ควรจัดการอสังหาฯ ในสหรัฐอเมริกาของฉันยังไงก่อนย้ายไปอยู่ต่างประเทศดี?

การย้ายไปต่างประเทศอาจเป็นทั้งความตื่นเต้นและความกังวล การรอคอยที่เติบโตรวมกับความคิดถึงอาจทำให้การตัดสินใจในรายละเอียดต่าง ๆ เกิดปัญหาได้

หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ และกำลังพิจารณาย้ายไปประเทศอื่น ไม่ว่าจะเพื่อทำงาน เกษียณอายุ หรือเปลี่ยนบรรยากาศ คุณจะต้องตัดสินใจว่าควรขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณหรือดูแลจัดการจากต่างประเทศ

ที่นี่ เราจะสำรวจถึงความรับผิดชอบ พันธะ และประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับการเลือกแต่ละทาง

ถ้าฉันขาย

การขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ เป็นทางเลือกที่ชัดเจน โดยเฉพาะถ้าคุณวางแผนที่จะย้ายถาวรไปต่างประเทศ มันสามารถทำให้คุณปลอดจากพันธะและให้เงินทุนที่อาจเป็นประโยชน์ในการปรับตัวเข้ากับชีวิตใหม่ โดยเฉพาะถ้าคุณกำลังเปลี่ยนเป็นวัยเกษียณ

สำหรับการอยู่ต่างประเทศเป็นเวลานาน หลายประเทศต้องการหลักฐานความมั่นคงทางการเงินสำหรับการขอวีซ่า การขายทรัพย์สินสามารถช่วยให้คุณปฏิบัติตามข้อกำหนดเหล่านี้ได้

เคล็ดลับสำหรับการขายอย่างรวดเร็ว

การเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสดไม่ใช่เรื่องทันที เมื่อคุณขายสินทรัพย์ที่สำคัญอย่างบ้าน การให้เวลากระบวนการสักสองสามเดือนเป็นประโยชน์

ถึงแม้ว่าการปรับปรุงหรือการจัดระเบียบยังไม่เสร็จสิ้น ก็ยังควรจะลงประกาศทรัพย์สินก่อน นี้ให้คุณมีการต่อรองที่ดีกว่า ควรหาผู้ซื้อก่อนที่คุณจะพร้อมย้ายออกและจากนั้นเจรจาต่อรองการย้ายออก แทนที่จะรู้สึกบีบคั้นให้รับข้อเสนอที่ไม่คุ้มค่าเพราะการย้ายออกที่กำลังจะมาถึง

พิจารณาแพลตฟอร์มดังต่อไปนี้สำหรับการลงประกาศทรัพย์สิน:

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

เมื่อทรัพย์สินของคุณถูกลงประกาศแล้ว เริ่มเตรียมการขาย ขณะที่จัดระเบียบไม่ให้บ้านดูรกจนเกินไป อย่าลืมว่าบ้านที่รกมากเกินไปอาจขายยาก และบ้านที่โล่งเกินไปก็อาจทำให้ผู้ซื้อรู้สึกไม่สบายใจ การทิ้งเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานไว้สามารถช่วยให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพเห็นภาพพื้นที่ได้

ในขณะที่ผู้แทนอาจแนะนำว่าการปรับปรุงบางอย่างจะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน แต่นั่นไม่เสมอไป การปรับปรุงภายนอกนั้นเป็นเรื่องของรสนิยมส่วนตัว ลองตั้งใจที่การซ่อมแซมที่จำเป็นและปรับปรุงใหญ่ให้กับเจ้าของรายถัดไป

หากการขายไม่เกิดขึ้นก่อนที่คุณจะย้าย ประสานงานกับนายหน้าของคุณและโบรกเกอร์สินเชื่อเพื่อเตรียมเอกสารให้ได้มากที่สุด ในยุคแห่งโซลูชันดิจิตอล แพลตฟอร์มอย่าง DocuSign สามารถอำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรมระยะไกลโดยไม่จำเป็นต้องกลับมาที่สหรัฐ

การลงทุนผลตอบแทนจากการขาย

หากคุณมองถึงการนำเงินที่ได้จากการขายมาลงทุนใหม่ เปรียบเทียบผลตอบแทนที่เป็นไปได้กับสิ่งที่คุณอาจได้รับจากการรักษาและให้เช่าทรัพย์สิน โดยทั่วไปแล้ว รายได้จากการเช่ามักจะให้ผลตอบแทนประมาณ 5-6% แต่ควรทราบว่าผลตอบแทนสูงมักมาพร้อมกับความเสี่ยงที่มากขึ้น

ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐ

มาตรา 121 ของประมวลรัษฎากรภายในสหรัฐให้สิทธิพิเศษยกเว้นภาษีบ้าน หากคุณได้ใช้ทรัพย์สินเป็นที่พักอาศัยหลักของคุณไม่น้อยกว่า 2 ใน 5 ปีที่ผ่านมา คุณสามารถยกเว้นได้ถึง $250,000 จากกำไรจากการขายบ้าน สำหรับคู่สมรส สิทธิพิเศษนี้เพิ่มขึ้นเป็น $500,000 หากไม่ได้รับสิทธิพิเศษนี้ เตรียมพร้อมสำหรับการเสียภาษีกำไรจากทุนอยู่ที่ประมาณ 15-20% จากการขาย

ถ้าฉันเก็บไว้

การรักษาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ สามารถสร้างรายได้มั่นคงจากการเช่าและมีโอกาสที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นทางเลือกกลับหากเกิดปัญหาที่ไม่คาดคิดในต่างประเทศ

ผู้รักษาบ้านหรือแลกเปลี่ยนบ้าน

มอบหมายทรัพย์สินให้ผู้รักษาบ้านจะทำให้ยังมีคนอยู่อาศัยและรักษาความเรียบร้อย ข้อตกลงนี้มักเป็นการแลกเปลี่ยนที่ไม่ต้องใช้เงิน โดยผู้รักษาบ้านจะดูแลทรัพย์สินเพื่อแลกกับการที่ได้พักฟรี

แพลตฟอร์มออนไลน์สามารถเชื่อมโยงเจ้าของบ้านกับผู้รักษาบ้านที่อาจเป็นไปได้ ได้แก่:

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

การแลกเปลี่ยนบ้าน อีกทางหนึ่ง คือข้อตกลงที่มีการเปลี่ยนบ้านกัน อาจเกิดขึ้นจากความเชื่อใจ เพื่อความชัดเจน ควรระบุความรับผิดชอบและความคาดหวังล่วงหน้า

แพลตฟอร์มแลกเปลี่ยนบ้านยอดนิยม ได้แก่:

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

วิธีการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐสำหรับชาวต่างชาติ

การเช่าระยะสั้น

การใช้บริการเช่าระยะสั้นกับทรัพย์สินของคุณสามารถนำรายได้เข้ามาเร็วขึ้น แต่บางครั้งอาจมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นสูงและต้องใช้ความพยายามมากกว่า แพลตฟอร์มอย่าง Airbnb, Booking.com และ VRBO รองรับการเข้าพักระยะสั้น ค่าใช้จ่ายสำหรับการเข้าพักข้ามคืนหรือช่วงสุดสัปดาห์มักจะมากกว่ารายได้จากการเช่ารายเดือน

ผู้เข้าพักในแพลตฟอร์มเหล่านี้มักต้องการความช่วยเหลือมากกว่าผู้เช่าระยะยาว คุณอาจต้องจ้างบุคคลที่เชื่อถือได้มาดูแลภาพลักษณ์ของทรัพย์สิน ต้อนรับแขก แก้ไขเหตุฉุกเฉิน และตรวจสอบความเสียหายหลังการเข้าพัก

พิจารณาเว็บไซต์บริหารจัดการ Airbnb ที่แนะนำเหล่านี้:

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

ข้อเสียของการให้เช่าระยะสั้นที่ควรคำนึงถึง ได้แก่:

• ผู้เช่าระยะสั้นอาจไม่ดูแลทรัพย์สินของคุณเท่ากับผู้เช่าระยะยาว
• ผู้เช่าระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยว อาจทำให้เกิดช่วงเวลาที่ว่างเปล่าในฤดูกาลที่ไม่คึกคัก

การเช่าระยะยาว

การเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญในการเช่าระยะยาว บ้านของคุณอาจเป็นการลงทุนที่สำคัญที่สุด จำเป็นต้องดูแลมันให้เต็มที่ ทำความเข้าใจและรอบคอบในการหาผู้เช่าที่จะให้ความสำคัญกับทรัพย์สินและจ่ายตรงเวลา

สำหรับผู้เช่าที่สนใจ อย่าลืมขอประวัติอาชญากรรม รายงานเครดิต และอ้างอิงเชิงบวกจากแหล่งที่มีความเชื่อถือ สำรวจกสนที่พักก่อนหน้าของพวกเขาและติดต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินผู้สมัครของคุณอย่างถี่ถ้วน

ทำสัญญาการเช่าที่ปกป้องคุณจากความรับผิดชอบและป้องกันการชำระเงินล่าช้า ในสหรัฐอเมริกา มีกฎหมายบางข้อที่เข้าข้างผู้เช่า ดังนั้นควรร่างข้อตกลงเพื่อให้เป็นการปกป้องทุกฝ่าย

นี่อาจหมายถึงการจ้างมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความเพื่อร่างสัญญา ลองพิจารณาว่านี่คือการลงทุนเบื้องต้นที่รอบคอบ มอบความอุ่นใจเพิ่มเติมให้คุณ ประกันทรัพย์สินสามารถลดรายได้ระยะสั้น แต่สำคัญในการปกป้องทรัพย์สินขณะที่คุณไม่อยู่

เมื่อมีผู้เช่าที่เชื่อถือได้ ใช้วิดีโอคอลออนไลน์และเครื่องมือแชร์เอกสารเพื่อรักษาการสื่อสาร เก็บค่าเช่า และจัดการเรื่องต่าง ๆ ระยะไกล ดำเนินการซ่อมได้ทันเวลา และช่วยแก้ไขปัญหา โดยเฉพาะหากคุณอยู่ไกล รักษาประวัติเซฟการทำธุรกรรมทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายหรือซ่อมแซม เพื่อสนับสนุนข้อพิพาทใด ๆ และเตรียมภาษีได้ลื่นไหล

เพราะต้องการความสะดวก ควรแต่งตั้งตัวแทนท้องถิ่นเพื่อจัดการเรื่องต่าง ๆ ในกรณีที่คุณไม่อยู่ ตัวแทนนี้อาจเป็นเพื่อนหรือสมาชิกครอบครัวที่เชื่อถือได้ หรือผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ

นี่คือเว็บไซต์บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบที่มีชื่อเสียง:

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

ควรบริหารจัดการเองหรือใช้ผู้บริหารทรัพย์สินให้เช่า?

การจัดการรายละเอียดประจำวันของทรัพย์สินจากต่างประเทศอาจเป็นเรื่องท้าทาย ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพสามารถช่วยด้านการคัดกรองผู้เช่า การซ่อมบำรุง การจ่ายเงิน การแก้ไขข้อขัดแย้ง และเรื่องทางกฎหมาย

หากคุณต้องการ คุณสามารถมอบภาระงานทั้งหมดให้ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยเสียรายได้จากการเช่าเล็กน้อย พวกเขาจะจัดการเรื่องผู้เช่าและการเงินและมอบรายงานการเงินให้คุณเป็นระยะ

ค่าใช้จ่ายการให้เช่าในสหรัฐที่ต้องเตรียมพร้อม

• บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์มักเรียกเก็บ 8-10% ของรายได้เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินของคุณถูกปล่อยเช่า รักษา และดำเนินการอย่างราบรื่น บางรายอาจขอค่าเช่าเดือนแรกเมื่อหาผู้เช่าใหม่

• ประกันทรัพย์สินที่ครอบคลุมการบาดเจ็บของผู้เช่า ภัยธรรมชาติ และเหตุการณ์อื่น ๆ เฉลี่ยระหว่าง $1000-$3000 ต่อปี ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน

• ค่าซ่อมบำรุงขึ้นอยู่กับอายุของบ้าน สถานที่ตั้ง วัสดุก่อสร้าง และพฤติกรรมของผู้เช่า ทำให้ยากต่อการคาดเดา แนวทางที่น่าสนใจคือกันเงินประมาณ 1% ของรายได้เช่าสำหรับการซ่อมบำรุงทรัพย์สิน

• ค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน หากใช้งาน อยู่ระหว่าง $100-$1000 ต่อเดือน

• หากคุณเลือกไม่ใช้ผู้จัดการทรัพย์สิน เตรียมเงินเดินทางไว้เผื่อคุณต้องกลับมาแก้ไขปัญหาที่ไม่คาดคิด

• ภาษีรายได้จากการเช่าและภาษีที่ดินของรัฐบาลกลางและรัฐอาจเปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับชั้นภาษีและรัฐของคุณ.

ภาษีค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ คุณจะต้องจ่ายภาษีของรัฐบาลกลางจากรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ไม่ว่าคุณจะอาศัยอยู่ในสหรัฐฯ หรือไม่ ข้อกำหนดด้านภาษีของรัฐจะแตกต่างกันไปแต่ละรัฐ แต่เป็นไปได้ว่าคุณจะต้องจ่ายภาษีของรัฐจากรายได้ให้เช่า รวมถึงภาษีทรัพย์สินของรัฐด้วย

การอาศัยอยู่ต่างประเทศจะทำให้คุณได้รับการยกเว้นภาษีรัฐบาลกลางจากรายได้ที่ได้รับในต่างประเทศ แต่ไม่รวมถึงรายได้จากการเช่าในสหรัฐฯ คุณสามารถถือว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นการประกอบธุรกิจได้ ซึ่งจะทำให้สามารถหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องเช่น ค่าผู้จัดการทรัพย์สิน ค่าซ่อมบำรุง และค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินได้ ภาษีที่คุณต้องจ่ายจะคำนวณจากกำไรสุทธิเท่านั้น

สำหรับวัตถุประสงค์ทางภาษี ให้ใช้ Schedule E หรือที่รู้จักกันดีในชื่อ Form 1040 ในการรายงานรายได้และค่าใช้จ่ายจากการให้เช่า

ขึ้นอยู่กับประเทศที่คุณย้ายไป อาจจะต้องจ่ายภาษีต่างประเทศจากรายได้ให้เช่าในสหรัฐฯ หลายประเทศได้จัดตั้งสนธิสัญญาภาษีเพื่อป้องกันการเก็บภาษีซ้ำซ้อน แต่คุณควรตรวจสอบกฎระเบียบภาษีที่เฉพาะเจาะจงเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาอย่างรอบคอบ หากคุณประสบกับการเก็บภาษีซ้ำซ้อนในประเทศอื่น คุณจะมีโอกาสได้รับเครดิตภาษีต่างประเทศที่จะช่วยลดหนี้ภาษีในสหรัฐฯ ได้

บทสรุป

การเปลี่ยนวิถีชีวิตเป็นชาวต่างชาติอาจทำให้คุณตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ซึ่งจะให้เงินก้อนที่สามารถช่วยในการยื่นขอวีซ่าต่างประเทศหรือการลงทุนอื่นๆ

การรักษาและปล่อยเช่าทรัพย์สินสามารถเป็นวิธีช่วยเหลือคนที่คุณรักหรือสร้างรายได้สม่ำเสมอ การจ้างผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์อาจลดกำไรลงเล็กน้อย แต่จะช่วยลดทั้งภาระงานและระดับความเครียดของคุณได้อย่างมาก