บทความนี้ใช้เวลาอ่านประมาณ 3 นาที ยังไม่มีเวลาตอนนี้ใช่ไหม? ไม่เป็นไร ส่งบทความเวอร์ชันไม่มีโฆษณาไปที่อีเมลของคุณ แล้วกลับมาอ่านภายหลังได้!
กฎหมายในประเทศไทยที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2018 แปลว่าธุรกิจการเช่าที่พักอาศัยกลายเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมตามสัญญา ซึ่งหมายความว่าคุณจะได้รับมาตรฐานการคุ้มครองถ้าผู้ให้เช่ามีการดำเนินธุรกิจเช่าที่พักภายใต้กฎหมาย
ถ้าคุณกำลังคิดที่จะเช่าเป็นระยะยาว คุณควรทำความเข้าใจกับหมวดหมู่ต่าง ๆ ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนี้
มาตรา 537
มาตรา 537 ‘สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่บุคคลเรียกว่า “ผู้ให้เช่า” ตกลงที่จะให้บุคคลอื่นเรียกว่า “ผู้เช่า” มีการใช้งานหรือประโยชน์ของทรัพย์สินเป็นระยะเวลาจำกัด และผู้เช่าตกลงที่จะจ่ายค่าเช่า’
สัญญาเช่าต้องมีราคาค่าเช่าเป็นข้อกำหนดจากสำนักงานที่ดิน ซึ่งสำนักงานที่ดินต้องยอมรับว่าราคาค่าเช่าเป็นราคาที่สมเหตุสมผล หรือสามารถประเมินราคาค่าเช่าที่เหมาะสมตามข้อมูลทางราชการที่ได้รับจากรัฐบาล (ภาษีรายได้ที่เจ้าของจ่าย ค่าลงทะเบียน ภาษีทรัพย์สิน) การชำระเงินราคาเพียงหนึ่งบาทไม่ได้รับอนุญาต
มาตรา 538
มาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่ง ‘การเช่าทรัพย์สินประเภทที่ดินมิอาจบังคับได้โดยการดำเนินการเว้นแต่จะมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามโดยคู่กรณี หากเช่าเป็นเวลามากกว่าสามปีหรือเป็นตลอดชีวิตของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า สามารถบังคับได้เพียงสามปีเว้นแต่ว่าจะทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงทะเบียนโดยพนักงานที่มีอำนาจ’
ซึ่งหมายความว่าทุกสิ่งทุกอย่างต้องมีเอกสารที่ได้รับการลงตราและมีพยานที่ถูกต้อง ซึ่งจะใช้เวลาและเงิน แต่คุณควรทำเช่นนี้ทุกครั้ง
มาตรา 540
การแปลกฎหมายไทย มาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ‘ระยะเวลาของการเช่าทรัพย์สินประเภทที่ดินไม่สามารถเกินสามสิบปี ถ้าทำการเช่าเป็นระยะเวลานานกว่านั้น จะต้องลดระยะเวลาลงเป็นสามสิบปี ระยะเวลาที่กล่าวถึงข้างต้นสามารถต่ออายุได้ แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับจากเวลาต่ออายุ’
ดังนั้น คุณไม่สามารถส่งมอบอพาร์ทเม้นท์หรือทรัพย์สินให้สมาชิกรอบครัวได้เป็นการถาวรเหมือนเป็นทรัพย์สินของคุณเอง
มาตรา 544
มาตรา 544 (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์): ‘เว้นแต่จะมีการกำหนดโดยสัญญาเช่า ผู้เช่าไม่สามารถปล่อยเช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์ของตนในส่วนทั้งหมดหรือบางส่วนของทรัพย์สินที่เช่าให้กับบุคคลที่สาม หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามข้อนี้ ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้
สิ่งนี้อาจกลายเป็นปัญหาใหญ่หากคุณกำลังคิดจะทำเงินด่วนจากการซับเลตอาทิเช่นด้วยการปล่อยเช่าผ่าน AirBnB หรือทำด้วยตัวเอง กฎคืออย่าทำมันเว้นแต่คุณจะมีข้อกำหนดเฉพาะที่อนุญาตให้ทำได้ ซึ่งในทุกกรณี จะหายากมากหรือไม่มีเลย
มาตรา 564
การแปลกฎหมายไทย มาตรา 564 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ‘สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อล่วงพ้นระยะเวลาที่ตกลงกันโดยไม่ต้องบอกกล่าว’
คุณควรรู้ว่าไม่มีระยะเวลาต่ออัตโนมัติสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทย เว้นแต่คุณจะต้องการทำสัญญาใหม่ที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาในอนาคต
