La guía completa para comprar una propiedad en México

En México, hay numerosas joyas ocultas donde la vida es sencilla y los precios de las propiedades son bajos, aunque también hay muchos barrios con alta demanda de vivienda.

Además, en México, la continua tendencia global de la migración humana de áreas rurales, como granjas y pequeños pueblos, a áreas metropolitanas sigue siendo sólida. Al igual que en otros países prósperos, este patrón de migración ha llevado a una inflación inmobiliaria gradual e incremental, impulsada principalmente por la expansión urbana.

Las excepciones a este patrón son los destinos populares para expats como la Ciudad de México y Tijuana, donde los precios de la vivienda se han duplicado (o más) en la última década. La mayoría de las grandes ciudades mexicanas, como Puebla y Guadalajara, son mucho menos populares entre los expats y muestran un crecimiento lento pero constante. 

En esta guía completa, discutiré alguna información vital sobre qué esperar, qué tener en cuenta y qué necesitarás al comprar una propiedad residencial en México.

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¿Puede un extranjero comprar una propiedad en México? 

Como extranjero, tienes derecho legal a poseer directamente la mayoría de las propiedades en México, con la excepción de aquellas en zonas fronterizas restringidas.

Ya sea que tengas estatus de residencia temporal o permanente o sólo una visa de turista, una vez que hayas comprado el título de propiedad directo de una propiedad en México, tendrás la mayoría de los mismos derechos que un ciudadano mexicano.

Eso significa que el gobierno no podrá confiscar tu propiedad ni impedirte venderla. Puedes construir en tu propiedad con los permisos adecuados y dejarla a tus herederos, incluso si no son mexicanos.

Requisitos para expats

México tiene una rica historia cultural de forasteros invadiendo y tomando sus tierras, y aún se puede ver el trauma escrito en sus leyes inmobiliarias. Como extranjero, incluso comprar propiedades fuera de las zonas fronterizas restringidas viene con algunas salvaguardias legales adicionales para proteger la patria.

El gobierno mexicano te otorgará el derecho a comprar suelo mexicano, pero sólo después de que hayas firmado un simple acuerdo de renuncia llamado “Convenio de Renuncia,” con la Oficina de Asuntos Exteriores (“Secretaría de Relaciones Exteriores” o simplemente SRE).

Tu Convenio de Renuncia renuncia a cualquier derecho legal internacional que pudieras haber tenido para involucrar al gobierno de tu país con tu propiedad en México. Declara que aceptas ser considerado nacional mexicano respecto a tu propiedad inmobiliaria en México y que aceptas ceder tu propiedad al gobierno mexicano si el gobierno de tu país intenta involucrarse.

Tú o un representante legal deben visitar una oficina del SRE y presentar lo siguiente:

• Un formulario de Convenio de Renuncia correctamente rellenado, que puedes encontrar en los enlaces a continuación
• Tu visa mexicana u otro documento de inmigración
• Documentación que contenga la ubicación y medidas de la propiedad

El propietario de la propiedad debería tener el documento de ubicación y medida, informalmente llamado “croquis,” incluido junto con los documentos del título. Puedes pedir que te lo presten para hacer una copia y llevarla al SRE.

Puedes encontrar el régimen general inmobiliario del gobierno mexicano explicando la renuncia en inglés. 

Una explicación más detallada y oficial (en español) de los requisitos específicos del Convenio de Renuncia se puede encontrar en el sitio web oficial de la agencia.

Ten en cuenta que la versión en inglés dice que procesar tu renuncia no tiene costo, pero la versión en español dice que costará alrededor de MXN5.000, así que lleva algo de dinero contigo. Deberías recibir tu autorización o respuesta en un plazo de 2 a 20 días hábiles.

Barrio 

El contraste predominante en la calidad de los barrios radica entre las áreas urbanas y rurales, lo que requiere que elijas entre las abundantes, aunque ocasionalmente menos desarrolladas, amenidades, servicios e infraestructura asociadas con las multitudes urbanas, o el estilo de vida más simple y tranquilo que se encuentra en el campo.

Ciudad de México

En 2023, la Ciudad de México es considerada la ciudad más cara de México, con casas adecuadas para propietarios de clase media que cuestan alrededor de MXN3 millones, lo cual es el doble del promedio del país. La vivienda asequible parece estar alejándose cada vez más hacia las afueras de la ciudad.

Si estás considerando vivir en la capital, puedes encontrarte eligiendo entre un apartamento pequeño en una ubicación deseable o una casa más grande ubicada lejos del centro de la ciudad, lo que resultaría en largos desplazamientos diarios debido al denso tráfico. De cualquier manera, vivir en la capital podría ser preferible para ti por las oportunidades de empleo, la proximidad a lugares de vida nocturna y otras atracciones.

Morelos, Querétaro, Nayarit y Jalisco

Además de la Ciudad de México, los otros estados con los precios de vivienda más altos son Morelos, Querétaro, Nayarit y Jalisco. El precio promedio de una casa en Jalisco es de alrededor de MXN1.6 millones, lo cual está en línea con el promedio nacional.

Si estás buscando una casa de lujo, Puebla y Querétaro están llenos de grandes mansiones que combinan características modernas con estructuras tradicionales. Ambos están cerca de la Ciudad de México, pero tienen un costo y calidad de vida que es aproximadamente un 50% inferior. 

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Querétaro es más moderno, lo que lo hace un buen sitio para comprar una casa adosada en una ciudad limpia y transitable. Puebla, que se extiende mucho, tiene muchas propiedades de lujo antiguas sorprendentemente baratas.

Cancún

Cancún y su vecina Riviera Maya, que incluye Playa del Carmen y Tulum, también son atractivas para los expats que desean comprar propiedades. La mayoría de las casas en venta aquí son nuevas o están en construcción. Cancún y su área circundante puede parecer un país totalmente diferente lleno de bulliciosas multitudes extranjeras. Los precios son un poco menores en áreas que están más alejadas de los distritos de fiesta.

Mérida

Mérida, la capital de Yucatán y una de las áreas más seguras de México, es otra ciudad junto a la playa pero con opciones de vivienda más baratas y una vida nocturna más tranquila. Las casas en esta región están principalmente diseñadas en estilo arquitectónico colonial, evocando un antiguo encanto y necesitan muchas reformas.

Puerto Vallarta

El mercado inmobiliario en Puerto Vallarta no está tan congestionado como el de la Ciudad de México o Cancún, pero gradualmente se dirige en esa dirección, particularmente en lo que se refiere a casas o condominios nuevos. Sin embargo, aún existe la oportunidad de adquirir terrenos o casas sin terminar en el área circundante a precios favorables.

Además de ser conocida como una ciudad de fiesta, Puerto Vallarta también es conocida por su patrimonio cultural y artístico. También vale la pena mencionar que la ciudad tiene muchos barrios con colinas y calles empedradas, lo que podría ser un desafío para caminar para aquellos que tienen problemas de movilidad.

Baja California

Baja California, que incluye Tijuana, Cabo San Lucas y La Paz, es uno de los primeros lugares que vienen a la mente para muchos residentes de EE. UU. que están pensando en mudarse a México. 

Las ciudades más grandes de este estado están llenas de nuevos desarrollos, suburbios gentrificados y estadounidenses. Su proximidad a EE. UU. significa que su costo de vida es bastante alto e incluso está aumentando. La ventaja de vivir aquí, sin embargo, es que puedes llegar a L.A. en minutos.

Guadalajara

Guadalajara es una ciudad bulliciosa que es un lugar ideal para vivir si deseas un modo de vida relajado, pero no es ideal si quieres vivir con lujo.

El área cercana al Lago Chapala está llena de comunidades bohemias de expats mayores. Puedes encontrar muchas casas rústicas grandes en venta a lo largo del terreno montañoso al lado del lago, pero ten en cuenta que el costo de vida allí está aumentando.

Oaxaca

Oaxaca es buena para el alma pero no para el bolsillo. Si prefieres la cultura al comercio, te agradará saber que el estado entero está salpicado de comunidades indígenas de vida lenta en las afueras de la civilización. 

En Oaxaca, la tierra en áreas salvajes y no desarrolladas tiende a ser barata, mientras que las opulentas casas coloniales en la capital están sobrevaloradas.

Tipos de Propiedad

México es uno de los países más diversos geográfica y biológicamente del mundo. Puedes vivir cerca de casi cualquier forma de tierra o vida silvestre que te guste. Tenlo en cuenta al elegir el tipo de propiedad a comprar. Aquí están las opciones más comunes.

Apartamento o Condo

Es más barato comprar un apartamento o condominio que una casa. Un apartamento o condominio puede venir con gimnasios públicos bien equipados, piscinas y otras instalaciones, pero probablemente no tendrás un patio personal o espacio en el techo. Y el barrio alrededor de un complejo típico puede ser más ruidoso que vivir en una casa.

Muchos condominios y apartamentos son comunidades cerradas, con puertas altas y guardas de seguridad. Las asociaciones de propietarios (HOAs) en estos tipos de viviendas generalmente cobran tarifas recurrentes costosas e imponen reglas estrictas que promueven la armonía y seguridad pero que restan algo de tu libertad para impregnar tu propiedad residencial con algo de personalidad.

El precio promedio de un apartamento o condo es de alrededor de 1 millón, oscila desde el extremo bajo de alrededor de 300.000 hasta el extremo alto en los cientos de millones.

Casa

En México, la mayoría de los barrios con casas regulares generalmente no tienen asociaciones de propietarios. Como dueño de casa en tal barrio, serás libre de construir y decorar como desees.

Los edificios más antiguos pueden estar deteriorándose lentamente o pueden no tener las comodidades que necesitas. Las casas en México generalmente están hechas de ladrillos y concreto, por lo que son más resistentes y duran más que aquellas construidas con madera y fibra de vidrio.

Sin embargo, hay algunos problemas comunes en las casas mexicanas que deberías tener en cuenta:

• Humedad o moho en las paredes
• Poca ventilación
• Techos deteriorados
• Sin cisterna de agua
• Depósito de agua de amianto
• Baja presión de agua
• Acceso inseguro

El precio promedio de una casa regular en México es de alrededor de 1.4 millones. Tal casa generalmente tiene dos pisos y tres o cuatro habitaciones en un lote de alrededor de 150 metros cuadrados. Las casas en Morelos, Querétaro, Nayarit, Jalisco, Quintana Roo, y Baja California están ligeramente por encima del promedio nacional, mientras que el resto de los estados se sitúan por debajo.

Pre-Construcción

Invertir en un desarrollo antes de que esté completamente construido puede conseguirte un pequeño descuento sobre la compra de una casa o condominio de lujo nuevo, pero necesitarás hacer mucha diligencia debida para asegurarte de que el proyecto es legítimo. Probablemente sea prudente contratar a un abogado local para que revise a los desarrolladores, constructores, vendedores y la documentación.

Los principales riesgos aquí son el diseño o construcción de baja calidad y los retrasos que pueden resultar en fallos debido a malas ventas, planificación débil, fraude, o simplemente mala suerte.

Comenzarás llenando el formulario de aprobación del desarrollador con tu información personal. Si te aprueban, depositarás una tarifa de reserva en una cuenta de escrow y tendrás dos semanas para revisar todas las regulaciones, condiciones, términos relacionados, etc., o pedir un reembolso. 

Después de este período de revisión, generalmente realizarás un segundo depósito no reembolsable en escrow por un total de alrededor del 30% del precio.

Ten en cuenta que esta documentación con el desarrollador es adicional al proceso oficial de compra. Cuando se complete la construcción y hayas terminado de pagar el resto de tu plan de pago negociado, deberás pasar por el proceso real de transferencia del título a tu nombre, que debe hacerse de la manera normal con un notario, como explicamos a continuación.

El precio promedio de una propiedad en pre-construcción generalmente es del 60-80% de lo que costaría terminada y nueva.

Construcción sin terminar

Los paisajes urbanos y rurales mexicanos están salpicados de edificios sin terminar. La costumbre es construir lo que puedas con el dinero que tienes y luego ahorrar para construir más.

Las construcciones sin terminar se llaman “obras negras.” La albañilería básica podría estar terminada, pero verás agujeros en lugar de ventanas y puertas y las barras de refuerzo (rebar) levantando sus brazos del techo hacia el cielo.

Estas pueden ser una gran oportunidad si estás dispuesto a dedicarle tiempo y esfuerzo. Investiga las prácticas y materiales de construcción mexicanos para tener una idea de lo que implicará el proyecto antes de decidir emprenderlo. Si puedes ser paciente y capaz de reírte de los contratiempos, puedes terminar con una hermosa casa construida a tus especificaciones por un precio bastante económico.

El precio promedio de la construcción ronda los MXN4.000 a MXN15.000 por metro cuadrado. Un trabajador de la construcción mexicano, llamado “albañil,” generalmente recibe un pago de alrededor de MXN200 – 400 por día.

Terreno

Al comprar terreno, comienza preguntándole al propietario si tiene un título “ejidal” o un título privado que permite que se venda como propiedad privada. México tiene un régimen de tierras comunales llamado “ejidal” donde ciertos tipos de propiedades rurales y agrícolas se mantienen bajo un título comunal en lugar de un título privado. Están sujetas a todo tipo de regulaciones esotéricas que las hacen extremadamente difíciles de regularizar o vender. Evita este tipo de propiedades.

Luego, verifica si los servicios públicos esenciales como electricidad, agua, alcantarillado e internet están disponibles en esa área. Ten en cuenta la proximidad a rutas de acceso, transporte público, tiendas, hospitales y escuelas, según lo necesites. Las restricciones de zonificación y las licencias de construcción son más flexibles y fáciles de tratar que en la mayoría de los países desarrollados, pero pueden tomar tiempo.

El precio promedio de tierra por metro cuadrado está entre alrededor de MXN2.5 en áreas remotas hasta MXN900 en la Ciudad de México.

Encontrar una propiedad

En muchos sentidos, México todavía es un poco a la antigua, lo que explica por qué muchas personas buscan propiedades tanto en línea como de la manera antigua — fuera de línea.

Si vas a lo analógico y buscas en persona, necesitarás algo de conocimiento de tu ciudad objetivo para poder enfocar tu búsqueda, y puede que tengas que pasar largas horas bajo un sol implacable. 

Aun así, un número sorprendente de propietarios, especialmente los más viejos, no son expertos en internet y pueden ni siquiera tener una cuenta de correo electrónico. Puedes encontrar algunas de las mejores ofertas en propiedades en venta de este tipo de propietarios si caminas o conduces por casi cualquier barrio en cualquier gran ciudad mexicana.

Si buscas digitalmente, tendrás que atravesar montañas de anuncios falsos. Las propiedades reales que veas generalmente estarán detrás de muros de intermediarios y generalmente encontrarás precios más altos que buscando señales de “Se Vende” en la calle. Pero podrás lanzar tu red mucho más ampliamente que en persona.

Portales inmobiliarios populares de EE. UU. como Zillow y MLS todavía son casi desconocidos en México. El mercado inmobiliario mexicano tiene sus propios portales web dedicados y sitios favoritos de redes sociales. 

En 2023, Facebook Marketplace es uno de los más concurridos, con docenas de nuevos anuncios publicados diariamente en la mayoría de las grandes ciudades. (Enlace:)

Algunos de los portales de anuncios inmobiliarios independientes más populares en México incluyen:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Desafortunadamente, a veces más de la mitad de las propiedades que verás publicadas en línea, tanto en sitios dedicados como en mercados de redes sociales, son algún tipo de estafa obvia. La buena noticia es que estas estafas son bastante fáciles de identificar.

Mantente alejado de cualquier listado donde veas:

• Solo fotos de la parte exterior de la propiedad, a menudo de Google Maps, sin fotos del interior.
• Las palabras “recuperación bancaria” o “remate bancario,” que significan subasta bancaria. Estos tendrán precios atractivamente bajos, pero te pedirán que deposites un gran pago inicial y luego esperes unos meses o años hasta que el místico banco libere los mágicos papeles.
• Cualquier frase como “increíble oportunidad,” “en tiempos de crisis,” “debajo de su valor comercial,” “invierte en tu patrimonio,” “haz tu sueño realidad,” que son formas comunes de decir, “Esto es una estafa.”

Si puedes, intenta presentarte y visitar las propiedades que ves en línea incluso antes de responder al anuncio. Podrías desactivar una estafa antes de que empiece preguntando en persona si ese lugar está a la venta. 

También puede ser extremadamente valioso hablar con franqueza sobre la propiedad y el área con los propietarios y los vecinos.

Avalúos gubernamentales obligatorios

Una vez que encuentres una propiedad que te guste, te puede tentar comenzar tratando de negociar el precio a la baja. Eso podría no ser una buena idea en México debido a los avalúos obligatorios del gobierno.

Parte del proceso de compra de propiedades requerido por el gobierno mexicano, del cual hablaremos en detalle más adelante, es programar un avalúo oficial del valor de mercado de la propiedad por un tasador certificado por el gobierno. 

En México, este avalúo se llama un “avalúo”. Técnicamente, esto es para asegurarse de que pagues la cantidad correcta en impuestos y para desalentar la evasión fiscal mediante la manipulación de precios, bajo la mesa. 

El avalúo de la propiedad suele ser el último paso, programado justo antes del pago oficial y la transferencia del título.

En la práctica, estos avalúos son conocidos por descarrilar muchas ventas de propiedades y a menudo aseguran que cualquier negociación a la baja de precios esté condenada desde el principio. Puedes regatear por un precio más bajo todo lo que quieras al principio. 

Incluso puedes firmar una garantía o promesa por escrito, pero cuando el avalúo del gobierno llega en el último momento, si es más alto que el precio negociado, los vendedores encontrarán formas de esquivar sus promesas y retractarse de la venta.

Para ser justos, también se sabe que los compradores se retiran de las ventas de propiedades si el avalúo del gobierno resulta en un valor de mercado mucho menor. Pero muchos compradores terminan persiguiendo la venta frente a un avalúo gubernamental más bajo, mientras que muy pocos vendedores completarían la venta frente a un avalúo gubernamental más alto.

Incluso en la rara ocasión en que el vendedor acepta ceñirse al precio negociado más bajo, todavía tendrás que pagar impuestos sobre la diferencia entre el precio evaluado por el gobierno y el precio de venta más bajo. Todas tus tarifas adicionales de notaría y registro, de las que hablaremos en detalle más adelante, también estarán ancladas al precio del avalúo más alto.

Proceso de compra

Una vez que has llegado a un acuerdo de precio con el vendedor de una propiedad que te gusta, es hora de comenzar el proceso de compra. Los pasos en el proceso de compra solo se siguen de manera laxa (es decir, no estrictamente). Puedes reorganizar los pasos según tu caso específico.

En México, el proceso de compra de una propiedad debe ser supervisado por un notario público oficial.

Tu nuevo mejor amigo: el notario público

Los notarios en México tienen un papel legal mucho más prominente que en muchos otros países, especialmente en el mercado inmobiliario. 

Debido a esta mayor participación legalmente obligatoria, los requisitos que los aspirantes a notarios deben cumplir antes de ser nombrados por su gobierno estatal también son bastante estrictos. Esto ayuda a proteger a todos los involucrados.

Como comprador, tienes el derecho de elegir qué notario quieres contratar para supervisar la venta de la propiedad. El notario que escojas se asegurará de que todos los documentos y permisos requeridos del vendedor y comprador sean legítimos y supuestamente sin errores. 

Ellos se asegurarán de que la propiedad no tenga deudas, reservas, embargos, hipotecas, disputas o avisos, y de que esté registrada correctamente con todas las agencias gubernamentales pertinentes. También prepararán la nueva escritura de título, programarán el avalúo del gobierno, calcularán y te ayudarán a pagar los impuestos que debes, y finalmente, serán testigos de la transferencia del título, certificarán y registrarán la escritura.

Si no estás familiarizado con los notarios públicos en el estado donde deseas comprar, puedes buscar en línea el directorio de notarios del gobierno de tu estado o buscar en esta lista de todos los notarios oficiales en México. 

Si estás comprando una propiedad a través de una agencia inmobiliaria, probablemente tengan un notario preferido con el que les gusta trabajar.

Está bien si no tienes idea de qué notario elegir. No hay mucho en juego con esta elección debido a las siguientes razones:

• Algunos notarios cobran un poco menos que otros, pero cada año, cada estado publica una guía de pagos oficial que sus notarios deben respetar, por lo que las diferencias de precio serán casi insignificantes. Puedes esperar que te cobren alrededor del 3% del valor de la propiedad, como explico en la sección a continuación sobre impuestos y costos adicionales previstos. Aquí tienes un ejemplo de la guía de pagos de notarios de Jalisco para 2023. 
• Algunos notarios pueden estar un poco más organizados que otros, pero es difícil decirlo a menos que obtengas una recomendación de un amigo.
• La ubicación puede ser un factor. Puede que desees elegir un notario con oficinas cerca de ti o de la propiedad.

Puedes buscar en línea el nombre completo de cualquier notario potencial que estés considerando para asegurarte de que no estén involucrados en escándalos de corrupción o investigaciones en curso. 

A la gente le encanta quejarse, así que está bien si encuentras algunas murmuraciones menores en el perfil de Google Business de tu notario, por ejemplo. Si están listados activamente en el directorio de notarios del gobierno de tu estado, probablemente sean fiables.

Cuando encuentres uno que te guste, puedes llamar o enviar un correo electrónico a su oficina o simplemente presentarte, presentarte a ti mismo y contarles sobre tu compra de propiedad. Ellos te dirán qué necesitan de ti y del vendedor.

México se enorgullece de su economía más personal. Muchas veces, los vendedores y compradores todos van juntos a la primera visita del notario, para que todos puedan estrecharse las manos, escuchar la evaluación inicial del notario y hacerse una idea del ambiente.

A veces los miembros de la familia se unen. Los bienes y subsistencias de muchas personas pueden estar involucrados, y con estas grandes sumas de dinero en juego, puedes esperar que muchas partes estén interesadas. Intenta mantener tu trato entre tú y las personas nombradas en el título de propiedad, pero nunca, jamás seas grosero.

Debida diligencia DIY

Si estás comprando directamente del propietario, puedes ahorrarte tiempo haciendo un poco de debida diligencia personal antes de involucrar a un notario. 

Pide ver el título de propiedad y la identificación del vendedor y verifica que:

• Los nombres coincidan en el título y la identificación
• Solo hay un dueño listado o que todos los copropietarios estén de acuerdo con la venta
• El nombre y número de la calle en el título son correctos
• No hay reservas listadas en el título, como una hipoteca no pagada, que puedan impedir su venta
• Es un documento original, no una fotocopia
• Está firmado y sellado por un notario válido

Si encuentras uno de los problemas anteriores, eso no significa inmediatamente que la venta de la propiedad sea una estafa o un fracaso. Los errores, papeles perdidos y obligaciones olvidadas son una base de la burocracia mexicana.

Tu notario escudriñará los documentos en detalle más adelante también, asegurándose de que todo sea legítimo, y te dirá qué retrasos esperar antes de que cualquier cantidad de dinero cambie de manos. En resumen, los errores se pueden corregir, los documentos originales faltantes se pueden reemitir, y las reservas y avisos se pueden cancelar, siempre que tengas suficiente tiempo. Los copropietarios obstinados pueden ser difíciles de convencer, sin embargo, así que no te hagas ilusiones a menos que estés seguro de que todas las partes nombradas en el título quieren vender.

Renuncia de Asuntos Exteriores

En algún momento de este proceso, tu notario necesitará tu autorizado Convenio de Renuncia de SRE del que hablé en la sección anterior sobre Requisitos para Expats. Esto puede tardar desde unos días hasta casi un mes en emitirse, por lo que cuanto antes solicites una vez que tengas una propiedad en mente, mejor.

Pago inicial

En comunidades rurales más lentas, los vendedores suelen estar felices de esperar hasta que toda la documentación necesaria sea digerida gradualmente por la máquina gubernamental que avanza a paso de tortuga. En áreas de alta demanda, sin embargo, los vendedores pueden estar constantemente recibiendo ofertas de otros compradores potenciales que son mucho más insistentes que tú.

Para tranquilizar a todos, muchas ventas de propiedades comienzan con ambas partes firmando un contrato de Promesa de Venta, casualmente llamado un “compromiso” o “convenio de compraventa,” a cambio de un pequeño pago inicial, llamado un “anticipo.” El pago inicial suele ser alrededor del 5-10% del precio total de venta, y generalmente existen tarifas de cancelación si alguien decide retirarse.

Una forma segura y sencilla de hacer esto es pedirle a tu notario o a uno de sus abogados internos que redacten un contrato de Promesa de Venta específicamente para tu caso, y luego ir a su oficina junto con el vendedor para firmar el contrato y pagar el anticipo. Este servicio no está incluido en las tareas habituales de venta de propiedades de tu notario, por lo que te cobrarán extra, generalmente alrededor de MXN4,000-5,000.

Documentación que necesitarás

La mayoría de tus visitas iniciales con tu notario serán sobre reunir y comprobar toda la documentación necesaria. Aquí están algunos de los documentos más comunes que tu notario te pedirá:

• Identificación válida
• Acta de nacimiento
• Visa mexicana o tarjeta de residencia
• CURP
• RFC
• Convenio de Renuncia

El CURP es un número de identificación único asignado a todos en México. El RFC es un número de identificación fiscal mexicano. Anteriormente, los notarios usaban un CURP y RFC genérico al tratar con extranjeros, pero la ley recientemente cambió para requerir que todo extranjero que compra propiedad tenga un CURP y RFC personal. Afortunadamente, estos son bastante fáciles de obtener, siempre que tengas un documento migratorio mexicano válido.

Si la propiedad está en alguna de las zonas restringidas, necesitarás la documentación de tu fideicomiso de tierras o corporación de la que hablé en la sección sobre restricciones y limitaciones. Si estás comprando una propiedad en preconstrucción, lleva toda tu documentación de preconstrucción para que tu notario pueda verificar los contratos y permisos.

También te pedirán tu número de teléfono, dirección de correo electrónico, ocupación y un nombre que puedan designar como beneficiario en caso de que te ocurra algo improbable.

Aquí están los documentos que el vendedor probablemente necesitará traer:

• Identificación válida
• Acta de nacimiento
• Certificado de matrimonio (si la propiedad es copropiedad de cónyuges)
• Prueba de dirección actual
• CURP
• RFC
• Certificado de situación fiscal, llamado “Constancia de Situación Fiscal”
• Recibo de impuestos de propiedad más reciente
• Certificado que prueba que la propiedad no tiene deuda de impuesto predial, llamado “Certificado de No Adeudo Predial”
• Factura de agua más reciente de la propiedad
• Certificado que prueba que la propiedad no tiene deuda con la compañía de agua, llamado “Certificado de No Adeudo Agua”
• Si compras un condominio o apartamento, el régimen de propiedad y cualquier documentación o recibos requeridos por la HOA
• Si compras terreno, pueden necesitar traer una “Constancia de Alineamiento y Número Oficial” para probar los límites de la propiedad y el número de calle
• Escritura original certificada por notario, llamada “escritura”

La mayor parte del tiempo que pases en este proceso de compra será esperando a que tu notario verifique la documentación anterior y luego corrigiendo errores y solucionando problemas que encuentren en los documentos. 

Si tú y el vendedor pueden reunir rápidamente todos estos documentos y luego tu notario no encuentra ningún error o detalle que requiera ser tratado, podrías terminar el proceso en unas pocas semanas. Deberías luego salir inmediatamente a comprar un billete de lotería porque las estrellas están alineadas a tu favor.

Tu notario utilizará la información de todos esos documentos para redactar un contrato de compraventa de propiedad y una nueva escritura de título certificada a tu nombre, así como toda la documentación de impuestos necesaria.

Avalúo gubernamental de propiedad

Una vez que tu notario esté satisfecho con toda la documentación y justo antes de hacer una cita para firmar, programarán la visita de un tasador del gobierno a la propiedad. 

El tasador tomará fotos de la propiedad y las calles y el barrio circundantes. Tendrán en cuenta la ubicación, la infraestructura y los servicios cercanos, así como las ventas recientes de viviendas en el área y le darán al notario una estimación oficial del valor comercial de la propiedad. El vendedor necesitará estar disponible para dejar entrar al tasador.

A los notarios les gusta esperar hasta el último minuto para enviar al tasador. Si envían uno antes y luego resulta que hay un obstáculo en la documentación insuperable, nadie quiere pagar por el avalúo de una casa que no van a comprar.

Tu notario utilizará la estimación del tasador o tu precio de venta, el que sea más alto, para calcular todos los impuestos que debes, así como sus propios honorarios y algunas otras tarifas menores de registro y protocolo. 

El costo del avalúo se incluirá en tu factura junto con tus honorarios del notario, impuestos, etc., que pagarás el día de la firma. Puedes esperar que el avalúo cueste unos pocos miles de MXN en la mayoría de los casos.

Los vendedores a menudo obtienen un avalúo oficial de la propiedad antes de poner su propiedad en el mercado y basan su precio en la estimación oficial. La mayoría de las propiedades se venden por un precio similar o ligeramente más alto que el estimado. 

Si una estimación resulta ser mucho más baja o más alta que un precio de venta original, los vendedores o compradores usualmente intentan apelar a las leyes universales de equidad para ajustar el precio de venta o cancelar la venta. 

Incluso si, y estoy hablando contigo, Sr. Lotería, logras convencer a tu vendedor para que se adhiera a un precio mucho más bajo que el de tu estimación oficial, el gobierno te hará pagar un impuesto sustancial sobre la diferencia, como hablaremos a continuación.

Transferencia y firma

Una vez que el contrato de venta, la escritura de título y los documentos fiscales estén listos, tu notario hará una cita contigo y el vendedor para firmar los documentos y transferir el pago.

En general, los notarios prefieren que ambas partes traigan sus móviles listos con sus aplicaciones bancarias de un banco mexicano. De esa manera, todos los involucrados pueden supervisar la transferencia y llegada en tiempo real. Puede ser que puedas organizar el pago de un modo diferente si es necesario.

Después de haber pagado por la propiedad, también necesitarás pagar tu impuesto a la adquisición de propiedad, el avalúo de la propiedad, registro y honorarios notariales en la cita de firma. Asegúrate de obtener recibos de todos los costos, especialmente de tu recibo de impuestos, en el formato oficialmente reconocido, llamado “Comprobante Fiscal Digital por Internet” (CFDI).

Cuando hayas firmado, transferido y estrechado manos, la propiedad será oficialmente tuya. Tu notario certificará y registrará tu nueva escritura de título con la Oficina de Registro de la Propiedad de tu estado. 

Puedes encontrar tu “Registro Público de la Propiedad” local en línea y más tarde ir en persona con tu identificación y título para asegurarte de que tu notario registró correctamente tu propiedad a tu nombre.

Impuestos a la propiedad y costos adicionales esperados

Las tasas de impuestos y tarifas fluctúan un poco dependiendo de en qué estado estés comprando propiedad. Intentaré darte un porcentaje general para esperar, pero si estás comprando en un estado de alta demanda, tus porcentajes de impuestos y tarifas serán más altos, y si estás comprando en un estado de baja demanda, serán más bajos.

Un buen heurístico a tener en cuenta es que todos tus costos adicionales generalmente terminarán siendo entre el 5-10% del precio de venta de la propiedad, generalmente alrededor del 6-7%:

• La inscripción y validación de título costará aproximadamente medio por ciento del valor de la propiedad.
• La tarifa de avalúo de la propiedad será alrededor de un tercio de un por ciento de su valor.
• Los honorarios notariales deberían ser alrededor del 2-3%. Puedes buscar en línea las guías de tarifas publicadas por los notarios de tu estado, llamadas el “arancel”, si quieres ser específico e investigar todos los tramos, porcentajes y fórmulas.
• Tu parte de los impuestos sobre la adquisición de la propiedad debería también rondar el 2-3% del valor de la propiedad.
• Hay algunas otras tarifas menores de protocolo que no deberían sumar más de unos pocos miles de MXN.

Si el precio de venta de tu propiedad es más del 10% inferior a la estimación de valor de propiedad en tu evaluación oficial, tendrás que pagar un impuesto adicional, llamado ISR, sobre el valor adicional que recibirás. Este impuesto se basa en varios factores complicados.

 Tu notario enviará las cifras a la oficina fiscal (SAT), y el SAT les dirá cuánto debes. Dependiendo de tu estado, este impuesto debería ser de alrededor del 20-30% del valor adicional.

La práctica común es preguntar a tu notario qué podemos hacer para evitar el ISR. Esto podría ser sencillo o podría causarte varios problemas en el futuro. No lo recomiendo.

Impuestos y tasas continuas

Tu impuesto predial anual vence cada enero. En lugar de una tasa fija o porcentaje, se basa en el tamaño y ubicación de tu propiedad, el valor del terreno y la construcción, la antigüedad de los edificios, etc. 

Puedes esperar pagar entre 100 y 700 MXN al año por la mayoría de las propiedades, o tal vez un poco más por propiedades de lujo.

Si compras un apartamento o condominio, también tendrás que pagar tasas continuas de mantenimiento. Estas generalmente suman alrededor del 5-7% del valor de la propiedad cada año.

¿Cuánto tiempo tardará todo esto?

Una vez que tú y el vendedor acuerden una transacción inmobiliaria, deberías poder cerrar en unas pocas semanas si no surge nada imprevisto. Aquí hay algunos retrasos comunes:

• Si tienes que corregir errores o restricciones en el título, esto puede significar emitir uno nuevo, lo que tomará al notario unos meses.
• Si estás comprando un terreno sin límites claramente marcados o un número de calle oficial, el proceso oficial de “alineamiento” puede tomar unas semanas adicionales.
• Si compras una propiedad que tiene algún tipo de disputa, ya sea por desacuerdos de copropiedad, problemas de construcción, un título comunal, ocupantes ilegales, etc., tu propiedad también será disputada. Las disputas pueden llevar años en resolverse, así que evita estas o lleva mucha paciencia y una novela larga para leer en todas las colas.

¿Necesito un abogado?

En México, tu notario realiza todas las funciones que un abogado podría realizar en otro país. Los notarios mexicanos cuentan con equipos de abogados capacitados para encargarse de cualquier problema legal imaginable.

Muchos abogados independientes te dirán que tienen información privilegiada sobre cuáles notarios hacen el mejor trabajo al mejor precio. Esto podría ser cierto o podrían solo dirigirte hacia sus amigos personales.

Si tienes poco tiempo, puedes contratar un abogado y darle un poder notarial. Luego puedes ocuparte de tus otros asuntos mientras ellos te representan ante el notario y se encargan de la mayoría del proceso en tu nombre. 

Al comprar una propiedad en pre-construcción, también podría ser prudente contratar un abogado para que te ayude a revisar los documentos del desarrollador.

¿Necesito un agente inmobiliario?

Si estás dispuesto a hacer el trabajo legwork de encontrar tu propiedad, investigar el área y el vendedor, elegir un notario, leer todos los contratos necesarios, etc., puedes comprarte una propiedad sin pasar por un agente inmobiliario.

Si no tienes el ancho de banda mental necesario disponible o quieres asegurarte de que no se pase nada por alto, un agente inmobiliario puede tomarte de la mano por alrededor del 2-5% del costo de la propiedad. 

Usualmente tendrán abogados internos, historial laboral con un notario local y contratos prehechos que pueden reducir mucho el trabajo y la preocupación.

¿Necesito un seguro de título?

Tu notario te dirá que no necesitas un seguro de título porque es su trabajo asegurarse de que el título sea válido y transferible antes de que se intercambie cualquier dinero. 

Sin embargo, los notarios no son infalibles, y es posible que un problema de papeleo que el notario pensó que se podía solucionar antes de pagar tu anticipo resulte no ser solucionable después. En este caso, el seguro de título podría ahorrarte el costo de tu anticipo.

¿Necesito hablar español?

Si estás comprando propiedad en la capital, una ciudad fronteriza, un popular destino de playa u otra ubicación de alta demanda, los representantes inmobiliarios involucrados generalmente se esforzarán para acomodarte, incluyendo proporcionar personal que hable inglés. 

Si compras en una ubicación de baja demanda, probablemente necesitarás hablar español o llevar un intérprete que te ayude a entender toda la documentación complicada y asegurarte de que estás en las filas correctas en las oficinas gubernamentales correctas.

Restricciones y Limitaciones

La Constitución Mexicana prohíbe a los extranjeros poseer directamente propiedad en una franja de territorio restringido a lo largo de sus fronteras, tanto marítimas como terrestres. 

En la década de 1970, el gobierno encontró la manera de incentivar la inversión permitiendo a individuos extranjeros poseer indirectamente piezas de tierra restringida para uso residencial a través de un fideicomiso de tierra estrictamente supervisado, llamado un “fideicomiso.” 

También puedes comprar tierras restringidas para uso comercial abriendo una corporación mexicana, pero no entraremos en eso aquí.

Si quieres comprar propiedad a unos 60 kilómetros de una frontera terrestre o a 30 kilómetros de una costa, necesitarás pasar por algunos pasos adicionales.

Comprar Propiedades Restringidas con un Fideicomiso

Un fideicomiso es un fideicomiso de tierra mediado por un banco mexicano donde tú eres el beneficiario. El gobierno mexicano o el propietario anterior venderán el título de la tierra a tu fideicomiso bancario, y el banco estará bajo una estricta obligación legal de seguir tus instrucciones sobre el control y uso de la tierra. Sí, los fideicomisos de tierra pueden vender a otros fideicomisos de tierra.

Puedes vivir en la propiedad, alquilarla, ponerla en el mercado o construir en ella y dejarla a quien quieras en tu testamento. Pasar por el trámite adicional del fideicomiso lleva un poco de tiempo, pero terminarás con los mismos derechos de propiedad que si hubieras comprado una escritura de título a tu nombre.

Tu fideicomiso tendrá una duración de 50 años, que puedes renovar indefinidamente. Los gastos iniciales para establecer el fideicomiso sumarán alrededor de 14.000 MXN, y las tarifas de mantenimiento anuales serán menores a 1.000 MXN, a partir de 2023.

Ahora, en lo que respecta a ti

Incluso en los destinos mexicanos más populares, donde el mercado inmobiliario muestra un drástico crecimiento debido a una demanda drásticamente creciente, comprar propiedad en México sigue siendo mucho más barato que en el promedio de un país desarrollado. 

Ajustando por inflación, los precios de la vivienda en México han aumentado alrededor del 25% en los últimos 10 años. Durante el mismo período, los precios de la vivienda aumentaron alrededor del 60% en EE. UU. y alrededor del 90% en Canadá. 

Espero que este paseo por la Avenida del Sueño Mexicano te haya ayudado a establecer algunas bases, minimizado algunos desconocidos desconocidos y te haya dado algunos números sólidos para considerar. 

Si puedes manejar un poco de burocracia y un toque de incertidumbre, encontrarás un mercado inmobiliario sorprendentemente bien organizado con hermosas vistas, riesgos limitados y mucho espacio para crecer.