ควรจัดการอสังหาฯ ในสหรัฐอเมริกาของฉันยังไงก่อนย้ายไปอยู่ต่างประเทศดี?

การย้ายไปต่างประเทศมักจะเป็นทั้งความตื่นเต้นและความกังวล การรอคอยที่เพิ่มขึ้นและความคิดถึงอดีตอาจทำให้เห็นไม่ชัดเกี่ยวกับการจัดการรายละเอียดปฏิบัติ

หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินในสหรัฐฯ และกำลังพิจารณาย้ายไปประเทศอื่น ไม่ว่าจะเพื่อทำงาน เกษียณอายุ หรือเพียงเปลี่ยนบรรยากาศ คุณจำเป็นต้องตัดสินใจว่าจะขายทรัพย์สินหรือดูแลจากต่างประเทศ

ที่นี่ เราจะลงรายละเอียดถึงความรับผิดชอบ ภาระหน้าที่ และประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับแต่ละทางเลือก

หากขาย

การขายทรัพย์สินในสหรัฐฯ มอบวิธีแก้ปัญหาที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณวางแผนย้ายถาวรไปต่างประเทศ สามารถช่วยลดความผูกพันและมอบเงินทุนที่อาจเป็นประโยชน์ในการปรับตัวกับชีวิตใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังจะเกษียณ

ในกรณีของการอยู่ต่างประเทศระยะยาว หลายประเทศต้องการหลักฐานของความมั่นคงทางการเงินในการยื่นขอวีซ่า การขายทรัพย์สินอาจช่วยให้คุณสามารถตอบสนองความต้องการเหล่านี้ได้

เคล็ดลับขายไว

การเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสดไม่สามารถทำได้ทันที เมื่อคุณกำลังขายสินทรัพย์ใหญ่เช่นบ้าน การให้เวลากับตัวเองสักสองสามเดือนจะมีประโยชน์ในกระบวนการ

แม้ว่าการปรับปรุงหรือการเก็บกวาดยังไม่เสร็จก็ตาม ควรเริ่มประกาศขายเพื่อให้คุณมีข้อได้เปรียบในการเจรจาต่อรอง หากพบผู้ซื้อก่อนที่คุณจะพร้อมย้ายออก คุณสามารถเจรจาการจากไปได้ดีกว่าที่จะยอมรับข้อเสนอที่ต่ำกว่าเนื่องจากการย้ายใกล้มาแล้ว

พิจารณาแพลตฟอร์มต่อไปนี้สำหรับการประกาศขายทรัพย์สิน:

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

เมื่อทรัพย์สินของคุณได้รับการประกาศขายแล้ว เริ่มเตรียมการขาย ขณะเคลียร์ของ ให้จำไว้ว่าบ้านที่รกเกินไปจะยากต่อการขาย ขณะเดียวกันบ้านที่โล่งเกินไปอาจทำให้ผู้ซื้อเคอะเขิน การทิ้งเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานช่วยให้ผู้ซื้อเห็นภาพว่าบ้านจะเป็นอย่างไร

ในขณะที่นายหน้าของคุณอาจแนะนำว่าการปรับปรุงบางอย่างจะเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน แต่มันไม่ได้เป็นความจริงเสมอไป การปรับปรุงที่ดูด้านนอกมักขึ้นอยู่กับรสนิยมส่วนตัว ควรเน้นที่การซ่อมแซมที่จำเป็นและอาจปล่อยให้การปรับปรุงใหญ่สำหรับเจ้าของต่อไป

หากขายไม่สำเร็จก่อนคุณย้าย ทำงานร่วมกับนายหน้าและนายจำนองของคุณเพื่อเตรียมเอกสารให้มากที่สุด ในยุคดิจิทัลนี้ แพลตฟอร์มเช่น DocuSign สามารถช่วยให้การทำธุรกรรมระยะไกลโดยไม่ต้องเดินทางกลับไป

การลงทุนกำไร

หากคุณต้องการลงทุนต่อจากเงินที่ได้จากการขาย ควรเปรียบเทียบผลตอบแทนที่อาจได้รับกับการเก็บและปล่อยเช่าโดยทั่วไป รายได้จากค่าเช่าจะให้ผลตอบแทนประมาณ 5-6% แต่แน่นอนว่านั่นขึ้นอยู่กับสถานที่ อาจมากหรือน้อยได้

ควรระลึกว่า ผลตอบแทนที่สูงขึ้นมักมาพร้อมกับความเสี่ยงที่มากขึ้น

ภาษีการขายทรัพย์สินในสหรัฐฯ

กฎหมายภาษีภายในของสหรัฐฯ มาตรา 121 มอบการยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัย หากคุณใช้ทรัพย์สินเป็นบ้านหลักอย่างน้อยสองปีจากห้าปีที่ผ่านมา คุณสามารถยกเว้นสูงสุด $250,000 จากกำไรจากการขาย สำหรับคู่สมรส ยอดนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น $500,000 หากไม่สามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นนี้ได้ คาดหวังภาษีกำไรจากการขายที่ประมาณ 15-20% ขึ้นอยู่กับรายได้และสถานภาพภาษีของคุณ

คุณสามารถหาเพิ่มเติมได้ที่ เว็บไซต์ IRS

หากเก็บไว้

การเก็บทรัพย์สินในสหรัฐฯ ไว้สามารถให้รายได้คงที่ผ่านการปล่อยเช่าและการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว นอกจากนี้ยังเป็นตัวเลือกสำรองในกรณีที่พบปัญหาที่ไม่คาดคิดขณะอยู่ต่างประเทศ

ผู้ดูแลบ้านหรือบ้านแลกเปลี่ยน

การมอบหมายทรัพย์สินให้คนเฝ้าบ้านจะทำให้บ้านไม่ว่างเปล่าและได้รับการดูแล การจัดเตรียมดังกล่าวมักเป็นการแลกเปลี่ยนที่ไม่มีค่าใช้จ่าย โดยที่ผู้เฝ้าดูแลบ้านแลกกับการอยู่อาศัยฟรี

แพลตฟอร์มออนไลน์ที่สามารถเชื่อมโยงเจ้าของบ้านกับผู้ที่สนใจดูแลบ้านมีดังนี้:

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

การแลกเปลี่ยนบ้านเป็นการตกลงร่วมกันระหว่างสองฝ่ายที่จะแลกบ้านกันอยู่ ซึ่งแม้ว่าจะอาศัยความไว้วางใจ แต่ก็ต้องมีการชี้แจงความรับผิดชอบและความคาดหวังให้ชัดเจน

แพลตฟอร์มการแลกเปลี่ยนบ้านที่นิยมได้แก่:

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

วิธีการปล่อยเช่าทรัพย์สินในสหรัฐฯ สำหรับชาวต่างชาติ

การเช่าระยะสั้น

การใช้บริการเช่าระยะสั้นสำหรับทรัพย์สินของคุณสามารถนำรายได้เข้ามาได้เร็วกว่า แต่ก็อาจมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่สูงขึ้นและต้องใช้ความพยายามมากขึ้น แพลตฟอร์ม เช่น Airbnb, Booking.com และ VRBO รองรับการเข้าพักระยะสั้น ค่าบริการต่อคืนหรือช่วงสุดสัปดาห์อาจรวมกันได้มากกว่ารายได้ที่คุณจะได้จากการเช่าระยะยาวเป็นเดือน

ผู้เข้าพักจากแพลตฟอร์มเหล่านี้มักต้องการความช่วยเหลือมากกว่าผู้เช่าระยะยาว คุณอาจต้องจ้างคนที่ไว้ใจได้เพื่อรักษาความสะอาด ดูแลการต้อนรับ ดูแลเหตุฉุกเฉิน และตรวจเช็คความเสียหายหลังการเข้าพัก

พิจารณาเว็บไซต์การจัดการ Airbnb ที่ได้รับการแนะนำอย่างสูง:

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

ข้อเสียที่น่าจำของการเช่าระยะสั้นได้แก่:

• ผู้เช่าระยะสั้นอาจดูแลทรัพย์สินของคุณไม่ดีเท่าผู้เช่าระยะยาว
• ผู้เช่าระยะสั้นมักเป็นนักท่องเที่ยว ซึ่งอาจทำให้เกิดช่วงการพักในช่วงที่ไม่ได้เป็นฤดูท่องเที่ยว

การเช่าระยะยาว

การเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญในการเช่าระยะยาว ทรัพย์สินของคุณอาจเป็นการลงทุนที่มีค่าที่สุด ดังนั้นจงปกป้องมันอย่างรอบคอบ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณใช้เวลาที่จำเป็นในการหาผู้เช่าที่จะให้ความสำคัญกับทรัพย์สินของคุณและชำระค่าเช่าตรงเวลา

สำหรับผู้เช่าที่ยังพักอาศัยทุกคน คิดถึงการขอตรวจหาประวัติอาชญากรรม รายงานเครดิต และการอ้างอิงที่ดีหลายตัวจากบุคคลที่น่าเชื่อถือ เก็บข้อมูลที่อยู่ของสถานที่ที่พวกเขาเช่าก่อนหน้านี้และข้อมูลติดต่อของเจ้าของทรัพย์สินเหล่านั้นเพื่อตรวจสอบผู้สมัครของคุณให้ละเอียด

ทำสัญญาเช่าที่ป้องกันคุณจากความรับผิดชอบและป้องกันการชำระเงินล่าช้าหรือที่หายไป ในสหรัฐฯ กฎหมายบางข้อให้ประโยชน์แก่ผู้เช่า ดังนั้นร่างสัญญาเพื่อให้แน่ใจว่าทุกฝ่ายได้รับการปกป้อง

แทนที่จะหมายถึงการว่าจ้างมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความเพื่อร่างสัญญาเช่าของคุณ ให้ยอมรับสิ่งนี้เป็นการลงทุนขั้นต้นอย่างระมัดระวัง มันจะสร้างความสงบจิตใจให้มากขึ้น การประกันภัยทรัพย์สินอาจลดผลกำไรระยะสั้น แต่ก็จำเป็นเพื่อความปลอดภัยของทรัพย์สินขณะที่คุณอยู่ข้างนอก

เมื่อคุณได้ผู้เช่าที่เชื่อถือได้ ใช้เครื่องมือการประชุมทางวิดีโอออนไลน์และการแบ่งปันเอกสารเพื่อรักษาการสื่อสาร เก็บค่าเช่า และจัดการเรื่องต่างๆ จากระยะไกล จัดการซ่อมแซมให้ทันเวลาและแก้ไขปัญหา โดยเฉพาะถ้าคุณไกลออกมา เก็บบันทึกของทุกธุรกรรม ไม่ว่าจะเป็นค่าซ่อมเพื่อสนับสนุนการโต้แย้งและช่วยในการเตรียมภาษี

เพื่อความสะดวกยิ่งขึ้น ควรแต่งตั้งตัวแทนทางท้องที่ให้จัดการงานในกรณีที่คุณไม่อยู่ ตัวแทนนี้อาจเป็นเพื่อนที่ไว้ใจได้หรือสมาชิกในครอบครัว หรืออาจเป็นมืออาชีพจากบริษัทบริหารจัดการทรัพย์สินครบวงจร

นี่คือเว็บไซต์การจัดการทรัพย์สินครบวงจรที่ได้รับการยอมรับดี:

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

ควรจัดการเองหรือจ้างผู้จัดการอสังหาหรือไม่?

การจัดการรายละเอียดต่าง ๆ ของทรัพย์สินจากต่างประเทศอาจจะยากลำบาก ผู้จัดการอสังหาที่เป็นมืออาชีพสามารถช่วยคัดกรองผู้เช่า บำรุงรักษา ชำระบิล แก้ไขข้อโต้แย้ง และจัดการทางกฎหมายได้

หากคุณไม่สะดวก คุณสามารถมอบหมายให้ผู้จัดการอสังหาทำทุกอย่าง ประมาณหนึ่งส่วนจากรายได้ค่าเช่า พวกเขาจะจัดการความสัมพันธ์กับผู้เช่าและการเงินพร้อมรายงานการเงินให้เป็นระยะ

ค่าใช้จ่ายการเช่าที่ควรคาดไว้ในสหรัฐอเมริกา

• บริษัทจัดการอสังหามักคิดค่าบริการราว 8-12% ของรายได้เพื่อให้แน่ใจว่าอสังหาของคุณมีคนเช่าดูแลและดำเนินการได้อย่างราบรื่น บางครั้งอาจขอค่าเช่าเดือนแรกเป็นค่ามัดจำเมื่อหาผู้เช่าคนใหม่

• ประกันทรัพย์สินที่ครอบคลุมการบาดเจ็บของผู้เช่า ภัยธรรมชาติ และเหตุการณ์อื่น ๆ เฉลี่ยอยู่ระหว่าง $1000-$3000 ต่อปี ขึ้นอยู่กับมูลค่าและที่ตั้งของทรัพย์สิน

• ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาจขึ้นกับอายุของบ้าน ที่ตั้ง วัสดุก่อสร้าง และพฤติกรรมของผู้เช่า ซึ่งทำให้คาดการณ์ได้ยาก แนวทางใช้จ่ายที่มีประโยชน์คือการจัดสรรประมาณ 1% ของรายได้ค่าเช่าไปกับการบำรุงรักษาทรัพย์สิน

• ค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน หากมี จะอยู่ในช่วง $100-$1000 ต่อเดือน

• หากคุณเลือกที่จะไม่ใช้ผู้จัดการอสังหา ควรตั้งงบเพื่อการเดินทางเผื่อมีเหตุจำเป็นต้องกลับไปยังอสังหาเพื่อแก้ไขปัญหาไม่คาดฝัน

• ภาษีรายได้จากค่าเช่าและภาษีทรัพย์สินของรัฐบาลกลางและรัฐจะเปลี่ยนแปลงตามฐานภาษีของคุณและแต่ละรัฐ

ภาษีเช่าทรัพย์สิน คุณต้องจ่ายภาษีของรัฐบาลกลางจากรายได้ค่าเช่าจากอสังหาของคุณในสหรัฐอเมริกา แม้ว่าคุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ในสหรัฐอเมริกา ข้อกำหนดด้านภาษีของรัฐแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ

ในขณะที่คุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ คุณอาจได้รับการยกเว้นภาษีรายได้รัฐบาลกลางจากรายได้ที่หาได้ในต่างประเทศ แต่มันไม่ได้ครอบคลุมถึงรายได้ค่าเช่าจากอสังหาของคุณในสหรัฐอเมริกา คุณสามารถถือว่าทรัพย์สินของคุณเป็นกิจกรรมทางธุรกิจที่อนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องเช่นค่าธรรมเนียมผู้จัดการอสังหา ค่าบำรุงรักษา และค่าลดหย่อนของอสังหา ภาษีที่คุณต้องจ่ายจะขึ้นอยู่กับกำไรสุทธิของคุณเอง

ขึ้นอยู่กับจุดหมายปลายทางที่คุณย้ายไป คุณอาจต้องจ่ายภาษีต่างประเทศจากรายได้ค่าเช่าของสหรัฐอเมริกาคุณ ประเทศหลายแห่งได้ทำข้อตกลงทางภาษีเพื่อป้องกันการเก็บภาษีซ้อน แต่สิ่งที่สำคัญคือคุณต้องตรวจสอบข้อบังคับทางภาษีที่เฉพาะเจาะจงในสถานการณ์ของคุณเองเพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยาก แต่เดชะบุญ หากคุณเจอปัญหาการถูกเก็บภาษีซ้อนในประเทศอื่น คุณมักจะมีสิทธิ์รับเครดิตภาษีต่างประเทศ ซึ่งสามารถลดหนี้ภาษีของคุณในสหรัฐอเมริกา

สรุป

การเปลี่ยนแปลงชีวิตไปเป็นคนต่างชาติอาจทำให้คุณตัดสินใจขายทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาซึ่งมอบเงินก้อนใหญ่ที่สามารถช่วยคุณในการเตรียมตัวขอวีซ่าต่างประเทศหรือการลงทุนอื่น ๆ

การเก็บรักษาทรัพย์สินและปล่อยให้เช่าอาจเป็นทางหนึ่งในการสนับสนุนคนที่คุณรักหรือสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ แม้ว่าการจ้างผู้จัดการอสังหาอาจทำให้ผลกำไรคุณลดลงบ้าง แต่มันจะช่วยลดทั้งความรับผิดชอบและความเครียดของคุณได้อย่างมาก