O guia completo para comprar uma propriedade no México

No México, existem muitos locais escondidos onde a vida é simples e os preços das propriedades são baixos, embora também existam muitos bairros com alta demanda habitacional.

Além disso, no México, a tendência global contínua da migração humana de áreas rurais, como fazendas e pequenas vilas, para áreas metropolitanas permanece forte. Semelhante a outras nações prósperas, esse padrão de migração levou a uma inflação imobiliária gradual e incremental, impulsionada principalmente pela expansão urbana.

As exceções a esse padrão são destinos populares para expatriados, como a Cidade do México e Tijuana, onde os preços das habitações dobraram (ou mais) na última década. A maioria das grandes cidades mexicanas, como Puebla e Guadalajara, são bem menos populares entre os expatriados e mostram um crescimento lento, mas constante. 

Neste guia abrangente, discutirei algumas informações vitais sobre o que esperar, com o que ter cuidado e o que você precisará ao comprar um imóvel residencial no México.

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Estrangeiros Podem Comprar Propriedades no México? 

Como estrangeiro, você tem o direito legal de possuir diretamente a maioria dos tipos de propriedades no México, com exceção das que estão nas zonas de fronteira restritas.

Seja você possuidor de visto de residência temporária ou permanente, ou apenas de visto de turista, uma vez que tenha adquirido a escritura direta de uma propriedade no México, você terá a maioria dos mesmos direitos que um cidadão mexicano.

Isso significa que o governo não poderá confiscar sua propriedade ou impedir que você a venda. Você pode construir na sua propriedade com as licenças corretas e passá-la para seus herdeiros, mesmo que eles não sejam mexicanos.

Requisitos para Expatriados

O México tem uma rica história cultural de forasteiros invadindo e tomando suas terras, e você ainda pode ver o trauma refletido em suas leis imobiliárias. Como estrangeiro, mesmo comprando propriedade fora das zonas de fronteira restritas, há algumas medidas legais extras para proteger a pátria.

O governo mexicano irá conceder a você o direito de comprar solo mexicano, mas somente depois que você assinar um simples acordo de renúncia chamado “Convenio de Renuncia” com o escritório de Relações Exteriores (“Secretaría de Relaciones Exteriores” ou simplesmente SRE).

O seu Convenio de Renuncia renuncia a quaisquer direitos legais internacionais que você possa ter para envolver o governo do seu país com sua propriedade mexicana. Ele declara que você concorda em ser considerado um cidadão mexicano em relação aos seus bens imóveis no México e que concorda em renunciar sua propriedade ao governo mexicano se o governo do seu país tentar se envolver.

Você ou um representante legal deve visitar um escritório da SRE e apresentar o seguinte:

• Um formulário de Convenio de Renuncia corretamente preenchido, que você pode encontrar nos links abaixo
• Seu visto mexicano ou outro documento de imigração
• Documentação contendo a localização e as medições da propriedade

O proprietário da propriedade deve ter o documento de localização e medição, informalmente chamado de “croquis”, incluído junto aos papéis da escritura. Você pode pedir para pegá-lo emprestado para fazer uma cópia e levar para a SRE.

Você pode encontrar o regime geral de imóveis do governo mexicano explicando a renúncia em inglês. 

Uma explicação mais detalhada e oficial (em espanhol) dos requisitos específicos do Convenio de Renuncia pode ser encontrada no site oficial da agência.

Note que a versão em inglês diz que o processamento da sua renúncia não tem custo, mas a versão em espanhol diz que custará cerca de MXN5.000, então leve algum dinheiro com você. Você deve receber sua autorização ou uma resposta dentro de 2 a 20 dias úteis.

Bairro 

O contraste predominante na qualidade dos bairros está entre áreas urbanas e rurais, exigindo que você faça uma escolha entre as abundantes, embora ocasionalmente menos desenvolvidas, comodidades, serviços e infraestrutura associadas a multidões urbanas ou o estilo de vida mais simples e tranquilo encontrado no campo.

Cidade do México

Em 2023, a Cidade do México é considerada a cidade mais cara do México, com casas adequadas para proprietários de classe média custando cerca de MXN3 milhões, o que é o dobro da média do país. A habitação acessível parece estar constantemente se afastando mais e mais para a periferia da cidade.

Se você está considerando viver na capital, pode se ver escolhendo entre um apartamento apertado em uma localização desejável ou uma casa maior distante do centro da cidade, o que resultaria em longos deslocamentos diários devido ao tráfego intenso. De qualquer forma, morar na capital pode ser preferível para você por causa das oportunidades de emprego, proximidade de locais noturnos e outras atrações.

Morelos, Querétaro, Nayarit e Jalisco

Além da Cidade do México, os outros estados com os preços de habitação mais elevados são Morelos, Querétaro, Nayarit e Jalisco. O preço médio de uma casa em Jalisco é em torno de MXN1,6 milhões, o que está em linha com a média nacional.

Se você está procurando por uma casa de luxo, Puebla e Querétaro estão cheios de grandes mansões que misturam características modernas com estruturas tradicionais. Ambos estão próximos à Cidade do México, mas têm um custo e qualidade de vida cerca de 50% menores. 

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Querétaro é mais moderno, tornando-o um bom local para comprar uma casa geminada em uma cidade limpa e caminhável. A extensa Puebla tem muitos imóveis de luxo mais antigos que são surpreendentemente baratos.

Cancún

Cancún e sua vizinha Riviera Maya, que inclui Playa del Carmen e Tulum, também são atraentes para expatriados que desejam comprar propriedades. A maioria das casas à venda aqui são novas ou em pré-construção. Cancún e sua área circundante podem parecer um país totalmente diferente, repleto de estrangeiros barulhentos. Os preços são um pouco mais baixos em áreas que estão mais distantes dos distritos de festa.

Mérida

Mérida, a capital de Yucatán e uma das áreas mais seguras do México, é outra cidade próxima à praia, mas com opções de habitação mais baratas e uma vida noturna mais tranquila. As casas nesta região são principalmente projetadas em estilo colonial de arquitetura, evocando o charme do velho mundo e exigindo muitas reformas.

Puerto Vallarta

O mercado imobiliário em Puerto Vallarta não é tão congestionado quanto o da Cidade do México ou Cancún, mas está gradualmente caminhando nessa direção, especialmente quando se trata de novas casas ou condomínios. No entanto, ainda há a oportunidade de adquirir terras ou casas inacabadas na área circundante a preços favoráveis.

Além de ser conhecida como uma cidade festiva, Puerto Vallarta também é conhecida por seu patrimônio cultural e artístico. Vale a pena mencionar que a cidade tem muitos bairros montanhosos e ruas de paralelepípedos, o que pode ser desafiador para quem tem problemas de mobilidade.

Baja California

Baja California, que inclui Tijuana, Cabo San Lucas e La Paz, é um dos primeiros locais que vêm à mente de muitos residentes dos EUA que estão pensando em se mudar para o México. 

As maiores cidades deste estado estão repletas de novos desenvolvimentos, subúrbios gentrificados e americanos. Sua proximidade com os EUA significa que o custo de vida é bastante elevado e está até aumentando. A vantagem de viver aqui, no entanto, é que você pode chegar a L.A. em minutos.

Guadalajara

Guadalajara é uma cidade agitada que é um local ideal para se viver se você quer um estilo de vida relaxado, mas não é ideal se você deseja viver uma vida de luxo.

A área do Lago Chapala nas proximidades está cheia de comunidades boêmias e mais velhas de expatriados. Você pode encontrar muitas casas rústicas grandes à venda no terreno montanhoso à beira do lago, mas observe que o custo de vida lá está aumentando.

Oaxaca

Oaxaca é bom para a alma, mas não para a carteira. Se você prefere cultura a comércio, ficará satisfeito em saber que todo o estado está repleto de comunidades indígenas de vida lenta nos limites da civilização. 

Em Oaxaca, terrenos em áreas selvagens e não desenvolvidas tendem a ser baratos, enquanto as casas coloniais opulentas na capital são caras.

Tipos de Propriedade

O México é um dos países mais geograficamente e biologicamente diversos do mundo. Você pode morar perto de quase qualquer forma de terra ou vida selvagem que desejar. Tenha isso em mente ao escolher um tipo de propriedade para comprar. Aqui estão as opções mais comuns.

Apartamento ou Condomínio

É mais barato comprar um apartamento ou condomínio do que uma casa. Um apartamento ou condomínio pode vir com academias públicas bem equipadas, piscinas e outras instalações, mas provavelmente você não terá um quintal ou espaço no terraço. E o bairro ao redor de um apartamento ou condomínio típico pode ser mais barulhento do que morar em uma casa.

Muitos condomínios e apartamentos são comunidades fechadas, protegidas por muros altos e portões guardados. As associações de proprietários (HOAs) nesses tipos de habitação geralmente cobram taxas recorrentes caras e impõem regras rígidas que promovem harmonia e segurança, mas que removem parte da sua liberdade para dar personalidade à sua propriedade residencial.

O preço médio de um apartamento ou condomínio é de cerca de US$ 1 milhão, variando de um mínimo de cerca de US$ 300 mil a um máximo de centenas de milhões.

Casa

No México, a maioria dos bairros com casas regulares geralmente não possui associações de proprietários. Como proprietário de uma casa em tal bairro, você terá liberdade para construir e decorar praticamente do jeito que quiser.

Prédios mais antigos podem estar lentamente se deteriorando ou podem não ter as comodidades de que você precisa. Casas no México são geralmente feitas de tijolos e concreto, portanto são mais robustas e duram mais do que aquelas construídas com madeira e fibra de vidro.

No entanto, há alguns problemas comuns nas casas mexicanas dos quais você deve ficar atento:

• Umidade ou mofo nas paredes
• Péssima ventilação
• Telhados em deterioração
• Sem cisterna de água
• Caixa d’água de amianto
• Baixa pressão de água
• Acesso inseguro

O preço médio de uma casa regular no México é cerca de $1,4 milhões. Tal casa geralmente tem dois andares e três ou quatro quartos em um terreno medindo cerca de 150 metros quadrados. As casas em Morelos, Querétaro, Nayarit, Jalisco, Quintana Roo e Baja California estão ligeiramente acima da média nacional, enquanto os demais estados estão abaixo.

Pré-Construção

Investir em um desenvolvimento antes de estar completamente construído pode te dar um pequeno desconto em comparação com comprar uma nova casa de luxo ou condomínio, mas você precisará fazer muita diligência para garantir que o projeto é legítimo. Provavelmente é sensato contratar um advogado local para analisar os desenvolvedores, construtores, vendedores e documentos.

Os principais riscos envolvidos aqui são design ou construção de baixa qualidade e atrasos que podem resultar em falha devido a vendas fracas, planejamento inadequado, fraude ou apenas azar.

Você começará preenchendo o formulário de aprovação do desenvolvedor com suas informações pessoais. Se aprovado, você depositará uma taxa de reserva em uma conta de custódia e terá duas semanas para revisar todos os regulamentos, condições, termos relacionados, etc., ou pedir um reembolso. 

Após este período de revisão, você geralmente fará um segundo depósito não reembolsável na conta de custódia por um total de cerca de 30% do preço.

Observe que esse papel com o desenvolvedor é além do processo oficial de compra. Quando a construção for concluída e você tiver terminado de pagar o restante do seu plano de pagamento negociado, você passará pelo processo real de transferência do título para o seu nome, que deve ser feito da maneira normal envolvendo um notário, conforme explicamos abaixo.

O preço médio de uma propriedade em pré-construção geralmente está em torno de 60-80% do que custaria acabada e nova.

Construção Inacabada

As paisagens urbanas e rurais mexicanas estão pontilhadas de prédios inacabados. O costume é construir o que se pode com o dinheiro disponível, e então poupar para construir mais.

Construções inacabadas são chamadas de “obras negras”. O serviço de alvenaria bruta pode estar concluído, mas você verá buracos no lugar de janelas e portas e vergalhões levantando seus braços do telhado para o céu.

Esses podem ser um grande negócio se você estiver disposto a investir esforço e tempo. Pesquise práticas e materiais de construção mexicanos para ter uma ideia do que o projeto envolverá antes de decidir se empreenderá. Se você for paciente e capaz de rir dos contratempos, pode acabar com uma bela casa construída de acordo com suas especificações por um custo bem baixo.

O preço médio de construção é em torno de MXN4.000 a MXN15.000 por metro quadrado. Um trabalhador da construção mexicano, chamado de “albañil”, geralmente ganha cerca de MXN200 – $400 por dia.

Terreno

Ao comprar um terreno, comece perguntando ao proprietário se ele tem um título “ejidal” ou um título privado que permita sua venda como propriedade privada. O México tem um regime de terras comuns chamado “ejidal”, onde certos tipos de propriedades rurais e agrícolas são mantidas sob um título comunal em vez de um título privado. Estes estão sujeitos a todos os tipos de regulamentos esotéricos que os tornam extremamente difíceis de regularizar ou vender. Evite esse tipo de propriedade.

Em seguida, verifique se serviços públicos essenciais como eletricidade, água, esgoto e internet estão disponíveis nessa área. Leve em consideração a proximidade de rotas de acesso, transporte público, lojas, hospitais e escolas, conforme necessário. As restrições de zoneamento e licenças de construção são mais flexíveis e fáceis de lidar do que na maioria dos países desenvolvidos, mas podem levar tempo.

O preço médio do terreno por metro quadrado varia de cerca de MXN2.5 em áreas remotas até MXN900 na Cidade do México.

Encontrando uma Propriedade

De muitas maneiras, o México ainda é um pouco à moda antiga, o que explica por que muitas pessoas procuram imóveis tanto online quanto do jeito antigo — offline.

Se você for analógico e procurar pessoalmente, precisará de algum conhecimento da cidade-alvo para poder focar sua busca, e pode ter que passar longas horas sob um sol impiedoso. 

Mesmo assim, um número surpreendente de proprietários, especialmente os mais velhos, não são entendidos em internet e podem nem ter uma conta de e-mail. Você pode encontrar algumas das melhores ofertas em propriedades à venda desse tipo de proprietário se caminhar ou dirigir por quase qualquer bairro em qualquer grande cidade mexicana.

Se você procurar digitalmente, terá que percorrer montanhas de anúncios falsos. As propriedades reais que você ver geralmente estarão atrás de muros de intermediários e você geralmente encontrará preços mais altos do que procurando por placas de “À Venda” na rua. Mas você poderá lançar sua rede muito mais longe do que pessoalmente.

Portais imobiliários populares dos EUA, como Zillow e MLS, ainda são quase desconhecidos no México. O mercado imobiliário mexicano tem seus próprios portais dedicados na web e sites de mídia social favoritos. 

Em 2023, o Facebook Marketplace é um dos mais movimentados, com dezenas de novos anúncios postados diariamente na maioria das grandes cidades. (Link:)

Alguns dos portais independentes de anúncios imobiliários mais populares no México incluem:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Infelizmente, às vezes mais da metade das propriedades que você verá postadas online, tanto em sites dedicados quanto em marketplaces de mídia social, são algum tipo de golpe óbvio. A boa notícia é que esses golpes são bastante fáceis de identificar.

Mantenha-se longe de qualquer anúncio em que você veja:

• Somente fotos do lado de fora da propriedade, muitas vezes do Google Maps, sem fotos do interior.
• As palavras “recuperação bancaria” ou “remate bancário”, que significa leilão bancário. Esses terão preços atraentemente baixos, mas você será solicitado a depositar um grande adiantamento e então esperar alguns meses ou anos até que o banco místico libere os papéis mágicos.
• Qualquer frase como “incrível oportunidade”, “em tempos de crise”, “abaixo do seu valor comercial”, “invista no seu patrimônio”, “faça seu sonho realidade”, que são todas formas comuns de dizer “Isto é um golpe.”

Se puder, tente aparecer e visitar as propriedades que você ver online antes mesmo de responder ao anúncio. Você pode conseguir desarmar um golpe antes que comece, perguntando pessoalmente se aquele lugar está à venda. 

Também pode ser extremamente valioso conversar abertamente sobre a propriedade e a área com os proprietários e vizinhos.

Avaliações Obrigatórias de Propriedades pelo Governo

Assim que você encontrar uma propriedade que goste, pode ficar tentado a tentar negociar o preço para baixo. Isso pode não ser uma boa ideia no México devido às avaliações obrigatórias de propriedade pelo governo.

Parte do processo de compra de imóveis exigido pelo governo mexicano, do qual falaremos em detalhe mais tarde, é agendar uma avaliação oficial do valor de mercado da propriedade por um avaliador certificado pelo governo. 

No México, essa avaliação é chamada de “avalúo”. Tecnicamente, isso é para garantir que você pague o valor correto em impostos e desencorajar a evasão fiscal por meio de manipulação de preços ou pagamentos por fora. 

A avaliação da propriedade geralmente é a última etapa, agendada logo antes do pagamento oficial e da transferência de título.

Na prática, essas avaliações são conhecidas por atrapalhar muitas vendas de imóveis e, muitas vezes, garantem que qualquer negociação de preço para baixo seja interrompida desde o início. Você pode tentar negociar um preço mais baixo à vontade no começo. 

Você pode até assinar uma garantia ou promessa por escrito, mas quando a avaliação do governo chega no último segundo, se for maior que o preço negociado, os vendedores encontrarão maneiras de escapar de suas promessas e desistir da venda.

Para ser justo, os compradores também são conhecidos por desistirem das vendas de propriedades se a avaliação do governo resultar em um valor de mercado muito mais baixo. Mas muitos compradores acabam prosseguindo com a venda diante de uma avaliação governamental mais baixa, enquanto muito poucos vendedores concluirão a venda diante de uma avaliação governamental mais alta.

Mesmo na rara ocasião em que o vendedor concorda em manter o preço negociado mais baixo, você ainda terá que pagar impostos sobre a diferença entre o preço avaliado pelo governo e o preço de venda mais baixo. Todas as suas taxas adicionais de cartório e registro, das quais falaremos em detalhe mais tarde, também estarão vinculadas ao preço de avaliação mais alto.

Processo de Compra

Assim que você chegar a um acordo de preço com o vendedor de uma propriedade que goste, é hora de começar o processo de compra. As etapas do processo de compra são seguidas de forma um pouco flexível (ou seja, não estritamente). Você pode reorganizar as etapas com base no seu caso específico.

No México, o processo de compra de uma propriedade deve ser supervisionado por um tabelião público oficial.

Seu Novo Melhor Amigo: O Tabelião Público

Os tabeliães no México têm um papel legal muito mais proeminente do que em muitos outros países, especialmente no mercado imobiliário. 

Devido a essa maior participação legalmente exigida, os requisitos que potenciais tabeliães precisam cumprir antes de serem nomeados pelo governo estadual também são bastante rigorosos. Isso ajuda a proteger todos os envolvidos.

Como comprador, você tem o direito de escolher qual tabelião deseja contratar para supervisionar a venda da propriedade. O tabelião que você escolher garantirá que todos os documentos e autorizações exigidos do vendedor e do comprador sejam legítimos e supostamente isentos de erros. 

Ele garantirá que a propriedade não tenha dívidas, reservas, embargos, hipotecas, disputas ou avisos, e que esteja registrada corretamente em todas as agências governamentais apropriadas. Eles também irão preparar a nova escritura, agendar a avaliação da propriedade pelo governo, calcular e ajudá-lo a pagar os impostos devidos, e finalmente, testemunhar a transferência de título e certificar e registrar a escritura.

Se você não estiver familiarizado com tabeliães públicos no estado onde deseja comprar, pode procurar online o diretório de tabeliães do governo estadual ou conferir esta lista de todos os tabeliães oficiais no México. 

Se você está comprando uma propriedade por meio de uma agência imobiliária, eles provavelmente têm um tabelião preferido com quem gostam de trabalhar.

Está tudo bem se você não tiver ideia de qual tabelião escolher. Não há tanto em jogo com essa escolha devido aos seguintes motivos:

• Alguns tabeliães cobram um pouco menos do que outros, mas todos os anos, cada estado divulga um guia de pagamento oficial que seus tabeliães devem honrar, então as diferenças de preço serão quase insignificantes. Você pode esperar ser cobrado em torno de 3% do valor da propriedade, como explico na seção abaixo sobre Impostos e Custos Extras a Esperar. Aqui está um exemplo do guia de pagamento de tabeliães de Jalisco para 2023. 
• Alguns tabeliães podem ser um pouco mais organizados do que outros, mas é difícil saber a menos que você receba uma recomendação de um amigo.
• A localização pode ser um fator. Você pode querer escolher um tabelião com escritórios próximos a você ou à propriedade.

Você pode pesquisar online o nome completo de qualquer tabelião em potencial que esteja considerando para garantir que não estejam envolvidos em escândalos de corrupção ou investigações em andamento. 

As pessoas adoram reclamar, então está tudo bem se você encontrar algumas pequenas queixas individuais no perfil de negócios do Google do seu tabelião, por exemplo. Se eles estiverem ativamentel listados no diretório de tabeliães do seu governo estadual, provavelmente são confiáveis.

Quando encontrar um de que goste, você pode ligar ou enviar e-mail para o escritório deles ou apenas aparecer, se apresentar e falar sobre a compra da sua propriedade. Eles dirão o que precisam de você e do vendedor.

O México se orgulha de sua economia mais pessoal. Muitas vezes, os vendedores e compradores vão todos juntos à primeira visita ao tabelião, para que todos possam apertar as mãos, ouvir a avaliação inicial do tabelião e avaliar o ambiente.

Às vezes, membros da família vêm juntos. Muitas relíquias de família e meios de subsistência de muitas pessoas podem estar envolvidos, e com essas grandes somas de dinheiro em jogo, você pode esperar que muitas partes estejam interessadas. Tente manter seu negócio entre você e as pessoas nomeadas na escritura, mas nunca, jamais, seja rude.

Diligência Prévia DIY

Se você estiver comprando diretamente do proprietário, pode economizar tempo fazendo um pouco de diligência prévia pessoal antes de envolver um tabelião. 

Peça para ver o título da propriedade e a identidade do vendedor, e verifique se:

• Os nomes correspondem no título e na identidade
• Há apenas um proprietário listado ou que todos os coproprietários estejam de acordo com a venda
• O nome e número da rua no título estão corretos
• Não há reservas listadas no título, como uma hipoteca não paga, que poderia impedir a venda
• É um documento original, não uma fotocópia
• Está assinado e selado por um tabelião válido

Se você encontrar um dos problemas acima, isso não torna imediatamente a venda da propriedade uma fraude ou um impeditivo. Erros, documentos perdidos e obrigações esquecidas são comuns na burocracia mexicana.

Seu tabelião também irá vasculhar os documentos em detalhe mais tarde, garantir que tudo seja legítimo e informar quais obstáculos esperar antes de qualquer quantia de dinheiro mudar de mãos. Em resumo, erros podem ser corrigidos, documentos originais perdidos podem ser reemitidos e reservas e avisos podem ser cancelados, desde que você tenha bastante tempo. Coproprietários teimosos podem ser difíceis de convencer, então não crie esperanças a menos que tenha certeza de que todas as partes listadas no título querem vender.

Dispensa de Negócios Estrangeiros

Em algum momento desse processo, seu tabelião precisará do seu Convenio de Renuncia autorizado pelo SRE, que mencionei na seção acima sobre Requisitos para Expatriados. Isso pode levar de alguns dias a quase um mês para ser emitido, por isso, quanto mais cedo você solicitar quando tiver uma propriedade em mente, melhor.

Sinal de Pagamento

Em comunidades rurais mais lentas, os vendedores geralmente ficam felizes em esperar até que toda a papelada necessária seja gradualmente processada pela lentidão da máquina governamental. Em áreas de alta demanda, entretanto, os vendedores podem estar constantemente recebendo ofertas de outros potenciais compradores que são muito mais insistentes do que você.

Para tranquilizar a todos, muitas vendas de propriedades começam com ambas as partes assinando um contrato de Promessa de Venda, chamado informalmente de “compromisso” ou “convenio de compraventa”, em troca de um sinal de pagamento pequeno, chamado de “anticipo”. O sinal geralmente será em torno de 5-10% do preço total de venda, e geralmente há taxas de cancelamento se alguém decidir desistir.

Uma maneira segura e fácil de fazer isso é pedir ao seu tabelião ou a um dos advogados internos deles para elaborar um contrato de Promessa de Compra e Venda especificamente para o seu caso e, em seguida, ir ao escritório junto com o vendedor para assinar o contrato e pagar o sinal. Esse serviço não está incluído nas obrigações usuais de venda de propriedade do seu tabelião, então ele cobrará uma taxa extra, geralmente entre MXN4.000-5.000.

Documentação Necessária

A maioria dos seus encontros iniciais com o seu tabelião será sobre reunir e verificar toda a documentação necessária. Aqui estão alguns dos documentos mais comuns que o tabelião irá lhe pedir:

• Identidade válida
• Certidão de nascimento
• Visto mexicano ou cartão de residência
• CURP
• RFC
• Convenio de Renúncia

O CURP é um número de identificação único atribuído a todos no México. O RFC é um número de identificação fiscal mexicano. Antigamente, os tabeliães usavam um CURP e RFC genéricos ao lidar com estrangeiros, mas a lei mudou recentemente para exigir que todo estrangeiro que compre propriedade tenha um CURP e RFC pessoais. Felizmente, é bastante fácil obtê-los, desde que você tenha um documento migratório mexicano válido.

Se a propriedade estiver em qualquer uma das zonas restritas, será necessário ter a documentação do seu fideicomisso de terras ou corporação que mencionei na seção sobre Restrições e Limitações. Se estiver comprando uma propriedade em pré-construção, leve toda a documentação de pré-construção para que seu tabelião possa verificar os contratos e licenças.

Eles também pedirão seu número de telefone, endereço de email, ocupação e um nome que possam designar como seu beneficiário caso algo improvável aconteça com você.

Aqui estão os documentos que o vendedor provavelmente precisará trazer:

• Identidade válida
• Certidão de nascimento
• Certidão de casamento (se a propriedade for co-propriedade de cônjuges)
• Comprovante de endereço atual
• CURP
• RFC
• Certificado de Estado Fiscal, chamado de “Constancia de Situación Fiscal”
• Recibo de imposto predial mais recente
• Certificado comprovando que a propriedade não tem dívida de imposto predial, chamado de “Certificado de No Adeudo Predial”
• Conta de água mais recente da propriedade
• Certificado comprovando que a propriedade não deve à companhia de água, chamado de “Certificado de No Adeudo Agua”
• Se você estiver comprando um apartamento ou um condomínio, o regime de propriedade e toda a documentação ou recibos exigidos pela associação de moradores
• Se você estiver comprando um terreno, podem precisar levar uma “Constancia de Alineamiento y Numero Oficial” para provar os limites e o número da rua da propriedade
• Escritura original certificada por tabelião, chamada de “escritura”

A maior parte do tempo gasto neste processo de compra será esperando que seu tabelião verifique a documentação acima e depois corrigindo erros e problemas que eles encontrarem nos documentos. 

Se você e o vendedor conseguirem reunir rapidamente todos esses documentos e então o seu tabelião não encontrar nenhum erro ou detalhe que precise ser resolvido, você poderá concluir o processo em poucas semanas. Em seguida, você deve sair imediatamente e comprar um bilhete de loteria porque as estrelas estão alinhadas a seu favor.

Seu tabelião usará as informações de todos esses documentos para elaborar um contrato de venda de propriedade e uma nova escritura certificada em seu nome, bem como toda a documentação fiscal necessária.

Avaliação de Imóvel pelo Governo

Assim que o seu tabelião estiver satisfeito com toda a documentação e pouco antes de marcar uma assinatura, eles agendarão para que um avaliador de imóveis do governo visite o imóvel. 

O avaliador tirará fotos do imóvel e das ruas e bairros circundantes. Eles levarão em conta a localização, infraestrutura e comodidades próximas, bem como vendas recentes de casas na área e dará ao tabelião uma estimativa oficial do valor comercial do imóvel. O vendedor precisará estar disponível para deixar o avaliador entrar.

Os tabeliães gostam de esperar até o último minuto para enviar o avaliador. Se enviarem um mais cedo e depois houver um empecilho insuperável de documentação, ninguém vai querer pagar pela avaliação de uma casa que não vão comprar.

O seu tabelião usará a estimativa do avaliador ou o seu preço de venda, o que for maior, para calcular todos os impostos que você deve, bem como suas próprias taxas e algumas outras pequenas taxas de registro e protocolo. 

O custo da avaliação será incluído na sua fatura junto com as taxas de tabelionato, impostos, etc., que você pagará no dia da assinatura. Você pode esperar que a avaliação custe alguns milhares de MXN na maioria dos casos.

Os vendedores muitas vezes obtêm uma avaliação oficial da propriedade antes de colocá-la no mercado e baseiam seu preço na estimativa oficial. A maioria das propriedades é vendida por um preço semelhante ou ligeiramente superior à estimativa. 

Se uma estimativa vier muito mais baixa ou mais alta do que o preço original de venda, os vendedores ou compradores geralmente tentam apelar para as leis universais de justiça para ajustar o preço de venda ou cancelar a venda. 

Mesmo que, e estou falando com você, Cara da Loteria, você consiga convencer seu vendedor a manter um preço muito inferior ao da sua estimativa oficial, o governo fará você pagar um imposto substancial sobre a diferença, como falaremos abaixo.

Transferência e Assinatura

Assim que o contrato de venda, a escritura e os documentos fiscais estiverem prontos, seu tabelião marcará uma reunião com você e o vendedor para assinar a documentação e transferir o pagamento.

Em geral, os tabeliães preferem que ambas as partes tragam seus celulares prontos com seus aplicativos de banco de um banco mexicano. Dessa forma, todos os envolvidos podem supervisionar a transferência e chegada em tempo real. Você pode conseguir negociar o pagamento por um meio diferente, se necessário.

Depois de pagar pela propriedade, você também precisará pagar seu imposto de aquisição de propriedade e avaliação de propriedade, taxas de registro e taxas de tabelião na reunião de assinatura. Certifique-se de obter recibos de todas as taxas, especialmente o recibo de impostos, no formato oficialmente reconhecido, chamado de “Comprobante Fiscal Digital por Internet” (CFDI).

Quando você assinar, transferir e apertar as mãos, a propriedade será oficialmente sua. Seu tabelião certificará e registrará sua nova escritura no Cartório de Registro de Propriedades do seu estado. 

Você pode encontrar seu “Registro Público de la Propiedad” local online e, posteriormente, ir até lá pessoalmente com sua identidade e escritura para garantir que seu tabelião registrou sua propriedade em seu nome corretamente.

Impostos sobre Propriedade e Custos Extras Esperados

As taxas de impostos e taxas flutuam um pouco dependendo do estado em que você está comprando a propriedade. Tentarei dar uma porcentagem geral a esperar, mas se você estiver comprando em um estado de alta demanda, suas taxas de impostos e taxas serão mais altas, e se estiver comprando em um estado de baixa demanda, serão mais baixas.

Uma boa heurística a se ter em mente é que todos os seus custos extras geralmente terminam ficando entre 5-10% do preço de venda do imóvel, geralmente em torno de 6-7%:

• O registro e validação da escritura custarão cerca de meio por cento do valor do imóvel.
• A taxa de avaliação de propriedade será em torno de um terço por cento do seu valor.
• As taxas do tabelião devem ser em torno de 2-3%. Você pode pesquisar online as diretrizes publicadas para taxas de tabelionatos do seu estado, chamadas de “arancel”, se quiser obter detalhes específicos e mergulhar em todas as faixas, percentagens e fórmulas.
• Sua parte dos impostos de aquisição da propriedade também deve ser em torno de 2-3% do valor da propriedade.
• Há algumas outras pequenas taxas de protocolo que não devem totalizar mais do que alguns milhares de MXN.

Se o preço de venda da sua propriedade for mais de 10% inferior à estimativa do valor da propriedade na sua avaliação oficial, você terá que pagar um imposto adicional, chamado de ISR, sobre o valor extra que estará recebendo. Este imposto é baseado em vários fatores complicados.

 Seu tabelião enviará os números ao escritório de impostos (SAT), e o SAT dirá quanto você deve. Dependendo do seu estado, esse imposto deve ser algo entre 20-30% do valor adicional.

É prática comum perguntar ao seu tabelião o que podemos fazer para evitar o ISR. Isso pode fluir suavemente ou pode causar uma série de problemas futuros. Eu recomendo não fazer isso.

Impostos e taxas em andamento

O seu imposto sobre a propriedade anual, chamado de “predial”, é devido todo janeiro. Em vez de uma taxa fixa ou porcentagem, ele é baseado no tamanho e localização da sua propriedade, no valor do terreno e construção, na idade dos edifícios, etc. 

Você pode esperar pagar entre cerca de $100 – $700 MXN por ano para a maioria das propriedades ou talvez um pouco mais para propriedades de luxo.

Se você comprar um apartamento ou condomínio, também terá que pagar taxas de manutenção contínuas. Elas geralmente somam cerca de 5-7% do valor da propriedade a cada ano.

Quanto tempo isso vai levar?

Uma vez que você e o vendedor concordarem em uma transação imobiliária, você deve conseguir fechar o negócio em algumas semanas, se nada imprevisto ocorrer. Aqui estão alguns atrasos comuns:

• Se você precisar corrigir erros ou restrições no título, isso pode significar a emissão de um novo, o que levará alguns meses para o notário.
• Se você estiver comprando um terreno sem limites claramente definidos ou sem um número de rua oficial, o processo oficial de “alinhamento” pode levar algumas semanas extras.
• Se você comprar uma propriedade que tenha algum tipo de disputa, seja por desacordos de copropriedade, problemas de construção, um título comunal, invasores, etc., sua propriedade também será contestada. Disputas podem levar anos para serem resolvidas, então evite essas situações ou tenha muita paciência e um longo romance para ler em todas as filas.

Preciso de um advogado?

No México, o seu notário faz todas as funções que um advogado faria em outro país. Os notários mexicanos são compostos por equipes de advogados treinados para cuidar de qualquer questão legal imaginável.

Muitos advogados independentes dirão que têm um conhecimento privilegiado sobre quais notários fazem o melhor trabalho pelo melhor preço. Isso pode ser verdade ou eles podem apenas direcioná-lo para seus amigos pessoais.

Se você estiver com pouco tempo, pode contratar um advogado e dar-lhes uma procuração. Então, você pode cuidar de seus outros negócios e deixá-los representá-lo perante o notário e cuidar de grande parte do processo em seu nome. 

Ao comprar uma propriedade em pré-construção, também pode ser sensato contratar um advogado para ajudá-lo a verificar a documentação do desenvolvedor.

Preciso de um corretor de imóveis?

Se você estiver disposto a investir na busca pela sua propriedade, pesquisar a área e o vendedor, escolher um notário, ler todos os contratos necessários, etc., é possível comprar uma propriedade sem passar por um corretor de imóveis.

Se você não tiver o necessário espaço mental disponível ou quiser ter certeza de que nada será esquecido, um corretor de imóveis pode te auxiliar por cerca de 2-5% do custo da propriedade. 

Eles geralmente têm advogados internos, histórico de trabalho com um notário local e contratos pré-fabricados que podem reduzir bastante o trabalho e a preocupação.

Preciso de seguro de título?

Seu notário dirá que você não precisa de seguro de título porque é trabalho deles garantir que o título seja válido e transferível antes que qualquer dinheiro troque de mãos. 

No entanto, os notários não são infalíveis, e é possível que um problema de documentação que o notário achou que poderia ser resolvido antes de você pagar seu adiantamento se revele insolúvel depois. Nesse caso, o seguro de título poderia evitar que você perca o custo do seu adiantamento.

Preciso falar espanhol?

Se você está comprando propriedade na capital, numa cidade fronteiriça, numa cidade de praia popular ou em outra localização de alta demanda, os representantes imobiliários envolvidos geralmente se esforçarão ao máximo para acomodá-lo, incluindo fornecer equipe que fale inglês. 

Se comprar em uma localização de baixa demanda, provavelmente precisará falar espanhol ou trazer um intérprete para ajudar a entender toda a documentação complicada e garantir que você está nas filas certas nos escritórios do governo corretos.

Restrições e limitações

A Constituição Mexicana proíbe estrangeiros de possuírem diretamente propriedade em uma faixa de território restrito ao longo de suas fronteiras, tanto marítimas quanto terrestres. 

Na década de 1970, o governo encontrou uma maneira de incentivar investimentos permitindo que indivíduos estrangeiros possuíssem indiretamente pedaços de terra restrita para uso residencial, através de um fideicomisso, ou seja, um contrato de fideicomisso estritamente supervisionado. 

Você também pode comprar terra restrita para uso comercial abrindo uma corporação mexicana, mas não vamos entrar nesse detalhe aqui.

Se você deseja comprar propriedade a cerca de 60 milhas de uma fronteira terrestre ou 30 milhas de uma costa, precisará passar por algumas etapas extras.

Comprar propriedades restritas com um fideicomisso

Um fideicomisso é um contrato de fideicomisso mediado por um banco mexicano no qual você é o beneficiário. O governo mexicano ou o proprietário anterior venderá o título da terra para o seu fideicomisso bancário, e o banco terá uma obrigação legal estrita de seguir suas instruções sobre o controle e uso da terra. Sim, fideicomissos podem vender para outros fideicomissos.

Você pode viver na propriedade, alugá-la, colocá-la no mercado ou construir nela e deixá-la para quem quiser em seu testamento. Passar pelo processo extra de papelada do fideicomisso leva um tempo, mas você finalizará com os mesmos direitos de propriedade como se tivesse comprado um título em seu nome.

Seu fideicomisso de terra terá uma duração de 50 anos, que você pode renovar indefinidamente. As taxas iniciais para estabelecer o fideicomisso totalizarão cerca de $14,000 MXN, e as taxas de manutenção anuais ficarão abaixo de $1,000 MXN, a partir de 2023.

Agora, sobre você

Mesmo nos destinos mais populares do México, onde o mercado imobiliário está mostrando crescimento drástico devido à demanda crescente, comprar propriedade no México ainda é muito mais barato do que na média dos países desenvolvidos. 

Ajustando para a inflação, no geral, os preços das habitações no México aumentaram cerca de 25% nos últimos 10 anos. Durante o mesmo período, os preços das habitações subiram cerca de 60% nos EUA e cerca de 90% no Canadá. 

Espero que esta caminhada pela Estrada dos Sonhos Mexicanos tenha ajudado a definir algumas expectativas, minimizado algumas incógnitas desconhecidas e lhe dado alguns números sólidos para considerar. 

Se você consegue lidar com um pouco de burocracia e uma pitada de incerteza, encontrará um mercado imobiliário surpreendentemente bem organizado com belas vistas, riscos limitados e muito espaço para crescimento.