เริ่มต้นรู้จักภาษีที่ดินในประเทศไทย

ไม่ว่าคุณจะวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือ มีอยู่แล้ว คุณอาจจะต้องชำระภาษีให้แก่รัฐบาลไทย มีภาษีหลากหลายรูปแบบที่คุณจำเป็นต้องชำระและเงื่อนไขในการชำระ 

การตรวจทานรายการภาษีที่คุณจำเป็นต้องชำระร่วมกับนายหน้าและทนายความของคุณหรือไปที่สำนักงานเขตท้องถิ่นเพื่อสอบถามเองจะเป็นความคิดที่ดี 

นี่คือลิสต์ภาษีต่างๆ ที่คุณจะต้องชำระเมื่อคุณขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

คำชี้แจงเรื่องความโปร่งใส: บทความนี้อาจมีลิงก์ไปยังผลิตภัณฑ์หรือบริการจากพันธมิตรของเรา หากคุณคลิกลิงก์เหล่านั้น เราอาจได้รับค่าคอมมิชชั่นเล็กน้อย ซึ่งอาจมีผลต่อรูปแบบการจัดวางเนื้อหาบางส่วน อย่างไรก็ตาม โปรดวางใจว่า เราแนะนำเฉพาะสิ่งที่เราเชื่อว่ามีประโยชน์และเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณจริง ๆ สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน นโยบายโฆษณา ของเรา.

สิ่งแรกสุด: รู้จักมูลค่าจดทะเบียนของทรัพย์สินของคุณ

การคำนวณภาษีทรัพย์สินของคุณจะอิงกับมูลค่าจดทะเบียนของทรัพย์สิน 

มูลค่าจดทะเบียนของทรัพย์สินคือราคาที่จ่ายให้กับทรัพย์สินและสามารถใช้ในเอกสารการโอน 

ระวังว่าคำว่า ”มูลค่าประเมิน” และ ”มูลค่าจดทะเบียน” สามารถใช้แทนกันได้ เนื่องจากทั้งสองมักจะถูกบันทึกว่ามีค่าเท่ากันในเอกสารการโอน 

มูลค่าจดทะเบียนควรสะท้อนถึงมูลค่าตลาดที่แท้จริง ในหลายกรณีมันจะสูงกว่ามูลค่าประเมิน ซึ่งเป็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างเป็นทางการโดยรัฐบาล 

อย่างไรก็ตาม หากมูลค่าประเมินสูงกว่ามูลค่าจดทะเบียน ภาษีทรัพย์สินจะถูกคำนวณโดยใช้มูลค่าประเมินแทน

การโอนทรัพย์สิน

เมื่อคุณโอนทรัพย์สินในประเทศไทยจะมีภาษีที่เกี่ยวข้อง 4 ประเภท:

• ภาษีการโอน
• อากรแสตมป์
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• ภาษีธุรกิจ

ภาษีการโอน

ภาษีการโอนอยู่ที่ 2% ของมูลค่าจดทะเบียนของทรัพย์สิน

อากรแสตมป์

เสียภาษีนี้ที่ 0.5% ของมูลค่าจดทะเบียนของทรัพย์สินและต้องชำระหากคุณไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจ โดยทั่วไปผู้ขายจะรับผิดชอบชำระภาษีนี้เมื่อขายทรัพย์สิน

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายแตกต่างกัน 

• หากผู้ขายจดทะเบียนเป็นบริษัท จะต้องชำระ 1% ของมูลค่าการขายจดทะเบียนหรือมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ขึ้นอยู่กับว่าค่าของอะไรสูงกว่า 
• หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ภาษีก้าวหน้าจะถูกนำมาประยุกต์ใช้อย่างอัตโนมัติเมื่อมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นในระดับ 0% – 35%. 

ราคาขายถือเป็นรายได้รวมและจะหักค่าใช้จ่ายตามตารางด้านล่างนี้

ระยะเวลาที่ถือครอง	รายได้ที่ใช้ในการคำนวณภาษี
1 ปี	8%
2 ปี	16%
3 ปี	23%
4 ปี	29%
5 ปี	35%
6 ปี	40%
7 ปี	45%
มากกว่า 8 ปี	50%

โปรดทราบว่าอัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับการโอนทรัพย์สินสามารถคำนวณผิดพลาดได้ง่าย คุณสามารถไปที่กรมที่ดินเพื่อคำนวณอย่างถูกต้อง

ในกรณีที่คุณเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ใตใต้เงื่อนไขที่ไม่ได้เป็นผู้เสียภาษี คุณจะต้องจ่ายภาษีหัก ณ ที่จ่าย หรือตามข้อตกลงสนธิสัญญาภาษีซ้อนระหว่างประเทศไทยและประเทศของคุณ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะกลายเป็นเครดิตภาษี 

อัตรากว้าง 15% จะนำมาใช้หากคุณต้องการส่งรายได้กลับประเทศของคุณ

การยื่นภาษีช้าอาจถูกปรับโดยรัฐบาลไทยได้ตามความเหมาะสม 

ภาษีธุรกิจ

ถ้าผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินน้อยกว่า 5 ปี จะต้องชำระภาษีนี้และเสียภาษีในอัตรา 3.3% ขึ้นอยู่กับว่ามูลค่าการขายจดทะเบียนหรือมูลค่าประเมินสูงกว่า

ข้อบังคับนี้ใช้กับทั้งบุคคลและบริษัท

อีกกรณีหนึ่งคือถ้าผู้ขายอาศัยอยู่ในทรัพย์สินและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปีจะเป็นข้อยกเว้น

Advertisement

ค่าจำนอง

ถ้าผู้ซื้อใช้จำนองในการซื้อทรัพย์สินจะมีค่าจำนอง 1% ของมูลค่าจดทะเบียนของทรัพย์สิน

ใครจ่ายภาษีอะไรเมื่อโอนทรัพย์สินในประเทศไทย?

ทั้งหมดขึ้นอยู่กับการเจรจา บางครั้งผู้ขายสามารถครอบคลุมค่าทั้งหมดในบางกรณีที่พบว่าน้อยมาก หากราคาทรัพย์สินต่ำมาก ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด

อย่างไรก็ตามในหลายกรณีมีลักษณะดังนี้:

• ภาษีการโอน: แบ่งเท่าๆ กันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
• อากรแสตมป์: ผู้ขาย
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขาย
• ภาษีธุรกิจ: ผู้ขาย
• ค่าจำนอง: ผู้ซื้อ

วิธีจ่ายภาษีเมื่อโอนทรัพย์สิน?

คุณสามารถชำระได้โดยตรงที่กรมที่ดินผ่าน การชำระผ่าน QR code การชำระด้วยเงินสดไม่รับแล้ว

ภาษีที่ดินประจำปี

ภาษีสิ่งปลูกสร้าง บ้าน และที่ดินจะถูกเรียกเก็บประจำปีภายใต้กฎหมายตัดภาษีที่ดิน

มีภาษีอื่นๆ ที่น่าสนใจ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (2019) จะคำนวณจากมูลค่าที่ถูกประเมินโดยรัฐบาลดังนี้:

• เกษตรกรรม 0.01% – 0.1%
• ที่อยู่อาศัย 0.02% – 0.1%
• พาณิชย์ 0.3%-0.7%
• ที่ว่าง/ไม่ใช้งาน 0.3%-0.7% 

มีการยกเว้นบางกรณี

• หากทรัพย์สินแรกของคุณเป็นที่อยู่อาศัยและคุณเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมีมูลค่าน้อยกว่า 50 ล้าน บาท คุณจะได้ยกเว้น
• หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรที่มีมูลค่าน้อยกว่า 50 ล้าน บาท คุณจะได้ยกเว้น

ด้วยเหตุนี้คุณจะเห็นมีคนปลูกต้นกล้วยบนที่ดินว่างเปล่าเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีนี้ 

วิธีที่ง่ายที่สุดในการจ่ายภาษีทรัพย์สินประจำปีคือที่สำนักงานเขตหรือผ่านการบริการธนาคารมือถือ

การเปลี่ยนแปลงเจ้าของหรือวัตถุประสงค์ต้องแจ้งให้ อบต. หรือ องค์การบริหารส่วนตำบลภายใน 60 วัน ภาระภาษีของคุณจะเริ่มต้นในวันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

ภาษีรายได้จากการเช่า

เงินที่คุณได้รับจากการเช่าถูกถือเป็นรายได้และจะต้องชำระเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คุณสามารถตรวจสอบบทความเราที่เกี่ยวกับ ภาษีเงินได้ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม 

การชำระภาษี

คุณสามารถจ่ายภาษีออนไลน์ผ่านบัญชีธนาคารไทยไปยังกรมสรรพากรได้

ธนาคารกรุงเทพและธนาคารกรุงไทยทั้งคู่ให้บริการจ่ายภาษีได้ที่สาขาของพวกเขา 

หากคุณทำที่ธนาคารกรุงไทย มีสี่ขั้นตอน

1. บริษัทเช่นทนายความภาษีจะออกใบแจ้งหนี้ภาษีให้
2. คุณสามารถนำใบแจ้งหนี้ภาษีไปที่ธนาคารได้จริง ๆ บริษัทที่เกี่ยวข้องสามารถพิมพ์ใบเหล่านี้ออกมาให้คุณได้
3. ทางธนาคารเองสามารถออกใบเสร็จภาษีให้คุณได้
4. จากนั้นบริษัทของคุณสามารถให้ใบเสร็จภาษีกับคุณ

หรือทางเลือกการจ่ายเงินอื่น ๆ ที่เปิดให้คุณ:

• ถ้าจำนวนเงินที่เป็นหนี้ไม่มากคุณสามารถจ่ายผ่าน ATM ได้

• อีกทางเลือกหนึ่งคือการจ่ายผ่านอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์ของธนาคาร

• การชำระเงินของคุณสามารถจ่ายผ่านนิติบุคคล 

ขึ้นอยู่กับคุณที่จะประเมินว่าวิธีใดเหมาะสมที่สุดในการจ่ายภาษีของคุณอย่างถูกกฎหมาย กระบวนการชำระเงินมักเริ่มต้นด้วยเจ้าของรายงานการประกาศตนเองแก่ อบต. สำหรับภาษีที่ดินและอาคาร

การยกเว้น

ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์หรืออาคารที่เป็นของบริษัทไทยในโครงสร้างบริษัทไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีที่ดินและทรัพย์สินในประเทศไทย เพราะบ้านไม่ได้ถูกถือว่าเป็นอาคาร ”ที่อยู่อาศัยของเจ้าของเอง”

เมื่อไหร่ที่คุณจะจ่ายภาษีทรัพย์สิน?

เนื่องจากไม่มีภาษีทรัพย์สินทั่วไปในประเทศไทย เวลาที่จะจ่ายจะแตกต่างกันไป

ภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดิน ภาษีจะถูกรวบรวมทุกปีโดยรัฐบาลท้องถิ่น ปีภาษีจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม และภาษีสำหรับช่วงเวลานี้ต้องจ่ายภายในวันที่ 31 มีนาคม

ถ้าอสังหาริมทรัพย์ถูกให้เช่า ภาษีจะต้องจ่ายในเดือนกุมภาพันธ์

คำเตือน

เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมีการดำเนินการเชิงรุกเป็นพักๆ และหาผู้ที่ไม่จ่ายภาษีและคุณอาจถูกปรับ

ถ้าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินผ่านบริษัทไทย ใบเรียกเก็บภาษีและใบแจ้งหนี้จะถูกส่งไปให้คุณโดยตรง

การชำระเงินให้ตรงเวลา จะช่วยหยุดการตรวจสอบเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาระภาษีของคุณ

ตอนนี้ถึงเวลาของคุณแล้ว

ภาษีทรัพย์สินในประเทศไทยมีความซับซ้อนและมักถูกมองข้ามโดยหลายคน หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทย มันเป็นความคิดที่ดีที่จะตรวจสอบกับ ที่ปรึกษาภาษีหรือนักกฎหมายภาษี ว่าคุณจะต้องรับผิดชอบต่อภาษีทรัพย์สินหรือไม่ 

ไม่ทำเช่นนั้นอาจทำให้คุณต้องจ่ายค่าปรับเป็นจำนวนมากได้