ซื้อบ้านที่ฟลอริดา: คู่มือเริ่มต้นทีละขั้นตอน

อากาศดีตลอดปี หาดสวยฟ้าคราม กีฬาน้ำเร้าใจ แหล่งท่องเที่ยวระดับโลก แถมไม่มีภาษีเงินได้ของรัฐ นี่คือบางเหตุผลที่ฟลอริดาดึงดูดผู้ซื้อบ้านทั้งในประเทศและต่างประเทศ

แต่การซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องง่ายเลย เป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ในชีวิตที่ต้องคิดให้รอบคอบ

ในบทความนี้ คุณจะได้รู้สิ่งที่ต้องรู้เมื่อต้องการซื้อบ้านในฟลอริดา รวมถึงตัวเลือกและสถานที่ที่ควรมองหา

 

คำชี้แจงเรื่องความโปร่งใส: บทความนี้อาจมีลิงก์ไปยังผลิตภัณฑ์หรือบริการจากพันธมิตรของเรา หากคุณคลิกลิงก์เหล่านั้น เราอาจได้รับค่าคอมมิชชั่นเล็กน้อย ซึ่งอาจมีผลต่อรูปแบบการจัดวางเนื้อหาบางส่วน อย่างไรก็ตาม โปรดวางใจว่า เราแนะนำเฉพาะสิ่งที่เราเชื่อว่ามีประโยชน์และเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณจริง ๆ สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน นโยบายโฆษณา ของเรา.

สถานะตลาด

ตลาดบ้านในฟลอริดามีความแข็งแกร่ง โดยอ้างอิงจากรายงานของ หน่วยงานการเงินบ้านของสหรัฐอเมริกา (FHFA). รายงานได้จัดอันดับฟลอริดาไว้ที่อันดับ 12 ของรายชื่อรัฐทั้งหมดในด้านการเพิ่มขึ้นของราคาในไตรมาสแรกของปี 2020

อัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.07% จากปีที่แล้ว นอกจากนี้ สมาคม Realtor ฟลอริดา รายงานว่า ‘มีการปิดขายมากขึ้น ขายที่ตั้งใหม่มากขึ้น ราคากลางเพิ่มขึ้นและมีประกาศขายมากขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้วแม้จะยังมีการระบาดใหญ่ก็ตาม’

สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณคือราคาตลาดของบ้านในฟลอริดาเพิ่มขึ้นทุกปี

การลดลงของสินค้าคงคลังบ้าน

เช่นเดียวกับหลายพื้นที่ในประเทศ ฟลอริดากลายเป็นตลาดของผู้ขาย ซึ่งหมายถึงมีสินค้าคงคลังบ้านต่ำ หลายปัจจัยมีส่วนทำให้เกิดเรื่องนี้ อัตราดอกเบี้ยจำนองต่ำดึงดูดผู้ซื้อเข้าสู่ตลาด เจ้าของบ้านชะลอการขายบ้าน บางคนใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยต่ำในการรีไฟแนนซ์และรีโนเวทแทน

นอกจากนี้ ฟลอริดายังเจริญเติบโตของประชากรสูง ส่วนมากมาจากคิวบา สเปน และละตินอเมริกา การที่มีบ้านไม่เพียงพอในการขายบ่งบอกว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะเพิ่มขึ้น ถ้าคุณคิดจะซื้อบ้านเป็นการลงทุนแล้วปล่อยให้เช่า ตอนนี้อาจเป็นเวลาที่ดี

อสังหาฯ ชายฝั่ง

ฟลอริดามี ‘ชายฝั่งทะเลยาวกว่ารัฐอื่น ๆ’ ดังที่ บทความในนิวยอร์กไทม์ส ระบุ ว่าลักษณะภูมิศาสตร์ของฟลอริดาอาจส่งผลให้ความต้องการบ้านริมชายฝั่งลดลง ในมณฑลไมอามี-เดด บ้านจำนวนมากอยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลไม่ถึงสี่ฟุต

งานวิจัยพบว่าปริมาณการขายบ้านในส่วนที่มีความเสี่ยงสูงและต่ำในฟลอริดากว้ามาชิงกันจนถึงปี 2013 ซึ่งจุดที่การขายในเขตที่เสี่ยงต่อระดับน้ำทะเลที่เพิ่มขึ้นตกลงไปอย่างมากเมื่อเทียบกับเขตที่เปราะบางน้อยกว่า ความกังวลของผู้ซื้อบ้านอาจเกิดจากเฮอร์ริเคนแซนดีที่ทำความเสียหายในปี 2012

ผู้สร้างบ้าน

Consumer Affairs ให้คำแนะนำในการเลือกผู้สร้างบ้าน ค้นหาผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือ และเตรียมคำถามที่จะถามก่อนตัดสินใจ

การเลือกผู้สร้างบ้าน

เมื่อระบุตำแหน่งที่จะเริ่มค้นหาการก่อสร้างใหม่ สำรวจบริษัท ตรวจสอบบทวิจารณ์ทั้งหมด สัมภาษณ์ผู้สร้างที่มีศักยภาพ รับและติดต่ออ้างอิง และรวบรวมใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษร

มีหลายวิธีในการหาแหล่งผู้สร้างบ้าน คุณสามารถติดต่อ สมาคมผู้สร้างบ้านฟลอริดา และขอรายการสมาชิก เบอร์โทรหลักคือ 800-261-9447

สอบถามเพื่อนและครอบครัวที่ได้ซื้อการก่อสร้างใหม่ เข้าชมโครงการใหม่ๆ ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ คุณอาจต้องการความช่วยเหลือจากนายหน้า

ผู้รับเหมาใดที่คุณทำงานด้วยควรมีประสบการณ์ มีใบอนุญาต มีประกันภัย และมีอ้างอิงที่ไม่ติดขัด ผู้สร้างบ้านที่น่าเชื่อถือเป็นสมาชิกของสมาคมการค้า พวกเขายังรับประกันวัสดุและการทำงานของพวกเขาด้วย

การสัมภาษณ์ผู้รับเหมา

คู่มือนี้จะช่วยคุณเตรียมคำถามที่จะถามผู้สร้างบ้าน

• คุณอยู่ในธุรกิจการก่อสร้าง ออกแบบ และสร้างมากี่ปีแล้ว?
• คุณสามารถให้หลักฐานว่าคุณได้รับใบอนุญาต มีประกันภัย และพันธบัตรไหม? ขอหมายเลขใบอนุญาตและสำเนาประกาศประกันภัย
• ราคาเริ่มต้นคือเท่าไหร่? ฉันมีตัวเลือกปรับแต่งอะไรบ้าง?
• ต้องมีการขออนุญาตและตรวจสอบอะไรในพื้นที่ และคุณรับผิดชอบในการจัดเตรียมเรื่องนี้กับท้องถิ่นและหน่วยงานหรือไม่?
• กรอบเวลาสำหรับการเสร็จสิ้นคืออะไร? ขอทราบเลินส์กรณีที่ดีและแย่ที่สุด เพื่อจะได้วางแผนสำหรับสถานการณ์ที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น สภาพอากาศไม่ดี
• คุณจะให้รายชื่ออ้างอิงและอนุญาตให้ฉันติดต่อไหม?
• มีบ้านใดบ้างที่คุณสร้างในพื้นที่ที่สามารถดูได้?

คุณสามารถตรวจสอบใบอนุญาตผู้รับเหมาผ่าน กรมธุรกิจและระเบียบวิชาชีพฟลอริดา (DBPR)

ในเดือนมกราคม 2020 Home Builders Weekly (HBW) จัดอันดับผู้รับเหมาดังต่อไปนี้เป็นสามอันดับแรกในด้านใบอนุญาตการก่อสร้างที่พักอาศัยใหม่ทั่วฟลอริดา: Lennar Homes, D.R. Horton, และ Pulte Homes

ค่าใช้จ่าย

Consumer Affairs รายงานว่าราคาต่อพื้นที่สำหรับบ้านสร้างเองเฉลี่ยอยู่ที่ 100 ถึง 400 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต ขนาดกลางของบ้านใหม่อยู่ที่ประมาณ 2500 ตารางฟุต ดังนั้นราคาพื้นฐานอยู่ระหว่าง 250,000 ถึง 1 ล้านดอลลาร์ ซึ่งจะเพิ่มขึ้นเมื่อติดเพิ่มคุณสมบัติที่ปรับแต่งได้

Advertisement

ในเดือนตุลาคม 2020 สมาคม Realtor ฟลอริดา รายงานราคากลางในการขายของบ้านที่มีอยู่ในฟลอริดาดังนี้:

• บ้านเดี่ยว : $300,000
• คอนโด-ทาวน์เฮาส์ : $217,500

ราคากลางคือจุดที่ครึ่งหนึ่งของบ้านขายสูงกว่าและอีกครึ่งหนึ่งขายต่ำกว่า

ประเภทบ้าน

บ้านในฟลอริดาสามารถแบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก ๆ: บ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม

บ้านเดี่ยว

ฟลอริดามีความหลากหลายในสไตล์สถาปัตยกรรม นี่คือสไตล์บ้านเดี่ยวที่โดดเด่นที่สุด:

• เมดิเตอร์เรเนียน, มีผนังปูนฉาบ, หลังคากระเบื้องและลวดลายเหล็ก ประดับที่เห็นในออร์แลนโดและซาราโซตา
• สเปน, โดดเด่นด้วยหลังคากระเบื้องดินเผา และส่วนกำกับต้นวันจริง ปรากฏในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
• ร่วมสมัยริมหาด, มีหน้าต่างเต็มที่ และแผนผังเปิดโล่งเพื่อรับแสงสูงสุด สไตล์ตามแนวชายฝั่งฟลอริดา
• วิคตอเรีย, สมบัติประวัติศาสตร์ที่มีหน้าต่างขนาดเล็ก สีและพันวาอันละเอียดอ่อน แบบบารอคที่เห็นในกลางฟลอริดา เช่นโอคาลาของโซนกลาง
• ไร่, บ้านชั้นเดียวพร้อมโรงรถที่ต่อเชื่อม ทั่วไปในชุมชนเกษียณอายุ

คอนโดมิเนียม (คอนโด)

คอนโดตั้งอยู่ตามชายฝั่งที่สวยงามของฟลอริดาตอนใต้ เจ้าของคอนโดมักตกอยู่ภายใต้ระเบียบข้อบังคับของ สมาคมเจ้าของบ้าน (HOA). เมื่อมองหาคอนโด ควรถามคำถามกับ HOA เหล่านี้:

• ฉันได้รับอนุญาตให้ปล่อยเช่าห้องที่จะเลือกในอนาคตได้หรือไม่? ถ้าใช่ มีข้อจำกัดในการเช่าที่เข้มงวดอย่างไร
• มีข้อจำกัดเรื่องอายุสำหรับการอยู่อาศัยในคอนโดและการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำหรือคลับเฮาส์หรือไม่?
• อนุญาตให้นำสัตว์เลี้ยงเข้าได้หรือไม่?
• ฉันจะสามารถใช้งานที่เก็บของ, ที่จอดรถ หรือสามารถจอดเรือได้หรือไม่?
• ค่า HOA เป็นเท่าใด และรวมอะไรบ้าง?

ประเด็นทางกฎหมาย

มีบางแง่กฎหมายที่ควรคำนึงถึงในฐานะต่างด้าวหรือพลเมืองอเมริกา

ผู้ซื้อบ้านต่างชาติ

เสน่ห์ของฟลอริดาที่ดึงดูดชาวต่างชาตินั้นเข้าใจได้ง่าย จากสภาพอากาศที่ยอดเยี่ยม ชายหาดที่สวยงาม ไนท์ไลฟ์ที่มีชีวิตชีวา และประวัติของรัฐในด้านมูลค่าตลาดที่เพิ่มขึ้น 

Herald-Tribune รายงานว่า “รัฐฟลอริดาเป็นเป้าหมายอันดับหนึ่งของชาวต่างชาติติดต่อกันมาเป็นปีที่ 12 แล้ว”

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ เพื่อใช้ประโยชน์ส่วนบุคคลได้ โดยอาจถือครองชื่อในฐานะส่วนบุคคล บริษัท หรือบริษัทจำกัด (LLC) 

อย่างไรก็ตาม เมื่อคุณขายทรัพย์สิน คุณจะต้องถูกหักภาษีตามกฎหมาย FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) 

ผู้ซื้อ ตัวแทนซื้อขาย หรือเจ้าหน้าที่การขึ้นบัญชีสดของคุณต้องหัก 15% ของมูลค่าที่ได้รับในข้อตกลง ข้อตกลงหมายถึงการขาย, การแลกเปลี่ยน, การชำระบัญชี, การคืนเงิน, ของขวัญ, หรือการโอน

หากคุณซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน คุณจำเป็นต้องรายงานธุรกรรมนี้กับกระทรวงพาณิชย์สหรัฐ รายละเอียดยังต้องได้รับการรายงานหากพื้นที่นั้นมีขนาดมากกว่า 200 เอเคอร์ หรือมีมูลค่าซื้อขายเกินกว่า 1 ล้านดอลลาร์ 

หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฟลอริดาเพื่อการเช่า คุณจำเป็นต้องชำระภาษีตามรายได้จากการเช่า และอาจต้องมีข้อกำหนดในการยื่นเรื่องกับ Department of State และ Department of Revenue ของฟลอริดาด้วย

เพื่อให้แน่ใจว่าคุณปฏิบัติตามข้อกำหนดและยังคงเป็นปัจจุบันตามกฎหมาย คุณควรปรึกษากับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ฟลอริดาที่มีประสบการณ์ในเรื่องเหล่านี้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฟลอริดาที่คุณทำงานด้วยควรสามารถให้คำแนะนำที่เป็นมืออาชีพได้

ผู้ซื้อบ้านในสหรัฐฯ

ในบางส่วนของสหรัฐฯ การปิดขายบ้านจัดการโดยบริษัทสิทธิ์การครอบครอง ในพื้นที่อื่นๆ มักจะใช้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ 

ในฟลอริดา ผู้ซื้อสามารถเลือกได้ บางคนพอใจแล้วเมื่อให้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จัดทำแบบฟอร์มมาตรฐานและให้บริษัทสิทธิ์การครอบครองจัดหาประกันและจัดการปิดการขาย ขณะที่ผู้ซื้อบางคนชอบการมีตัวแทนทางกฎหมายเพื่อความสบายใจ 

ทนายความสามารถดำเนินการหน้าที่ของบริษัทสิทธิ์การครอบครองได้ แต่บริษัทสิทธิ์การครอบครองก็ไม่สามารถให้คำปรึกษาด้านกฎหมายได้

เพื่อการคุ้มครองของคุณ โปรดทราบว่ากฎหมายฟลอริดากำหนดให้มีการเปิดเผยข้อมูลจากผู้เป็นเจ้าของบ้าน คุณต้องทราบปัญหาที่มีหรือที่ควรจะมีเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น การตรวจสอบทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของการซื้อบ้าน แต่บางครั้งอาจมีปัญหาที่ไม่ได้เปิดเผยในรายงานการตรวจสอบ

ก่อนการซื้อ

ฟลอริดามีความดึงดูดใจต่อผู้คนด้วยเหตุผลต่างๆ หลายคนมาเพื่อสัมผัสแสงแดด ชายหาด วัฒนธรรม ความบันเทิงและสถานที่ท่องเที่ยว บางคนมองหาการประกอบอาชีพ ในขณะที่คนอื่นๆ ต้องการเกษียณอายุหรือซื้อบ้านหลังที่สอง ก่อนที่คุณจะซื้อ ให้เลือกพื้นที่ที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคุณ

ที่ตั้ง

ที่ตั้งที่คุณต้องการจะขึ้นอยู่กับว่าคุณต้องการโฟกัสไปที่ส่วนไหน เช่น โรงเรียนดีๆ การพักผ่อน วัฒนธรรม ที่พักผู้อาวุโส หรือชีวิตการทำงาน 

ยกตัวอย่างเช่น หลายครอบครัวและผู้ประกอบการดึงดูดไปยัง Melbourne และ Miami ทั้ง Miami และ Tampa ดึงดูดคนที่มองหาสไตล์ชีวิตที่เป็นชายหาดและสนุกสนานเข้าสังคม

นักลงทุนที่มองการเพิ่มมูลค่าตลาดอาจพิจารณาสถานที่ในฟลอริดาที่ติดอันดับ พื้นที่มหานคร 20 อันดับแรกของสหรัฐฯ:

• แจ็กสันวิลล์
• ออร์แลนโด-คิสซิมมี-แซนฟอร์ด
• ฟอร์ตลอเดอร์เดล-พอมพาโนบีช-ซันไรซ์
• แทมปา-เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก-เคลียร์วอเตอร์

U.S. News แนะนำว่านี่คือสถานที่ที่ดีที่สุดสำหรับการเกษียณในฟลอริดา:

• ซาราโซตา
• ฟอร์ตมายเออร์
• พอร์ตเซนต์ลูซี
• เนเปิลส์

ในการวิจัยการจัดอันดับโรงเรียนในฟลอริดา เริ่มต้นจาก กระทรวงศึกษาธิการของฟลอริดา.

บ้านใหม่/เก่า

การพิจารณาข้อดีและข้อเสียระหว่างการสร้างบ้านใหม่กับบ้านที่มีอยู่แล้วส่วนใหญ่อยู่ที่ความชอบส่วนตัว นี่คือนโยบายบางอย่างที่ควรพิจารณา

เวลา

วันเสร็จสิ้นของการก่อสร้างใหม่อาจเปลี่ยนแปลงได้และมักจะเปลี่ยนไป สภาพอากาศ วัสดุขาดแคลน และการจัดตารางการตรวจสอบเป็นตัวแปรบางอย่างที่อาจทำให้โครงการล่าช้า 

แม้คุณอาจจะอยากเร่งงานให้เป็นไปตามกำหนดเวลาที่วางไว้ ความยืดหยุ่นของคุณจะทำให้คุณได้เปรียบมากขึ้นหากคุณต้องการให้แน่ใจว่างานนั้นถูกต้อง แน่นอนว่ามีการล่าช้าในการปิดบ้านที่มีอยู่อาจเกิดขึ้นได้เหมือนกัน แต่เป็นไปได้ยากกว่า

งบประมาณ

เมื่อตกลงซื้อขายและทำสัญญาซื้อบ้านที่มีอยู่ ราคาจะคงที่เป็นส่วนใหญ่ ถ้ามีอะไรซ่อมแซมที่ไม่ได้คาดคิดระหว่างการตรวจสอบ คุณอาจจะสามารถเจรจากับเจ้าของเพื่อขอเครดิตได้ การก่อสร้างใหม่ อาจทำให้คุณต้องใช้จ่ายเกินที่วางแผนไว้ 

เป็นเพราะผู้ซื้อขอปรับโครงสร้างที่ไม่ได้รวมอยู่ในราคาพื้นฐาน 

อย่างไรก็ตาม คุณไม่ควรต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม อย่างน้อยก็ในปีแรก ตรวจสอบการประกันคุณภาพงานของผู้สร้างเพื่อดูว่าเขารับประกันงานนานแค่ไหน

การบำรุงรักษา

ถ้าคุณถนัดงานช่างหรือชอบแก้ไขปัญหา คุณอาจไม่สนใจการซ่อมแซมที่บ้านที่มีอยู่แล้วต้องการ ถ้าไม่ หรือถ้าเครื่องใช้ภายในบ้านเสียหลังการปิดการขาย คุณอาจต้องเสียเงินจำนวนมาก 

เพื่อหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายใหญ่โต หรืออย่างน้อยรู้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายล่วงหน้าเพื่อให้คุณสามารถวางแผนได้แน่ใจว่าคุณเข้าร่วมในการตรวจสอบทั้งหมด และอ่านรายงานการตรวจสอบอย่างละเอียด ข้อดีของการซื้อบ้านใหม่คือว่ามันควรปราศจากการบำรุงรักษาในอนาคตอันใกล้

ทางเลือก

การซื้อบ้านในฟลอริดาคุณสามารถใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซื้อโดยตรงจากเจ้าของ หรือหาบ้านจากการยึดทรัพย์และการขายคืน 

นายหน้าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

เมื่อคุณทำงานกับนายหน้าซื้อขายที่ได้รับใบอนุญาต นายหน้านั้นมีความรับผิดชอบตามกฎหมายในการดูแลผลประโยชน์ที่ดีที่สุดของคุณ ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่านายหน้าซึ่งจ่ายออกมาจากรายได้ในวันปิดการขาย เว็บไซต์ยอดนิยมหาตัวแทนได้ที่ realtor.com และ Zillow

ข้อดี

ข้อดีของการทำงานกับตัวแทนที่มีประสบการณ์และมีความสามารถคือว่าเขาจะคัดกรอง ดูล่วงหน้า และแนะนำบ้านที่ตรงกับเงื่อนไขของคุณ กระบวนการนี้ช่วยประหยัดเวลาได้ 

ตัวแทนที่ดีทันสถานะของตลาดและจะได้รับทราบทันทีเมื่อมีทรัพย์สินใหม่ออกมาในตลาด ทำให้คุณได้เปรียบในการเป็นผู้เข้าชมคนแรกที่ได้เข้าชมบ้าน สิ่งนี้เป็นสิ่งสำคัญโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสินค้าสำหรับขายมีน้อยและคุณต้องแข่งขันกับผู้ซื้อหลายราย

เจ้ามือเตรียมเอกสารการทำธุรกรรมต่อรองในนามของคุณและแนะนำผู้ให้บริการที่คุณต้องการ เช่น ผู้ตรวจสอบสินทรัพย์ และทนายความหรือบริษัทสิทธิการครอบครอง หากคุณไม่ได้อยู่ในฟลอริดาตอนนี้ คุณควรทำงานกับตัวแทนที่มีความสามารถทางเทคนิคที่ดี 

ตัวแทนที่มีความชำนาญสามารถจัดให้มีการแสดงบ้านแบบเสมือน ส่งเอกสารเป็นดิจิทัล และติดต่อสื่อสารใกล้ชิดผ่านช่องทางอิเล็กทรอนิกส์

ข้อเสีย

ไม่มีข้อเสียจริงๆ ในการทำงานกับตัวแทน ยกเว้นคุณไม่ชอบคนนั้น ถ้าเป็นเช่นนั้น คุณไม่ได้ถูกบังคับให้ดำเนินความสัมพันธ์กับเขาต่อไป 

ถ้าคุณตัดสินใจที่จะไม่ทำงานกับตัวแทน คุณยังมีตัวเลือกที่จะมองหาบ้านที่ขายโดยเจ้าของโดยตรง

การซื้อจากเจ้าของโดยตรง

บ้านที่ขายด้วยเจ้าของโดยตรงมักจะเรียกว่า FSBOs

เจ้าของที่ทำการตลาดบ้านของพวกเขาโดยตรงถึงผู้ซื้อทำเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายค่านายหน้า ค่านายหน้าในฟลอริดามักอยู่ระหว่าง 5% ถึง 6% ของราคาขาย 

ถ้าคุณตัดสินใจที่จะมองหาสินค้า FSBO มีแหล่งข้อมูลออนไลน์ช่วยคุณในการหาข้อมูล เช่น For Sale By Owner, Buy Owner และ For Sale By Owner Buyers Guide

ข้อดี

ผู้ซื้อบางคนมองหา FSBOs เพราะหวังว่าจะต่อรองราคาได้เนื่องจากเจ้าของจะประหยัดเงินโดยไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น นี่เป็นสิ่งที่ย้อนแย้งเพราะเจ้าของมักจะตั้งราคาบ้านโดยคำนึงถึงการประหยัดเงินที่ได้รับและอาจไม่ยอมลดราคาให้มากขึ้นอีก 

มีเจ้าของบางคนที่ตั้งราคาบ้านสูงขึ้นเพื่อหวังประโยชน์จากการประหยัดเงินมากกว่าจะส่งต่อประโยชน์นั้นให้กับผู้ซื้อ ในที่สุด บ้านก็จะขายได้ในราคาตลาด ดังนั้นให้ศึกษาและวิจัยตลาดเพื่อให้มั่นใจว่าได้รับค่าคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไป

ข้อเสีย

ข้อเสียที่อาจเกิดขึ้นจากการซื้อ FSBO คือคุณไม่ได้รับประโยชน์จากบริการที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ให้ไว้ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น อีกทั้งไม่ใช่ทุกเจ้าของที่ทำงานด้วยง่าย ดังนั้นการมีมืออาชีพกลางที่ดูแลในผลประโยชน์ของคุณจึงมีความสำคัญ

อย่างไรก็ตาม แค่เพราะว่าเจ้าของไม่ทำงานกับนายหน้ายังไม่ได้หมายความว่าคุณไม่สามารถมีตัวแทนได้ เจ้าของบางคนจะแสดงบ้านให้ผู้ซื้อที่มีตัวแทนซื้อที่อยู่คู่กันด้วย 

หากคุณซื้อบ้าน เจ้าของจะต้องจ่ายค่านายหน้าให้กับตัวแทนของคุณ แต่ยังคงประหยัดเงินโดยไม่ต้องมีตัวแทนผู้ขาย ไม่ว่าคุณจะมีตัวแทนหรือไม่ คุณควรจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อจัดการสัญญาซื้อขาย

การยึดจำนองและการขายด่วน

ผู้ซื้อบางคนจงใจล่าหาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดจำนองและขายด่วน อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายค่าจำนองได้ ฟลอริดาเต็มไปด้วยการยึดจำนองและการขายด่วนหลังจากการล้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2006 

ถึงแม้ว่าฟลอริดาได้ฟื้นตัวขึ้นมาแล้ว คุณยังสามารถหาการยึดจำนองและการขายด่วนได้ ซึ่งอาจจะคุ้มค่าสำหรับการพิจารณา เพื่อเข้าใจเหตุผล เรามาดูสถานการณ์เหล่านี้กันเถอะ

ข้อดีของการยึดจำนอง

เมื่อเจ้าของไม่สามารถจ่ายค่าจำนองและถูกบังคับให้ออกจากบ้าน ธนาคารจะสูญเสียเงินลงทุน ธนาคารจึงควบคุมอสังหาริมทรัพย์และพยายามขายเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการยึดจำนอง ซึ่งเป็นกระบวนการทางกฎหมายกับเจ้าของที่ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขการกู้เงิน 

ทุกวันที่บ้านยังคงไม่ถูกขาย ธนาคารยังต้องใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นธนาคารจะมุ่งมั่นที่จะขายโดยเร็วที่สุด ในฐานะผู้ซื้อ นี่อาจเป็นข้อได้เปรียบสำหรับคุณ

ข้อดีของการขายด่วน

เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยพองตัวและตามมาด้วยการตลาดลดลง เจ้าของบ้านที่ซื้อบ้านอาจจะพบว่าตัวเองมียอดหนี้สินที่สูงกว่ามูลค่าของบ้าน 

นี่เรียกว่าทุนเงินตราเชิงลบ เจ้าของที่ต้องขายด้วยทุนเงินตราเชิงลบจะพยายามเจรจากับธนาคารเพื่อแก้ไขหนี้สิน 

หากการเจรจาต่อรองได้ผลในด้านของเจ้าของ ธนาคารจะยอมรับเงินที่เจ้าของได้รับจากการขายตามมูลค่าตลาด แม้ว่าการชำระเงินจะขาดกว่าเงินกู้ทั้งหมด 

เมื่อลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ คุณอาจพบเจ้าของที่เร่งรีบขายเพื่อชำระหนี้และก้าวไปสู่ชีวิตใหม่ ในฐานะผู้ซื้อ นี่อาจเป็นตำแหน่งที่ดีต่อคุณ

ข้อเสีย

ข้อเสียของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดจำนองหรือขายด่วนคือบ้านเหล่านี้มักจะอยู่ในสภาพไม่ดี ด้วยเหตุผลที่เข้าใจได้ว่าเจ้าของที่ไม่สามารถจ่ายค่าจำนองอาจจะพยายามไม่จ่ายค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาด้วย 

แต่อย่างไรก็ตาม หากคุณเป็นคนที่มีทักษะในการซ่อมแซม มันอาจจะคุ้มค่า อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในสภาพไม่ดีมักจะไม่เป็นอุปสรรคสำหรับนักลงทุนที่โดยปกติเชื่อมโยงกับเครือข่ายช่างหรือเป็นช่างเอง

ขั้นตอนการซื้อ

การอนุมัติล่วงหน้าของการจำนอง

ก่อนที่คุณจะเริ่มดูบ้าน เราขอแนะนำให้คุณพบกับผู้กู้ยืมเพื่อรับจดหมายอนุมัติล่วงหน้า นี่คือจดหมายที่ยืนยันว่าคุณมีสิทธิ์ที่จะได้รับการจำนองในจำนวนที่กำหนด 

เอกสารนี้ยืนยันความสามารถของคุณในการได้รับการจำนอง ซึ่งเป็นสิ่งที่เชื่อถือได้ต่อผู้ขายและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การแสดงให้เห็นว่าคุณเป็นผู้ซื้อที่แท้จริงควรสร้างความมั่นใจเมื่อคุณเสนอซื้อ

ก่อนที่ธนาคารจะออกจดหมายนี้ คุณจะต้องจัดเตรียมหลักฐานของสถานะทางการเงินของคุณ รวมถึงใบแสดงบัญชีธนาคาร การยื่นภาษี และเอกสาร W2 (หากคุณเป็นพลเมืองสหรัฐอเมริกา) 

เจ้าหน้าที่สินเชื่อจะบอกคุณว่าต้องการข้อมูลใดจากสถาบันการเงิน

นอกจากธนาคารแล้ว คุณยังสามารถเช็คผู้ให้กู้เงินส่วนตัวเหล่านี้ได้ การได้รับการจำนองจากผู้ให้กู้เงินส่วนตัวง่ายกว่า แต่อัตราดอกเบี้ยอินเตอร์เน็ตของพวกเขาก็สูงกว่าเช่นกัน

ปกติแล้ว อัตราดอกเบี้ยของธนาคารจะคล้ายกับอัตราตลาดปัจจุบัน ในขณะที่ผู้ให้กู้เงินส่วนตัวจะเรียกเก็บประมาณ 8% – 12% ต่อปี 

การแสดงบ้าน

บางคนโชคดีพอที่จะพบบ้านที่ต้องการหลังจากดูบ้านเพียงไม่กี่หลัง ขณะที่บางคนจะไม่เลือกว่าใด ๆ จนกว่าจะได้ดูอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง 

หน้าที่ที่ดีที่สุดคือรู้ช่วงราคาโดยดูจากการอนุมัติล่วงหน้าของการจำนอง และลำดับความสำคัญเกี่ยวกับสถานที่ ขนาด รูปแบบ และสภาพ 

มันเป็นการปรับสมดุลที่ดีระหว่างไม่ต้องการปรับตัวและไม่พลาดโอกาสดี ๆ ที่เจอ โดยเฉพาะในตลาดที่มีผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากกว่าจำนวนบ้านที่มีให้ขาย

การเสนอซื้อ

เมื่อคุณพบบ้านในฝันของคุณแล้ว คุณหรือเจ้าหน้าที่ซื้อของคุณถ้าคุณมี จะเตรียมข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งเรียกว่าการเสนอราคา เจ้าของจะทบทวนและสามารถยอมรับ ปฏิเสธ หรือโต้แย้งให้จ่ายมากขึ้น 

บางข้อเสนออาจต้องมีการเจรจามากกว่าข้อเสนออื่น ๆ

ภายใต้สัญญา

เมื่อผู้ขายยอมรับข้อเสนอของคุณแล้ว คุณจะลงนามในสัญญาซื้อขายและยื่นมันพร้อมการวางมัดจำ ซึ่งควรจะเป็น 20% ของราคาซื้อ เมื่อคุณและเจ้าของได้ลงนามแล้ว สัญญาจะถือว่าเสร็จสมบูรณ์ 

ส่งสำเนาสัญญาให้กับผู้กู้ยืมของคุณ และดำเนินการสมัครจำนอง ระบุตำแหน่งผู้จัดการหรือนักกฏหมายที่จะจัดการกับการปิดการขายและเริ่มต้นจัดเตรียมการย้ายบ้านที่กำลังจะย้ายออก รายการตรวจสอบจะเป็นประโยชน์ในขั้นตอนนี้

การตรวจสอบบ้าน

จัดทำการตรวจสอบบ้านที่เหมาะสมกับพื้นที่ของคุณ การตรวจสอบโครงสร้างบ้านเป็นสิ่งสำคัญ การตรวจสอบเพิ่มเติมตามสารเขตควรจะทำเช่นกัน เช่น การตรวจสอบปลวก แร่ราดอนและถังบำบัดน้ำเสีย 

คุณมีหน้าที่จัดทำและชำระค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบเหล่านี้ อย่าลืมจ้างมืออาชีพที่มีใบอนุญาตและได้รับการแนะนำ และสอบถามค่าบริการเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย

ในฟลอริดา ให้จ้างผู้ประเมินราเพื่อตรวจสอบเรื่องราและความเสียหายจากรา และโดยเฉพาะในฟลอริดาตอนใต้ ให้ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านภูมิศาสตร์ สถาปนิก หรือวิศวกรเพื่อขอใบรับรองระดับน้ำ คุณจะต้องการใบนี้ถ้าคุณสมัครเข้าประกันภัยน้ำท่วม ระดับความสูงของทรัพย์สินจะเป็นปัจจัยสำคัญในการคำนวณอัตราประกันของคุณ

สัญญาซื้อขายของคุณจะกำหนดกรอบเวลาในการจัดทำการตรวจสอบเหล่านี้ ต้องแน่ใจว่าคุณอยู่ในระหว่างการตรวจสอบ แม้ว่าผู้ตรวจสอบจะเตรียมรายงานอย่างเป็นทางการ แต่มันเป็นประโยชน์เมื่อผู้ตรวจสอบสามารถบอกให้คุณทราบโดยตรง และคุณจะได้เรียนรู้มากมายเกี่ยวกับบ้าน  

หากผลการตรวจพบปัญหาใด ๆ ให้จัดการกับผู้ขายหากจำเป็น

ประกันภัยเจ้าของบ้านและภาษี

ค้นหาซื้อประกันภัยเจ้าของบ้านรอบ ๆ เพื่อปกป้องการลงทุนของคุณผู้ให้กู้จะขอให้คุณทำการประกันภัยรวมถึงสถาบันการเงินที่ให้ในนโยบายด้วย เมื่อคุณมีนโยบายประกันแล้ว ส่งสำเนาใบประกาศไปยังผู้ให้กู้ 

ในกรณีส่วนใหญ่ เบี้ยประกันภัยเจ้าของบ้านและภาษีอสังหาริมทรัพย์จะถูกรวมเข้ากับการจ่ายเงินกู้รายเดือนของคุณ

ค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย

การปิดการขายหรือการชำระบัญชีคือเมื่อการทำธุรกรรมการขายเสร็จสมบูรณ์และการเป็นเจ้าของถูกโอนจากผู้ขายให้คุณ ณ จุดนี้คุณจะต้องชำระค่าธรรมเนียม ซึ่งเรียกว่าค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย

ค่าธรรมเนียมแปรผันตามปัจจัยต่าง ๆ เช่น สถานที่ ประเภททรัพย์สิน และประเภทเงินกู้ กฎเกณฑ์ทั่วไปสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดการขายของผู้ซื้อบ้านคือระหว่าง 2% ถึง 5% ของราคาซื้อออนไลน์ เครื่องคำนวณออนไลน์ที่เฉพาะเจาะจงกับฟลอริดาจะให้แนวคิดที่ดีกว่า

ต่อไปนี้คือค่าธรรมเนียมบางประการที่คุณอาจเผชิญเมื่อปิดการซื้อบ้านในฟลอริดา นี่ไม่ใช่รายการทั้งหมด เช่น หากคุณใช้บริการของทนายความ คุณก็จะต้องเสียค่าทนายความด้วย หรือถ้าคุณซื้อคอนโดก็อาจจะมีค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน

• ดำเนินการ
• รายงานเครดิต
• ประเมินราคา
• ประกันภัยน้ำท่วม
• ค่าธรรมเนียมและภาษีเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์

ยอดรวมโดยประมาณที่ต้องชำระเมื่อปิดการขาย

นอกจากค่าปิดการขายแล้ว คุณยังคาดหวังว่ายอดรวมที่ต้องชำระในวันปิดการขายจะรวมไปถึงค่ามัดจำดอกเบี้ยเงินกู้ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ และเบี้ยประกันภัยทรัพย์สินด้วย

ยกตัวอย่าง หากคุณซื้อบ้านในราคา 300,000 ดอลลาร์ จำนวนเงินที่ต้องชำระเมื่อปิดการขายอาจดูประมาณนี้:

เงินมัดจำ: $60,000 (20% ของราคาซื้อ)
ค่าปิดการขาย: $6,000 (2% ของราคาซื้อ)
ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ชำระไว้ล่วงหน้ารวมภาษีและประกัน: $2,000
ยอดรวมที่ต้องชำระ: $68,000

การแจ้งเตือนค่าธรรมเนียม

ตามกฎหมาย ผู้ให้กู้จะต้องจัดส่งการประเมินเงินกู้ที่รวมถึงค่าปิดการขายที่คาดการณ์ภายในสามวันทำการหลังจากที่ได้รับใบสมัครที่สมบูรณ์ ซึ่งเป็นเพียงการประมาณการเท่านั้นเพื่อให้คุณสามารถวางแผนล่วงหน้าได้ ภายในสามวันก่อนการปิด ผู้ให้กู้จะส่งการประเมินการปิดที่ระบุยอดรวมที่ต้องชำระในวันปิด

การตรวจสอบครั้งสุดท้าย

ยืนยันวันที่ปิดที่กำหนดไว้และจัดการในการเดินตรวจสอบบ้านในวันหรือวันก่อนหน้าการปิด เพื่อตรวจสอบสภาพของทรัพย์สินให้เป็นไปตามที่ควรจะเป็น 

โดยปกติผู้ขายจะออกจากทรัพย์สินแล้ว ณ จุดนี้ คุณสามารถตรวจสอบสิ่งของที่คุณตกลงกับผู้ขายที่จะให้ออกจากที่หรือถอดออกไป นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของคุณหากมี ควรไปกับคุณในกรณีที่มีปัญหาใด ๆ

การปิดการขาย

การปิดการขายจะเกิดขึ้นในสำนักงานของทนายความหรือบริษัทจัดการเอกสาร ผู้ที่เข้าร่วมมักจะประกอบด้วยผู้ซื้อ ผู้ขาย และนายหน้า (ถ้ามี) คุณจะต้องเซ็นเอกสารหลายฉบับ อย่าลืมนำสมุดเช็คไปด้วย เมื่อรายการเสร็จเรียบร้อย ผู้ขายจะมอบกุญแจให้คุณ

หลังการซื้อ

เมื่อคุณทำการซื้อเสร็จเรียบร้อยแล้ว ยังมีบางสิ่งที่คุณยังต้องทำอยู่

บริการที่จำเป็น

จัดการให้การบริการสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเปิดทำการก่อนที่คุณจะเข้าอยู่ คุณไม่อยากย้ายเข้าไปในบ้านที่มืดใช่ไหม 

ขึ้นอยู่กับประเภทและตำแหน่งของทรัพย์สิน คุณอาจต้องจัดตารางการบริการเช่นการเก็บขยะหรือการดูแลสนามหญ้า 

ติดต่อที่ทำการไปรษณีย์หากคุณต้องการจัดส่งให้เปลี่ยนที่อยู่สำหรับส่งจดหมายจากที่อยู่เก่ามาที่บ้านใหม่ของคุณ

ย้ายเข้าอยู่

จัดให้มีการขนส่งสิ่งของในบ้านของคุณไปยังบ้านใหม่ คุณอาจจะจ้างผู้เชี่ยวชาญในการขนย้ายหรือเช่าอุปกรณ์แล้วย้ายเอง ขึ้นอยู่กับที่ที่คุณย้ายออกและจำนวนสิ่งของที่ต้องขนย้าย

บ้านที่อบอุ่น

หลังจากที่คุณเข้าอยู่เป็นเวลาสองสามสัปดาห์ คุณควรได้รับเอกสารสิทธิ์บ้าน ฉลองความสำเร็จ ทำความรู้จักกับเพื่อนบ้านของคุณ และสนุกสนานในการตกแต่ง! 

ตอนนี้มาถึงตาคุณแล้ว

เราหวังว่าบทความนี้จะตอบคำถามทุกอย่างที่คุณต้องการทราบเมื่อมาซื้อบ้านในฟลอริดา 

การซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจสำคัญที่ต้องใช้เงินจำนวนมาก คุณควรใช้เวลาและคิดเกี่ยวกับมันอย่างรอบคอบ

หากคุณมีคำถามใด ๆ หรือต้องการแบ่งปันประสบการณ์การซื้อของคุณ โปรดฝากความคิดเห็นไว้ด้านล่าง