在搬到国外之前，我应该如何处理我的美国房产？

搬到国外可能会让人既兴奋又惶恐不安。随着期待心情的增长，加上对旧时光的怀念，可能会影响你在处理实际问题时的判断。

如果你在美国拥有房产并考虑搬到另一个国家——无论是为了工作、退休或只是为了换个环境——你必须决定是出售房产还是在国外管理它。

在这里，我们深入探讨每项选择的责任、义务和收益。

如果我卖掉它

出售你的美国房产是一种决定性的解决方案，特别是如果你计划永久定居国外。这可以帮助你解除束缚，并提供可能在适应新生活中有用的资金，尤其是在你即将退休的情况下。

对于长期海外逗留，许多国家在签证申请中需要提供经济稳定的证明。变现你的房产可能有助于你满足此类要求。

快速出售的技巧

将房产转换为现金并非瞬间完成。当你出售像房屋这样的重要资产时，最好给自己几个月的时间来进行。

即使装修或整理尚未完成，提前将房产上市是明智的。这会给你更好的谈判杠杆。最好在你准备搬走之前找到买家，然后再协商你的离开，而不是因为即将的离境而被迫接受次优的报价。

考虑以下平台来进行房产挂牌：

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

一旦你的房产挂牌，就开始准备出售。在整理时，记住过于杂乱的房子不易出售，但过于空旷的房子也能令买家望而却步。留下一些基础家具有助于潜在买家想象空间的用途。

尽管你的房地产业者可能建议你进行某些装修以提高房产价值，但情况并非总是如此。外观升级可能是个人品味问题。考虑专注于必要的修缮，综合的改造可能留给下一位业主。

如果在你搬走之前没有售出，与你的房地产经纪人和贷款经纪人合作尽可能准备好文件。在数字解决方案的时代，诸如DocuSign等平台可以促成远程交易，无需重返之行。

投资收益

如果你想将出售所得再投资，比较你持有并出租房产可能赚得的收益。通常，租金收入大约有5-6%的收益率。需要注意的是，更高的收益通常伴随着更大的风险。

美国房产销售税

美国国内税收法典第121节提供了住房税收免除。如果过去五年中你至少有两年使用该房产作为主要居所，那么在卖出时可豁免至多$250,000的资本增值税。对于已婚夫妇，这个免税额增加到$500,000。如果不符合这个免税条件，预计卖出时要缴纳大约15-20%的资本增益税。

如果我保留房产

保留你的美国房产可以通过出租带来稳定的收入，也有可能随着时间而增值。此外，它还可以在国外遭遇不可预见的挑战时提供一个后备选择。

房屋暂住或交换

将你的房产交由房屋暂住者照看可以确保它保持有人居住和维护。这种安排通常是非货币的交换，暂住者以免费住宿为回报维护房产。

在线平台可以将房主与潜在的房屋暂住者连接，包括：

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

另一方面，房屋交换是一种双方交换房屋的互惠安排。尽管这些交换建立在信任之上，但澄清责任和期望至关重要。

热门的房屋交换平台包括：

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

如何为外籍人士出租美国房产

短期租赁

利用短期租赁服务可以更快地将房产变现，但其可能需要较高的初期成本和更多的精力。像Airbnb、Booking.com和VRBO等平台适合短期住宿。过夜或周末的费用通常比月租更高。

在这些平台上的客人通常比长期租客需要更多的帮助。你可能需要雇佣一个可靠的人来保持房产的清洁、接待客人、处理紧急情况，并在居住后检查损坏情况。

考虑以下高度推荐的Airbnb管理网站：

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

短期租赁的显著劣势包括：

• 短期租客可能不像长期租客那样爱护你的房产。
• 许多短期租客是游客，这可能导致在淡季时出现空档。

长期出租

在长期出租中选择合适的租客至关重要。你的房子可能是你最重大的投资，因此要认真保护。保证你花必要的精力和时间找到会珍惜你的房产并按时付款的租客。

对于每个潜在租客，考虑获取犯罪背景调查、信用报告和来自可信赖来源的多封推荐信。收集他们之前租住的地址和那些房产主的联系方式，彻底审查你的候选人。

制定一个保护你免受责任和防止迟交或失去款项的租赁协议。在美国，某些法律偏向租客，因此起草协议时需确保各方得到保护。

这可能意味着聘请一位房地产专业人士或律师来起草你的租赁协议。把这视为一个明智的初期投资，可以给你更多的安心。房产保险可能降低短期收益，但对保护你不在时的房产至关重要。

在有可靠租客的情况下，利用在线视频会议和文件共享工具来维持沟通、收取租金并远程处理事务。确保及时进行维修和问题解决，尤其是当你身处异地时。保留所有交易记录，不论是租金还是修缮，以支持任何争端并简化税收准备。

为简化事情，考虑委任一位当地代表在你不在时管理事务。这名代表可以是值得信赖的朋友或家人，或是一个综合物业管理公司的专业人员。

以下是一些知名的全服务物业管理网站：

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

我该亲自管理还是雇用出租物业经理？

从国外管理物业的日常细节可能很具挑战性。一位专业物业经理可以帮助进行租客筛选、维护、账单支付、争议解决和法律事务等。

如果你愿意，可以将整个操作委托给你的物业经理。以租金收入的一小部分为代价，他们会处理与租客的关系和财务事务，定期向你提供财务总结。

美国租赁费用预期

• 物业管理公司通常收取收入的8-10%来确保你的房产被租赁、维护并顺利运营。有些可能在确保新租客时请求第一个月的租金作为费用。

• 覆盖租客伤害、自然灾害和其他事件的物业保险，每年约在1000到3000美元之间，具体取决于房产价值。

• 维修和修缮费用受你房屋的年龄、地点、建筑材料和租客行为的影响，因此难以预测。有用的准则是分配租金收入的约1%用于房产维护。

• 如果适用，业主协会费用每月在100到1000美元之间。

• 如果选择不聘请物业经理，确保拨出资金以备不时需要返回处理意外问题所用的旅行。

• 联邦以及可能的州租金收入和财产税会根据你的税务档次和所在州波动。

物业出租税你需要对你的美国房产的任何租金收入缴纳联邦税，无论你是否目前居住在美国。州税的要求因州而异，但很可能你需要对你的租金收益以及州财产税缴纳州税。

尽管生活在海外可以让你的海外收入获得联邦税的豁免，但这并不适用于你驻扎在美国的租金收入。你可以将租赁房产视为一项商业活动，从而扣除相关费用，如物业经理费用、维护费用和房产折旧。应纳税额将仅基于你的净利润。

就税务问题而言，使用Schedule E，通常称为Form 1040，来报告你的租金收入和支出。

根据你的迁徙目的地，你可能需要为你的美国租金收入缴纳外国税。一些国家已经建立了税收协定以防止双重征税，但至关重要的是调查针对你的情况的具体税收法规以避免复杂问题。幸运的是，如果你在另一个国家遭遇双重征税，你通常有资格获得外国税收抵免，这可以抵消你在美国的税务责任。

结论

过渡到外籍生活可能会促使你出售你的美国房产，从而提供一笔可观金额以协助外国签证要求或其他投资。

保留并出租你的房产可以作为支持亲人的手段或产生稳定收入。虽然雇用租赁物业经理可能稍微减少你的利润，但会大幅度减少你的责任和压力。