Como devo lidar com minha propriedade nos EUA antes de me mudar para o exterior?

Mudar-se para o exterior pode ser uma mistura de empolgação e apreensão. A crescente expectativa combinada com o turbilhão de nostalgia pode nublar seu julgamento quando se trata de lidar com detalhes práticos.

Se você possui um imóvel nos EUA e está considerando mudar-se para outro país — seja para trabalhar, aposentar-se ou simplesmente mudar de ares — você deve decidir se deve vender seu imóvel ou gerenciá-lo do exterior.

Aqui, nos aprofundamos nas responsabilidades, obrigações e benefícios associados a cada escolha.

Se Eu Vender

Vender seu imóvel nos EUA oferece uma solução decisiva, especialmente se você planeja uma mudança permanente para o exterior. Isso pode libertá-lo de vínculos e fornecer fundos que podem ser úteis na adaptação à sua nova vida, especialmente se você estiver fazendo a transição para a aposentadoria.

Para estadias prolongadas no exterior, muitos países exigem prova de estabilidade financeira para solicitações de visto. Liquidar seu imóvel pode ajudar a atender a esses requisitos.

Dicas para Vender Rápido

Transformar um imóvel em dinheiro não é instantâneo. Quando você está vendendo um ativo significativo como uma casa, é benéfico dar a si mesmo alguns meses para o processo.

Mesmo que reformas ou desorganizações não estejam completas, é prudente listar o imóvel cedo. Isso dá a você uma melhor margem de negociação. É preferível encontrar um comprador antes de estar pronto para se mudar e, em seguida, negociar sua saída, em vez de se sentir compelido a aceitar uma oferta inferior devido a uma partida iminente.

Considere as seguintes plataformas para listar o imóvel:

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

Uma vez que seu imóvel esteja listado, comece a prepará-lo para venda. Enquanto organiza, lembre-se de que, embora casas excessivamente desorganizadas sejam difíceis de vender, casas que estão muito vazias também podem afastar compradores. Deixar móveis básicos ajuda os potenciais compradores a visualizar o espaço.

Embora seu corretor possa sugerir que certas reformas aumentarão o valor do imóvel, isso nem sempre é o caso. Melhorias cosméticas podem ser uma questão de gosto pessoal. Considere focar em reparos essenciais e possivelmente deixar a remodelação completa para o próximo proprietário do imóvel.

Se uma venda não se materializar antes de você se mudar, trabalhe com seu corretor e consultor hipotecário para preparar o máximo de papelada possível. Na era das soluções digitais, plataformas como DocuSign podem facilitar transações remotas sem a necessidade de uma viagem de retorno.

Investindo o Lucro

Se você está buscando reinvestir os lucros de sua venda, compare os retornos potenciais com o que poderia ter ganhado mantendo e alugando o imóvel. Tipicamente, a renda de aluguel rende um retorno de cerca de 5-6%. Vale notar que retornos mais altos frequentemente vêm com riscos maiores.

Impostos sobre Venda de Imóveis nos EUA

O Código de Receita Interna dos EUA, Seção 121, prevê uma exclusão de impostos sobre moradia. Se você usou seu imóvel como residência principal por pelo menos dois dos últimos cinco anos, pode excluir até $250.000 dos ganhos de capital ao vender. Para casais casados, essa exclusão aumenta para $500.000. Se não for elegível para esta exclusão, aguarde um imposto sobre ganhos de capital de aproximadamente 15-20% na venda.

Se Eu Mantiver

Manter seu imóvel nos EUA pode proporcionar uma renda estável através de aluguéis e potencial apreciação ao longo do tempo. Além disso, serve como uma opção de segurança caso surjam desafios imprevistos no exterior.

Caseiro ou Substituto

Confiar seu imóvel a um caseiro garante que ele permaneça habitado e mantido. Tais acordos são geralmente trocas não monetárias onde o caseiro mantém o imóvel em troca de acomodação gratuita.

Plataformas online podem conectar proprietários com potenciais caseiros, incluindo:

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

A troca de casas, por outro lado, é um acordo mútuo onde duas partes trocam de residências. Embora essas trocas sejam baseadas na confiança, é essencial esclarecer responsabilidades e expectativas.

Plataformas populares de troca de casas incluem:

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

Como Alugar Seu Imóvel nos EUA para Expats

Aluguel de Curto Prazo

Utilizar um serviço de aluguel de curto prazo para seu imóvel pode trazer dinheiro mais rápido, mas pode ter custos iniciais mais altos e exigir mais esforço. Plataformas como Airbnb, Booking.com, e VRBO atendem a estadias breves. As taxas para estadias noturnas ou de fim de semana muitas vezes somam mais do que você poderia ganhar com um aluguel mensal.

Os hóspedes nessas plataformas geralmente requerem mais assistência do que locatários de longo prazo. Pode ser necessário contratar alguém confiável para manter a aparência do imóvel, receber os hóspedes, lidar com emergências e inspecionar por danos após as estadias.

Considere esses sites de gerenciamento do Airbnb altamente recomendados:

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

Desvantagens notáveis do aluguel de curto prazo incluem:

• Locatários de curto prazo podem não cuidar tanto do seu imóvel quanto locatários de longo prazo.
• Muitos locatários de curto prazo são turistas, o que pode levar a períodos de inatividade durante as temporadas de baixa.

Aluguel de Longo Prazo

Selecionar os inquilinos certos é crucial no aluguel de longo prazo. Sua casa pode ser seu investimento mais significativo, então proteja-o diligentemente. Certifique-se de tomar as precauções necessárias e tempo para encontrar locatários que valorizem seu imóvel e paguem em dia.

Para cada candidato a locatário, considere obter uma verificação de antecedentes criminais, um relatório de crédito e várias referências positivas de fontes confiáveis. Colete endereços de suas locações anteriores e informações de contato dos proprietários para avaliar minuciosamente seus candidatos.

Implemente um contrato de locação que o proteja de responsabilidades e contra pagamentos atrasados ou faltantes. Nos EUA, algumas leis favorecem os locatários, então redija o acordo para garantir a proteção de todas as partes.

Isso pode significar contratar um profissional do setor imobiliário ou advogado para redigir seu contrato de locação. Considere isso um investimento inicial prudente, concedendo-lhe uma paz de espírito adicional. O seguro imobiliário pode reduzir ganhos de curto prazo, mas é essencial para garantir seu imóvel enquanto você estiver fora.

Com um locatário confiável no local, utilize ferramentas de videoconferência e compartilhamento de documentos online para manter a comunicação, coletar aluguéis e lidar com assuntos remotamente. Garanta reparos e resoluções de problemas em tempo hábil, especialmente se você estiver distante. Mantenha registros de todas as transações, seja para aluguel ou reparos, para apoiar qualquer disputa e agilizar as preparações fiscais.

Para simplificar, considere nomear um representante local para gerenciar tarefas na sua ausência. Este representante pode ser um amigo ou membro de confiança da família, ou um profissional de uma empresa completa de gerenciamento imobiliário.

Aqui estão alguns sites renomados de gerenciamento imobiliário completo:

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

Devo Fazer Eu Mesmo ou Usar um Gerente de Propriedade de Aluguel?

Gerenciar os detalhes diários do seu imóvel do exterior pode ser desafiador. Um gerente de propriedade profissional pode ajudar com triagem de inquilinos, manutenção, pagamento de contas, resolução de disputas e questões legais.

Se preferir, você pode delegar toda a operação ao seu gerente de propriedade. Por uma fração da renda do aluguel, eles cuidarão das relações com os inquilinos e finanças, fornecendo resumos financeiros periódicos.

Despesas de Aluguéis nos EUA para Antecipar

• Empresas de gestão imobiliária tipicamente cobram de 8-10% dos ganhos para garantir que seu imóvel esteja alugado, mantido e operando sem problemas. Algumas podem solicitar o aluguel do primeiro mês ao garantir um novo inquilino.

• O seguro imobiliário, cobrindo lesões de inquilinos, desastres naturais e outros eventos, custa em média entre $1000-$3000 anualmente, com base no valor do imóvel.

• Os custos de manutenção e reparo são influenciados pela idade da sua casa, localização, materiais de construção e comportamento dos inquilinos, tornando-os difíceis de prever. Uma diretriz útil é alocar cerca de 1% dos ganhos de aluguel para manutenção do imóvel.

• Taxas de Associação de Proprietários, se aplicáveis, variam de $100-$1000 mensais.

• Se optar por não usar um gerente de propriedade, aloque fundos para viagens caso precise retornar para resolver problemas imprevistos.

• Impostos federais e potencialmente estaduais sobre aluguer e sobre propriedade flutuarão com base na sua faixa de tributação e estado.

Impostos sobre Aluguel de Imóveis Você precisa pagar impostos federais sobre qualquer renda de aluguel de seu imóvel nos EUA, independentemente de você atualmente residir nos EUA. Requisitos de imposto estadual diferem de um estado para outro, mas é provável que você tenha que pagar impostos estaduais sobre seus ganhos de aluguel, bem como impostos estaduais sobre propriedade.

Embora viver no exterior conceda a você uma exclusão de impostos federais sobre a renda ganha no exterior, isso não se estende à sua renda de aluguel com base nos EUA. Você pode tratar seu imóvel de aluguel como uma atividade empresarial, permitindo que deduza despesas relacionadas, como taxas de gerentes de propriedade, custos de manutenção e depreciação do imóvel. Os impostos que você deve serão baseados apenas em seus lucros líquidos.

Para fins de impostos, utilize o Anexo E, comumente conhecido como Formulário 1040, para relatar sua renda de aluguel e despesas.

Dependendo do seu destino de relocação, você pode ser obrigado a pagar impostos estrangeiros sobre sua renda de aluguel nos EUA. Vários países estabeleceram tratados fiscais para evitar a dupla tributação, mas é crucial investigar as regulamentações fiscais específicas para sua situação para evitar complicações. Felizmente, se você encontrar dupla tributação em outro país, geralmente terá direito a um crédito fiscal estrangeiro, que pode compensar sua obrigação tributária nos EUA.

Conclusão

A transição para a vida de expatriado pode levar você a vender seu imóvel nos EUA, fornecendo uma quantia substancial que pode ajudar com os requisitos de visto estrangeiros ou outros investimentos.

Manter e alugar seu imóvel pode servir como meio de apoiar um ente querido ou gerar receita consistente. Embora empregar um gerente de propriedades de aluguel possa reduzir seus lucros levemente, isso reduzirá substancialmente suas responsabilidades e níveis de estresse.