كيفية شراء عقار في كرواتيا: دليل خطوة بخطوة للأجانب

شراء العقارات في كرواتيا قد يكون حلماً للعديد من الناس، سواء كان منزل عطلة بجانب البحر مع مناظر غروب الشمس الخلابة أو شقة في البلدة القديمة التاريخية. كل عام، يقرر العديد من المغتربين الاستثمار هنا، إما للعيش على المدى الطويل أو لتوليد دخل من الإيجارات.

ومع ذلك، حتى وإن كانت كرواتيا مفتوحة للمغتربين لشراء العقارات، فإن اللوائح يمكن أن تكون معقدة للغاية. هذا صحيح بشكل خاص لغير مواطني الاتحاد الأوروبي الذين لديهم العديد من الشروط التي يحتاجون للنظر فيها. بالإضافة إلى ذلك، فإن سوق العقارات في كرواتيا مليء بالتفاصيل التي يمكن أن تسبب مشاكل إذا لم يتم فحصها جيدًا. لقد قال العديد من الأشخاص الذين اشتروا منازل هنا أن شراء منزل في كرواتيا ليس مجرد مسألة ‘اختيار منزل ودفع ثمنه.’ في الواقع، قد تضطر للتعامل مع عملية موافقة طويلة من وزارة العدل. إذا كان هناك حتى خطأ صغير في المستندات، يمكن أن يتم رفض التسجيل. حتى العروض السعرية الكاذبة يمكن أن تُلغى. لذلك، شراء العقارات في كرواتيا يتطلب محامياً محلياً خبيرًا لفحص العقود والمستندات في كل مرحلة، لتقليل مخاطر التعرض للخداع أو سوء الفهم الذي قد يؤدي إلى فشل الاستثمار.

هذا الدليل يأخذك خطوة بخطوة حول كيفية شراء المغتربين، وخاصة من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية، منزل أو شقة في كرواتيا، مع نصائح لمساعدتك في تجنب المشاكل الشائعة.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

لماذا الاستثمار في العقارات الكرواتية؟

عندما كنت أعيش في سبليت، المدينة الساحلية الشهيرة في كرواتيا، وجدت أن العثور على إيجار طويل الأمد كان تحدياً كبيراً، خاصة في الصيف عندما يتدفق السياح من جميع أنحاء العالم. كلما حاولت التواصل مع الشقق أو بيوت الضيافة، كانت الردود المعتادة “محجوز بالكامل” أو “محجوزة حتى نهاية العام“. وكان هذا أكثر وضوحا في البلدة القديمة، حيث كانت الإقامات نادرة ومكلفة بسبب الطلب الذي يتجاوز العرض بكثير.

هذه التجربة أوضحت أن سوق العقارات في كرواتيا، خصوصاً في الوجهات السياحية الكبرى مثل سبليت ودوبرفنيك، تحظى بطلب كبير أكثر مما هو متاح حالياً. وقد لفت ذلك انتباه مستثمري المغتربين الذين يبحثون بشكل متزايد عن العقارات هنا، سواء لإقامتهم الشخصية، أو للإيجارات السياحية القصيرة المدى، أو للاستثمارات طويلة الأجل.

بالإضافة إلى ذلك، هناك عوامل أخرى تجعل كرواتيا سوقاً واعدة للاستثمار العقاري في جنوب شرق أوروبا. وتشمل هذه الصناعة السياحية المتنامية باستمرار، وأسعار السكن الميسورة، والاقتصاد المستقر، واستخدام اليورو، وموقعها الاستراتيجي في المنطقة.

المتنامية الصناعة السياحية

ساحل كرواتيا يشتهر عالمياً بمياهه الزرقاء الصافية، الموقع الشهير لتصوير مسلسل صراع العروش في دوبرفنيك، وأكثر من 1000 جزيرة تجذب السياح طوال العام. هذا يجذب عددًا كبيرًا من السياح كل صيف، وفقًا لتقرير من رويترز في عام 2024، استقبلت كرواتيا أكثر من 21.3 مليون سائح، ما أدى إلى توليد أكثر من 13.2 مليار يورو من الإيرادات السياحية، وتستمر في تحطيم الأرقام القياسية حتى عام 2025. رويترز التقارير تستمر في إظهار أكثر من 15.5 مليون زائر حتى أغسطس، مع توقعات بعائدات تصل إلى 15.5 مليار يورو، مما يزيد بشكل كبير الطلب على السكن، الشقق الإيجارية، ومنازل العطلات. هذا يتيح للمستثمرين الربح بشكل كبير من الإيجارات القصيرة الأجل.

الأسعار السكنية المتاحة ما يجعل كرواتيا لا تزال جذابة للاستثمار هو الأسعار السكنية التي لا تزال غير مرتفعة للغاية مقارنة بالمدن السياحية الكبرى في أوروبا الغربية. حتى ولو كانت أسعار العقارات في كرواتيا تتزايد بشكل مطرد، فإنها تبقى أقل بكثير مما هو عليه في دول مثل فرنسا، إيطاليا، أو إسبانيا.

What makes Croatia still attractive for investment is the housing prices that aren’t excessively high compared to major tourist cities in Western Europe. Even though real estate prices in Croatia are steadily increasing, they remain much lower than in countries like France, Italy, or Spain.

للمقارنة، دعونا ننظر إلى بيانات من إنفستر وبا بالنسبة للعقارات الفاخرة في باريس، يبلغ متوسط السعر حوالي 7,000 – 8,000 يورو للمتر المربع ويمكن أن يتجاوز 10,000 يورو في المناطق الشهيرة مثل سانت جيرمان أو بالقرب من برج إيفل. في حين أن السعر في العقارات الكرواتية في المدن السياحية المكلفة مثل دوبرفنيك، السعر هو 4,117 يورو/متر مربع وفي سبليت، 3,122 يورو/متر مربع. هذه الأسعار لا تزال أقل بكثير مما هي عليه في باريس. لذا، شراء منزل بمساحة 100 متر مربع في سبليت قد يكلف فقط حوالى 312,000 يورو، في حين يمكن أن تصل الأسعار في باريس إلى نحو 800,000 – 1,000,000 يورو.

هذه البيانات تظهر أن العقارات في كرواتيا لا تزال أكثر اقتصادية مما هي عليه في المدن الرئيسية في أوروبا، مما يسمح لمستثمري المغتربين بتجنب الاستثمار المفرط بينما لا يزال لديهم إمكانيات نمو عالية، وفقا لتقرير اتجاهات العقارات الذى أعده مكتب الإحصاءات المركزي في الربع الأول من عام 2025، ارتفعت الأسعار بنسبة 13.1٪ على أساس سنوي و4.5٪ مقارنة بالربع السابق. خاصة، أن العقارات الجديدة تحظى بطلب كبير، مما يدل على أن المستثمريين الذين يشترون العقارات خلال هذا الوقت لديهم فرصة الحصول على أصول بأسعار معقولة وعائدات نمو الأسعار المستقبلية، خاصة في المدن السياحية مثل سبليت، دوبرفنيك، وزغرب.

النمو الاقتصادي لكرواتيا والاستقرار المالي

منذ انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي (EU) كعضو في عام 2013 وتبنيها اليورو كعملة رسمية في عام 2023، أصبح ذلك له تأثير كبير في استقرار اقتصاد البلاد وتمويلها، مما أدى إلى نمو اقتصادي بمعدل 2 – 3٪ في السنة لكرواتيا وإدراك إمكانياتها طويلة الأجل من البنك الدولي الزيادة المستمرة في الاستثمار في البنية التحتية والطاقة النظيفة يساعد على تقليل مخاطر سعر الصرف لمستثمري المغتربين ويعزز الثقة الطويلة المدى.

الموقع الاستراتيجي لكرواتيا في أوروبا يوفر ميزة

تقع كرواتيا في جنوب شرق أوروبا على طول البحر الأدرياتيكي، بالقرب من دول اقتصادية مهمة مثل إيطاليا، النمسا، والمجر. وهذا يعطيه سمة “بوابة إلى أوروبا الشرقية والجنوبية.” موقعها الاستراتيجي يسهل الطرق الملاحية بين الدول وأنظمة النقل الأوروبية، ويقدم للمستثمرين العقاريين الفرص للاستفادة من قطاعات مختلفة، سواء كانت الصناعة السياحية المتنامية أو الأعمال التجارية للنقل المتوسعة.

مع المزايا الجغرافية، يمكن للمستثمرين رؤية تيارات الإيرادات المحتملة من طرق متعددة، مثل الحصول على ممتلكات سكنية، الإيجارات القصيرة الأجل، أو حتى الاستثمار في المشاريع التجارية والفنادق بالقرب من طرق النقل الرئيسية.

جودة الحياة المماثلة للمدن الأوروبية الكبرى ولكن أكثر هدوءًا

إذا كنت تبحث عن حياة بسيطة وهادئة، تهرب من صخب وضجيج المدن الكبيرة لتصبح صاحب عمل عقاري في مكان هادئ ولكنه مولد للدخل بانتظام، فإن كرواتيا تناسب تمامًا. يمكنك شراء منزل، واستئجاره لفترة قصيرة، والعيش فيه في الوقت نفسه.

الكثير من الكرواتيين ينخرطون في الأعمال الإيجارية مثل هذه. على سبيل المثال، هناك خالة أعرفها لديها منزل من طابقين تعيش فيه في الطابق الثاني وتؤجر الطابق الأول. في الصيف، غالبًا ما يكون لديها مستأجرون منتظمون يعودون سنويًا، مما يلغي الحاجة إلى العثور على مستأجرين جدد. وفي الوقت نفسه، يمكنها العيش في منزلها الخاص وكسب دخل ثابت كل شهر، والتمتع بحياة هادئة في بلدة ساحلية جميلة.

القوانين والأنظمة للمغتربين لشراء العقارات في كرواتيا

شراء العقارات في كرواتيا كمغترب يختلف بشكل واضح بين مواطني الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية والأجانب من خارج الاتحاد الأوروبي. فهم هذه الجوانب القانونية سيساعدك في تخطيط استثمارك بثقة وتجنب المشاكل القانونية.

مواطني الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية لديهم حقوق تقريباً معادلة للمحليين

مواطني الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية والمواطنين السويسريين لديهم حقوق تقريباً متشابهة مع المحليين لشراء العقارات في كرواتيا. لست بحاجة إلى تأشيرة أو إقامة لشراء منزل أو شقة، ويمكنك امتلاك عقارات متعددة بدون قيود خاصة.

بالإضافة إلى ذلك، اعتبارًا من منتصف عام 2023، تم رفع القيود على شراء الأراضي الزراعية من قبل المواطنين الأوروبيين، مما يسمح لهم بشراء الأراضي الزراعية في كرواتيا بنفس الشروط التي تنطبق على المواطنين الكرواتيين وامتلاك جميع أنواع الممتلكات، بما في ذلك السكنية والتجارية.

يجب على غير مواطني الاتحاد الأوروبي الحصول على إذن أولاً

بالنسبة للذين ليسوا من الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية، يمكنك ما زلت شراء العقارات في كرواتيا، ولكن يجب عليك المرور بعملية الموافقة من وزارة العدل الكرواتية تقوم هذه العملية على مبدأ “المعاملة بالمثل”، مما يعني أنه يجب على بلدك الأصلي أن يسمح للمواطنين الكرواتيين بشراء العقارات هناك أيضًا. يمكن التحقق من ذلك من خلال الموقع الرسمي لوزارة العدل والتأكد من السفارة أو القنصلية الكرواتية في بلدك. قد تأخذ عملية الموافقة حوالي 1-6 أشهر.

بشكل عام، تحتاج البلدان غير العضو في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية مثل تايلاند إلى المرور في هذه العملية. إذا كان مسموحاً بذلك، يمكنك شراء العقارات بشكل قانوني في كرواتيا. ومع ذلك، إذا لم يكن بلدك جزءًا من هذا الاتفاق، فلا يمكنك شراء العقارات مباشرة كفرد، ولكن يمكنك شراؤها تحت شركة مسجلة في كرواتيا.راجع خطوات تسجيل شركة في كرواتيا للمغتربين فيالمقالة السابقة التي كتبتها.

Advertisement

القيود على المغتربين

على الرغم من أن القانون يسمح للمغتربين بشراء العقارات في كرواتيا، لا يزال هناك بعض القيود التي يجب على المستثمرين أخذها في الاعتبار.

الأراضي الزراعية والغابات

منذ يوليو 2023، يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية والسويسريين شراء الأراضي الزراعية بنفس الشروط التي تنطبق على الكرواتيين. ومع ذلك، تبقى الأراضي الغابية والعقارات في المناطق الساحلية المحمية مقيدة للمغتربين بأنواعهم كافة. هناك شروط لشراء الأراضي الزراعية، يتم إعطاء الأولوية للمستأجرين، أصحاب الأراضي المجاورة، للدولة، وقد يحتاج المشتري للأراضي الزراعية لإثبات أنه ‘فلاح’ أو مشغل في القطاع الزراعي، والذي قد يتضمن تسجيله كفلاح وامتلاكه مؤهلات زراعية.

حتى وإن كان لمواطني الاتحاد الأوروبي الحق في شراء الأراضي الزراعية، هناك حد أقصى للحجم: الأفراد يمكنهم امتلاك ما يصل إلى 10 هكتارات والشركات يمكنهم امتلاك ما يصل إلى 100 هكتار. وهذا لمنع احتكار الأراضي من قبل أي فرد أو كيان قانوني. علاوة على ذلك، يجب استخدام الأرض الزراعية لأغراض زراعية فقط كما يمليه القانون. البنيان أو الأنشطة الغير مرتبطة ممنوع ما لم يتم منح إذن خاص.

بالنسبة لغير مواطني الاتحاد الأوروبي، يمكن شراء الأراضي الزراعية والغابات بشرط المعاملة بالمثل كما ذكر سابقا.ومع ذلك، يصبح الأمر أسهل ويُقارَن مع المواطنين الكرواتيين إذا تم تسجيل شركة لحمل الأراضي الزراعية والغابات. في بعض الحالات، قد لا يزال هناك حاجة لموافقة إضافية من وزارة الزراعة.

لقد تحدثت ذات مرة مع مستثمرة مغتربة اشترت منزلاً صغيرًا مع أرض في كرواتيا. هي ألمانية قامت بتأسيس شركة في كرواتيا لشراء الأراضي الزراعية وقضت أشهر في التعامل مع الأوراق للحصول على الموافقة. قالت إن العملية ليست معقدة، ولكن يجب عليك فهم القوانين واحترام اللوائح المحلية. من الأفضل العثور على شخص ملم بالقوانين ومتمكن من المنطقة، مما سيجعل العملية برمتها أسرع وتتوافق مع خططك. الآن، تدير مزرعة صغيرة وتؤجر منزلها بموجب القانون، مما يحقق دخلاً من كل من العقارات والمنتجات الزراعية على مدار السنة.

المنطقة الساحلية

إذا كنت تتطلع للاستفادة من العقارات من خلال تأجير المنازل الساحلية، فمن المهم النظر بعناية في القوانين المحلية، لأن المناطق الساحلية في كرواتيا لديها لوائح صارمة بشأن البناء ضمن 1000 متر من الساحل.

التأشيرات والإقامة

على الرغم من أن شراء العقارات لا يتطلب إقامة دائمة، إذا كنت ترغب في البقاء في كرواتيا لأكثر من 90 يومًا، تحتاج إلى تقديم طلب للحصول على تأشيرة طويلة الأجل أو تصريح إقامة، والتي يمكنك القيام بها سواء لأغراض العيش أو الاستثمار. يمكنك معرفة كيفية التقديم للحصول على تأشيرة من خلال المقالة حول كيف تنتقل للعيش في كرواتيا.

رقم التعريف الضريبي (OIB)

قبل شراء العقارات في كرواتيا، تحتاج إلى رقم التعريف الضريبي الكرواتي (OIB)، وهو مثل رقم الهوية الشخصية للكرواتيين. يُستخدم في جميع المعاملات المالية، من تحويل الأموال وتسجيل عقود الإيجار إلى شراء العقارات. مع نظام الضرائب الصارم في كرواتيا، يجب على المستثمرين الأجانب تقديم OIB حتى تتمكن الوكالات الحكومية من التحقق بشكل صحيح من المعاملات المالية ودفع الضرائب. بدون OIB، لا يمكن تسجيل نقل ملكية العقارات أو الدخول في عقود الإيجار.

خطوات شراء العقارات في كرواتيا للمغتربين

العديد من الناس المهتمين بالاستثمار العقاري في كرواتيا غالباً ما يتحمسون لفكرة منزل بجانب البحر أو مزرعة جميلة ويسرعون في عملية الشراء، مما يمكن أن يؤدي إلى قضايا قانونية وورقية معقدة. هذا يمكن أن يكلفهم الكثير من الوقت والمال. لتجنب ذلك، نحن هنا لنرشدك من خلال كل خطوة في العملية، حتى تعرف ما الذي يجب إعداده عند شراء العقارات في كرواتيا، مما يجعل الأمر أسهل بالنسبة لك.

1. البحث والتحقق من العقار

أولاً، يجب أن تبحث عن الممتلكات التي تثير اهتمامك وتناسب خطتك التجارية. يمكنك الاتصال بالوكالات المحلية مثل عقارات كرواتيا or عقارات كرواتيا العقارية أو البحث عبر المواقع الدولية مثل ريت موف أوفرسيز إذا كنت سأوصي، فسيكون نيوسكالو ، تطبيق محلي كرواتي يحتوي على قوائم من السكان المحليين وغالباً ما تكون بأسعار أكثر معقولية. العيب الوحيد هو أن كل شيء باللغة الكرواتية. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك العثور على الممتلكات من خلال مجموعات الفيسبوك التي تربطك مباشرة بالمالكين أو المشاريع الجديدة، ولكن كن حذرًا من المحتالين.

بعد تحديد عقار، يجب عليك القيام بدراسة جدوى شاملة وإن مراجعة محامٍ للوثائق ستجعل عملية الشراء أكثر سلاسة وتقليل من خطر مواجهة مسؤوليات مخفية أو قضايا قانونية. تشمل الفحوصات ما يلي:

• سجل الأراضي للتحقق من اسم المالك، رقم التعريف الضريبي، وأي الأعباء أو الحقوق المعنية، والتي يمكن التحقق منها في السجل العقاري الإلكتروني كرواتيا

• التقسيم للتأكد مما إذا كان منطقة سكنية أو زراعية، أو منطقة محمية، والذي يجب القيام به فقط من خلال محامي موثوق لتجنب المسائل القانونية. يمكنك طلب شهادة تقسيم في وزارة التخطيط العمراني والبناء وأصول الدولة 

• حقوق المغتربين، خاصة لمواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي، يجب عليهم التحقق من مبدأ المعاملة بالمثل لمعرفة ما إذا كان بلدك لديه اتفاقية مع كرواتيا. يمكنك التحقق من ذلك في وزارة العدل -اتفاقيات المعاملة بالمثل

2. إبرام الاتفاق ووضع دفعة مقدمة

بمجرد أن تكون واثقًا من أن العقار يلبي متطلباتك، تتطلب الخطوة التالية إبرام عقد مبدئي، يعبر عنه الكرواتيون ب ‘كبارا’، والذي عادة ما يتطلب دفع مقدم حوالي 10٪ من سعر الشراء لتأكيد نيتك في الشراء وطمأنة البائع بأن الصفقة سوف تمضي قدماً. يجب أن يتضمن هذا الاتفاق الشروط الأساسية مثل شروط استرداد الدفعة المقدمة في حالة خرق العقد.

في هذه الخطوة، يجب أن يكون لديك محامي ليصوغ العقد لحماية حقوقك. سيحتوي العقد على معلومات مثل تفاصيل المشترين والبائعين، سعر الشراء، الدفعة المقدمة، جدول نقل الملكية، والشروط المختلفة. على سبيل المثال، إذا فشل المشتري في الامتثال، سيفقد الدفعة المقدمة، أو إذا أخل البائع بالعقد يجب عليه إعادة الدفعة المقدمة مضاعفة.

الأهم من ذلك، يجب أن يتم تصديق العقد من قبل كاتب العدل (Javni bilježnik)، وهو مسؤول دولة يقوم بتوثيق المستندات والعقود لتأثير قانوني، خلافا للمحامي. العقود التي يجريها كاتب العدل لها تأثير قانوني فوري، مع وثيقة تؤكد أن “العقد تم بطريقة طوعية وقانونية.” عادة، يتم عمل نسخة واحدة للمشتري وواحدة للبائع.

3. الحصول على موافقة الشراء للمواطنين من غير الاتحاد الأوروبي (المعاملة بالمثل)

بالنسبة لمواطني الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية/ك سويسرا، لا حاجة للموافقة، ولكن يجب على مواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي السعي للحصول على الموافقة من وزارة العدالة قبل نقل الملكية. تفحص هذه العملية مبدأ المعاملة بالمثل، والتحقق مما إذا كان بلد المشتري يسمح للكرواتيين بشراء العقارات. تتضمن الوثائق المطلوبة:

• شهادة التقسيم (تم الحصول عليها من الخطوة 1)
• عقد الشراء الأصلي أو نسخة مصدقة (تم الحصول عليها من الخطوة 2)
• شهادة السجل العقاري تثبت أن البائع هو المالك الحقيقي (تم الحصول عليها من الخطوة 1)
• جواز سفر المشتري أو وثائق التحقق من الجنسية
• تفويض في حال كان المشتري لا يملك عنوانا في كرواتيا

بمجرد تقديم الطلب، لدى الوزارة 60 يومًا للمراجعة، ولكنه قد يستغرق وقتاً أطول أحيانًا. إذا تم رفض الطلب، لن يتمكن المشتري من نقل الملكية والتكلفة لا تزيد عن 5 يورو فقط.

4. إجراء الدفع ونقل الملكية

بعد الحصول على الموافقة من الوزارة، يمكنك دفع النسبة الباقية 90٪ من سعر الشراء عبر بنك كرواتي لأجل الشفافية والوثائق القانونية. إذا كان لديك إقامة دائمة في كرواتيا، قد تتمكن من التقديم للحصول على قروض أو رهن عقاري من البنك.

بعد الدفع، الخطوة النهائية هي تسجيل السجل العقاري (Uređena Zemlja) خلال 60 يومًا. تتضمن الوثائق المطلوبة:

• عقد الشراء الأصلي (تم الحصول عليها من الخطوة 2)
• شهادة التقسيم (تم الحصول عليها من الخطوة 1)
• الموافقة من وزارة العدل (لغير الاتحاد الأوروبي) (يتم الحصول عليها من الخطوة الثالثة)
• إثبات الدفع والوثائق الشخصية

إذا كانت جميع الوثائق سليمة، فإن السجل العقاري سيغير اسم الملكية إلى اسمك، ويمكنك طلب شهادة الملكية الأولى مجانًا. تكلّف النسخ الإضافية 0.66 يورو لكل نسخة، مما يثبّت وضعك كمالك شرعي لهذه الأرض.

5. أكمل وابدأ الاستثمار

بمجرد حصولك على شهادة الملكية، تصبح رسميًا مالك العقار. هذا يتيح لك نقل فواتير الخدمات وبدء التخطيط لاستثمارك، سواء كان تأجيره أو إنشاء منتجع، أو تشغيل مزرعة بشكل قانوني.

تكاليف شراء العقارات في كرواتيا (تحديث 2025)

يشمل شراء العقار في كرواتيا أكثر من مجرد تكلفة المنزل. هناك ضرائب، ورسوم المحامي، ورسوم كاتب العدل، بالإضافة إلى العديد من التكاليف الخفية الأخرى. علاوة على ذلك، إذا كنت تعتبره استثمارًا للتأجير، يجب أن تأخذ في الحسبان تكاليف الإصلاح والتجديد والمرافق بعد الشراء. لتقديم صورة كاملة، سنلخص المصاريف قبل الشراء وأثناءه وبعده كما يلي:

أسعار المنازل والإيجارات في كرواتيا

قبل الشراء، فكر في السعر الذي يمكنك تحمله، حيث تختلف أسعار المنازل في كرواتيا حسب المنطقة ونوع العقار. وفقًا لتقرير من Nekretnine.hr  ذكر أنه بحلول منتصف عام 2025، بلغ متوسط سعر البيع للعقارات السكنية €3,655 للمتر المربع، بزيادة 9.33% مقارنة بعام 2024، مع وجود اختلافات في الأسعار عبر المناطق الأخرى كما يلي 

• تكلف المناطق الساحلية مثل سبليت أو دوبروفنيك التي تجذب العديد من السياح على مدار العام 3,794 يورو للمتر المربع، مع إمكانية إيجار تصل إلى 16.28 يورو للمتر المربع شهريًا. 

• في منطقة إستريا، تبلغ الأسعار 3,699 يورو للمتر المربع، مع إمكانية إيجار تصل إلى 15.24 يورو للمتر المربع شهريًا. 

• تبلغ تكلفة المناطق الريفية بالقرب من سلوفينيا 1,509 يورو للمتر المربع، مع إمكانية إيجار تصل إلى 9.99 يورو للمتر المربع شهريًا. 

• المناطق الوسطى والشمالية الغربية من كرواتيا لديها أسعار 3,620 يورو للمتر المربع، مع إمكانية إيجار تصل إلى 14.38 يورو للمتر المربع شهريًا.

أمثلة على أسعار المنازل في سبليت

تختلف أسعار المنازل في مدينة سبليت بناءً على الموقع والعمر وحالة العقار. خاصة في المناطق مثل البلدة القديمة أو الواجهات البحرية الفاخرة، تكون الأسعار أعلى من المتوسط. يمكنك الاطلاع على بعض أمثلة المنازل في عقارات كرواتيا. بصفتك مثلاً، يمكن أن يكلف منزل مساحته 100 متر مربع حوالي 290,000 يورو إلى 700,000 يورو أو أكثر، اعتمادًا على عوامل مثل القرب من البحر، والتصميم الداخلي، والخدمات المتاحة.

الضرائب والرسوم

بخلاف سعر العقار، هناك ضرائب ورسوم تحتاج للتحضير لها. يُنصح بتخصيص ميزانية إضافية تتراوح من 5 إلى 10% من سعر الشراء لتغطية جميع المصاريف كما يلي.

• ضريبة نقل الملكية: تُحسب بنسبة 3% من القيمة السوقية (Porezna uprava)
• رسوم المحامي: 1% – 1.5% من سعر الشراء أو رسوم ثابتة حسب الاتفاق
• رسوم كاتب العدل: 50 – 200 يورو
• عمولة وكيل العقارات: 2% – 3% من سعر الشراء
• رسوم تسجيل السجل العقاري: 50 – 100 يورو

مثال على حساب التكلفة

افترض أنك تشتري منزلًا نموذجيًا في سبليت، تبلغ مساحته 100 متر مربع، وسعره 3,200 يورو للمتر المربع

• سعر المنزل = 100 × 3,200 يورو = 320,000 يورو
• ضريبة نقل الملكية (3%) = 320,000 × 0.03 = 9,600 يورو
• رسوم المحامي (1.5%) = 320,000 × 0.015 = 4,800 يورو
• رسوم كاتب العدل = 150 يورو
• عمولة وكيل العقارات (2.5%) = 320,000 × 0.025 = 8,000 يورو
• رسوم تسجيل السجل العقاري = 75 يورو

إجمالي تكاليف ما قبل الشراء والشراء 9,600 + 4,800 + 150 + 8,000 + 75 = 22,625 يورو

لذلك، صافي التكلفة الإجمالية للتحضير هو 320,000 + 22,625 ≈ 342,625 يورو

يوضح هذا المثال أن التكاليف الإضافية قبل وأثناء شراء العقار يمكن أن تصل إلى حوالي 7% من سعر المنزل

نفقات ما بعد الشراء

بعد نقل الملكية، لا تزال هناك نفقات يجب وضعها في الاعتبار، حيث أن معظم المنازل في كرواتيا قديمة وبعضها في حالة سيئة، كما لو أنها مرت بحرب. خاصة لأولئك الذين يتطلعون للاستثمار من خلال تأجير العقار، قد يتطلب الأمر تجديدات لجعلها مناسبة للتأجير. تقدر النفقات كما يلي:

تكاليف الإصلاح والتجديد

• تكلف المنازل القديمة حوالي 200 – 500 يورو للمتر المربع، اعتمادًا على الحالة وجودة المواد
• الأثاث والديكور الجديد تقريبًا 50 – 150 يورو للمتر المربع

تكاليف الخدمات والمرافق

• المياه، الكهرباء، الغاز، الإنترنت 100 – 250 يورو شهريًا
• رسوم صيانة المناطق المشتركة (للشقق أو المنتجعات) 50 – 150 يورو شهريًا

التأمين

• تأمين المنزل أو العقار 200 – 500 يورو سنويًا

رسوم الإدارة للعقارات المؤجرة

• وكيل إدارة العقارات 8%–15% من الدخل الإيجاري
• رسوم التنظيف والصيانة بين المستأجرين 50–200 يورو لكل مرة

اعتبارات قبل شراء العقارات في كرواتيا

إذا كنت تفكر جديًا في شراء العقارات في كرواتيا، فمن الجيد زيارة المنطقة أو حتى العيش هناك لفترة. أحيانًا، يمكن أن تكون الصور على الإنترنت مضللة مقارنة بالمكان الفعلي. غالبًا، قد تكون المنازل المطلة على الشاطئ ذات الإطلالات الجميلة في سبليت ودوبروفنيك مكلفة بسبب قيم معينة مثل إطلالات غروب الشمس الرائعة على البحر، وسائل النقل المريحة، أو قد تكون هناك منازل قديمة في زقاق مخفي ذات موقع أفضل، مثالية للتأجير منخفض التكلفة مع عملاء دائمين.

أو قد تكون هيكل المنزل القديم أفضل من المنازل الجديدة. العيش هناك لفترة مؤقتة سيساعدك على فهم الأسباب، واكتساب الإلهام، وتجربة الأجواء المحلية، والتواصل بسهولة أكبر مع الوكالات المحلية. إليك بعض الأشياء التي يجب مراعاتها أثناء تجربة الحياة هناك قبل شراء العقارات في كرواتيا.

موسم السياحة

يؤثر موسم السياحة بشكل كبير على الدخل الإيجاري. غالبًا ما تكون المنازل أو الشقق على البحر في كرواتيا مزدحمة بالسياح خلال الصيف، مما يؤدي إلى ارتفاع الدخل. ومع ذلك، بمجرد قدوم الشتاء، ينخفض عدد السياح بشكل كبير، مما قد يؤدي إلى عدد أقل من المستأجرين، مما يؤدي إلى تدفقات نقدية غير منتظمة. يمكن أن يساعدك فهم الاتجاهات الموسمية والتخطيط للمصاريف مسبقًا في إدارة الدخل بشكل أكثر سلاسة.

القوانين المحلية

تختلف القوانين والتنظيمات في كرواتيا حسب المنطقة. يمكن أن يساعدك وجود محام محلي في مراجعة وفهم كامل لهذه القواعد. على سبيل المثال، الأمور المتعلقة بالمعاملة بالمثل للمغتربين الذين لا ينتمون إلى الاتحاد الأوروبي / المنطقة الاقتصادية الأوروبية / السويسريون ـــ ما إذا كانت بلدك لديه اتفاق مع كرواتيا. بالإضافة إلى وجود قيود تتعلق باستخدام الأراضي والتخطيط العمراني، وهي أمور مهمة للاستثمار أو تحسين العقار. وتساعد المحامين أيضًا في صياغة ومراجعة العقود لضمان صحتها القانونية ولكي تحمي حقوق المشتري.

التكاليف الخفية

ميزانية لنفقات أخرى خفية قد تحدث، مثل الضرائب السنوية على العقارات، والتي تُحسب بناءً على نوع العقار وموقعه وحجمه، وتأمين المنزل أو العقار للحماية ضد الحوادث أو الكوارث الطبيعية، ورسوم أخرى مثل رسوم كاتب العدل، وتسجيل السجل العقاري، وتكاليف التسجيل. التخطيط لميزانية لهذه الأمور يمكن أن يجنبك مواجهة مشاكل في التدفقات النقدية.

التمويل والائتمان

تميل البنوك في كرواتيا إلى التشدد بشأن الإقراض للمغتربين، مما يجعل الشراء النقدي أحيانًا الخيار الأكثر ملاءمة وسرعة. ومع ذلك، هناك خيارات أخرى، مثل القروض الدولية من بنك بلدك الأصلي، والتي قد تكون لها شروط وإجراءات أبسط. إذا كنت تخطط للاستثمار لأغراض التأجير، فإن وجود احتياطي نقدي جاهز للطوارئ والصيانة يمكن أن يساعد في الحفاظ على الاستثمار سلسًا.

إدارة العقارات

إذا كنت لا تقيم هناك بشكل دائم، فإن استخدام شركة إدارة عقارية أمر أساسي. تساعد هذه الشركات في إدارة التسويق والحجوزات لمنزلك على منصات مثل Airbnb أو Booking.com، وتتعامل مع علاقات الضيوف والاتصالات، وتهتم بالصيانة والتنظيف. هذا يضمن أن منزلك في حالة جيدة ويولد دخلًا بشكل مستمر دون أن تقلق بشأن الإدارة بنفسك.

الخلاصة: لماذا تشتري عقارات في كرواتيا؟

شراء العقارات في كرواتيا لا يتعلق فقط بالنظر إلى ‘سعر المنزل’. يجب أيضًا أن تأخذ في الاعتبار التكاليف قبل وأثناء وبعد امتلاكها، مثل الضرائب، ورسوم المحامين، وتكاليف التجديد، والمرافق، ورسوم الإدارة إذا كان لديك خطط لتأجيره. في الوقت نفسه، يجب عليك أيضًا فهم العوامل الأخرى مثل مواسم السياحة، القوانين المحلية، الجاهزية المالية، وإدارة العقارات التي يمكن أن تؤثر على عوائد استثمارك.

عند النظر إلى الفرص، تظل كرواتيا سوقًا جاذبًا بأسعار يمكن الوصول إليها، وإمكانية للنمو، ودخل إيجاري مدفوع بالسياحة على مدار العام واقتصاد مستقر كعضو في الاتحاد الأوروبي ومنطقة اليورو. إذا كنت تخطط بعناية، وتخصص ميزانية لجميع النفقات، وتختار الموقع المناسب، يمكن أن تكون العقارات في كرواتيا منزل عطلة وأيضًا أصل استثماريد يولد عوائد حقيقية.

ماذا تقرأ بعد ذلك

• كيفية تسجيل شركة في كرواتيا للمغتربين: المتطلبات، التكاليف، والإجراءات
• التقاعد في كرواتيا: التمتع بحياة أوروبية سهلة بتكاليف معيشية معقولة
• كيفية الانتقال إلى كرواتيا: ما تحتاج إلى تحضيره
• تكلفة المعيشة في كرواتيا: كم تحتاج شهريًا؟

Advertisement