع	حوالي ₱7-15M (حوالي US$125,000-268,000)
المتوسط النوع	الحجم	النطاق المتوسط
استوديو	30-40 متر مربع	حوالي ₱5-6M (حوالي US$89,000-107,000)
غرفة نوم	30-50 متر مربع	حوالي ₱5-9M (حوالي US$89,000-161,000)
غرفتي نوم	50-60 متر مربع	حوالي ₱7-15M (حوالي US$125,000-268,000)
الراقي النوع	الحجم	النطاق المتوسط
استوديو	40-50 متر مربع	حوالي ₱7.5-10 (حوالي US$134,000-179,000)
غرفة نوم	40-60 متر مربع	حوالي ₱8-16M (حوالي US$143,000-286,000)
غرفتي نوم	60-80 متر مربع	حوالي ₱12-19M (حوالي US$214,000-339,000)
ثلاث غرف نوم	80-90 متر مربع	حوالي  ₱40-50M (حوالي US$715,000-893,000)

الوحدات السكنية ذات الميزانية المحدودة عادة ما تحتوي على مرافق أساسية وبعضها يحتوي على وحدات تجارية وسكنية في نفس المبنى. 

في غضون ذلك، تعود العقارات المتوسطة عادة ما توجد في مواقع مريحة بالقرب من صخب وضجيج المدينة وتتميز بمرافق عالية الجودة مثل حمام السباحة، وملعب للأطفال، وغير ذلك الكثير. 

في الجانب الأكثر فخامة، توجد العقارات الفاخرة التي تتميز بوصول مباشر إلى مراكز الترفيه والطرق الرئيسية إلى المدينة وتحتوي على واجهات حديثة ومرافق فاخرة مثل منطقة للشواء، وركن السباحة، وصالة الألعاب الرياضية، وملاعب التنس، واستقبال مرتفعل، ومسرح خاص، وغرفة للقراءة والشاي، والمزيد.

لكن لا شيء يضاهي البحث الجيد بالطريقة التقليدية. الويب هو مصدر لا يقدر بثمن من المعلومات، ويمكنك الاطلاع على مواقع مثل PropertyAccess or Primer.

أيضًا، أيًا كان المساعدة المهنية التي تقرر الاستعانة بها، يجب أن تكون قادرة على توجيهك بشأن السعر الجاري الصحيح لأي وحدة سكنية معينة تهتم بها.

تقلبات العملة

رغم أن أسعار الصرف غالبًا ما تكون مستقرة، إلا أنها يمكن أن تكون شديدة التقلب أحيانًا، وذلك جزئيًا استجابة للأحداث العالمية مثل الحرب في أوكرانيا والأزمة الناتجة في تكاليف المعيشة.

لذا يمكن أن تؤثر تقلبات العملة، بين الحين والآخر، بشكل كبير إيجابًا أو سلبًا على قدرتك الشرائية إذا كانت رأسمالك مربوطًا في البداية في عملة غير فلبينية.

إذا كان هذا هو وضعك، تذكر مراقبة سعر الصرف والتصرف وفقًا لذلك، كما أن التوقيت هو كل شيء. يمكنك في النهاية توفير أو تكبد مبلغ كبير إذا تم القيام بالأمر بشكل صحيح أو غير صحيح.

التفاوض

كأجنبي، لا تخف من التفاوض. إنها حقيقة مؤسفة أن جميع مستويات الأعمال في الفلبين تنظر إلى الأجانب – خاصة القادمين من الغرب، اليابان وكوريا الجنوبية – كأثرياء لديهم الكثير من المال.

لكن لا تتعرض للإهانة من هذا، فهي فكرة متأصلة ثقافيًا لدى معظم الفلبينيين. لذا قم بإجراء البحث عن التكاليف وإلا ستدفع مبالغ مبالغة بدءًا من رحلات التاكسي إلى الوحدات السكنية!

ومع ذلك، فاوض فقط عندما يكون مناسبًا. رغم أن الفلبينيين قد يرفعون أسعارهم أحيانًا عند البيع لأجنبي، فإن معظمهم سيرفعون أسعارهم بشكل طفيف فقط. فقط عدد قليل من الاستثناءات سيحاول تجريدك بشكل كامل. 

التفاوض على الأسعار ممارسة شائعة في صناعة العقارات، حتى في حالات شراء الوحدات الجديدة. ومع ذلك، فإن مدى قدرتك على التفاوض على السعر يعتمد على عوامل عديدة، مثل ظروف السوق الحالية، سياسات تسعير المطور، ومهاراتك في التفاوض. 

من المهم أن تلاحظ أن ليس جميع المطورين قد يكونون مفتوحين للتفاوض على الأسعار، لذا من المهم أن تحدد توقعاتك وفقًا لذلك. 

فكر في العمل مع وكيل عقارات أو وسيط لديه خبرة في التفاوض على أسعار الوحدات السكنية في الفلبين. يمكن للوكيل أن يساعدك في التنقل في عملية التفاوض ويوفر لك رؤى قيمة في سوق العقارات المحلية.

الموقع

كانت معظم مشاريع تطوير الوحدات السكنية في المناطق الحضرية والمنتجعات الساحلية مع مواقع جيدة ومرافق وفيرة (ماء، صرف صحي، كهرباء، جمع القمامة، إلخ). 

اقرأ المزيد: أفضل أماكن للعيش في الفلبين للمغتربين 

قائمة تحقق للمرافق القريبة التي يجب البحث عنها تشمل:

• المرافق الطبية مثل عيادات الأطباء أو المستشفيات
• الصيدليات
• السوبر ماركت
• المرافق الترفيهية مثل الحدائق ومسارات المشي
• المرافق الرياضية مثل ملاعب الجولف

ماكاتي

مدينة ماكاتي هي العاصمة المالية والتجارية للفلبين. وهي موطن لبورصة الفلبين، ومجمع أيالا تريانجل، ومجمع غلورييتا، بالإضافة إلى مؤسسات تجارية ومالية رئيسية أخرى. ماكاتي هي أيضًا مركز سكني وتجاري رئيسي، مع مجموعة متنوعة من الوحدات السكنية المتاحة.

ترافق الوحدات السكنية في ماكاتي بطاقة سعر تتراوح بين ₱2M و ₱20M (حوالي 36,000 دولار أمريكي-360,000 دولار أمريكي). وإليك قائمة بنطاقات الأسعار التي يمكنك توقعها للمناطق المختلفة في ماكاتي:

• أيالا تريانجل: ₱10M إلى ₱20M (حوالي 179,000 دولار أمريكي إلى 359,000 دولار أمريكي)
• غلورييتا: ₱5M إلى ₱15M (حوالي 90,000 دولار أمريكي إلى 269,000 دولار أمريكي)
• مركز أورتيغاز: ₱3M إلى ₱10M (حوالي 54,000 دولار أمريكي إلى 179,000 دولار أمريكي)
• بونيفاسيو جلوبال سيتي: ₱2M إلى ₱8M (حوالي 36,000 دولار أمريكي إلى 144,000 دولار أمريكي)
• بانجكال: ₱1M إلى ₱5M (حوالي 18,000 دولار أمريكي إلى 90,000 دولار أمريكي)

مدينة سيبو

تقع مدينة سيبو في منطقة فيسياز في الفلبين، وهي مدينة مزدهرة بتاريخ وثقافة غنية. تعتبر وجهة شهيرة للسياح والسكان المحليين على حد سواء، بفضل اقتصادها النابض وسوق العقارات الذي ينمو بسرعة.

تتنوع الوحدات السكنية في مدينة سيبو من حيث الحجم والأسلوب والنقطة السعرية. يمكن العثور عليها في مواقع رئيسية مثل مركز أيالا سيبو، منتزه تكنولوجي المعلومات، وجزيرة ماكتان.

سعر الوحدات السكنية في مدينة سيبو يمكن أن يتفاوت بشكل كبير بناءً على عدة عوامل مثل الموقع، الحجم، المرافق، وعمر المبنى. وبشكل عام، تتراوح الأسعار للوحدات السكنية في مدينة سيبو من حوالي ₱1.5M (حوالي 27,000 دولار أمريكي) لاستوديو أو وحدة صغيرة بغرفة نوم واحدة في تطوير متوسط إلى ₱50M (حوالي 897,000 دولار أمريكي) أو أكثر للبنتهاوس الفاخرة الكبيرة في موقع رئيسي.

على سبيل المثال، يمكن أن تكلف وحدة من غرفة نوم واحدة في نطاق متوسط في منطقة المنتزه التكنولوجي في مدينة سيبو حوالي ₱3-5M (حوالي 54,000 دولار أمريكي-90,000 دولار أمريكي)، في حين يمكن أن تكلف وحدة من غرفتي نوم في تطوير عالي الجودة مثل مركز أيالا سيبو ما يصل إلى ₱10M (حوالي 179,000 دولار أمريكي). يمكن أن تتراوح أسعار الوحدات السكنية الفاخرة في جزيرة ماكتان بين ₱15M و ₱50M (حوالي 269,000 دولار أمريكي إلى 897,000 دولار أمريكي)، اعتمادًا على الحجم والمميزات.

مدينة دافاو

مقارنة بالمدن الكبرى الأخرى في الفلبين، مثل مانيلا وسيبو، فإن مدينة دافاو لديها أسعار عقارات أقل، مما يجعلها خيارًا أكثر قابلية للوصول للعديد من الناس. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن توفر ملكية وحدة سكنية في مدينة دافاو فرصة لدخل سلبي، حيث يمكن تأجير هذه الوحدات للطلاب، والمهنيين الشباب، والسياح الذين يبحثون عن مكان للإقامة في المدينة. 

هنا بعض من مشاريع الوحدات السكنية الأكثر شعبية في مدينة دافاو:

• أبريزا بليس – هذا المشروع السكني الفاخر يقع في قلب مدينة دافاو، بالقرب من جميع المرافق الرئيسية.
• أفيد تاورز أبريزا – هذا المشروع السكني المتوسط يتواجد في مجمع مول أبريزا، مما يوفر لسكانه وصولًا سهلاً للتسوق وتناول الطعام والترفيه.
• كاميللا نورث بوينت دافاو – هذا المشروع السكني الميسور يقع في منطقة ماتينا بمدينة دافاو، قريب من المدارس والمستشفيات والخدمات الأساسية الأخرى.
• دي إم سي آي هومز فوردون بارك – هذا المشروع السكني الفاخر يقع في منطقة إيكولاند بمدينة دافاو، ويوفر للمقيمين إطلالات خلابة على المدينة وخليج دافاو.
• فيل إنفست إيست لاند هايتس دافاو – هذه المجتمع المخطط الرئيسي يضم مجموعة متنوعة من المرافق السكنية والتجارية والترفيهية، مما يجعله مكانًا رائعًا للعيش والعمل واللعب.

يمكنك أن تتوقع الدفع في أي مكان من ₱1M إلى ₱20M (حوالي 18,000 دولار أمريكي إلى 359,000 دولار أمريكي) للحصول على شقة في مدينة دافاو. ها هي بعض الأمثلة لأسعار الشقق في مناطق مختلفة في مدينة دافاو:

• وسط دافاو: ₱5M إلى ₱20M (حوالي 90,000 دولار أمريكي إلى 359,000 دولار أمريكي)
• ماتينا: ₱3M إلى ₱10M (حوالي 54,000 دولار أمريكي إلى 179,000 دولار أمريكي)
• إيكولاند: ₱2M إلى ₱8M (حوالي 36,000 دولار أمريكي إلى 144,000 دولار أمريكي)
• بوهانجين: ₱1M إلى ₱5M (حوالي 18,000 دولار أمريكي إلى 90,000 دولار أمريكي)
• توريل: ₱1M إلى ₱5M (حوالي 18,000 دولار أمريكى إلى 90,000 دولار أمريكي)

سوبك

تعتبر سوبك أيضًا مركزًا اقتصاديًا رئيسيًا، فضلاً عن كونها موطنًا لعدد من الشركات متعددة الجنسيات. توفر منطقة سوبك باي الحرة جذورًا اقتصادية خاصة تتضمن إعفاءات ضريبية وحوافز أخرى للأعمال التجارية. جعل ذلك من سوبك وجهة شعبية للمستثمرين الأجانب وساهم في تعزيز الاقتصاد المحلي.

عادة ما تكون الوحدات السكنية في سوبك تقع بالقرب من الشاطئ، مما يوفر للمقيمين إطلالات خلابة على المحيط وسهولة الوصول إلى العديد من المعالم السياحية في المنطقة.

بشكل عام، يتراوح سعر الوحدة السكنية في سوبك بين حوالي ₱2M و ₱10M (حوالي 36,000 دولار أمريكي إلى 179,000 دولار أمريكي) أو أكثر. تميل الوحدات الواقعة على الشاطئ والتي تُطل على المحيط إلى أن تكون أكثر تكلفة، بينما تكون الوحدات الواقعة في الداخل التي تحتوي على مرافق أقل أكثر توفرًا بأسعار معقولة.

وسائل الراحة

ما يقدمه المجمع من قيمة إضافية يمكن أن يكون نقطة حاسمة في اتخاذ القرار. لذا حدد مسبقًا أي وسائل الراحة التي تهمك.

على سبيل المثال، قد لا تكون وسائل الراحة كافية لعدد الساكنين في مشاريع معينة. فمثلاً، قد يحتوي بناء شقة سكنية على أكثر من 500 غرفة ولكنه يأتي مع حمام سباحة متوسط الحجم فقط. أو قد يحتوي على عدد قليل من ملاعب التنس ولكنه يخدم مئات السكان.

لذلك قم بإجراء البحث اللازم واكتشف عدد الوحدات الموجودة في المجمع الذي تهتم به ثم قم بإجراء الحسابات.

قائمة تحقق من وسائل الراحة التي يجب البحث عنها هي كما يلي:

Advertisement

• Gym
• حمام السباحة
• المرافق الرياضية مثل ملعب التنس أو مضمار الركض
• منطقة حدائق
• السماح بالحيوانات الأليفة (إذا كان لديك واحدة)
• تغطية إنترنت موثوقة وسرعة جيدة
• تغطية واتصال جيد للهاتف المحمول

الكوارث الطبيعية

ليس بقصد إخافتك، ولكن الفلبين تشهد نصيبها العادل من الزلازل والأعاصير والانفجارات البركانية. الأمم المتحدة تقرير التقييم العالمي لعام 2022 حول الحد من مخاطر الكوارث يتوقع أن هذه الأحداث ستصبح أكثر شيوعًا في أماكن مثل الفلبين قريباً.

ونظرًا لأن شراء شقة سكنية يعد التزامًا طويل الأجل للغاية، فيجب أخذ مثل هذه الأمور على محمل الجد إلى جانب التهديد المتزايد لارتفاع مستويات سطح البحر الناجم عن الاحتباس الحراري.

وتذكر أن الفلبين بلد حار استوائي، حيث نادرًا ما تنخفض درجات الحرارة النهارية عن 30 درجة مئوية (86 درجة فهرنهايت) وغالبًا ما تقترب من 40 درجة مئوية (104 درجة فهرنهايت). إذا كان هذا يمثل مشكلة، يمكنك دائمًا الاستثمار في مكيفات هواء عالية الجودة لوحدتك. 

المطورون

بعض من أكثر مطوري الشقق السكنية احترامًا وتقييمًا عاليًا في البلاد تشمل:

• ألفيو لاند – لديها مشاريع حيوية ومبتكرة في مواقع رئيسية مختلفة. 
• كاميللا هومز وجمعيات – لقد أصبحوا أكبر مطور في البلاد مع جاليات في الشمال والجنوب من لوزون، فيساياس ومينداناو.
• DMC – متخصصون في مجتمعات مريحة بأسلوب المنتجعات في كويزون سيتي، تاجويج سيتي، ماندالويونج سيتي، باسج سيتي، وباراناك سيتي. 
• روبينسونس لاند – مطور معروف بمشاريع في مدن رئيسية ومناطق حضرية أخرى في جميع أنحاء البلاد.
• SMDC – توفر حياة عالية الجودة في شقق سكنية موجهة نحو وسائل الراحة بمواقع رئيسية.

كيفية العثور على شقة سكنية

هناك عدة طرق للعثور على شقة سكنية معروضة للبيع في الفلبين. إليك بعض النصائح:

مواقع الإنترنت العقارية

تحقق من مواقع العقارات الموثوقة التي تعرض شققًا سكنية للبيع في الفلبين مثل بروبرتي 24, لامودي، و دوت بروبرتي.

وسائل التواصل الاجتماعي

يستخدم العديد من وكلاء العقارات والمطورين منصات وسائل التواصل الاجتماعي، مثل فيسبوك وإنستغرام، للإعلان عن ممتلكاتهم. يمكنك أيضًا الانضمام إلى مجموعات عقارية على فيسبوك للعثور على قوائم وربط وكيلك.

الإحالات

اسأل أصدقاءك أو أفراد عائلتك أو زملاءك إذا كانوا يعرفون أي شقق سكنية للبيع في الفلبين. قد يعرفون شخصًا يبيع أو يمكنهم أن يوصوا بوكيل عقاري موثوق.

المعارض العقارية والفعاليات

احضر المعارض العقارية والفعاليات حيث يعرض المطورون والوكلاء ممتلكاتهم. هذه فرصة ممتازة لمقارنة الأسعار والميزات وطرح الأسئلة حول الممتلكات.

إعلانات مبوبة

اطلع على الإعلانات المبوبة في الصحف أو مواقع الإنترنت مثل كريغزليست, OLX، أو أيوسديتو.

قيادة السيارة حول المنطقة

قم بجولة قيادة حول المنطقة التي ترغب في شراء شقة سكنية بها وابحث عن لافتات “للبيع”. قد تجد شقة سكنية غير مدرجة عبر الإنترنت.

بمجرد أن تجد شقة سكنية للبيع تثير اهتمامك، تأكد من إجراء العناية الواجبة على الممتلكات، مثل مراجعة العنوان والتحقق من أي رسوم أو ضرائب معلقة. من الجيد أيضًا العمل مع وكيل أو وسيط عقاري مرخص لضمان عملية شراء سلسة وآمنة.

عملية الشراء

كل بلد لديه إجراءات مختلفة لشراء شقة سكنية. ولكن بعض الخطوات المعنية ستكون متشابهة إلى حد كبير. 

إليك بعض العمليات الشائعة التي ستمر بها عند شراء شقة سكنية في الفلبين.

التفتيش 

يمكن أن تكون المواقع الإلكترونية المصقولة جيدًا التي تعرض وحدات مطور أو مجمع سكني مصدرًا قيمًا للمعلومات، ولكنها يمكن أن تكون مضللة جدًا وتفاؤلية للغاية. 

الشيء الأول الذي يتعين عليك فعله دائمًا هو زيارة الموقع شخصيًا، حتى لو لم يكن التطوير قد اكتمل بعد أو حتى لم يبدأ بعد!

إذا كان المجمع الحقيقي موجودًا بالفعل أو قد تم الانتهاء منه للتو، قم بترتيب جولة حوله واطلب منه جولة في الوحدة ومرافق المجمع.

إذا لم يكتمل المشروع أو لم يبدأ بعد، يجدر السؤال عما إذا كان هناك وحدة عرض متاحة حيث يمكنك التجول. إذا لم يكن الأمر كذلك، اذهب إلى هناك لتشعر بالموقع وترى كيف يتم تنفيذ الإنشاء أو إذا كانت للموقع الإمكانات التي يدعيها المطور.

بغض النظر عن حالة مجمع الشقق السكنية الذي تهتم به بجدية، تأكد من أن تأخذ الوقت للقيام بجولة سيرًا على الأقدام أو بالسيارة حول المنطقة المحلية. بذلك، ستحصل على فهم حقيقي للمجتمع المحلي الذي قد تكون جزءًا منه في يوم ما وسترى بنفسك كل ما يقدمه.

الاستفادة من Airbnb

معظم المجمعات السكنية في الفلبين تحتوي على بعض وحداتها للإيجار على مواقع السفر مثل Airbnb. يمكنك حجز وحدة في نفس المجمع السكني الذي تهتم به وتجربة السكن في الشقق السكنية قبل الشراء.

من تجربتي الشخصية، كانت لا تقدر بثمن في مساعدتي على اتخاذ القرار بشراء شقة معينة أم لا. 

لقد اكتشفت أثناء إقامتي هناك أن المجمع يعاني بشدة من تسرب المياه ومشكلات انخفاض الضغط المائي. ولكنني اكتشفت أيضًا أن مرافقه مثل حمام السباحة والجيم كانت بالفعل من المستوى الأول. 

وأن طاقم عمل المجمع (عمال النظافة، موظفو الاستقبال، حراس الأمن، إلخ) كانوا من أجمل وأكثر الناس لباقةً في التعامل الذين قابلتهم على الإطلاق!

ملىء نموذج تسجيل العميل

واحد من العديد من المستندات التي سيُطلب منك إكمالها في عملية الشراء هو نموذج التسجيل. 

يخدم النموذج غرضين: لجمع معلوماتك ولتمكن الوكيل من تلقي عمولته من البيع. 

انتبه أنه عندما توقِّع النموذج، إذا كنت بحاجة إلى تغيير وكيل العقارات الخاص بك، فسيتوجب عليك الانتظار لمدة 30 يومًا. في بعض الحالات، يتطلب أيضًا نموذج إلكتروني قبل أن يتم حجز وحدة لك.

قرر على خطة الدفع الخاصة بك

سوف يقبل معظم المطورين والشركات العقارية مجموعة متنوعة من الطرق لدفع ثمن وحدتك:

الدفع الكامل

هذا سيمكنك عادةً من الحصول على خصم كبير من سعر المطلب لوحدتك. لكن هذا يمكن أن يتركك معرضًا للخطر وربما مفرطًا في المالية إذا حدث شيء خاطئ.

القسط الشهري

تذكر التحقق مما إذا كان هناك أي فائدة مرتبطة بهذه الدفعات الشهرية وما إذا كانت عرضة لأي تغييرات ممكنة في رسوم الفوائد وإذا كان الأمر كذلك لماذا؟ 

خطة الدفع 10-40-50 هي نسخة شائعة للغاية من هذا. حيث تقوم بوضع دفعة أولى بنسبة 10%، ثم تدفع 40% من سعر المطلب خلال الـ 59 شهرًا التالية. ويتم تمويل الـ 50% المتبقية إما من خلالك نقداً أو من خلال قرض بنكي. 

إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض بنكي، توقع متطلبات أهلية صارمة، لكن خيارات القروض مرنة وأسعار الفائدة منخفضة. خيار آخر يتمثل في التمويل الداخلي الذي يتطلب وثائق أقل صرامة ولكنه يتمتع بأسعار فائدة مرتفعة تصل إلى 18% وفترة سداد محدودة بمدة 10 سنوات.

وتذكر وضع ميزانية مناسبة والتأكد من أنك تستطيع تغطية ما تلتزم به ماليًا. وأيضًا، تذكر أنه قد تكون هناك رسوم وأعباء مالية إضافية مرتبطة بوحدتك السكنية التي لم تأخذها في الحسبان. 

مهم أن تتذكر: يمكن أن تكون العروض الخاصة مغرية جدًا مثل المدفوعات المؤجلة الأولية. فقط تأكد من فهمها بالكامل وأي شروط مرتبطة بها.

استكمال المستندات المطلوبة

يتطلب دفع رسوم الحجز حتى يتمكن المطور من تأمين وحدتك المفضلة وإزالتها من السوق للمشترين الآخرين. 

رسوم الحجز التي تتراوح بين ₱20,000 و ₱200,000 (حوالي 359 دولارًا أمريكيًا إلى 3,590 دولارًا أمريكيًا) غير قابلة للاسترداد وغير قابلة للتحويل ولكن يمكن خصمها من الدفعة المقدمة أو من السعر الإجمالي.

بعض الوثائق التي قد يطلب منك المطور التوقيع عليها هي:

• نموذج اتفاقية الحجز
• نموذج معلومات المشتري
• نموذج الحساب
• جدول الدفعات
• خطة/تخطيط الطابق
• سياسة الخصوصية البيانات

قد تختلف هذه الوثائق من مطور إلى آخر وتكون معتمدة أيضا على المشروع. 

سيُطلب منك أيضًا تسليم نسخة من الوثائق التالية:

Advertisement

• بطاقة تعريف وهي جواز السفر الخاص بك 
• هوية صالحة لمالك الشريك إذا كان لديك واحد
• شهادة زواج إذا كنت متزوجًا
• إثبات الحساب من العنوان الذي قدمته في نموذج تسجيل العملاء
• إثبات الدخل
• التحقق نموذج BIR 1904 (رقم تعريف دافع الضرائب)

استلام عقد البيع

سيتم إرسال عقد البيع إليك من قبل المطور عبر البريد أو من خلال المحترف العقاري الخاص بك. 

سيخدم هذا المستند كدليل على نية المطور بيع الوحدة لك وسيشمل تفاصيل مثل مواصفات الوحدة وسعر الشراء وتفاصيل الدفع وخطط الدفع وغير ذلك. سيُطلب منك توقيع العقد وسيكون موثوقًا أيضًا.

بعض المطورين يوفرون جدول دفع مؤقت إذا استغرق تقديم العقد للبيع وقتًا طويلاً.

إذا كنت في الخارج ولن تتمكن من توقيع هذه الوثائق، فستحتاج إلى توكيل خاص معتمد من القنصلية الفلبينية في بلدك.

معالجة خطاب الضمان (إذا كان الدفع عبر قرض بنكي)

يجب تقديم طلب القرض البنكي قبل 2-3 أشهر من اكتمال الرصيد. سيوفر البنك خطاب ضمان بمجرد موافقة طلبك. يشير هذا المستند إلى أن البنك قد ضمن دفع الرصيد المتبقي مع المطور.  

بعض المطورين لديهم بنوك شريكة، وفي هذه الحالة، سيرسل البنك خطاب الضمان مباشرة إلى البنك.

بعض المطورين أيضًا يقبلون خطاب الموافقة على القرض البنكي للمتابعة مع تسليم الوحدة. 

التسليم واستلام شهادة الملكية

عندما تقدم خطاب الضمان إلى المطور، ستحتاج أيضًا إلى دفع رسوم التسليم وتوقيع عقد البيع المطلق — وثيقة تسمح للمطور بنقل الملكية إلى المشتري. 

تتراوح رسوم التسليم للوحدات السكنية الجديدة في الفلبين بين 1 إلى 2% من سعر الشراء. تغطي هذه الرسوم تكلفة إعداد الوحدة للسكن، مثل التنظيف، الطلاء، وتركيب التركيبات. قد تشمل أيضًا تكلفة الرسوم الجمعية مرة واحدة ورسوم أخرى. تشمل أيضًا ودائع خدمة الشركة الكهربائية، وديعة خدمة المياه، رسوم الجمعية الشهرية، ورسوم التقييم. سيتم تحديد المبلغ الدقيق للرسوم التسليم في عقد البيع. 

سيُطلب منك تفقد الوحدة خلال التسليم، حيث يجب أن تخبر ممثل التسليم إذا لاحظت أي عيوب في الوحدة لكي يتم تدوينها في قائمة التسليم وتسليمها إلى شركة الإنشاء. 

إذا كنت جاهزا لقبول الوحدة، فسيُطلب منك توقيع مستندات التسليم مثل شهادة القبول، وثيقة نقل المفاتيح، كتيب المالك، الضمان، السياسات التأجيرية، وغيرها.

بعد ذلك، ستصدر لك شهادة الملكية بين المستندات الأخرى. ومع ذلك، قد يستغرق هذا الأمر أسابيع أو أشهر.  

الحصول على المساعدة المهنية

هل يمكنك شراء شقة سكنية بدون مساعدة مهنية؟  مع بعض المطورين، يمكنك ذلك. ومع ذلك، من المهم أن تلاحظ وجود عدد من المخاطر المرتبطة بذلك. بعض منها يشمل الأوراق غير الصحيحة، التأمين على الملكية مكلف، الكثير من البيروقراطية الورقية، والكثير المزيد.

أفضل وأسرع طريقة للعثور على معاملة شراء شقة هي توظيف محترفين للقيام بأبحاث اللازمة والعمل الخاص بك. في الفلبين، يأتي هؤلاء في ثلاثة أنواع:

الوكلاء العقاريون

جميع الوسطاء والوكلاء المعتمدين يُطلق عليهم اسم وكلاء عقاريون، طالما أنهم أعضاء في غرفة العقارات وجمعية البناء (CREBA). ولكن ليس جميع الوسطاء والوكلاء هم وكلاء عقاريون، خاصة أولئك الذين يؤدون مهامهم بشكل غير قانوني.

وكلاء العقارات

الوكيل العقاري هو فرد يعمل تحت وسيط عقاري مرخص ويساعد في بيع، تأجير، أو إدارة الممتلكات. يعملون كوسيط بين المشتري والبائع، ويساعدونهم في التفاوض على الصفقات، إعداد العقود، وتوفير المعلومات حول الممتلكات، ويتلقون عمولة من بيع الوحدة. 

يحتاج الوكيل إلى الاعتماد من قبل الوسيط ولا يملك الصلاحية لتوقيع العقود إلا إذا كان الوسيط شريكًا في التوقيع.

الوسطاء العقاريون

الوسيط العقاري لديه رخصة مهنية من لجنة التنظيم المهني (PRC). يمكنهم العمل بشكل مستقل أو إدارة فريق من الوكلاء العقاريين. لقد خضعوا لتدريب أوسع ويُعتبرون مؤهلين للإشراف على المعاملات العقارية. يمكنهم أيضًا امتلاك وكالة عقارية، واستئجار وإدارة الوكلاء، وتقديم المشورة القانونية والتمويلية للعملاء.

مهم أن تتذكريجب على جميع الوسطاء والوكلاء والوكلاء العقاريين في الفلبين الامتثال لقانون الخدمة العقارية (RESA). التفاوض بنفسك أو من خلال فرد غير مرخص  ليس تحركًا حكيمًا وفي بعض جوانب الملكية، يمكن أن تكون المعاملة غير قانونية. 

بعد الشراء

بمجرد استلام الوحدة، سيُطلب منك دفع رسوم العضوية لمرة واحدة لجمعية الملاك العقارية. إذا لم تكن متاحًا لاستلام الوحدة بشكل شخصي، يمكنك أيضًا إرسال ممثل لقبولها نيابة عنك طالما أن لديه/لديها توكيلاً خاصًا معتمدًا من القنصلية.

مسؤوليات المالك والمطور

من المسؤول عن إدارة المجمع السكني يوميًا؟ هذه هي مسؤولية الجمعية العقارية الخاصة بك التي تدير هذا، والتي تمولها الرسوم المختلفة المفروضة على مالكي الوحدات من قبل المطور الذي يدير مجمعاتهم.

ستتولى الجمعية عادةً مسؤولية أمور مثل أمان المجمع، وصيانة المناطق المشتركة، والصيانة العامة للمجمع. وهذا يشمل التنظيف وتشغيل المناطق مثل الممرات ومرآب السيارات ومنطقة الاستقبال ومرافق المجمع مثل حمام السباحة الجماعي، والجيم، إلخ.

أما بالنسبة لمالك الوحدة، يكون مسؤول عادة عن ما يحدث داخل وحدته، مثل التعامل مع قضايا التآكل والتلف، وصيانة وتزيين داخل الوحدة، وبعض الإصلاحات.

أما بالنسبة لأي ترقية كبيرة أو استبدال أي من المناطق المجتمعية أو هياكل مبنى المجمع، مثل ترقية حمام السباحة أو استبدال معدات الجيم الخاصة بالمجمع، يجب أن يتم التصويت عليها ليتم الموافقة عليها. 

إذا صوت أكثر من 50% من الملاك لصالح الاقتراح، فسوف يقوم المطورون بتنفيذ هذه التغييرات المقترحة.

لذا من المهم أن تفهم مسؤولياتك جيدًا وسيتم توضيحها في عقد الشراء الخاص بك، حيث سيخبرك أيضًا من يتحمل التكلفة.

التكاليف الإضافية/المخفية

من الجدير بالاعتبار أن امتلاك شقة قد يعني أيضًا أنك قد تضطر إلى دفع رسوم إضافية سنوية أو منتظمة إضافية، مثل:

• رسوم وقوف السيارات
• الرسوم الإضافية للخدمات المشتركة
• تكاليف مشتركة لأي تحسينات أو إصلاحات رئيسية للمناطق المشتركة
• ضريبة العقارات
• نصيب من ضريبة العقارات على المناطق المشتركة
• مسؤول أو مسؤول جزئيًا عن بعض الضرائب المحلية أو الإقليمية أو الوطنية

ضرائب الممتلكات

في الفلبين، تُفرض ضرائب العقارات على الملكيات العقارية ويتم تقييمها بناءً على القيمة السوقية العادلة للعقار. الضرائب مستحقة الدفع سنويًا، وعدم دفعها يمكن أن ينتج عنه غرامات وفوائد وإجراءات قانونية.

مكتب الإيرادات الداخلية (BIR) هو الوكالة الحكومية المسؤولة عن جمع ضرائب العقارات. يختلف معدل الضريبة بناءً على نوع العقار وموقعه.

على سبيل المثال، معدل ضريبة العقار الأساسية للمنازل السكنية هو 1٪ من القيمة المقدرة، في حين أن العقارات التجارية تخضع لضريبة بنسبة 2٪.

يمكن للحكومات المحلية أيضًا فرض ضرائب إضافية على العقارات، مثل ضريبة المجتمع، وضريبة نقل العقار، وضريبة الأعمال.

لتجنب أي ارتباك أو غرامات، من المهم استشارة مُحترف مرخص أو مكتب BIR لمزيد من المعلومات حول ضرائب العقارات في الفلبين.

رسوم إدارة الشقق

يمكن أن تختلف رسوم إدارة الشقق في الفلبين اعتمادًا على الموقع والحجم ونوع وحدة الشقة.

يمكن أن تتراوح رسوم إدارة الشقة في الفلبين من 50 إلى 150 بيزو (حوالي 0.90 دولار أمريكي إلى 2.7 دولار أمريكي) لكل متر مربع شهريًا. على سبيل المثال، إذا كانت لديك وحدة شقة بمساحة 50 مترًا مربعًا، فقد تتوقع دفع رسوم إدارة شهرية تبلغ حوالي 2,500 إلى 7,500 بيزو (حوالي 45 دولارًا أمريكيًا إلى 135 دولارًا أمريكيًا).

ولكن قد يكون لبعض الشقق الفاخرة رسوم إدارة أعلى نظرًا لتقديم المزيد من المرافق والخدمات, مثل الجيم، وحمامات السباحة، وخدمات الكونسيرج. ويجدر أيضًا ملاحظة أن بعض الشقق قد تفرض رسومًا إضافية على الخدمات الخاصة مثل مواقف السيارات أو الحيوانات الأليفة، لذا من الضروري مراجعة العقد بدقة قبل شراء الوحدة.

شقق للبيع بالربح

نهج آخر ممكن لشراء شقة في الفلبين هو نظام الشراء مع التأجير. وعلى الرغم من أنه قد يكون خيارًا أكثر تعقيدًا، فإنه يسهل التأهل له.

هنا، يقوم المشتري بدفع وديعة، ورسوم خيار غير قابلة للاسترداد تساوي 1-5٪ من سعر البيع للوحدة. هذا يسمح للمشتري بتأجير العقار لعدة سنوات ثم شراء العقار بسعر متفق عليه مسبقًا لاحقًا.

شيء مهم يجب فهمه هو من المسؤول خلال فترة التأجير عن أمور كصيانة الوحدة، ورسوم جمعية الملاك، والضرائب العقارية المختلفة، إلخ؟

أيضًا، تأكد من أنك تفهم تمامًا كم من رسوم الخيار ومدفوعات الإيجار ستحسم من سعر الشراء النهائي.

وتذكر أن السعر المتفق عليه ملزم للطرفين، المشتري والبائع، لذلك إذا ازدهر أو انهار سوق العقارات لاحقًا، فإنه ما زلت ملزمًا بدفع السعر المتفق عليه مسبقًا.

هناك نوعان من أنظمة الشراء مع التأجير:

• الشراء مع التأجير هو نوع من الاتفاقيات حيث تستأجر عقارًا مع خيار شرائه في نهاية فترة التأجير. يتم الاتفاق على سعر الشراء في بداية العقد، وأنت ملزم قانونًا بشراء العقار بذلك السعر إذا اخترت القيام بذلك في نهاية فترة التأجير.
• خيار التأجير هو حيث لديك خيار شراء (أو لا) العقار في نهاية فترة التأجير المتفق عليها. لكنك لست ملزماً بالشراء أو الاستمرار في تأجير العقار، ويمكنك إنهاء الصفقة بدون أي التزامات إضافية أو عقوبات.

الاحتيالات

الاحتيالات الشائعة التي يجب الانتباه إليها:

البائع الشقة لا يمتلك العقار

يمكنك التأكد من ذلك عن طريق الذهاب إلى الحكومة البلدية المحلية وطلب نسخة من نسخة حقيقية معتمدة من سند الملكية. أيضًا، يمكنك الاطلاع على الهيئة التنظيمية للأراضي والإسكان واستخدام الأراضي، وسلطة تسجيل الأراضيو لجنة اللوائح المهنية يمكنها مساعدتك في تأكيد الشرعية وما إذا كانت الوثيقة أصلية أم لا.

يمكن أن تكون جودة البناء مشكلة

قد تبدو بعض المجمعات رائعة عندما تفتح لأول مرة لكنها سرعان ما تنهار، غير قادرة على تحمل الاهتراء، وسرعان ما تكثر بها مشاكل مثل التشققات الخطيرة والتسربات.

أفضل طريقة لتجنب هذه المشكلة هي البحث عن سجل مطور العقار أو معرفة تجربة المالكين الحاليين.

الجوائز الوهمية

تحقق مما إذا كانت أي جوائز يمنحها المطور أو العقار حقيقية وموثوقة. أحيانًا يتم اختراعها فقط لإبهار مشتري ساذج.

غير مسجل لدى HSAC

في الفلبين، تخضع الشقق لتنظيم مفوضية التحكيم في المستوطنات البشرية (HSAC) التي تديرها الحكومة، والتي كانت تُعرف حتى مؤخراً بمجلس تنظيم الأراضي واستخدام الأراضي والإسكان (HLURB).

لذلك، ستكون علامة حمراء فورية إذا كانت شركة الشقق التي تتعامل معها غير مسجلة لدى HSAC.

The لديهم الصلاحية لسماع النزاعات المتعلقة بالتطورات العقارية والمعاملات. كما أنهم يقدمون مجموعة متنوعة من الخدمات الأخرى، لذا تحقق من موقعهم على الويب لترى كيف يمكنهم مساعدتك. has the power to hear disputes involving real estate developments and transactions. They also offer a variety of other services, so do check out their website to see how they can help you.

يحتوي موقعهم على مساعد شبكي آلي مفيد يتم اختباره، وهو مصمم لمساعدتك في قضايا وتوجيهات التحكيم العقاري.

مهم أن تتذكر: تفرض HSAC رسومًا على بعض خدماتها، ولكن بشكل عام الرسوم تكون معقولة وليست مفرطة ولديهم حاسبة رسوم عبر الإنترنت.

أخيرًا، إذا كان الأمر يبدو جيدًا جدًا ليكون حقيقيًا، فربما يكون كذلك! لذا دائمًا كن حذرًا، وأجرِ بحثك بدقة، وكن دائمًا حذرًا قليلاً.

بيع شقتك

الأمر الأهم الذي يجب أن تفعله أولاً هو تحديد سعر البيع لممتلكاتك. مواقع مثل Zipmatch يمكن أن تساعدك في ذلك من خلال السماح لك بمشاهدة أسعار الشقق المماثلة في منطقتك.

أيضًا، تذكر طلب المشورة القانونية المهنية عند صياغة عقد المشتري لمساعدتك في فهم الضرائب أو الرسوم الإضافية التي ستكون ملتزمًا بها فيما يتعلق ببيع شقتك.

وعلى الرغم من أن وسيط العقارات سوف يتقاضى منك رسومًا أو عمولة لخدماته، إلا أنه يمكن أن يقدم لك نصائح لا تقدر بثمن لمساعدتك في جميع هذه الأمور. ويمكّن ممتلكاتك من الحصول على الانكشاف اللازم لبيعها بسرعة وبسعر جيد وواقعي.

الآن الأمر متروك لك

لذا تذكر أن قرارك بشراء شقة في الفلبين يمكن أن يكون بسهولة أفضل قرار اتخذته على الإطلاق أو أسوأه. لذلك عليك طلب المشورة المهنية المحلية، وإجراء أبحاثك، وأخذ الوقت اللازم.