在佛罗里达买房：一步一步指南

壮观的天气、闪亮的海滩、冒险的水上运动、世界闻名的景点以及没有州所得税只是佛罗里达吸引本地和国际潜在购房者的几个原因。

但买房并不是一件简单的事情。这是人生中的一个重大决定，你应该仔细考虑。

在本文中，你将了解到在佛罗里达购买房屋需要知道的事项，包括选择和寻找的地点。

 

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市场状况

根据 联邦住房金融局（FHFA）的报告，佛罗里达在2020年第一季度的房价升值榜单中排名第12位。

今年以来，价格平均增长率为7.07%。此外， 佛罗里达房地产经纪人协会 报告称，“尽管持续存在的疫情，关闭销售、新挂单的销售、上升的中位价格以及上市房源数量均较去年有所增加。”

这对你来说意味着佛罗里达的房价每年都在上涨。

住房库存低

与全国许多地区一样，佛罗里达现在是卖方市场，这意味着住房库存低。多种因素导致了这种情况。低抵押贷款利率吸引了更多买家进入市场。房主们不愿出售，有些则利用低利率进行再融资和翻新。

此外，佛罗里达的人口增长迅速，主要来自古巴、西班牙和拉丁美洲。市场上没有足够的房屋出售，这表明对租赁物业的需求可能会上升。如果你一直在考虑买房作为投资并加以出租，现在可能是个好时机。

沿海地产

佛罗里达“拥有全国最多的低洼沿海地区”，正如《 纽约时报》所述，佛罗里达的地理位置可能导致沿海房屋需求下降。在迈阿密-戴德县，许多房屋距离海平面不足四英尺。

研究表明，2013年之前，佛罗里达高风险和低风险区域的房屋销售量沿相似模式波动，从那时起，海平面上升风险较高的地区销售量显著下降。购房者的担忧可能是因2012年肆虐的飓风桑迪所致。

房屋建筑商

《消费者事务》 提供了选择房屋建造商、寻找信誉良好的承包商以及在做出决定前要问的问题的指导。

选择房屋建筑商

一旦你确定了新的建筑搜索区域，研究公司，浏览所有评论，与潜在的建筑商面谈，获取并联系参考资料，并收集书面估计。

有几种方法可以找到房屋建筑商。你可以联系 佛罗里达州房屋建筑商协会，请求一份会员名单。主要电话号码是800-261-9447。

询问购买新建房屋的朋友和家人。参观正在进行中的新开发项目。你可能还需要房地产经纪人的帮助。

与你合作的任何承包商都应该有经验、持有执照、投保，并有无可挑剔的参考资料。信誉良好的房屋建筑商属于专业贸易协会。他们也保证其材料和工艺。

面试承包商

这个指南可以帮助你准备要问建筑商的问题。

• 你在建筑、设计和建造业务中有多少年的经验？
• 你能提供执照、投保和担保的证明吗？获取建筑商的执照号码和保险声明的副本。
• 基础价格是多少？我有哪些定制选项？
• 该地区需要哪些许可和检查，你是否负责与地方政府和机构安排这些事宜？
• 预计的完工时间框架是什么？要求提供最好的和最糟的情况，以便计划不可控的情况，如恶劣天气。
• 你会提供参考资料清单吗，我可以联系他们吗？
• 你在该地区建造了哪些可供参观的房屋？

你可以通过 佛罗里达州商业和专业监管局（DBPR）.

验证承包商的执照。 在2020年1月，《 房屋建筑周刊（HBW） 》根据佛罗里达州的新住宅建筑许可证将以下承包商评为前三名：, 》根据佛罗里达州的新住宅建筑许可证将以下承包商评为前三名：、 》根据佛罗里达州的新住宅建筑许可证将以下承包商评为前三名：.

和

《消费者事务》 《报告称，定制房屋的平均成本为每平方英尺100美元到400美元。新房屋的中位大小约为2500平方英尺。所以基础价格从25万美元到100万美元不等，增加定制功能后会增加。

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在2020年10月， 佛罗里达房地产经纪人协会 报告了佛罗里达现有房屋的以下中位销售价格：

• 单户住宅：300,000美元
• 公寓联排别墅：217,500美元

中位数表示的是半数房屋售价高于这一价格，半数低于这一价格。

房屋类型

佛罗里达的房屋主要分为两类：单户住宅和公寓。

单户住宅

佛罗里达的建筑风格多种多样。以下是最显著的单户住宅风格：

• 地中海风格，以独特的灰泥墙壁、瓦顶和锻铁细节为特点，见于奥兰多和萨拉索塔。
• 西班牙风格，以粘土屋顶和赤陶元素为特点，主要见于大型庄园。
• 海滨当代风格，展示落地窗和开放式平面，以最大限度地捕捉光线，是佛罗里达海岸线的典型风格。
• 维多利亚风格，历史珍品，带小窗户、华丽的装饰和巴洛克元素，典型于佛罗里达中部地区，如奥卡拉。
• 牧场风格，一层楼房，带有连接的车库，常见于退休社区。

公寓（condos）

公寓点缀了南佛罗里达的美丽海岸线。公寓业主通常受制于 房主协会 （HOA）的章程。在选购公寓时，向HOA询问以下问题：

• 如果我将来选择出租房屋，是否允许？如果是，出租频率和期限有限制吗？
• 是否有年龄要求以便居住在公寓开发项目中以及使用设施，如泳池或俱乐部？
• 允许养宠物吗？
• 我是否有权使用储物空间、停车位或停泊船只？
• HOA费用是多少，包含哪些内容？

法律问题

有些法律方面的内容你作为外籍人士或美国公民需要了解。

外国购房者

考虑到理想的天气、纯净的海滩、充满活力的夜生活以及丰富的市场升值历史，佛罗里达对外籍买家的吸引力是可以理解的。

The 《先驱报》 报道说，“佛罗里达连续第12年成为外国买家的首选目的地。”

外国公民被允许在美国购买房地产供自己使用。契据可以以个人、公司的名义或有限责任公司（LLC）的名义登记。

但是，当你出售房产时，根据 外国投资房地产税法（FIRPTA），你需缴纳扣缴所得税。

你的买家、他们的代理人或结算官员必须扣留处置金额的15%。处置是指销售、交换、清算、赎回、赠与或转让。

如果你购买土地作为投资财产，你需要向美国商务部报告交易。如果交易超过200英亩或价值超过100万美元，则需提供详尽信息。

如果你在佛罗里达购买房地产并打算出租，你需根据租金收入缴纳税款。可能还需向佛罗里达州国务卿和佛罗里达州税务部申报。

为确保遵纪守法并了解任何法律变更，你强烈建议咨询在这些情况下有经验的佛罗里达房地产律师。与你合作的任何佛罗里达房地产经纪人都应该能够提供专业建议。

美国购房者

在美国的一些地区，房屋交割由产权公司协调。在其他地方，通常使用房地产律师。

在佛罗里达，买家可以选择。一些买家乐于让房地产经纪人准备标准化表格、让产权公司提供产权保险并进行交割。其他买家则为了安心选择法律代理。

律师可以履行产权公司的功能，但产权公司不能提供法律建议。

为了保护自己，请注意佛罗里达法律要求房主披露。卖方必须披露任何已知或应该知道的财产问题。检查是购房过程的一部分，但有时检查报告中未揭示的问题。

购房前

佛罗里达因不同原因吸引了人们。许多人为阳光、海滩、文化、娱乐和景点而来。有些人希望在这里追求事业，另一些人则想退休或购买第二套住房。购买前，选择一个适合你生活方式的区域。

位置

你所希望的区域取决于你是否关注顶级学校、娱乐、文化、老年生活或职业生活。

例如，许多家庭和专业人士被墨尔本和迈阿密吸引。迈阿密和坦帕吸引寻求海滩生活方式和社交场景的人。

寻求市场价值升值的投资者可能会考虑那些进入 美国前20大都会区名单 的佛罗里达地区：

• 杰克逊维尔
• 奥兰多-基西米-桑福德
• 劳德代尔堡-庞帕诺比奇-日出
• 坦帕-圣彼得堡-克利尔沃特

The 《美国新闻》 建议这些是佛罗里达最适合退休的地方：

• 萨拉索塔
• 迈尔斯堡
• 圣露西港
• 那不勒斯

要研究佛罗里达学校排名，可从 佛罗里达教育部.

开始。

新旧房屋

衡量新建住宅与现有住房的利弊主要基于个人偏好。以下是几个实际事项需要记住。

时间

新建项目的预计完工日期可能会更改，通常是这样。天气、延迟材料和检查安排是可能延误项目的一些变量。

虽然你可能想推动承包商坚持日期，但如果你想确保工作做得恰到好处，灵活性更有利。当然，现有房屋的交割也可能延迟，但这种情况较少。

预算

一旦你对现有的房屋提出接受要约并签订合同，价格大多是固定的。若检查过程中发现意外修复项目，可能会让你有机会与业主协商索要抵扣。新建项目可能会花费超出计划。

这通常发生在买家要求未包含在基础价格中的定制项目时。

另一方面，至少在第一年你不应承担任何维修费用。验证建筑商的保修，以检查工艺保证的时间长短。

维护

如果你动手能力强或喜欢修理东西，可能不介意现有房屋的维修。如果不具备此能力，或者主要家庭电器在交割后损坏，你可能需要耗费相当多的钱。

为了避免大支出，或至少提前计划它们，请确保你参与检查过程。还要仔细阅读检查报告。购买新房的好处之一在于，至少初期无需维护。

选项

在佛罗里达购买房屋可以通过使用房地产代理商、直接从业主那里购买，或者从止赎和短售房屋中寻找。

房地产代理商 当你与有执照的买方代理合作时，代理人有责任照顾你的最大利益。卖方负责支付佣金，从交割日的收益中支付。常用的网站有 and 当你与有执照的买方代理合作时，代理人有责任照顾你的最大利益。卖方负责支付佣金，从交割日的收益中支付。常用的网站有.

realtor.com

优点

与经验丰富、合格的房地产代理合作的好处是，代理会筛选、预览并向你展示符合你标准的房屋。这个筛选过程节省了你的时间。

代理人会准备书面工作、代表你进行谈判，并推荐你所需的服务提供商，如检查公司和律师或产权公司。如果你目前不在佛罗里达，请确保与技术技能强的代理人合作。

精明的代理人可以安排虚拟看房、在线传送文件并保持密切联系。

缺点

与代理人合作没有真正的缺点，除非你不喜欢那个人。在这种情况下，你没有义务继续与他们合作。

如果你决定不与代理合作，可以选择寻找直接由业主出售的房屋。

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直接从业主购买

业主出售的房屋通常称为FSBOs。

直接向买家推销房屋的业主通常这样做是为了避免支付经纪费。佛罗里达的房地产经纪费通常为销售价的5%到6%。

如果你决定查看FSBO房源，有一些在线资源可以帮助你进行搜索，例如 For Sale By Owner, Buy Owner and For Sale By Owner Buyers Guide.

realtor.com

一些买家寻找FSBOs，因为他们希望根据业主通过不支付佣金节省的钱来压低价格。这形成了一个有趣的悖论，因为业主通常会将这些节省纳入房屋定价中，因此不一定愿意进一步降价。

然而，也有些业主会将房价定得更高，希望从节省的费用中获益而不是将节省转嫁给买家。最终，房屋通常会以其市场价值出售，因此研究市场以确保自己得到物有所值的房产。

缺点

购买业主自行出售（FSBO）房屋的潜在缺点是，你无法享受到如上所述的房地产经纪人提供的服务。此外，并不是所有屋主都容易合作，因此有一个专业中介代表你的最佳利益会有帮助。

然而，仅仅因为屋主不与经纪人合作并不意味着你不能被代表。一些屋主会向由买方代理人代表的潜在买家展示他们的房屋。

如果你购买了房屋，屋主必须支付你的代理佣金，但通过没有卖方代理，屋主仍然节省了一些钱。不论你是否有代理代表，聘请房地产律师来管理销售合同都是有益的。

止赎和短售

一些买家会故意寻找 止赎 and 短售 的房产。当房主无法偿还按揭贷款时，这些房产就会出现。在2006年房地产市场崩溃后，佛罗里达充斥着止赎和短售房产。

尽管佛罗里达已经恢复，但你仍然可以找到止赎和短售房产，并且它们可能值得考虑。要了解其中的原因，让我们来看看这些情况。

止赎的优点

当房主无法支付按揭贷款被迫离开家时，银行在投资上就会损失。银行接管房产的所有权并试图出售，这是对拖欠贷款的房主进行法律程序的一部分。

每天房子坐在那里没有出售，银行就要花钱进行维护和物业管理，所以银行希望尽快出售。作为买家，这可能对你有利。

短售的优点

在房价过高的市场中购买房屋的人，经过市场贬值期后，可能最终获得超过房屋实际价值的按揭贷款。

这被称为负资产。必须在负资产情况下出售的房主会试图与银行谈判以解决债务。

如果谈判对房主有利，银行会根据市场价值接受房主通过出售所获得的钱，尽管这笔款项不足以偿还完整的贷款。

当你购买这种类型的房产时，你可能会遇到急于出售的房主，以便偿还债务并继续前进。这可以让你处于一个有利的位置。

缺点

购买止赎或短售房产的缺点是这些房屋通常状况不佳。可以理解的是，无法支付按揭的房主可能也难以支付修理和维护费用。

不过，如果你动手能力强，这可能值得一试。状况不佳的房产通常不会阻止投资者，因为他们通常与承包商网络相连，或者他们自己就是承包商。

购买过程

按揭预批

在你开始看房之前，建议与贷款机构会面以获得预批信。这是一封认证你有资格获得最高额度按揭的信件。

这个文件确认了你能满足房贷资格，这对卖家和房地产经纪人来说是一个保证。当你提交报价时，显示你是一个真实的买家应该有一定的分量。

在银行发放这封信之前，你需要提供你的财务状况证明，包括银行对帐单、报税表和W2表格（如果你是美国公民）。

按揭专员会告诉你贷款机构的具体要求。

除了银行，你还可以查看 这些私人贷款人。从私人贷款人那里获得按揭比较容易，但他们的利率也较高。

通常情况下，银行的利率与当前市场利率相似，而私人贷款人的年利率约为8% – 12%。

看房

有些人看几套房子后就能找到他们想要的家。其他人则在看到许多房产后才做出选择。

最佳实践是根据你的按揭预批金额了解你的价格范围，并优先考虑选房标准，如位置、大小、风格和状况。

这是一门艺术，介于不想将就与不想错失良机之间，尤其是在买家多于待售房屋的市场中。

提交报价

当你找到梦想中的家时，由你或你的代理人（如果有）准备一份书面报价，称为竞价。屋主会审阅报价，可以接受、拒绝或要求加价。

有些报价比其他报价需要更多的谈判。

签订合同

一旦卖家接受了你的报价，你签署销售合同并连同首付款一起提交，理想情况下为购买价格的20%。在你和屋主签字后，合同即算执行。

向你的贷款人提供合同副本，并完成按揭申请。确定一个公司或律师来处理房屋过户，并开始安排你要离开的房屋的搬迁。 检查清单 在这个阶段非常有用。

房屋检查

安排 适合你所在地区的房屋 检查。结构检查是必不可少的。还应该进行特定于具体地点的其他检查，如白蚁、氡气和化粪池检查。

你负责安排并支付这些检查的费用。确保雇用持有执照、最好是被推荐的专业人士并询问费用。

在佛罗里达州，聘请霉菌评估员检查霉菌和霉菌损害。此外，尤其是在佛罗里达南部，联系测量员、建筑师或工程师办理洪水海拔证明。如果你申请洪水保险，会需要这个证明。房产海拔将是保险费的决定因素。

你的销售合同将规定这些检查必须完成的时间范围。一定要参加检查。虽然检查员会准备正式报告，但如果检查员能直接告知你是很有帮助的，而你会了解很多关于房屋的信息。

如果检查结果发现任何问题，请必要时与卖家沟通解决。

房主保险和税收

货比三家以选择房主保险。为了保护他们的投资，贷款机构会要求你让保险公司在保单中列为额外受保人。一旦有了保险，于向贷款人发送声明副本。

在大多数情况下，房主保险费用和地产税会被整合到你的月按揭付款中。

过户费用

过户或结算是销售交易完成并将所有权从卖方转让给你的时候。此时，你将需要支付称为过户费用的费用。

费用因位置、财产类型和贷款类型的不同而异。房屋买家的过户费用一般规则是购买价格的2%至5%。一个 佛罗里达州的在线计算器 可以给你更好的了解。

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以下是一些佛罗里达州典型过户时预期的费用。这不是一个包罗万象的清单。例如，如果你使用律师服务，也将有律师费。如果你购买公寓，可能还有业主协会的费用。

• 处理
• 信用报告
• 评估
• 洪水贷款寿命
• 产权费用和税费

估计在过户时应付总金额

除过户费用外，在过户当天你可以预期需支付的总金额包括首付款、贷款利息、房地产税和房屋保险费。

例如，如果你购买了一套价值30万美元的房屋，过户时应支付的金额可能如下：

首付款：60,000美元（购买价格的20%）
过户费用：6,000美元（购买价格的2%）
预付贷款利息加税和保险帐户：2,000美元
总应付金额：68,000美元

费用通知

By law，你的贷款人必须在收到你完整申请后的三个工作日内向你提供一份贷款估算，其中包含预计的过户费用。这只是一个估算，以便你可以提前计划。距离过户前的三天内，贷款人会向你发送一份结算透露，其中包括在过户当天需要支付的最终金额。

最后检查

确认计划的过户日期，并安排在过户当天或前一天查看房屋，以确保房产状况正确。

通常，在这个时候，卖方已经搬离房产，因此你可以检查与卖方协商达成的需保留或移除的事项。你的房地产代理人（若适用）应该陪同你，以防出现任何问题。

过户

过户在律师事务所或产权公司办公室进行。与会者通常包括买家、卖家和房地产代理人（若有）。你需要签署多份文件。记得带上支票簿。交易完成后，卖方会交出钥匙。

购买后

完成购买后，还需做一些事情。

基本服务

在搬入前安排开启所有适用的公共事业服务。不想搬进一个漆黑的房子。

根据财产类型和位置，你可能需要安排垃圾清运或草坪护理等服务。

如果想将邮件从旧地址转至新家，请联系邮局设置邮件转发。

搬入

安排将你的家庭物品运至新家。根据出发地点和所需搬运的量，可以雇用专业的搬迁公司或租用U-Haul自行搬迁。

甜蜜的家

在你搬入几周后，你应该会收到房屋的契约。庆祝、认识邻居并乐于装饰吧！

现在轮到你了

希望这篇文章能解答你在佛罗里达买房时的所有问题。

购买房屋是一项重大的决定，涉及大笔资金。你应该慢慢思考并谨慎做出决定。

如果有任何问题或想要分享你的购房体验，请在下方留言。