在西班牙寻找长期租房的完整指南

如果您正在阅读这篇文章，很可能您正在认真考虑搬到西班牙。

作为一个在巴塞罗那生活了五年的人，我对任何搬到欧洲南部的人总是感到兴奋。西班牙是一个非常适合居住的地方。然而，根据我的经验，找到一套公寓可能是一个挑战。

许多移居者表示，他们希望在搬家之前有人向他们解释西班牙的租赁过程。这样，他们就可以节省时间和金钱。

本指南将帮助您找到理想的租赁地点。它将为您提供实用的信息，让您在寻找长期租赁时不会感到迷茫。您还将了解到一些关于西班牙房地产的鲜为人知的信息。

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寻找出租房时需要注意的事项

首先，您需要知道，当您搬去一个拥有不同文化的国家时，必须心胸开阔和保持耐心。很多人在搬迁后会因为文化差异而感到不知所措。

如果您是独自搬家——也就是说，没有朋友或家人陪同，那么了解新地方的生活可能会非常有帮助。

租房是最累人的经历之一，因为存在当地法律、文化差异和语言障碍。这些方面可能会拖慢您寻找合适住所的速度。因此，您应该花时间了解任何特定地点，这篇文章希望能帮助到您。

但首先，您需要了解关于西班牙文化和语言的重要信息。

语言

您可能想知道，“我需要会说西班牙语才能在西班牙租公寓吗？”

不需要，但大多数情况下，年长的房东更倾向于仅用西班牙语沟通。

西班牙人通常更喜欢说自己的语言，尽管在西班牙的大城市里，越来越多的当地人愿意用英语交流。然而，要找到能够用足够流利的英语让您在谈判时达成好协议的房东可能仍然很困难。

无需赘言，与房东顺利沟通对于谈判、签订合同和讨论公寓条件都是至关重要的。如果您的西班牙语口语能力较差，最好找一个会说西班牙语的代理，或者请一位母语人士帮忙。但在谈判以及即将签署任何文件时，您仍需保持清醒认识。

我搬到西班牙时只会基本的西班牙语，我可以告诉您，学习实用词汇是非常有价值的。

请注意以下词汇，因为这些将派上用场。

• Alquiler – 租金
• Propietario 或 Arrendador – 房东
• Arrendatario – 租户
• Piso – 公寓和/或楼层
• Dormitorio – 卧室
• Habitaciones – 房间
• Salon – 客厅
• Cocina – 厨房
• Gastos – 成本
• Calefacción – 供暖
• Fianza – 押金
• Ascensor – 电梯

了解地址的详细信息也可能具有挑战性。如果您住在一栋建筑群中，您可能需要通过提及 Escalera、Piso 和 Puerta 来指定您的家庭地址。Escalera 意味着楼梯，而建筑物可以有多个 escaleras（楼梯）。

指出您的地址时，还必须指定 Piso 或楼层号。Puerta 是指门，书写地址时也必须标明门号。您的西班牙语地址详情可能看起来像这样：Escalera 3，Piso 7，Puerta 2。如果您没有包含地址的所有详细信息，可能无法找到您的家。

文化

您很快会发现，当您与房东协商租金时，文化差异变得明显。除此之外，您还需要花时间了解西班牙建筑物和公寓的结构和名称。

例如，西班牙的一室公寓包括客厅和卧室。而在其他国家这被视为两室公寓。楼层的定义也可能不同。在老旧的西班牙建筑物中，您将看到楼层名称如下：

• Bajos 或 Planta Baja – 一楼（街道层）

• Entresuelo – 实际的一楼；位于 Bajos 和 Principal 之间

• Principal – 二楼

• Primero – 三楼

• Segundo, Tercero, Quarto – 实际的四、五、六、七楼

• Atico – 顶楼

值得注意的是，西班牙房东在选择出租对象时非常谨慎。这是因为西班牙的经济危机导致许多人难以支付租金，从而使他们格外小心。

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为了确保房租能够100%支付，房东要求租户提供有关其财务状况的证明。

您还可能注意到代理和房主的普遍冷漠。大城市里到处都是找公寓的人；如果您没能得到某个特定地方，它很容易被别人抢占。您甚至可能感到自己不仅仅是在找公寓，而是 在猎取 一个。

在西班牙，谈判是常见的，所以我建议您讨价还价。不过，这可以是一个敏感的话题，因此在谈判时务必要慎重——例如，您应该避免要求超过10%的降价。几乎总是可以找到折中妥协的办法。

最终，由于西班牙的公寓需求量大，找到一个价钱合理且质量高的公寓可能令人望而却步。

季节性价格波动

如果您在寻找租金下降的时机，最好在冬季寻找，因为这是在西班牙租赁公寓的淡季。相比之下，夏季是当地人积极寻找公寓的时候，价格往往较高。

研究生通常在夏季开始寻找住所，而许多工作中的人利用假期寻找公寓。

旅游和夜生活

请记住，西班牙是一个热门的旅游目的地。在像巴塞罗那这样的城市中，您会注意到作为游客和居民之间的显著差异。您肯定希望避免住在游客区，因为租金通常被高估，而且生活成本昂贵。

首先，旅游区的食品价格比非旅游区要高。此外，由于大量游客群体在晚上往往制造大量噪音，旅游区十分吵闹。

我建议询问附近的居民关于夜间的噪音水平。观察您可能选择租住地区的周边环境。通常情况下，位于市中心的公寓租金昂贵，但生活质量却很低。

家庭

携子女迁居到另一个国家比单独搬家要复杂得多。因此，如果您在西班牙找房，可能会花费更长的时间。

我建议在抵达时安排短期住宿，等定居后再寻找长期出租。特别是携带孩子时，在一个临时居所停留往往会更为明智。

对不同的区域进行一些研究。在寻找住所时，考虑附近的学校和幼儿园。无论如何，您都会想要避免居住在尽管靠近公立学校但不安全的地区。

在没有参观过公寓之前，不要签署任何东西。

特殊需求建筑

2019年，国际人权观察的 一篇文章 批评西班牙的建筑物无障碍及对残疾人和老年人的支持服务不足。首先，西班牙的许多旧建筑没有电梯。由于此及其他安全原因，有特殊需求的人士应该寻找无障碍的公寓楼，并且最好位于商店和药房附近的地区。

宠物

西班牙人非常爱他们的宠物，这体现在全国各地越来越多的宠物友好场所中。尽管如此，房东常常禁止在其地产中养宠物。他们担心宠物可能会对房屋造成损害。所以，如果您要带宠物入住，请在初次会面时询问房东关于宠物政策。

否则，在签署合同时，您可能会发现有禁止在租房中饲养宠物的条款。我建议您与房东就此进行协商。表达愿意承担任何损坏费用的意愿。

您可能面临的另一个后果是您的宠物扰邻。如果邻居投诉，房东可能会终止合同。

要了解有关您的租住房屋内养宠物的权利和法律，我建议您阅读以下文章 西班牙的宠物和出租物业 了解更详细的概述。

如何租房而不被诈骗？

最近，越来越多的虚假租赁广告正在增多，用不存在的房屋欺骗找房者。虽然这可能发生在一年中的任何时间，但在旺季尤为猖獗。至关重要的是保持警惕，以免成为诈骗的受害者。

寻找公寓时须格外小心，留意红旗。特别是，您应该：

• 对租金过低的房屋要谨慎。如果租金过低，请对比该地区出租房屋的价格。

• 如果您发现某个特定公寓的照片出现在其他物业网站上，请保持怀疑。

• 不要相信那些声称自己住在国外、因此无法亲自向您展示公寓的房东。

• 要小心如果有人建议用中介传递钥匙或签署合同。

• 要警惕那些催促您达成交易的房东或代理。骗子总是急于完成交易。

• 如果有人要求通过MoneyGram或Western Union等货币转账服务进行支付，保持警惕。

您可以随时通过在 国家财产登记网站索取信息以验证自称为业主的人的身份。只需访问网站，查看物业的信息，特别是物业的法律状态，包括其描述、业主和相关费用（如有）。

若要防止成为网上诈骗的受害者，切勿在未看到公寓的情况下付费，并且只有在房东、物业经理或房地产经纪人在场时才签订合同。

否则，您可能会发现，与广告所宣传的情况截然不同的公寓，或更糟，为根本不存在的财产付费。

在亲自查看公寓的状况、位置和房间数量之前，切勿支付任何费用或签合同。

财务注意事项

许多人心中最关心的问题是，“在西班牙租房贵吗？”但对此没有确定的答案。

在西班牙租一套公寓是否昂贵主要取决于您认为租房的合理价格以及您所在国家的平均租金。还有许多其他因素也会影响租金。

您还需要考虑诸如您想住在西班牙哪个地区——是住在大城市还是郊区？

有关西班牙生活成本的详细信息，请阅读这本全面指南： 外派人员在西班牙的生活成本：每个月大概需要多少钱？

计划搬迁时，仔细查看预算非常重要。除了租金外，还要考虑其他费用，例如：

• 雇用房地产中介的费用（固定长期费率或一个月租金）

• 押金（通常是两个月的租金）

• 首个月费用

• 临时住处的费用

可能还会有其他意想不到的费用，例如与家具相关的费用或运输代理的费用。

西班牙房东根据总面积或建筑面积(metros construidos)来确定租金。“总”是这里的关键词，因为这可能包含边界内的空间和共享公共区域的平方数。

实际上，一个100平方米的单位可能比表面上看要小很多。您可以请房东给您一个更准确的估计，并询问可用面积或实用面积（metros útiles）。

寻找公寓

取决于您在西班牙逗留的原因，您可以选择短期或长期住宿。

短期租赁公寓是一个不错的选择，因为您正在寻找长期租赁的房子。您可以在以下网站上搜索短期公寓租赁 Booking.com or Airbnb.

如果您是为长期居住而租房，请更具辨识力和批判性，以确保您租住的是安全舒适的房子。

使用代理或房东

要租房，您可以联系租赁代理或房东。两者都有其利弊。

租赁代理在处理文书工作及签订合同后的任何问题方面是专业的。代理还将根据您的需求和预算提供定制的公寓组合。

然而，通过代理租房需要付出一个月房租的额外初始费用，而一些代理机构可能会收取自己的固定费率。请注意，房地产代理可能会要求您出具银行对账单或就业合同。

如果您通过直接联系房东租房，一个巨大的好处是费用更少。首先，您将节省长达两个月的租金。在您讨价还价时也更容易达成一致，但在没有中介的情况下，处理文书工作可能会很棘手。一个问题是正式确定协议可能需要更长时间。并且无法保证房东会遵守协议。

网上寻找

在出发之前，对该国的租赁市场进行一些研究。这将帮助您了解价格范围、地区以及不同种类公寓的标准。

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这些网站对寻找西班牙公寓的外国人非常有用：

• Idealista 使用起来方便，提供了超过160万个公寓广告。您可以用英语、法语、德语、意大利语、俄语、中文和其他语言查看网站。

• Fotocasa 是西班牙的房地产门户网站，提供大约150万个二手物业、新建开发项目和出租房屋的广告。该网站可以用英语和德语查看。

• Habitaclia 有120,313 个出租公寓的广告。网站可以用英语、法语、德语和意大利语言查看。

您还可以在这些网站上找到房地产代理的组合，例如 Engel and Voelker，提供全球房地产服务。

住宿类型

您将在西班牙找到各种形式的住宅：单间公寓、普通公寓、复式、顶层公寓等。

单间公寓是一种单房间的公寓。这样的住房价格实惠，适合一个人居住。您可以在大城市以不到1000欧元的价格租到一个单间。

在西班牙，“apartamento”意味着一个卧室的公寓——与英文中的“apartment”（可以指一组生活空间）不同。一居室公寓通常有40-50平方米，是情侣和单身人士的不错选择。不太难清洁和维护。

要找到更宽敞的住宿，您需要在搜索中使用“piso”这个词。您可以在新现代建筑中找到更多宽敞的公寓（通常带停车位）或老式建筑中，那些有着精美入口大厅、大窗户和高天花的建筑。

西班牙的老式建筑吸引且优雅，但它们往往存在水压差和插座少的问题。要记住，老建筑通常没有电梯或停车位。

最受欢迎的选择是复式公寓或顶层公寓。复式公寓有两层；厨房、客厅及公共区域一般位于下层，而卧室在上层。

顶层公寓或“atico”通常位于大楼的顶层，通常拥有广阔的视野、宽敞的阳台，并且采光充足。这些公寓价格自然较高。

对于有孩子的家庭来说，尤其是考虑定居于小镇的，这样的房子将会是合适的选择。

地理位置

在租金成本中，位置是最重要的因素。

西班牙的租金价格因居住地区而有所不同。你可以参考这篇 一篇文章 有关西班牙生活成本的文章，以获取不同地区租金价格的概况。

北部地区的租金较南部更昂贵。因此，在毕尔巴鄂的租金可能会比塞维利亚的高。位于海边的住所也可能抬高租金价格。通常，海边小镇的房子租金都较高。

也可以考虑人类居住地。住在小城市比在大城市便宜。

最后，如果你决定定居在大城市，价格会因不同城区而异。市中心的租金高于郊区。城市的高价格与该地的声望有关。

租赁合同 

注意，在西班牙的长期租赁中，合同通常至少签订12个月。因此，如果你想提前搬出，你必须支付合同规定的剩余租期的租金。如果希望解除合同，可以尝试与房东协商。

聘请经验丰富的房地产经纪人或寻求法律建议会有所帮助，因为经纪人或律师可以查看合同及其他文件，并提出建议。

如果你不想聘请中介，可以查看 西班牙的租赁法规 （网站为西班牙语，仅供参考）。

所需文件 

房东或中介很可能要求你提供以下文件：

• 证明你有支付租金能力的文件或证据（例如，就业合同、最近三个月的工资单、银行账户对账单）

• 护照或身份证

• 税号或NIE（外国人身份证号）

作为在西班牙的外国人，你需要证明自己有能力支付房租。如果你是欧盟公民，护照或身份证即可。如果你是非欧盟公民，他们会要求你出示有效的签证或居留许可。

税号是至关重要的。即便你没有经济困难，许多房东如果你没有NIE是不会把房子出租给你的。他们需要此文件来证明你不会很快离开该国。

有些房东可能会要求你提供品行证明，但这种情况较少见。

合同

在西班牙，口头或书面租赁协议（Contrato de arrendamiento）均被视为有效。书面协议无疑更为可靠和有约束力。

双方通常会协商合同的期限。然而， 2019年3月实施的新租赁法规 规定如果合同没有具体日期，租户可以将租期延长至五年。租户在物业上住满一年后可以再次续租。在此期间，如果任何一方不希望终止合同，它将自动被延长至最多三年。

你需要了解如何识别合同中的要素。合同必须明确规定谁是合同双方：房东和租户。还必须包括待租住房的特征和特性：地址、面积、车位分配等。

如果你发现合同中的条款对你来说不明确，寻求法律建议。我建议在阅读合同时参阅此清单中必需的详细信息：

• 参与各方
• 物业信息（地址、面积等）
• 房屋特征
• 合同期限
• 月租费
• 押金及其退款
• 合同终止（通知、条件）
• 住房清单
• 公寓照片

当然，核实房东的身份也是至关重要的。你可以通过 国家财产登记处网站 

房东应在合同中提及年租金增加。如果没有指出，请记住，金额不应高于年度消费者价格指数率（IPC）。

有两种支付租金的方式：直接支付给房东或支付给中介，这取决于他们是否就租金支付达成协议。这也应该在合同中说明。

押金

在西班牙，“la fianza”押金（保证金）不能超过两个月的租金。

房东从你那里收取押金后，必须将其存入该地区的相应公共机构直到租约结束。例如，在马德里，他们将其存入马德里住房研究所（IVIMA).

）。

这类第三方组织应收取并处理押金。

但是，一些房东往往不将押金退还给租户。为了确保你能拿回押金，请按时支付月度费用，妥善沟通房屋的任何损坏并愿意接受合理的修复方案，并在离开公寓时保持整洁并支付所有最终账单。

也有一个非正式规则，房东可能会要求对于有家具的公寓收取两个月的押金，而无家具的只收取一个月的押金。这一规则并不适用于所有情况。

经济偿付能力

在西班牙的典型要求之一是证明你有足够的资金支付租金。如果没有这一点，房东很可能不会将房产租给你。他们需要一个保证，证明你能支付房租。

为了证明你的经济偿付能力，你需要提供：

• 如果你是自雇人士，需要提供收入声明或发票

• 如果你是公司员工，需要提供就业合同和最近的两个工资单

银行账户

要支付月度租金和水电费，你需要开设一个西班牙银行账户。

这是为了避免如果你使用非西班牙银行账户支付时支付国际转账费用。要为水或燃气等公用事业每月付款，可以选择直接从你的西班牙银行账户中扣款。

要开设银行账户，你需要提供身份证、NIE号码、西班牙地址以及就业状态证明。

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如需更多信息，你可以阅读文章“在西班牙开设银行账户：外籍人士和游客指南”。

通知期

要终止合同，租客必须至少提前30天通知，理想情况下是在至少六个月之后。合同中应说明这点。在任何一方未能履行合同中规定的条款的情况下，他们可以同意提前结束合同。

家具

如果公寓内有家具，房东应在合同中注明。房东应提供公寓内物品的清单，包括物品的情况描述。

当你检查房屋时，核实清单信息是否正确。我建议拍照以备不时之需，特别是在你准备索要押金时。

水电

作为新租户，你有责任向服务供应商申请新的合同，以获得如电力、燃气、水和互联网等设施的服务。

房东必须提供一个名为“居住许可证”的法律文件，以便你能够与这些服务供应商达成协议。

西班牙大多数房屋没有中央供暖，而供暖是一种奢侈设施。在长夏期间供暖不是问题，但冬天可能会变冷。因此，询问公寓是否有冷热空调是必要的。

此外，对于特别炎热的夏天来说，有空调将会非常方便，尤其是当你住在“atico”或顶层时。新现代建筑通常在他们的公寓中安设空调。

仔细阅读合同并仔细检查。如果在合同中有房东要求你承担的额外水电费，也要注意这一点。

维护

租客必须修复任何非自然损坏。不过，房东应该确保房产保持在良好状态并适宜居住。从一开始就应保持这样的状态。我建议保留你修理损坏期间发生的所有费用的收据。

清单：租房前 

一旦找到租赁公寓，拍照和录像，并检查所有设施。如果可能，每时每刻都去拜访公寓。检查邻居情况，如果有门房，找机会与他们交谈。

以下是在最终确认租赁申请过程前在房子中要做的事情：

• 检查门锁和钥匙是否运行正常。

• 检查门铃和门电话是否运行正常。

• 检查门窗是否正确开关。

• 检查是否有热水以及马桶和淋浴是否正常工作。

• 检查家具、地板、墙壁和天花板的状况，尤其是厨房和浴室的这些地方。

• 检查灯光。

• 请房东向你展示如何设置水电——包括电、水和燃气等。也询问关于如何使用和/或维护所提供的设备的说明。

• 注意噪音，无论是来自房屋内部还是外部（邻居、动物、交通、酒吧等）

检查公寓楼或其所在社区。在西班牙，房屋协会在公寓楼中很常见。它们每月举行会议，讨论有关公寓楼的事务。你不需要参与；这是房东的义务。你可以做的是了解一下协会主席，以便出现问题时知道该向谁求助。

你可能还想问房东有关房屋协会费用的问题。通常房东支付这笔费用，但确认一下这个信息也是值得的（也应在租赁合同中包含此信息）。

最后，了解公寓楼的设施。检查建筑是否有功能电梯、光线良好以及设施维护良好以了解它们是否可用。许多公寓楼有可以涵盖漏水、修理等索赔的保险。你可以询问房东关于这一点。

租户和房东的义务和权利

作为租客，你应该了解你的义务，通常包括以下方面：

• 保持公寓及其设施的良好状态。如果有东西坏了，不要在未经房东同意的情况下尝试修理。

• 准时支付租金。否则，房东可能会解除合同。

• 尊重你的邻居。

• 在未经房东允许的情况下，不要出租整间公寓或其中的任何房间。作为一般规则，房东不允许转租。

作为租户，你有权：

• 取回押金。如果你留下的公寓完好无损，房东必须退还全部押金。

租赁与购买

如果你计划永久搬到西班牙，或许你应该考虑购买房产。

注意，租赁和购买都有利弊。若你决定购买，你需要百分百确定，因为这涉及到长期承诺。另一方面，租房让你可以轻松搬出；如果你不再喜欢这个地方，你总可以去找另一个。

也就是说，通过抵押贷款购买公寓的成本可能低于租房。

在西班牙，可以选择租房时含有购买的可能性。有了这种选择，房东可以从房产价格中扣除租金支付。然而，这一选项也有风险。

如果购房合同已签署后房市下滑，房产价格将会高于市场价。

寻找临时住所 

如果你计划在这个国家居住不到一年，考虑短期租赁。为此，你需要签署一份季节性租赁合同（”contrato de arrendamiento de temporada”），通常有效期为一年，与长期合同有不同的条款。

与长期合同不同，季节性合同的法律保护较少。例如，如果你住不到6个月并想要终止合同，可能仍需支付剩余的半年租期。在满六个月后，你可以在提前30天确认后提前终止协议。

短期租赁公寓通常有家具，这意味着你不需要整理有关物业的文件。

如果在寻找永久住所期间需要找到短期租赁，可以看看 Booking.com or Trivago 提供的公寓或酒店的优惠。若你喜欢在家烹饪，租公寓是更好的选择。短租房的另一个选择是

Booking.com offers options for flats or hotels. If you prefer cooking at home, renting an apartment is a better option. Another option for short-term rentals is Airbnb 你可以在这里找到舒适且价格合理的住宿。

即使只是短期居留，也别忘了检查你将居住的地区。考虑询问本地人哪些地区居住安全且方便。

现在，轮到你了

准备寻房时，写下你的必备需求，评估你的预算，并研究不同的邻里或社区。

在西班牙生活多年，我已经熟悉在该国寻找好公寓的各个阶段。我获得了不少经验，所以这里是一些我最后的建议：

• 列出优缺点清单。假设你已经缩小了选择，而不管是住在安静地区（邻里安静）还是嘈杂地区（但靠近地铁站），有个优缺点清单可以帮助你轻松看到哪个选项的优点更多，从而基于你在公寓中看重的那些点做出选择。

• 提前准备好你的文件。 一旦找到你喜欢的公寓，随时准备好所有必要的文件可以减少你喜欢的公寓被别人租走的可能性。

• 若有疑虑，寻求法律建议。

• 拍照和/或录下你租住地方的录像，特别是家具和设施的状况。

• 不要忘记保险——以防房产损坏，保险会是你可以依赖的朋友。

• 要拿回你的押金，请保留所有房屋维修的收据。