คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียสำหรับชาวต่างชาติ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียคงเป็นความฝันของใครหลาย ๆ คน ไม่ว่าจะเป็นบ้านพักตากอากาศริมทะเลที่มีวิวพระอาทิตย์ตกสุดโรแมนติก หรืออพาร์ตเมนต์ในเมืองเก่าที่รายล้อมด้วยประวัติศาสตร์ ทำให้ทุกปีที่นี่มีชาวต่างชาติจำนวนมากตัดสินใจมาลงทุน เพื่อการพักอาศัยระยะยาวและเพื่อสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า

อย่างไรก็ตามแม้โครเอเชียจะเปิดกว้างสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาฯ แต่กฏระเบียบก็ซับซ้อนพอสมควร โดยเฉพาะพลเมืองนอกสหภาพยุโรปที่มีเงื่อนไขให้พิจารณาอยู่มาก อีกทั้งตลาดอสังหาฯ ในโครเอเชียยังเต็มไปด้วยรายละเอียดที่อาจสร้างปัญหาได้หากไม่ตรวจสอบให้ดี หลาย ๆ คนที่ได้ซื้อบ้านที่นี่ต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า การซื้อบ้านในโครเอเชียไม่ใช่แค่เรื่อง “เลือกบ้านแล้วจ่ายเงิน” เพราะในความเป็นจริงคุณอาจต้องเจอกับการรออนุมัติที่ยาวนานจากกระทรวงยุติธรรม และหากเอกสารสะกดผิดแม้แต่นิดเดียวการจดทะเบียนก็ถูกปฏิเสธ หรือแม้แต่การถูกเสนอราคาไม่เป็นความจริงก็ถูกยกเลิก เพราะเหตุนี้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียจึงต้องมีทนายท้องถิ่นที่เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบสัญญาและเอกสารทุกขั้นตอน เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกโกงหรือการเข้าใจผิดที่อาจทำให้การลงทุนล้มเหลวได้

คู่มือนี้จะพาคุณไปดูทีละขั้นตอนว่าหากเราเป็นชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ได้มาจาก EU/EEA สามารถซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโครเอเชียได้อย่างไรบ้าง พร้อมเคล็ดลับที่จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงปัญหาที่พบบ่อย ๆ ได้

คำชี้แจงเรื่องความโปร่งใส: บทความนี้อาจมีลิงก์ไปยังผลิตภัณฑ์หรือบริการจากพันธมิตรของเรา หากคุณคลิกลิงก์เหล่านั้น เราอาจได้รับค่าคอมมิชชั่นเล็กน้อย ซึ่งอาจมีผลต่อรูปแบบการจัดวางเนื้อหาบางส่วน อย่างไรก็ตาม โปรดวางใจว่า เราแนะนำเฉพาะสิ่งที่เราเชื่อว่ามีประโยชน์และเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณจริง ๆ สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน นโยบายโฆษณา ของเรา.

ทำไมต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครเอเชีย?

ตอนที่ฉันอาศัยอยู่ที่สปลิทซึ่งเป็นเมืองชายฝั่งชื่อดังของโครเอเชีย ฉันพบว่าการหาที่พักเพื่อเช่าอยู่อาศัยระยะยาวถือเป็นเรื่องที่ยากมาก โดยเฉพาะในฤดูร้อนที่นักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้ามาจากทั่วโลก ทุกครั้งที่ฉันติดต่อไปตามอพาร์ตเมนต์หรือเกสต์เฮาส์ คำตอบที่ได้รับมักจะเป็น “เต็มแล้ว” หรือ “มีคนจองไปจนถึงสิ้นปีแล้ว” ยิ่งในย่านเมืองเก่า (Old Town) ยิ่งหายากและราคาสูงเกินกำลัง เพราะความต้องการด้านที่พักอาศัยสูงกว่าจำนวนผู้ให้บริการที่พักอย่างเห็นได้ชัด

ประสบการณ์นี้ทำให้รู้เลยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวใหญ่ ๆ เช่น สปลิทและดูบรอฟนิก มีความต้องการสูงเกินกว่าที่มีอยู่จริง จึงเป็นสาเหตุให้นักลงทุนชาวต่างชาติเริ่มหันมาจับตามองอสังหาฯ ที่นี่มากขึ้น ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยว หรือถือครองในฐานะการลงทุนระยะยาว

นอกเหนือจากนี้ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ทำให้โครเอเชียกลายเป็นตลาดที่น่าลงทุนอสังหาฯ ในยุโรปตะวันออกเฉียงใต้ ไม่ว่าจะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ราคาที่อยู่อาศัยที่ยังคงจับต้องได้ เศรษฐกิจที่มีเสถียรภาพ การใช้เงินยูโร และทำเลที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ของภูมิภาค

อุตสาหกรรมท่องเที่ยวของโครเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ชายฝั่งของโครเอเชียมีชื่อเสียงระดับโลก ทั้งในเรื่องน้ำทะเลสีฟ้าใส ทั้งเมืองเก่าชื่อดังสถานที่ถ่ายหนัง Game of throne อย่างดูบรอฟนิก และหมู่เกาะกว่า 1,000 เกาะที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ตลอดทั้งปี ทำให้ดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้ามาจำนวนมากในทุก ๆ หน้าร้อน จากการรายงานของ Reuters ในปี 2024 โครเอเชียมีนักท่องเที่ยวเข้ามามากกว่า 21.3 ล้านคน และสร้างรายได้กว่า 13.2 พันล้านยูโรจากการท่องเที่ยว และยังคงทำสถิติอย่างต่อเนื่องในปี 2025 Reuters ยังคงรายงานว่ามีผู้มาเยือนกว่า 15.5 ล้านคนจนถึงเดือนสิงหาคม และรายได้คาดว่าจะสูงถึง 15.5 พันล้านยูโร ทำให้ความต้องการด้านที่พักอาศัย อพาร์ตเมนต์ให้เช่า และบ้านพักตากอากาศเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ทำให้นักลงทุนสามารถทำกำไรจากการปล่อยเช่าระยะสั้นได้เป็นกอบเป็นกำเลยทีเดียว

ราคาที่อยู่อาศัยยังจับต้องได้ทำให้เหมาะแก่การลงทุนอสังหาฯ ในโครเอเชีย

สิ่งที่ทำให้โครเอเชียยังคงน่าลงทุนมากคือราคาที่อยู่อาศัยซึ่งยังไม่สูงจนเกินเอื้อม เมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวหลักในยุโรปตะวันตก แม้ราคาอสังหาฯ ในโครเอเชียจะมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังคงต่ำกว่าประเทศอย่างฝรั่งเศส อิตาลี หรือสเปนอยู่มาก

เปรียบเทียบให้เห็นภาพ ยกตัวอย่างข้อมูลจาก Investropa หากเป็นเป็นอสังหาริมทรัพย์หรูในปารีส ราคาจะเฉลี่ยราว €7,000 – €8,000 ต่อตารางเมตร  และอาจทะลุเกิน €10,000 ได้ในย่านดังอย่าง Saint-Germain หรือใกล้หอไอเฟล ในขณะที่ราคาบ้านในโครเอเชียหากอ้างอิงจาก Croatiarealestates ในเมืองท่องเที่ยวที่ใคร ๆ ก็ว่าแพงอย่าง Dubrovnik มีราคาอยู่ที่ €4,117/ตร.ม. และ Split มีราคาอยู่ที่ €3,122/ตร.ม. ยังมีราคาที่ต่ำกว่าปารีสมาก  หากเราจะซื้อบ้านขนาด 100 ตร.ม. ในสปลิทจึงอาจใช้เงินเพียง €312,000 ขณะที่ในปารีสราคาสามารถสูงถึงเกือบ €800,000 – €1,000,000 เลยทีเดียว

ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียยังจับต้องได้มากกว่าเมืองหลักในยุโรป ทำให้ผู้ลงทุนชาวต่างชาติไม่ต้องใช้เงินลงทุนที่สูงเกินไปอีกทั้งยังมีศักยภาพการเติบโตสูง จากรายงานแนวโน้มอสังหาฯ จาก The Central Bureau of Statistics ไตรมาสแรกของปี 2025 ราคาเพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบรายปี และเพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอสังหาฯ ใหม่ที่มีความต้องการสูง ชี้ให้เห็นว่านักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้มีโอกาสได้ทั้งสินทรัพย์ที่ราคายังจับต้องได้และผลตอบแทนจากการเติบโตของราคาในอนาคต โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างสปลิท, ดูบรอฟนิก และซาเกร็บ 

เศรษฐกิจขยายตัวและเสถียรภาพทางการเงินของโครเอเชีย

ตั้งแต่เข้าร่วมเป็นสมาชิกสหภาพยุโรป (EU) ตั้งแต่ปี 2013 และนำเงินยูโรมาใช้เป็นสกุลเงินทางการตั้งแต่ปี 2023 สร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและการเงินให้กับประเทศนี้อย่างมาก ทำให้เศรษฐกิจโครเอเชียเติบโตเฉลี่ย 2 – 3% ต่อปีและได้รับการยอมรับว่ามีศักยภาพระยะยาวจาก World Bank ทั้งการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและพลังงานสะอาดที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ช่วยลดความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนสำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติทั้งยังเพิ่มความมั่นใจในระยะยาว

ตำแหน่งเชิงกลยุทธ์ในยุโรปที่โครเอเชียได้เปรียบ

โครเอเชียตั้งอยู่ในยุโรปตะวันออกเฉียงใต้ติดกับทะเลเอเดรียติกใกล้ประเทศสำคัญทางเศรษฐกิจอย่างอิตาลี ออสเตรีย และฮังการี ทำให้ประเทศนี้ถูกมองว่าเป็น “ประตูสู่ยุโรปตะวันออกและตอนใต้” ซึ่งเป็นที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ที่เชื่อมโยงเส้นทางเดินเรือระหว่างประเทศและระบบคมนาคมของยุโรป ซึ่งสร้างโอกาสให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ประโยชน์จากหลายภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตต่อเนื่องหรือธุรกิจขนส่งที่กำลังขยายตัว

ด้วยความได้เปรียบด้านภูมิศาสตร์ นักลงทุนสามารถมองเห็นศักยภาพการสร้างรายได้หลายทาง ทั้งจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อพักอาศัย ปล่อยเช่าระยะสั้น หรือแม้แต่ลงทุนในโครงการพาณิชย์และโรงแรมใกล้เส้นทางคมนาคมสำคัญ

คุณภาพชีวิตเทียบเท่ายุโรปเมืองใหญ่แต่เงียบสงบกว่า

หากคุณต้องการชีวิตที่เรียบง่ายและสงบ หนีจากความวุ่นวายในเมืองใหญ่มาเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาฯ ที่เงียบสงบแต่มีรายได้เข้ากระเป๋าอยู่เรื่อย ๆ โครเอเชียถือว่าตอบโจทย์เป็นอย่างมาก คุณสามารถซื้อบ้านหนึ่งหลังแล้วปล่อยเช่าในระยะสั้นไปพร้อมกับพักอาศัยเองไปด้วยได้

อย่างคนโครเอเชียเองก็ทำธุรกิจให้เช่ากับแบบนี้เป็นส่วนใหญ่ ยกตัวอย่างคุณป้าที่ฉันรู้จัก เธอมีบ้านสองชั้นอยู่หนึ่งหลัง เธออาศัยอยู่บนชั้นสองและปล่อยเช่าชั้นล่าง ในช่วงหน้าร้อนบ้านของเธอมักจะมีผู้เช่าประจำที่มาพักทุก ๆ ปี เป็นการผูกขาดโดยไม่ต้องหาผู้เช่าใหม่เลย ในขณะเดียวกันเธอก็สามารถอยู่ในบ้านของตัวเองไปด้วยได้และมีรายได้เข้ากระเป๋าทุกเดือน ทั้งยังได้ใช้ชีวิตเงียบสงบในเมืองชายฝั่งที่สวยงาม

กฎหมายและข้อบังคับสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียโดยชาวต่างชาติมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจนระหว่างพลเมืองสหภาพยุโรป (EU/EEA) และชาวต่างชาตินอกสหภาพยุโรป การเข้าใจข้อกฎหมายเหล่านี้จะช่วยให้คุณวางแผนการลงทุนได้อย่างมั่นใจและหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย

พลเมืองสหภาพยุโรป (EU/EEA) สิทธิแทบเท่าคนท้องถิ่น

พลเมือง EU/EEA และสวิตเซอร์แลนด์มีสิทธิในการซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียเกือบเสรีเทียบเท่ากับคนท้องถิ่น คุณไม่จำเป็นต้องขอวีซ่าหรือมีถิ่นที่อยู่ก่อนก็สามารถซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ได้ และยังสามารถถือครองอสังหาฯ หลายแห่งได้โดยไม่มีข้อจำกัดพิเศษ

นอกจากนี้ตั้งแต่กลางปี 2023 การจำกัดในการซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยพลเมือง EU ถูกยกเลิก ทำให้ EU citizens สามารถซื้อที่ดินเกษตรกรรมในโครเอเชียได้ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับพลเมืองโครเอเชีย และถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบคลุมทุกประเภททั้งที่พักอาศัยและธุรกิจ

ชาวต่างชาตินอกสหภาพยุโรปต้องได้รับอนุญาตก่อน

สำหรับผู้ที่ไม่ได้มาจาก EU/EEA ยังสามารถซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียได้ แต่ต้องผ่านขั้นตอนอนุญาตจาก กระทรวงยุติธรรมโครเอเชีย (Ministry of Justice) ขั้นตอนนี้พิจารณาตามหลัก “Reciprocity” นั่นหมายความว่าประเทศต้นทางของคุณต้องอนุญาตให้พลเมืองโครเอเชียซื้ออสังหาฯ ได้เช่นกัน ซึ่งสามารถเช็คได้ผ่านเว็บไซต์ทางการของกระทรวงยุติธรรมและตรวจสอบกับสถานทูตหรือกงสุลโครเอเชียประจำประเทศของคุณเอง ซึ่งกระบวนการขออนุญาตอาจใช้เวลาประมาณ 1-6 เดือนเลยทีเดียว

โดยทั่วไปประเทศที่ไม่ใช่ EU/EEA เช่น คนไทย ต้องผ่านขั้นตอนนี้ หากได้รับอนุญาตคุณจึงสามารถซื้ออสังหาฯ ได้ตามกฎหมายโครเอเชีย แต่หากประเทศของคุณไม่ได้อยู่ในข้อตกลงนี้ก็ไม่สามารถซื้ออสังหาฯ ในชื่อบุคคลธรรมดาได้โดยตรง แต่ยังสามารถซื้อในนามบริษัทที่ตั้งอยู่ในโครเอเชียได้ ซึ่งคุณสามารถดูขั้นตอนการจดทะเบียนบริษัทในโครเอเชียสำหรับชาวต่างชาติได้จากบทความก่อนหน้าที่ฉันเคยเขียนไว้

Advertisement

ข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติทุกประเภทที่ต้องการซื้ออสังหาฯ 

แม้ว่ากฎหมายจะเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียได้ แต่ก็ยังมีข้อจำกัดบางประการที่นักลงทุนต้องพิจารณา 

ที่ดินเกษตรกรรมและป่าไม้ 

ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2023 พลเมือง EU/EEA และสวิตเซอร์แลนด์สามารถซื้อที่ดินเกษตรกรรมภายใต้เงื่อนไขเดียวกับคนโครเอเชียได้ อย่างไรก็ตามที่ดินป่าและอสังหาริมทรัพย์ในเขตคุ้มครองชายฝั่งยังคงจำกัดการถือครองสำหรับชาวต่างชาติทุกประเภท มีเงื่อนไขในการซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยผู้ที่มีสิทธิพิเศษในการซื้อที่ดินเกษตรกรรมเป็นอันดับแรกคือ ผู้เช่าที่ดิน (Tenant), เจ้าของที่ดินข้างเคียง (Adjoining Land Owners), รัฐ (The State) และผู้ซื้อที่ดินเกษตรกรรมอาจต้องแสดงให้เห็นว่าตนเองเป็น “เกษตรกร” หรือผู้ประกอบการในภาคเกษตรกรรม ซึ่งอาจรวมถึงการจดทะเบียนเป็นเกษตรกร (Registered Farmer) และการมีคุณสมบัติด้านการเกษตร (Agricultural Qualification)

ถึงแม้พลเมือง EU จะมีสิทธิ์ในการซื้อที่ดินเกษตรกรรม แต่ก็มีข้อจำกัดขนาดสูงสุดที่สามารถซื้อได้คือ บุคคลธรรมดาถือครองได้ 10 เฮกตาร์และบริษัทถือครองได้ 100 เฮกตาร์ ทั้งนี้เพื่อป้องกันการผูกขาดที่ดินโดยบุคคลหรือนิติบุคคลรายใดรายหนึ่ง และจะต้องทำตามกฎหมายกำหนดให้ที่ดินเกษตรกรรมต้องถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางการเกษตรเท่านั้น ห้ามใช้เพื่อการก่อสร้างหรือกิจกรรมอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้อง เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นกรณีพิเศษ

สำหรับชาว Non-EU การซื้อที่ดินเกษตรกรรมและป่าไม้สามารถทำได้ โดยต้องเป็นไปตามหลัก reciprocity ตามที่กล่าวไปข้างต้น แต่จะง่ายกว่าและเทียบเท่ากับคนโครเอเชียได้ถ้าจดทะเบียนบริษัทเพื่อถือครองที่ดินเกษตรกรรมและป่าไม้ แต่บางกรณีก็ยังต้องขออนุมัติจากกระทรวงเกษตรเพิ่มเติมด้วย

ฉันเคยพูดคุยกับนักลงทุนต่างชาติที่ซื้อบ้านพร้อมที่ดินเล็ก ๆ ในโครเอเชีย เธอเป็นชาวเยอรมันที่ตั้งบริษัทในโครเอเชียเพื่อซื้อที่ดินเกษตรกรรมและใช้เวลาหลายเดือนในการยื่นเอกสารขออนุมัติ เธอบอกว่ากระบวนการมันไม่ยุ่งยากแต่เราต้องทำความเข้าใจกฏหมายและเคารพกฏของท้องถิ่น จะให้ดีควรหาใครสักคนที่รู้กฏหมายและพื้นที่เป็นอย่างดี ซึ่งจะทำให้กระบวนการทุกอย่างจะรวดเร็วและเป็นไปตามแพลนที่วางไว้ได้ ปัจจุบันเธอทำฟาร์มเล็ก ๆ พร้อมปล่อยเช่าบ้านพักได้อย่างถูกต้องตามกฏหมาย ทำให้เธอมีรายได้จากทั้งอสังหาริมทรัพย์และผลผลิตทางเกษตรตลอดทั้งปี

เขตชายฝั่งทะเล

หากคุณอยากทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ด้วยการปล่อยเช่าบ้านพักริมทะเลก็ควรพิจารณากฎหมายท้องถิ่นอย่างละเอียด เพราะพื้นที่ชายฝั่งในโครเอเชียมีกฎระเบียบเข้มงวดเกี่ยวกับการก่อสร้างภายใน 1,000 เมตรจากชายฝั่ง 

วีซ่าและการพำนัก 

แม้ว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะไม่จำเป็นต้องมีถิ่นที่อยู่ถาวร แต่หากคุณต้องการอยู่ในโครเอเชียเกิน 90 วัน จำเป็นต้องขอ วีซ่าระยะยาวหรือใบอนุญาตพำนัก โดยสามารถทำได้ทั้งเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนก็ได้ โดยคุณสามารถดูวิธีการทำวีซ่าได้ผ่านบทความวิธีย้ายไปอยู่ประเทศโครเอเชีย.

เลขประจำตัวผู้เสียภาษี (OIB)

ก่อนจะซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียจำเป็นต้องมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีโครเอเชีย (OIB) ซึ่งเปรียบเสมือนหมายเลขประจำตัวประชาชนสำหรับคนโครเอเชีย ใช้สำหรับทุกธุรกรรมทางการเงิน ตั้งแต่การโอนเงิน จดทะเบียนสัญญาเช่า ไปจนถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ด้วยระบบภาษีที่เข้มงวดนี้นักลงทุนต่างชาติจำเป็นต้องระบุเลข OIB เพื่อให้หน่วยงานรัฐสามารถตรวจสอบการทำธุรกรรมทางการเงินและการเสียภาษีอย่างถูกต้อง การไม่มี OIB จะทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือทำสัญญาเช่าได้

ขั้นตอนการซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียสำหรับชาวต่างชาติ

หลาย ๆ คนที่สนใจลงทุนอสังหาฯ ในโครเอเชียมักตื่นเต้นกับภาพบ้านริมทะเลหรือที่ดินเกษตรกรรมสวย ๆ แล้วตกลงซื้อขายทันที ซึ่งนั่นอาจจะประสบปัญหาเรื่องเอกสารและข้อกฎหมายที่ซับซ้อนได้ ทำให้ต้องเสียเวลาและเสียเงินจำนวนไม่น้อย เพื่อป้องกันเหตุนั้นเราจึงจะพาไปทำความเข้าใจกระบวนการทีละขั้นตอนว่าต้องเตรียมพร้อมสำหรับการซื้ออสังหาฯ อะไรบ้าง เพื่อให้การซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียง่ายมากยิ่งขึ้น

1. ค้นหาและตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์

เริ่มแรกคุณควรค้นหาอสังหาฯ ที่สนใจและเหมาะกับแผนธุรกิจของคุณ ซึ่งคุณสามารถติดต่อเอเจนซี่ท้องถิ่นอย่าง Croatia Property หรือ Real Estate Croatia หรือค้นหาผ่านเว็บไซต์สากลอย่าง Rightmove Overseas ก็ได้ ถ้าจะให้ฉันแนะนำคงเป็น Njuskalo แอพฯ ท้องถิ่นของคนโครเอเชียที่จะมีแต่คนพื้นที่ และราคาสมเหตุสมผลกว่ามาก ข้อเสียอย่างเดียว คือ มีแต่ภาษาโครเอเชีย นอกจากนี้ คุณยังหาได้ตามกลุ่ม Facebook ที่สร้างโอกาสติดต่อซื้อขายกับเจ้าของโดยตรง หรือโครงการใหม่ ๆ แต่ก็ควรระวังมิจฉาชีพด้วย

หลังจากเลือกอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ว คุณควรทำ การตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น (Due Diligence) ให้ครบถ้วนและหากมีทนายช่วยตรวจสอบเอกสาร จะทำให้กระบวนการซื้อขายราบรื่น และลดความเสี่ยงที่จะเจอภาระผูกพันหรือปัญหาทางกฎหมายที่ซ่อนอยู่ ซึ่งการตรวจสอบ มีดังนี้

• ทะเบียนกรรมสิทธิ์ (Land Registry) เพื่อดูชื่อเจ้าของ, OIB, ภาระผูกพันหรือสิทธิใด  ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งตรวจสอบได้ที่ Croatian Land Registry e-Građani

• การจัดโซนที่ดิน (Zoning) ว่าเป็น Residential, Agricultural, หรือพื้นที่คุ้มครอง ซึ่งควรทำผ่านทนายความที่เชื่อถือได้เท่านั้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฏหมาย สามารถขอใบรับรองการจัดโซนที่ดินได้ที่ Ministry of Physical Planning, Construction and State Assets 

• สิทธิ์ของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกรณีชาว Non-EU ต้องตรวจสอบหลัก reciprocity ว่าประเทศของคุณมีข้อตกลงกับโครเอเชียหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้ที่ Ministry of Justice – Reciprocity Agreements

2. ทำข้อตกลงและวางเงินมัดจำ

เมื่อคุณมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ตรงตามความต้องการ ขั้นต่อมาคือการทำข้อตกลงเบื้องต้น (Pre-contract) หรือที่คนโครเอเชียเรียกว่า kapara ซึ่งมักต้องวางเงินมัดจำประมาณ 10% ของราคาซื้อขาย เพื่อยืนยันความตั้งใจซื้อและให้ผู้ขายมั่นใจว่าข้อตกลงจะดำเนินต่อไป ข้อตกลงนี้ควรระบุเงื่อนไขสำคัญ เช่น การคืนเงินมัดจำกรณีผิดสัญญา

ขั้นตอนนี้ควรให้ทนายความจัดทำสัญญาเพื่อคุ้มครองสิทธิของคุณ สัญญาจะระบุรายละเอียด เช่น ข้อมูลผู้ซื้อและผู้ขาย, ราคาซื้อขาย, เงินมัดจำ, กำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขต่าง  ๆ เช่น หากผู้ซื้อไม่ทำตามข้อตกลง จะเสียเงินมัดจำ หรือหากผู้ขายผิดสัญญาต้องคืนเงินมัดจำให้สองเท่า

ที่สำคัญสัญญาต้องรับรองโดย Notary Public (Javni bilježnik) หรือก็คือ เจ้าหน้าที่รัฐที่ทำหน้าที่ รับรองเอกสารและสัญญาให้มีผลทางกฎหมาย ซึ่งแตกต่างจากทนายความตรงที่ การทำสัญญาผ่าน Notary จะถือว่ามีผลทางกฎหมายทันที และเอกสารจะมีหลักฐานยืนยันว่า “ผู้ทำสัญญาทำเองโดยสมัครใจและถูกต้องตามกฎหมาย” เพื่อให้มีผลทางกฎหมาย โดยปกติจะทำสำเนาสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายอย่างละหนึ่งชุด

3. ขออนุมัติการซื้อสำหรับชาว Non-EU (Reciprocity)

สำหรับ ชาว EU/EEA/Swiss ไม่จำเป็นต้องขออนุมัติใด  ๆ แต่สำหรับ ชาว Non-EU ต้องยื่นขออนุมัติจาก Ministry of Justice ก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ กระบวนการนี้จะตรวจสอบ หลัก reciprocity ว่าประเทศของผู้ซื้ออนุญาตให้ชาวโครเอเชียซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่ เอกสารที่ต้องใช้ ได้แก่

• ใบรับรองการจัดโซนที่ดิน (ที่ได้จากขั้นตอนที่ 1)
• สัญญาซื้อขายต้นฉบับหรือสำเนาที่รับรองแล้ว (ที่ได้จากขั้นตอนที่ 2)
• ใบรับรองจาก Land Registry ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริง (ที่ได้จากขั้นตอนที่ 1)
• หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ หรือเอกสารยืนยันสัญชาติ
• หนังสือมอบอำนาจ หากผู้ซื้อไม่มีที่อยู่ในโครเอเชีย

หลังจากยื่นเรื่องแล้ว กระทรวงมีเวลา 60 วัน ในการพิจารณา แต่บางครั้งอาจนานกว่านั้น หากคำขอถูกปฏิเสธ ผู้ซื้อจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 5 ยูโรเท่านั้น

4. ชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อได้รับอนุมัติจากกระทรวงแล้ว คุณสามารถชำระเงินที่เหลือ 90% ของราคาซื้อผ่าน ธนาคารในโครเอเชีย เพื่อความโปร่งใสและมีหลักฐานทางกฎหมาย หากคุณมีถิ่นที่อยู่ถาวรในโครเอเชีย อาจขอสินเชื่อหรือจำนองกับธนาคารได้

หลังจากชำระเงินแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (Land Registry Registration – Uređena Zemlja) ภายใน 60 วัน เอกสารที่ต้องยื่นประกอบด้วย

• สัญญาซื้อขายต้นฉบับ (ที่ได้จากขั้นตอนที่ 2)
• ใบรับรองการจัดโซนที่ดิน (ที่ได้จากขั้นตอนที่ 1)
• ใบอนุมัติจาก Ministry of Justice (สำหรับ Non-EU) (ที่ได้จากขั้นตอนที่ 3)
• หลักฐานการชำระเงินและเอกสารส่วนบุคคล

หากเอกสารครบถ้วน Land Registry จะเปลี่ยนชื่อเจ้าของเป็นของคุณ และคุณสามารถขอ Certificate of Ownership ชุดแรกฟรี ชุดต่อไปเสีย 0.66 ยูโรต่อชุด เพื่อถือไว้ว่าคุณได้เป็นเจ้าของตัวจริงของที่ดินผืนนี้เรียบร้อยแล้ว

5. เสร็จสิ้นและเริ่มลงทุน

เมื่อได้รับ Certificate of Ownership คุณก็เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ สามารถดำเนินการ โอนค่าสาธารณูปโภคและเริ่มวางแผนการลงทุน ไม่ว่าจะปล่อยเช่า ทำรีสอร์ต หรือใช้ทำฟาร์มอย่างถูกกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย (อัปเดต 2025)

การซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียไม่ได้มีเพียงแค่ค่าบ้านเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีภาษี ค่าทนายความ ค่า Notary Public รวมไปถึงค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ อีกมากมาย และยิ่งกว่านั้นหากคุณมองเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ควรคำนึงถึงค่าซ่อมแซม รีโนเวท รวมถึงค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ หลังจากซื้อแล้ว เพื่อให้เห็นภาพรวมทั้งหมด เราจะสรุปค่าใช้จ่ายทั้ง ก่อนซื้อ ระหว่างซื้อ และหลังซื้อ ดังนี้

ราคาบ้านและค่าเช่าในโครเอเชีย

ก่อนซื้อควรคำนึงถึงราคาที่คุณจะจ่ายไหว โดยราคาบ้านในโครเอเชียแตกต่างกันตามภูมิภาคและประเภทอสังหาริมทรัพย์ จากการรายงานของ Nekretnine.hr  ระบุว่าช่วงกลางปี 2025 ราคาขายเฉลี่ยอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอยู่ที่ €3,655 ต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 9.33% เมื่อเทียบกับปี 2024 และพื้นที่อื่น ๆ ก็มีราคาที่แตกต่างกันไป ดังนี้ 

• พื้นที่ตามแนวชายฝั่งอย่างสปลิท หรือดูบรอฟนิกที่มีนักท่องเที่ยวจำนวนมากตลอดทุกปี จะมีราคา €3,794 ต่อตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้สูงสุดถึง €16.28 ต่อตารางเมตรต่อเดือน 

• ตามภูมิภาคอิสเตรียมีราคา €3,699 ต่อตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้สูงสุดถึง €15.24 ต่อตารางเมตรต่อเดือน 

• พื้นที่ตามชนบท ติดกับสโลวีเนีย มีราคา €1,509 ต่อตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้สูงสุดถึง €9.99 ต่อตารางเมตรต่อเดือน 

• พื้นที่ Central and Northwestern Croatia มีราคา €3,620 ต่อตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้สูงสุดถึง €14.38 ต่อตารางเมตรต่อเดือน

ตัวอย่างราคาบ้านในสปลิท

ราคาบ้านในเมืองสปลิทแตกต่างกันตามทำเล อายุ และสภาพของบ้าน โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็น Old Town หรือบริเวณริมชายหาดหรู ราคาจะสูงกว่าพื้นที่ทั่วไป ซึ่งสามารถลองดูตัวอย่างบ้านได้ที่ Crotia Property อย่างบ้านขนาด 100 ตารางเมตรสามารถมีราคาประมาณ €290,000 – €700,000 ขึ้นไป ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่น ความใกล้ทะเล, การตกแต่ง, และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในบ้าน

ภาษีและค่าธรรมเนียมก่อนและระหว่างซื้อ

นอกจากค่าอสังหาฯ แล้ว ยังมีภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องเตรียมไว้ ซึ่งแนะนำเผื่องบประมาณเพิ่มขึ้นอีก 5 – 10% ของราคาซื้อเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดังนี้

• ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ (Property Transfer Tax): คิด 3% ของมูลค่าตลาด (Porezna uprava)
• ค่าทนายความ: 1% – 1.5% ของราคาซื้อ หรือเป็นค่าจ้างคงที่ขึ้นอยู่กับข้อตกลง
• ค่าธรรมเนียม Notary Public: €50 – €200
• ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์: 2% – 3% ของราคาซื้อ
• ค่าลงทะเบียน Land Registry: €50 – €100

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติคุณซื้อ บ้านทั่วไปในสปลิทขนาด 100 ตารางเมตร ราคา €3,200 ต่อตารางเมตร

• ราคาบ้าน = 100 × €3,200 = €320,000
• ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ (3%) = €320,000 × 0.03 = €9,600
• ค่าทนายความ (1.5%) = €320,000 × 0.015 = €4,800
• ค่าธรรมเนียม Notary Public = €150
• ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (2.5%) = €320,000 × 0.025 = €8,000
• ค่าลงทะเบียน Land Registry = €75

รวมค่าใช้จ่ายก่อนและระหว่างซื้อ €9,600 + €4,800 + €150 + €8,000 + €75 = €22,625

ดังนั้น ราคาสุทธิทั้งหมดที่ต้องเตรียม คือ €320,000 + €22,625 ≈ €342,625

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่า ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมก่อนและระหว่างซื้ออสังหาฯ สามารถสูงถึงประมาณ 7% ของราคาบ้าน

ค่าใช้จ่ายหลังซื้อ

หลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้วยังมีค่าใช้จ่ายที่ควรเผื่อใจไว้ เพราะบ้านในโครเอเชียส่วนมากยังเป็นบ้านเก่า บางหลังสภาพทรุดโทรมเหมือนพึ่งผ่านสงครามมา โดยเฉพาะผู้ที่อยากซื้ออสังหาฯ ไว้ลงทุนปล่อยเช่าอาจต้องปรับปรุงบ้านเพิ่มเติมเพื่อให้เหมาะสมแก่การปล่อยเช่า โดยประมาณการค่าใช้จ่ายไว้ ดังนี้

ค่าซ่อมแซมและรีโนเวท

• บ้านเก่า ประมาณ €200 – €500 ต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับสภาพบ้านและคุณภาพวัสดุ
• เฟอร์นิเจอร์และตกแต่งใหม่ ประมาณ €50 – €150 ต่อตารางเมตร

ค่าสาธารณูปโภคและบริการ

• น้ำ, ไฟ, แก๊ส, อินเทอร์เน็ต €100 – €250 ต่อเดือน
• ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง (สำหรับคอนโดหรือรีสอร์ต) €50 – €150 ต่อเดือน

ประกันภัย

• ประกันบ้านหรือทรัพย์สิน €200 – €500 ต่อปี

ค่าบริหารจัดการหากปล่อยเช่า

• ตัวแทนบริหารอสังหาริมทรัพย์ 8%–15% ของรายได้ค่าเช่า
• ค่าทำความสะอาดและซ่อมบำรุงระหว่างผู้เช่า €50–€200 ต่อครั้ง

ข้อควรพิจารณาก่อนการซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชีย

หากคุณต้องการจะซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียจริง ๆ แนะนำให้คุณลองไปเดินดูในพื้นที่หรือลองไปอยู่ดูสักครั้ง เพราะบางครั้งภาพในอินเตอร์เน็ตกับของจริงอาจไม่ตรงกัน หลายครั้งบ้านริมทะเลที่มีภาพสวยงามในสปลิทและดูบรอฟนิกอาจมีราคาสูงด้วยคุณค่าอะไรบ้างอย่าง เช่น วิวพระอาทิตย์ตกดินสวยตัดกับน้ำทะเล การเดินทางที่สะดวกสบาย หรือบางทีบ้านเก่าในซอกซอยอาจจะมีทำเลที่ดีกว่า เหมาะให้คุณลงทุนแบบปล่อยเช่าราคาถูกแต่มีลูกค้าต่อเนื่อง หรือโครงสร้างของบ้านเก่าอาจจะดีกว่าบ้านที่มีสร้างใหม่ การไปลองใช้ชีวิตดูก่อนจะทำให้คุณเข้าใจเหตุผล มีแรงบันดาลใจ ได้สัมผัสบรรยากาศชุมชน และพูดคุยกับเอเจนซี่ท้องถิ่นได้สะดวกมากขึ้น โดยสิ่งที่คุณควรคำนึงถึงระหว่างที่ทดลองอยู่ก่อนการซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชีย มีดังนี้

ฤดูกาลท่องเที่ยว

ฤดูกาลท่องเที่ยวมีผลอย่างมากต่อรายได้จากการปล่อยเช่า บ้านหรือคอนโดริมทะเลในโครเอเชียมักเต็มไปด้วยนักท่องเที่ยวในช่วงหน้าร้อนทำให้รายได้พุ่งสูง แต่พอเข้าสู่หน้าหนาวนักท่องเที่ยวลดลงอย่างมาก ทำให้ผู้เช่าอาจน้อยลง ส่งผลให้กระแสเงินสดไม่สม่ำเสมอ การเข้าใจจังหวะฤดูกาลและวางแผนค่าใช้จ่ายล่วงหน้าช่วยให้จัดการรายได้ได้ราบรื่นมากขึ้น

กฎหมายท้องถิ่น

แต่ละพื้นที่ในโครเอเชียมีกฎหมายและข้อบังคับที่แตกต่างกัน การมีทนายความท้องถิ่นช่วยให้คุณตรวจสอบและเข้าใจกฎเหล่านี้ได้อย่างละเอียด เช่น เรื่อง Reciprocity สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ EU/EEA/Swiss ว่าประเทศของคุณมีข้อตกลงกับโครเอเชียหรือไม่ รวมถึงข้อจำกัดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินและการจัดโซน (Zoning) ซึ่งสำคัญต่อการลงทุนหรือปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ ทนายความยังช่วยร่างและตรวจสอบสัญญาให้มั่นใจว่าเงื่อนไขทั้งหมดถูกต้องตามกฎหมายและปกป้องสิทธิ์ของผู้ซื้อ

ค่าใช้จ่ายแฝง

เผื่อค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้น เช่น ภาษีทรัพย์สินประจำปีซึ่งคำนวณตามประเภท ที่ตั้ง และขนาดของอสังหาริมทรัพย์, ค่าประกันบ้านหรือทรัพย์สินเพื่อป้องกันความเสียหายจากอุบัติเหตุหรือภัยธรรมชาติ ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เช่น Notary Public, Land Registry และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ การวางแผนเผื่องบประมาณส่วนนี้จะช่วยให้คุณไม่ต้องประสบปัญหากระแสเงินสดติดขัด

การเงินและสินเชื่อ

ธนาคารในโครเอเชียมักเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อให้ชาวต่างชาติ ทำให้บางครั้งการซื้อด้วยเงินสดเป็นตัวเลือกที่สะดวกและรวดเร็วที่สุด แต่ก็ยังมีทางเลือกอื่น เช่น สินเชื่อต่างประเทศ จากธนาคารในประเทศของคุณเอง ซึ่งอาจมีเงื่อนไขและขั้นตอนที่ง่ายกว่า หากคุณวางแผนลงทุนเพื่อปล่อยเช่า การมีเงินสดสำรองพร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉินและซ่อมบำรุงจะช่วยให้การลงทุนราบรื่น

การจัดการทรัพย์สิน

หากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ประจำ การใช้บริการบริษัทจัดการทรัพย์สินเป็นเรื่องสำคัญ บริษัทเหล่านี้ช่วยจัดการการตลาดและการจองบ้านของคุณบนแพลตฟอร์มต่าง ๆ เช่น Airbnb หรือ Booking.com, ดูแลลูกค้าและการสื่อสาร, รวมถึง การบำรุงรักษาและทำความสะอาด ทำให้บ้านอยู่ในสภาพดีและสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องโดยไม่ต้องกังวลเรื่องการบริหารจัดการเอง

บทสรุป ทำไมควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย?

การซื้ออสังหาฯ ในโครเอเชียไม่ใช่เพียงแค่การมองที่ “ราคาบ้าน” เท่านั้น แต่ยังติดคำนึงถึงค่าใช้จ่ายก่อนซื้อ ระหว่างซื้อ และหลังการถือครอง ไม่ว่าจะเป็นภาษี ค่าทนายความ ค่ารีโนเวท ค่าสาธารณูปโภค ไปจนถึงค่าบริหารจัดการหากต้องการปล่อยเช่า ขณะเดียวกันยังต้องเข้าใจปัจจัยเสริมอื่น ๆ เช่น ฤดูกาลท่องเที่ยว กฎหมายท้องถิ่น ความพร้อมด้านการเงิน และการจัดการทรัพย์สินที่อาจมีผลต่อผลตอบแทนในการลงทุน

เมื่อมองในมุมโอกาส โครเอเชียยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจด้วยราคาที่ยังเข้าถึงได้ ศักยภาพการเติบโตของตลาด ค่าเช่าที่มีแรงหนุนจากการท่องเที่ยวตลอดปีและเศรษฐกิจที่มั่นคงในฐานะประเทศสมาชิก EU และยูโรโซน หากคุณวางแผนอย่างรอบคอบเตรียมงบประมาณเผื่อค่าใช้จ่ายทั้งหมดและเลือกทำเลที่เหมาะสม อสังหาฯ ในโครเอเชียสามารถเป็นทั้งบ้านพักตากอากาศและสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนได้จริง

อ่านอะไรต่อดี

• วิธีจดทะเบียนบริษัทในโครเอเชียสำหรับชาวต่างชาติ : ข้อกำหนด ค่าใช้จ่าย และขั้นตอน
• เกษียณอายุที่โครเอเชีย ใช้ชีวิตสบายๆ แบบชาวยุโรปกับค่าครองชีพที่เอื้อมถึง
• วิธีย้ายไปอยู่ประเทศโครเอเชีย ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง
• ค่าครองชีพในโครเอเชีย: คุณต้องใช้เท่าไหร่ต่อเดือน?