¿Cómo debería manejar mi propiedad en EE.UU. antes de mudarme al extranjero?

Mudarse al extranjero puede ser una mezcla de emoción y temor. La creciente anticipación combinada con la oleada de nostalgia puede nublar tu juicio al manejar los detalles prácticos.

Si posees una propiedad en EE.UU. y estás considerando mudarte a otro país, ya sea por trabajo, jubilación o simplemente un cambio de ambiente, debes decidir si venderás tu propiedad o la administrarás desde el extranjero.

Aquí nos adentramos en las responsabilidades, obligaciones y beneficios asociados con cada elección.

Si la vendo

Vender tu propiedad en EE.UU. ofrece una solución decisiva, especialmente si planeas un traslado permanente al extranjero. Puede liberarte de lazos y proporcionar fondos que podrían ser útiles para adaptarte a tu nueva vida, especialmente si te estás jubilando.

Para estancias prolongadas en el extranjero, muchos países requieren prueba de estabilidad financiera para las solicitudes de visa. Liquidar tu propiedad podría ayudarte a cumplir con esos requisitos.

Consejos para vender rápido

Convertir una propiedad en efectivo no es instantáneo. Cuando estás vendiendo un activo significativo como una casa, es beneficioso darte unos meses para el proceso.

Incluso si las renovaciones o el orden no están completos, es prudente listar la propiedad temprano. Esto te da mejor capacidad de negociación. Es preferible encontrar un comprador antes de que estés listo para mudarte y luego negociar tu partida, en lugar de sentirte obligado a aceptar una oferta inferior debido a una mudanza inminente.

Considera las siguientes plataformas para listar propiedades:

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

Una vez que tu propiedad esté listada, comienza a prepararla para la venta. Al ordenar, recuerda que mientras las casas demasiado desordenadas son difíciles de vender, las que están demasiado vacías también pueden disuadir a los compradores. Dejar muebles básicos ayuda a los compradores potenciales a visualizar el espacio.

Aunque tu agente inmobiliario podría sugerir que ciertas renovaciones aumentarán el valor de la propiedad, esto no siempre es el caso. Las mejoras cosméticas pueden ser una cuestión de gusto personal. Considera enfocarte en reparaciones esenciales y posiblemente dejar una remodelación integral para el siguiente propietario.

Si una venta no se materializa antes de que te mudes, trabaja con tu agente inmobiliario y prestamista para preparar la mayor cantidad de papeleo posible. En la era de las soluciones digitales, plataformas como DocuSign pueden facilitar transacciones remotas sin requerir un viaje de regreso.

Invertir la ganancia

Si estás buscando reinvertir las ganancias de tu venta, compara los posibles retornos con lo que podrías haber ganado manteniendo y alquilando la propiedad. Típicamente, los ingresos por alquiler generan un retorno de alrededor del 5-6%. Es importante notar que los retornos más altos a menudo vienen con mayores riesgos.

Impuestos de venta de propiedades en EE.UU.

El Código de Rentas Internas de EE.UU., Sección 121, proporciona una exclusión fiscal de vivienda. Si has usado tu propiedad como residencia principal por al menos dos de los últimos cinco años, puedes excluir hasta 250,000 USD de ganancias de capital al vender. Para parejas casadas, esta exclusión aumenta a 500,000 USD. Si no eres elegible para esta exclusión, anticipa un impuesto sobre las ganancias de capital de aproximadamente 15-20% al vender.

Si la mantengo

Retener tu propiedad en EE.UU. puede proporcionar ingresos constantes a través de rentas y una posible apreciación con el tiempo. Además, sirve como una opción de respaldo en caso de que surjan desafíos imprevistos en el extranjero.

Cuidador de casas o intercambio

Confiar tu propiedad a un cuidador asegura que se mantenga habitada y bien cuidada. Estos acuerdos son normalmente intercambios no monetarios donde el cuidador mantiene la propiedad a cambio de alojamiento gratuito.

Las plataformas en línea pueden conectar a propietarios con potenciales cuidadores de casas, incluyendo:

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

El intercambio de casas, por otro lado, es un arreglo mutuo donde dos partes intercambian hogares. Aunque estos intercambios se basan en la confianza, es esencial aclarar responsabilidades y expectativas.

Las plataformas populares de intercambio de casas incluyen:

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

Cómo alquilar tu propiedad en EE.UU. para expatriados

Alquiler a corto plazo

Utilizar un servicio de alquiler a corto plazo para tu propiedad puede traer dinero en efectivo más rápido, pero podría tener costos iniciales más altos y requerir más esfuerzo. Plataformas como Airbnb, Booking.com y VRBO se adaptan a estancias breves. Las tarifas para estancias por noche o fin de semana a menudo suman más de lo que podrías ganar con un alquiler mensual.

Los huéspedes en estas plataformas generalmente requieren más asistencia que los inquilinos a largo plazo. Es posible que necesites contratar a una persona confiable para mantener la apariencia de la propiedad, dar la bienvenida a los invitados, abordar emergencias e inspeccionar por daños después de las estancias.

Considera estos sitios web altamente recomendados para la gestión de Airbnb:

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

Inconvenientes notables del alquiler a corto plazo incluyen:

• Los inquilinos a corto plazo podrían no cuidar de tu propiedad tanto como los inquilinos a largo plazo.
• Muchos inquilinos a corto plazo son turistas, lo que podría ocasionar periodos de inactividad durante las temporadas bajas.

Alquiler a largo plazo

Seleccionar a los inquilinos adecuados es crucial para el alquiler a largo plazo. Tu hogar podría ser tu inversión más significativa, así que protégelo diligentemente. Asegúrate de tomarte las precauciones necesarias y el tiempo para encontrar inquilinos que valoren tu propiedad y paguen a tiempo.

Para cada inquilino potencial, considera obtener un chequeo de antecedentes penales, un informe de crédito y varias referencias positivas de fuentes creíbles. Recolecta direcciones de sus alquileres previos e información de contacto de esos propietarios para evaluar minuciosamente a tus candidatos.

Implementa un contrato de arrendamiento que te proteja de responsabilidad y contra pagos tardíos o faltantes. En EE.UU., algunas leyes favorecen a los inquilinos, así que redacta el acuerdo para asegurar protección para todas las partes.

Esto podría significar contratar a un profesional inmobiliario o abogado para redactar tu contrato de arrendamiento. Considera esto como una inversión inicial prudente, otorgándote mayor tranquilidad. El seguro de propiedad puede reducir las ganancias a corto plazo pero es esencial para asegurar tu propiedad mientras estás fuera.

Con un inquilino confiable en su lugar, utiliza herramientas de videoconferencia y compartición de documentos en línea para mantener la comunicación, cobrar la renta y manejar asuntos de manera remota. Asegúrate de realizar reparaciones y solucionar problemas a tiempo, especialmente si estás a la distancia. Mantén un registro de todas las transacciones, ya sea para renta o reparaciones, para respaldar cualquier disputa y facilitar la preparación de impuestos.

Para simplificar las cosas, considera nombrar a un representante local para gestionar tareas en tu ausencia. Este representante podría ser un amigo o familiar de confianza o un profesional de una empresa de administración de propiedades de servicio completo.

Aquí hay algunos sitios web reconocidos de administración de propiedades de servicio completo:

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

¿Debería hacerlo yo mismo o usar un administrador de propiedades de alquiler?

Gestionar los detalles diarios de tu propiedad desde el extranjero puede ser un desafío. Un administrador de propiedades profesional puede ayudar con la selección de inquilinos, el mantenimiento, el pago de facturas, la resolución de disputas y los asuntos legales.

Si lo prefieres, puedes delegar toda la operación a tu administrador de propiedades. Por una fracción de los ingresos por alquiler, se encargarán de las relaciones con los inquilinos y las finanzas, proporcionándote resúmenes financieros periódicos.

Gastos de alquiler en EE.UU. a anticipar

• Las empresas de administración de propiedades generalmente cobran un 8-10% de los ingresos para asegurar que tu propiedad esté alquilada, mantenida y funcione sin problemas. Algunas pueden solicitar el primer mes de renta al asegurar un nuevo inquilino.

• El seguro de propiedad, que cubre lesiones de inquilinos, desastres naturales y otros eventos, promedia entre 1000-3000 USD anualmente, basado en el valor de la propiedad.

• Los costos de mantenimiento y reparación están influenciados por la edad de tu hogar, ubicación, materiales de construcción y comportamiento del inquilino, lo que los hace difíciles de predecir. Una guía útil es asignar alrededor del 1% de los ingresos por alquiler para el mantenimiento de la propiedad.

• Las cuotas de la Asociación de Propietarios de Viviendas, si son aplicables, varían de 100-1000 USD mensuales.

• Si optas por no tener un administrador de propiedades, asigna fondos para viajar en caso de que necesites regresar para abordar problemas imprevistos.

• Los impuestos federales y potencialmente estatales sobre los ingresos por alquiler y las propiedades fluctuarán dependiendo de tu categoría impositiva y estado.

Impuestos sobre el alquiler de propiedades Debes pagar impuestos federales sobre cualquier ingreso por alquiler de tu propiedad en EE.UU., independientemente de si actualmente resides en EE.UU. Los requisitos fiscales estatales varían de un estado a otro, pero es probable que tengas que pagar impuestos estatales sobre tus ganancias de alquiler, así como impuestos estatales sobre la propiedad.

Mientras vivas en el extranjero, puedes recibir una exclusión fiscal federal sobre los ingresos obtenidos en el extranjero, pero esto no se extiende a tus ingresos de alquiler en EE.UU. Puedes tratar tu propiedad de alquiler como una actividad empresarial, permitiéndote deducir gastos relacionados como tarifas de administrador de propiedades, costos de mantenimiento y depreciación de la propiedad. Los impuestos que debas se basarán únicamente en tus ganancias netas.

A efectos fiscales, utiliza el Anexo E, comúnmente conocido como Formulario 1040, para reportar tus ingresos y gastos de alquiler.

Dependiendo de tu destino de reubicación, podrías estar obligado a pagar impuestos extranjeros sobre tus ingresos de alquiler en EE.UU. Varios países han establecido tratados fiscales para evitar la doble imposición, pero es crucial investigar las regulaciones fiscales específicas de tu situación para evitar complicaciones. Afortunadamente, si enfrentas doble imposición en otro país, típicamente calificarás para un crédito fiscal extranjero, que puede compensar tu responsabilidad fiscal en EE.UU.

Conclusión

Hacer la transición a la vida de expatriado podría impulsarte a vender tu propiedad en EE.UU., proporcionando una suma sustancial que puede ayudar con los requisitos de visa extranjera u otras inversiones.

Retener y alquilar tu propiedad puede servir como un medio para apoyar a un ser querido o generar ingresos constantes. Aunque emplear a un administrador de propiedades de alquiler podría reducir tus ganancias ligeramente, disminuirá sustancialmente tanto tus responsabilidades como tus niveles de estrés.