在克罗地亚购买房产可能是许多人的梦想，无论是拥有面朝大海、日落美景的度假屋，还是坐落在历史古城的公寓。每年都有许多外籍人士决定在这里投资，无论是为了长期居住还是通过出租房产来创造收入。
然而，即便克罗地亚对外籍人士购房持开放态度，其法规仍然相当复杂。对于非欧盟公民尤其如此，他们须考虑众多条件。此外，克罗地亚的房地产市场充满细节，如不仔细检查，可能会引发问题。许多在此置购房产的人都表示，在克罗地亚买房绝不仅是‘选房付款’这么简单。事实上，你可能会面临司法部的冗长审批过程。文档中的一个小错误就会导致注册申请被拒。甚至虚假的价格报价也可能被取消。因此，在克罗地亚购房需要当地的专业律师，在每个阶段检查合同和文件，以最大限度地减少被诈骗或误解的风险，从而导致投资失败。
本指南将逐步带您了解如何在克罗地亚购买房产或公寓，特别是针对非欧盟/欧洲经济区的外籍人士，并提供避免常见问题的提示。
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Contents
为什么要投资克罗地亚的房地产？
当我住在克罗地亚著名的海滨城市斯普利特时，我发现寻找长期租赁是一个巨大的挑战，特别是在夏天，游客从世界各地蜂拥而至。每次我联系公寓或旅馆时，通常的回复是“已被预订满”或“预订到年末”。在古城区这一现象尤为显著，住宿稀缺且因需求远超供给而价格高昂。
这种经历使我清楚地认识到克罗地亚的房地产市场，特别是在像斯普利特和杜布罗夫尼克这样的主要旅游目的地，需求远远超出现有供应。这引起了外籍投资者的注意，他们越来越多地关注这里的房产，无论是用于自住、短期旅游出租还是长期投资。
除此之外，还有其他因素使克罗地亚成为东南欧有前景的房地产投资市场。其中包括不断增长的旅游业、合理的房价、稳定的经济、欧元的使用以及该地区的战略位置。
不断增长的 旅游业
克罗地亚的海岸线以其清澈的蓝色海水、杜布罗夫尼克《权力的游戏》拍摄地的著名老城区，以及吸引全年游客的1000多个岛屿而闻名。据报道称， 路透社 在2024年，克罗地亚接待了超过2130万游客，旅游收入超过132亿欧元，并在2025年继续刷新记录。 路透社 报告显示，到8月为止，游客数量保持在1550万以上，预计收入达到155亿欧元，大幅增加了对住房、租赁公寓和度假屋的需求。这使投资者能够从短期租赁中获得可观的收益。
可负担的 房价
克罗地亚的投资吸引力在于其房价相较西欧主要旅游城市没有过于高昂。尽管克罗地亚的房价稳步上涨，但仍远低于法国、意大利或西班牙等国。
为方便比较，让我们看看 Investropa 的数据，在巴黎的奢侈房产，平均价格约为每平方米7,000至8,000欧元，在圣日耳曼区或埃菲尔铁塔附近等热门地区甚至超过10,000欧元。而根据 Croatiarealestates 在杜布罗夫尼克这样的昂贵旅游城市，价格为€4,117/平方米，而在斯普利特为€3,122/平方米。这些价格仍然远低于巴黎。所以在斯普利特买一套100平方米的房子可能只需约€312,000，而在巴黎价格可能达到近€800,000 – €1,000,000。
这些数据表明，克罗地亚的房地产仍然比欧洲主要城市更为实惠，使外籍投资者能够避免过度投资，同时根据房地产趋势报告显示仍具备高增长潜力。 国家统计局 在2025年第一季度，价格同比上涨13.1%，环比增长4.5%。尤其是新房产需求旺盛，这表明在此期间购买房产的投资者有机会获得既具吸引力价格资产又未来价格增长的回报，尤其是在斯普利特、杜布罗夫尼克和萨格勒布等旅游城市。
克罗地亚的经济增长和金融稳定
自2013年成为欧盟（EU）成员并在2023年采用欧元作为法定货币以来，这给国家的经济和财政带来了显著的稳定作用，使克罗地亚每年平均经济增长达到2-3%，并获得了世界银行认可的长期潜力。 世界银行 在基础设施和清洁能源方面持续上升的投资有助于降低外籍投资者的汇率风险，并增强长期信心。
克罗地亚在欧洲的战略位置提供了优势
克罗地亚位于欧洲东南部，沿亚得里亚海，邻近意大利、奥地利和匈牙利等重要经济国家。这为其赢得了“打开东欧和南欧之门”的声誉。其战略位置促进了国家间的海上航线和欧洲交通系统，为房地产投资者提供了在不同领域获利的机会，无论是不断增长的旅游业，还是扩张的交通业务。
凭借地理优势，投资者可以从多个途径看到潜在的收入流，如购买住宅物业、短期租赁，甚至在关键交通线路附近的商业项目和酒店进行投资。
与主要欧洲城市相当而更为宁静的生活质量
如果你想要简单而宁静的生活，逃离大城市的喧嚣，成为一个在安静而稳定收入生成地的房地产企业主，克罗地亚完全符合要求。你可以购买房子，短期出租，同时自住。
许多克罗地亚人从事这种租赁业务。比如我认识的一位阿姨拥有一栋两层楼的房子，她住在二楼并出租一楼。夏季时，她的房子通常接待有年年回来的长租客，免去了寻找新租客的麻烦。同时，她可以住在自己的家中并每月获得稳定收入，享受在美丽的海滨小镇平静的生活。
外籍人士在克罗地亚购买房地产的法律法规
作为外籍人士在克罗地亚购置房产在欧盟/欧洲经济区公民和非欧盟外国人之间有明确的不同。了解这些法律方面将帮助您自信地规划投资，避免法律问题。
欧盟/欧洲经济区公民的权利几乎与当地人相当
欧盟/欧洲经济区公民和瑞士国民在克罗地亚购买房地产的权利与当地人几乎相同。您购买房子或公寓不需要签证或居留权，而且可以没有特别限制地拥有多处房产。
此外，从2023年中期开始，欧盟公民购买农业用地的限制被取消，允许欧盟公民在克罗地亚在与克罗地亚公民相同的条件下购买农业用地，并可以拥有包括住宅和商业在内的所有类型的财产。
非欧盟国民须先获得许可
对于非欧盟/欧洲经济区人士，你仍然可以在克罗地亚购买房产，但必须通过克罗地亚司法部的审批过程。 这种过程基于“互惠原则”，即你的祖国也必须允许克罗地亚公民在那购买房产。这可以通过司法部的官方网站和在您的国家的克罗地亚大使馆或领事馆验证。审批过程可能需要大约1-6个月。 This process is based on the principle of “Reciprocity,” meaning your home country must allow Croatian citizens to purchase property there as well. This can be checked through the official website of the Ministry of Justice and verified with the Croatian embassy or consulate in your country. The approval process may take about 1-6 months.
一般来说，像泰国这样的非欧盟/经济区国家需要经历这个过程。若获得许可，你可以合法地在克罗地亚购买房产。然而，如果你的国家不在这一协议之列，你不能以个人名义直接购买房产，但可以通过在克罗地亚注册的公司来购买。查一下我以前写过的文章中关于外籍人士在克罗地亚注册公司的步骤。在我之前写的文章中，查看外籍人士在克罗地亚注册公司的步骤。
外籍人士的限制
尽管法律允许外籍人士在克罗地亚购买房地产，投资者在考虑时仍需要注意一些限制。
农业和林地
自2023年7月以来，欧盟/经济区和瑞士公民可以在与克罗地亚人相同的条件下购买农业用地。但林地和受保护的沿海区域对任何类型的外籍人士仍有限制。购置农业用地有一定条件，优先权通常给予租户、毗邻土地所有者、国家，而购买农业用地的申请人可能需要证明自己是‘农民’或农业部门的经营者，这或许包括注册为农民并具备农业资格。
即便欧盟公民有权购买农业用地，也有限制：个人最多持有10公顷，公司最多100公顷。这是为了防止土地被任何个人或法人实体垄断。此外，农业用地必须按照法律规定仅用作农业用途。除非得到特别许可，不得进行建筑或其他无关活动。
对于非欧盟公民，购买农业和林地需符合前述的互惠要求。然而，如果以公司注册，可以购买农业和林地，并且在某些情况下，可能还需农业部的额外批准。
我曾与一位在克罗地亚购买了小屋和土地的外籍投资者交谈。她是德国人，在克罗地亚设立公司以购买农业用地，并花费数月时间来完成审批文件。她说，过程并不复杂，但需要了解法律并尊重当地法规。最好找一个熟悉法律并了解当地情况的人，这会使整个过程更快并与你的计划一致。现在，她经营一家小农场，并合法出租她的房子，从房地产和农产品中全年获利。
沿海地区
如果你想通过出租海景房来获利，重要的是要仔细考虑当地法律，因为克罗地亚沿海地区对距离海岸1000米内的建筑有严格的规定。
签证和居留
虽然购置房产无需永久居留，但若你想在克罗地亚停留超过90天，则需要申请长期签证或居留许可，可以为生活或投资目的申请。你可以通过关于如何迁移到克罗地亚的文章找到签证申请方式。 通过我写的关于如何搬到克罗地亚的文章获取申请签证的信息。.
税号（OIB）
在克罗地亚买房之前，你需要获取克罗地亚税号（OIB），类似于克罗地亚人的身份证号。它用于所有财务交易，从资金转账和租赁协议注册到房产购买交易都是必需的。由于克罗地亚严谨的税收系统，外国投资者必须提供OIB，以便政府机构正确核实财务交易和纳税情况。没有OIB，你不能注册房产所有权转让或订立租赁协议。
外籍人士在克罗地亚购房步骤
许多对克罗地亚房地产投资感兴趣的人常常因梦想着海景住宅或美丽的农田而兴奋地仓促购买，可能导致复杂的法律和文件问题。这可能会花费大量的时间和金钱。为了避免这种情况，我们将在这里引导你了解每一个步骤，以便更容易地在克罗地亚投资房地产。
1. 寻找并验证房产
首先，你应寻找符合你商业计划和兴趣的房产。您可以联系当地中介，例如 克罗地亚物业 or 克罗地亚房地产 或通过国际网站搜索，如 Rightmove Overseas 如果我来推荐的话，应该是 Njuskalo ，这是一个克罗地亚本地的应用程序，其特色在于当地人的房产列表，价格通常更合理。唯一的缺点是它是克罗地亚语。此外，你可以通过社交网络小组直接与业主或新项目对接，但需注意骗局。
在选定房产后，你应该进行全面的尽职调查，有律师审查文件将使买房过程更加顺利，减少遇到隐藏责任或法律问题的风险。检查事项如下：
- 土地登记检查所有者姓名、OIB和任何涉及的产权负担或权利，可以在 克罗地亚土地登记e-Građani
- 了解是否为住宅、农业或受保护区域，这应该只通过可信赖的律师进行，以避免法律问题。你可以申请分区证书于 物理规划、建设和国家资产部
- 外籍人士的权益，特别是非欧盟公民，必须检查相互协议是否存在，以查看你的国家是否与克罗地亚有协议。你可以在 司法部 – 互惠协议
进行验证。
一旦你确信房产符合你的要求，下一步就是签订预合同，克罗地亚人称为kapara，通常需要约10%的定金来确认购买意向，并保证卖家交易会进行。这份协议应包括合同违约情况下的定金退款条件等关键条款。
在此步骤中，你应请律师起草合同以保护你的权益。合同将详细信息如买卖双方信息、价格、定金、房产转让时间表及各种条件。例如，如果买家不遵守，将失去定金；若卖家违约，必须双倍返还定金。
重要的是，合同必须由公证人（Javni bilježnik）认证，公证人是国家官员，负责对文档和合同进行具有法律效力的认证，而不像律师。通过公证人的合同立即具有法律效力，附有“合同是自愿且合法制定”的文书证明。通常，买卖双方各有一份副本。
3. 为非欧盟国民获取购置许可（互惠）
对于欧盟/欧洲经济区/瑞士国民，无需批准，但非欧盟国民必须在产权转让之前从司法部寻求批准。在这个过程中检查互惠原则，验证买家的国家是否允许克罗地亚人购买房产。所需文件包括：
- 土地分区证书（在步骤1中获取）
- 原始购房合同或认证副本（在步骤2中获取）
- 土地登记证书证明卖家是真正的拥有者（在步骤1中获取）
- 买家的护照或国籍验证文件
- 若买家在克罗地亚没有地址，需提供授权书
申请提交后，司法部有60天时间审核，但有时可能更久。如果申请被拒，买家将无法进行产权转让，约花费仅5欧元。
4. 付款并转让所有权
收到司法部的批准后，你可以通过克罗地亚银行支付其余90%的购房款，以确保交易的透明性和法律文件的完整性。如果你在克罗地亚有永久居留权，你可能可以申请贷款或按揭。
付款后，最后一步是进行土地注册（Uređena Zemlja）登记，需在60天内完成。所需文件包括：
- 购房合同原件（在步骤2中获取）
- 土地分区证书（在步骤1中获取）
- 司法部批准（非欧盟国家）（从步骤3获得）
- 付款证明和个人文件
如果所有文件都齐全，土地登记处将更改所有权名称为您的名字，您可以免费申请第一份所有权证书。额外的副本每份费用为0.66欧元，确立您为该土地的合法拥有者。
5. 完成并开始投资
一旦您收到所有权证书，您就正式成为该物业的所有者。这允许您转移水电账单，并开始规划您的投资，无论是出租、创建度假胜地，还是合法经营农场。
克罗地亚购房成本（更新2025）
在克罗地亚买房不仅仅是房屋的费用。还有税费、律师费、公证费，以及许多其他隐性费用。此外，如果您考虑将其作为出租的投资，还应计算购房后的维修、装修和公用事业费用。为了给您全面的了解，我们将购买前、购买中和购买后的费用总结如下：
克罗地亚房价和租金
在购买之前，请考虑您能负担的价格，因为克罗地亚的房价因地区和物业类型而异。根据一份报告 Nekretnine.hr 指出，到2025年中，住宅物业的平均售价为每平方米3655欧元，比2024年上涨了9.33%，而其他地区的价格如下
- 像斯普利特或杜布罗夫尼克等沿海地区全年吸引许多游客，售价为每平方米3794欧元，租赁潜力可高达每月每平方米16.28欧元。
- 在伊斯特里亚地区，价格为每平方米3699欧元，租赁潜力可高达每月每平方米15.24欧元。
- 靠近斯洛文尼亚的农村地区价格为每平方米1509欧元，租赁潜力可高达每月每平方米9.99欧元。
- 中部和西北克罗地亚价格为每平方米3620欧元，租赁潜力可高达每月每平方米14.38欧元。
斯普利特房价举例
斯普利特市的房价因位置、房产年龄和状况而异。尤其是在老城区或豪华海滨地区，价格高于平均水平。您可以在 克罗地亚物业查看一些示例房屋。例如，一栋100平方米的房子价格可能为29万欧元至70万欧元不等，具体取决于靠近海、室内设计和可用设施等因素。
税费
除了房价外，您还需要准备税费。建议额外准备购房价格的5% – 10%的预算，以覆盖所有费用如下。
- 房产转让税：按市场价值的3%计算（Porezna uprava）
- 律师费用：购房价格的1% – 1.5%或根据协议固定收费
- 公证费：50欧元 – 200欧元
- 房地产中介佣金：购房价格的2% – 3%
- 土地登记注册费：50欧元 – 100欧元
计算示例
假设您在斯普利特购买一栋典型的100平方米房子，单价为每平方米3200欧元
- 房价 = 100 × €3,200 = €320,000
- 房产转让税 (3%) = €320,000 × 0.03 = €9,600
- 律师费用 (1.5%) = €320,000 × 0.015 = €4,800
- 公证费 = €150
- 房地产中介佣金 (2.5%) = €320,000 × 0.025 = €8,000
- 土地登记注册费 = €75
购房前和购房总费用 €9,600 + €4,800 + €150 + €8,000 + €75 = €22,625
因此，准备的总净成本为 €320,000 + €22,625 ≈ €342,625
这个例子表明，购房前和购房中的额外费用可能达到房价的约7%
购房后的费用
在所有权转让后，还有一些费用需要考虑，因为克罗地亚的大多数房子都比较老旧，有些甚至处于破败状态，仿佛刚经历过战争。尤其是对于那些希望通过出租房产来投资的人，可能需要进行装修以使其适合出租。预计费用如下：
修理和装修费用
- 老房子修理费用大约为每平方米200欧元 – 500欧元，具体取决于状况和材料质量
- 新家具和装饰大约为每平方米50欧元 – 150欧元
公用事业成本和服务
- 水、电、煤气、互联网每月100欧元 – 250欧元
- 公共区域维护费（公寓或度假村）每月50欧元 – 150欧元
保险
- 房屋或财产保险每年200欧元 – 500欧元
出租物业的管理费
- 物业管理代理佣金 8%–15%的租金收入
- 租户之间的清洁和维修费用每次50欧元–200欧元
在克罗地亚购房前的注意事项
如果您真心考虑在克罗地亚购房，最好先访问该地区，甚至在那里住一段时间。有时，网上的图片可能与实际地点存在误导。通常，斯普利特和杜布罗夫尼克的海滨住宅，由于某些价值如海上美丽的日落景观、便捷的交通或隐藏在小巷中的老房子可能有更好的位置，适合廉价租赁并且顾客稳定，因此价格昂贵。
或者，老房子的结构可能比新建的更好。暂时住在那里将帮助您了解原因，获得灵感，体验当地氛围，并更加轻松地与当地代理沟通。以下是您在购买克罗地亚物业前应考虑的一些事项。
旅游旺季
旅游旺季对租金收入影响很大。克罗地亚的海边房子或公寓在夏季往往挤满游客，导致收入飙升。然而，一旦冬季来临，游客数量显著下降，这可能导致租户减少，从而导致现金流不稳定。了解季节性趋势并提前规划费用有助于更顺利地管理收入。
当地法律
克罗地亚的不同地区有不同的法律法规。雇佣本地律师可以帮助您审查并充分了解这些规则。例如，如您不是来自欧盟/欧洲经济区/瑞士的外籍人士是否享有互惠权，即您的国家是否与克罗地亚签订协议。此外，还有关于土地用途和分区的限制，这对于投资或物业改进很重要。律师还协助起草和审查合同，确保所有条款均合法正确，并保护买方权益。
隐性费用
为可能发生的其他隐性费用预留预算，如按房产类型、地点和大小计算的年度房产税，防止意外或自然灾害的家庭或财产保险，以及其他费用如公证费、土地登记和注册成本。为这些费用计划预算可以防止您面临现金流问题。
融资与信贷
克罗地亚的银行在向外籍人士贷款时往往持严格态度，因此现金购买有时是最方便快捷的选择。然而，还有其他选择，例如从您本国银行获取的国际贷款，可能有更简单的条款和程序。如果您计划投资用于出租用途，准备紧急情况和维修的现金储备可以帮助投资顺利进行。
物业管理
如果您不是永久居住在那里，使用物业管理公司是必要的。这些公司帮助在像Airbnb或Booking.com这样的平台上管理您的房屋的营销和预订，处理客人关系和沟通，并负责维护和清洁。这确保了您的房屋始终保持良好状态，并持续产生收入，而您无需自己操心管理。
总结：为何在克罗地亚买房？
在克罗地亚买房不仅仅是考虑“房价”。您还需要考虑购房前、购房中和购房后的费用，如税费、律师费、装修成本、公用事业以及如果计划出租所需的管理费。同时，您还必须了解其他影响投资回报的因素，如旅游季节、当地法律、财务准备情况和物业管理。
从机遇来看，克罗地亚仍然是一个具有吸引力的市场，价格可负担，增长潜力大，由全年旅游和作为欧盟和欧元区成员国稳定的经济驱动的租金收入。如果您精心计划，为所有费用准备预算，并选择合适的位置，克罗地亚的房地产既可以成为度假屋，又可以成为带来实际收益的投资资产。
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