Полное руководство по покупке недвижимости в Мексике

В Мексике много скрытых жемчужин, где жизнь проста, а цены на недвижимость низкие, хотя также есть много районов с высоким спросом на жилье.

Кроме того, в Мексике продолжается глобальная тенденция миграции людей из сельских районов, таких как фермы и маленькие деревни, в мегаполисы. Подобно другим процветающим странам, этот миграционный процесс привел к постепенной и поэтапной инфляции цен на недвижимость, в основном вызванной расширением городов.

Исключениями из этого правила являются популярные места среди экспатов, такие как Мехико и Тихуана, где цены на жилье удвоились (или более чем удвоились) за последнее десятилетие. Большинство крупных мексиканских городов, таких как Пуэбла и Гвадалахара, менее популярны у экспатов и демонстрируют медленный, но устойчивый рост.

В этом всестороннем руководстве я расскажу некоторые важные сведения о том, чего ожидать, на что обратить внимание и что вам понадобится, покупая жилую недвижимость в Мексике.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Может ли иностранец купить недвижимость в Мексике?

Как иностранец, вы имеете законное право на прямое владение большинством видов недвижимости в Мексике, за исключением объектов в ограниченных приграничных зонах.

Независимо от того, имеете ли вы временный или постоянный вид на жительство или просто туристическую визу, как только вы приобретете прямое право собственности на недвижимость в Мексике, вы будете обладать большинством тех же прав, что и гражданин Мексики.

Это значит, что правительство не сможет конфисковать вашу собственность или помешать её продаже. Вы можете строить на своей земле с соответствующими разрешениями и передать её наследникам, даже если они не являются мексиканцами.

Требования для экспатов

У Мексики богатая культурная история вторжений извне и захвата земли, и этот травматичный опыт до сих пор виден в их законах о недвижимости. Даже покупка собственности за пределами ограниченных приграничных областей связана с определёнными дополнительными юридическими мерами, чтобы защитить родную землю.

Мексиканское правительство предоставит вам право купить мексиканскую землю, но только после того, как вы подпишете простое соглашение об отказе от прав, называемое «Convenio de Renuncia», с Управлением по иностранным делам («Secretaría de Relaciones Exteriores» или просто SRE).

Ваше согласие на отказ от прав отказывается от любых международных юридических прав, которые у вас могли быть на вмешательство правительства вашей страны в вопрос вашей собственности в Мексике. Оно гласит, что вы соглашаетесь считаться гражданином Мексики в отношении вашей недвижимости в Мексике и что вы соглашаетесь на конфискацию вашей собственности мексиканским правительством, если правительство вашей страны попытается вмешаться.

Вы или ваш законный представитель должны посетить офис SRE и представить следующее:

• Правильно заполненная форма Convenio de Renuncia, которую вы можете найти по ссылкам ниже
• Ваша мексиканская виза или другой иммиграционный документ
• Документация, содержащая местоположение и размеры недвижимости

У владельца недвижимости должен быть документ о местоположении и размерах, неформально называемый «croquis», включенный в документы на право собственности. Вы можете попросить его, чтобы сделать копию для подачи в SRE.

Вы можете найти общую информацию о режиме недвижимости мексиканского правительства с объяснением отказа на английском языке.

Более подробное официальное объяснение (на испанском) конкретных требований Convenio de Renuncia можно найти на официальном сайте агентства.

Обратите внимание, что в английской версии указано, что обработка вашего отказа бесплатна, но в испанской версии указано, что она будет стоить около 5,000 MXN, поэтому возьмите с собой немного денег. Вы должны получить своё разрешение или ответ в течение 2-20 рабочих дней.

Район

Основной контраст в качестве районов лежит между городом и сельской местностью, и вы должны выбрать между обилием, пусть и иногда менее развитой инфраструктурой и услугами, связанными с городскими толпами, и более простой и спокойной жизнью в сельской местности.

Мехико

В 2023 году Мехико считается самым дорогим городом в Мексике, где стоимость домов для среднего класса составляет около 3 миллионов MXN, что вдвое больше среднего показателя по стране. Доступное жильё, похоже, постоянно отодвигается всё дальше и дальше к окраинам города.

Если вы рассматриваете возможность жить в столице, вам, возможно, придётся выбирать между тесной квартирой в престижном месте или более крупным домом далеко от центра города, что приведёт к длительным ежедневным поездкам из-за пробок. В любом случае, жизнь в столице может быть предпочтительна для вас из-за возможностей трудоустройства, близости ночных клубов и других развлечений.

Морелос, Керетаро, Наярит и Халиско

Помимо Мехико, другими штатами с самыми высокими ценами на жильё являются Морелос, Керетаро, Наярит и Халиско. Средняя цена дома в Халиско составляет около 1,6 миллиона MXN, что соответствует национальному среднему значению.

Если вы ищете роскошный дом, Пуэбла и Керетаро полны большими особняками, которые сочетают современные элементы с традиционными структурами. Оба находятся недалеко от Мехико, но со стоимостью и качеством жизни примерно на 50% ниже.

Advertisement

Керетаро более современный, что делает его хорошим местом для покупки таунхауса в чистом, удобном для прогулок городе. Раскинувшийся Пуэбла имеет много старых роскошных объектов недвижимости по удивительно низким ценам.

Канкун

Канкун и прилегающая к нему Ривьера Майя, которая включает Плайя-дель-Кармен и Тулум, также привлекают экспатов, желающих приобрести недвижимость. Большинство домов здесь либо новые, либо строящиеся. Канкун и его окрестности могут показаться совершенно другой страной, заполненной шумными иностранными толпами. Цены несколько ниже в районах, удаленных от развлекательных районов.

Мерида

Мерида, столица Юкатана и один из самых безопасных районов Мексики, это еще один пляжный город, но с более дешевыми вариантами жилья и спокойной ночной жизнью. Дома в этом регионе в основном спроектированы в колониальном стиле, что добавляет им вековой шарм и требует много усилий по ремонту.

Пуэрто Вальярта

Рынок недвижимости в Пуэрто Вальярта не так перенасыщен, как в Мехико или Канкуне, но постепенно движется в этом направлении, особенно с точки зрения новых домов или квартир. Тем не менее, всё ещё есть возможность приобрести землю или незаконченные дома в окрестностях по выгодным ценам.

Помимо того, что это известный город-курорт, Пуэрто Вальярта также известен своим культурным и художественным наследием. Также стоит упомянуть, что в городе много холмистых районов и улочек, вымощенных булыжником, что может вызвать трудности при передвижении у людей с проблемами мобильности.

Баха Калифорния

Баха Калифорния, включая Тихуану, Кабо-Сан-Лукас и Ла-Пас, это одно из первых мест, которое приходит на ум многим жителям США, когда они думают о переезде в Мексику.

Крупнейшие города в этом штате полны новых строек, отреставрированных пригородов и американцев. Близость к США означает, что стоимость жизни здесь довольно высокая и продолжает расти. Преимущество жизни здесь заключается в том, что можно добраться до Лос-Анджелеса за считанные минуты.

Гвадалахара

Гвадалахара — оживленный город, который идеально подходит для тех, кто хочет жить расслабленно, но не подходит, если вы хотите жить в роскоши.

Соседний район озера Чапала заполнен богемными, старыми международными сообществами экспатов. Вы сможете найти много больших деревенских домов для продажи среди холмистой береговой местности, но учтите, что стоимость жизни там растёт.

Оахака

Оахака хорошо подходит для души, но не для кошелька. Если вы предпочитаете культуру над коммерцией, вам будет приятно узнать, что весь штат усеян тихими, живущими на периферии от цивилизации, общинами коренных народов.

В Оахаке земля в диких, неразвитых районах обычно недорогая, в то время как роскошные колониальные дома в столице переоценены.

Типы недвижимости

Мексика — одна из самых географически и биологически разнообразных стран мира. Вы можете жить рядом с почти любой изысканной природной формой или фауной, которая вам по душе. Имейте это в виду, выбирая тип недвижимости, которую хотите купить. Вот самые распространенные варианты.

Квартира или кондоминиум

Купить квартиру или кондоминиум дешевле, чем дом. Квартира или кондоминиум может быть оборудована общественными спортзалами, бассейнами и другими удобствами, но вы, вероятно, не получите личный двор или крышу. И район вокруг типичной квартиры или кондоминиума может быть шумнее, чем в доме.

Многие кондоминиумы и квартиры являются охраняемыми сообществами, надёжно закрытыми за высокими стенами и охраняемыми воротами. Ассоциации собственников жилья (HOA) в этих типах жилья, как правило, взимают высокие регулярные сборы и вводят строгие правила, которые способствуют гармонии и безопасности, но которые лишают некоторой свободы имбюбировать свою жилую собственность изяществом.

Средняя цена на квартиру или кондоминиум составляет около 1 миллиона долларов, варьируясь от нижней границы около 300,000 до верхней в сотнях миллионов.

Дом

В Мексике большинство районов с обычными домами обычно не имеют ассоциаций собственников жилья. Как владелец дома в таком районе, вы будете свободны строить и украшать так, как вам заблагорассудится.

Старые здания могут постепенно разрушаться или не иметь нужных вам удобств. Дома в Мексике обычно строятся из кирпича и бетона, поэтому они более прочны и долговечны по сравнению с теми, что строятся из дерева и стекловолокна.

Однако, существуют некоторые распространенные проблемы в мексиканских домах, на которые вам следует обратить внимание:

• Влажность или плесень на стенах
• Плохая вентиляция
• Разрушенные крыши
• Отсутствие водяной цистерны
• Цистерна для воды из асбеста
• Низкое давление воды
• Небезопасный доступ

Средняя цена обычного дома в Мексике составляет около 1,4 миллиона долларов. Такой дом обычно имеет два этажа и три-четыре спальни на участке площадью около 150 квадратных метров. Дома в Морелосе, Керетаро, Наярите, Халиско, Кинтана-Роо и Баха Калифорнии несколько выше национального среднего уровня, тогда как в остальных штатах ниже.

Предварительное строительство

Покупка недвижимости на стадии строительства перед завершением может сэкономить часть денег по сравнению с покупкой нового роскошного дома или кондоминиума, но вам придётся провести тщательную проверку, чтобы убедиться, что проект является настоящим. Вероятно, стоит нанять местного юриста, чтобы изучить застройщиков, строителей, продавцов и документацию.

Основные риски здесь связаны с низким качеством дизайна или строительства и задержками, которые могут привести к неудаче из-за плохих продаж, плохого планирования, мошенничества или просто неудачи.

Вы начнёте с заполнения формы одобрения от застройщика, указав свою личную информацию. Если вы получите одобрение, вы внесете регистрационный взнос на эскроу счёт и у вас будет две недели, чтобы ознакомиться со всеми связанными правилами, условиями, терминами и т.п., или запросить возврат средств.

После этого периода обзора вы обычно внесете второй невозвратный депозит на эскроу для общей суммы около 30% от стоимости.

Имейте в виду, что эта документация с застройщиком является дополнением к официальному процессу покупки. Когда строительство будет завершено и вы выплатите оставшуюся часть согласованного платежного плана, вам предстоит пройти фактический процесс передачи титула на ваше имя, который необходимо выполнить обычным способом, включая нотариуса, как мы объясняем ниже.

Средняя цена на объект недвижимости на стадии строительства обычно составляет около 60-80% от его стоимости, если учесть его завершение и новизну.

Незаконченные строения

В мексиканских городских и сельских ландшафтах много недостроенных зданий. Культура заключается в том, чтобы строить то, что возможно на имеющихся средствах, а затем откладывать деньги на дальнейшее строительство.

Незаконченные строения называются «obras negras». Кладка из черного кирпича может быть завершена, но вместо окон и дверей вы увидите дыры, а армирующие стержни (арматура) протягивают «руки» с крыши к небу.

Они могут быть отличной сделкой, если вы готовы вложить усилия и время. Изучите мексиканские строительные практики и материалы, чтобы понять, что предполагает этот проект, прежде чем принять решение о его реализации. Если вы терпеливы и способны воспринимать неудачи с юмором, у вас есть шанс закончить красивый дом по относительно низкой стоимости.

Средняя стоимость строительства составляет около от 4,000 до 15,000 MXN за квадратный метр. Мексиканский строитель, который называется «albañil», обычно получает около 200–400 MXN в день.

Земля

При покупке земли начните с вопроса к владельцу о том, имеет ли участок «ejidal» титул или частный титул, позволяющий его продать как частную собственность. В Мексике существует режим общей земли, который называется “ejidal”, где некоторые виды сельских и сельскохозяйственных объектов собственности находятся под общим, а не частным титулом. Они подлежат всевозможным сложным правилам, которые делают их крайне трудно легализуемыми или продаваемыми. Избегайте такого вида объектов собственности.

Затем проверьте наличие в этом районе важных общественных коммунальных услуг, таких как электроэнергия, вода, канализация и интернет. Учитывайте близость к маршрутам доступа, общественному транспорту, магазинам, больницам и школам, если это необходимо. Ограничения по зонированию и лицензии на строительство более просты и легче решаемы, чем в большинстве развитых стран, но могут занять время.

Средняя цена за квадратный метр земли составляет от приблизительно 2.5 MXN в отдалённых зонах до 900 MXN в Мехико.

Поиск недвижимости

Во многом в Мексике ещё сохранились старомодные традиции, что объясняет, почему многие люди ищут недвижимость оба способами: и онлайн, и в старинном стиле — офлайн.

Если вы отправитесь на поиски в реальности, вам понадобятся некоторые знания о вашем целевом городе, чтобы сосредоточить поиски, и вам, возможно, придётся провести долгие часы под непростым солнцем.

Тем не менее, удивительное число домовладельцев, особенно пожилых, не обладают навыками работы в интернете и даже могут не иметь электронной почты. Вы можете найти один из лучших вариантов при поиске недвижимости у этого типа владельцев, если будете ходить пешком или ездить вокруг любого района в любом крупном городе Мексики.

Если вы ищете онлайн, вам придётся пробираться через горы фальшивых предложений. Те реальные объекты, которые вы увидите, обычно сидят за баррикадами посредников, и вы, как правило, обнаружите более высокие цены, чем при поиске вывесок «For Sale» на улице. Но вы сможете значительно расширить область поиска по сравнению с личным посещением.

Популярные американские веб-порталы недвижимости, такие как Zillow и MLS, до сих пор почти неизвестны в Мексике. Мексиканский рынок недвижимости имеет свои посвященные веб-порталы и любимые социальные сети.

В 2023 году Facebook Marketplace является одним из самых загруженных из них, с десятками новых объявлений, публикуемых ежедневно во многих крупных городах. (Ссылка:)

Некоторые из самых популярных независимых порталов объявлений о недвижимости в Мексике включают:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

К сожалению, иногда более половины объектов, которые вы увидите в интернете, как на специальизированных сайтах, так и на рыночных площадках социальных сетей, являются очевидным обманом. Хорошая новость заключается в том, что большинство из этих мошенничеств легко определить.

Advertisement

Избегайте любых объявлений, где вы видите:

• Только фотографии снаружи объекта, часто взятые с Google Maps, без фото изнутри.
• Слова “recuperación bancaria” или “remate bancario,” которые означают банковский аукцион. Они имеют привлекательные низкие цены, но вас попросят внести большой первоначальный взнос и затем ждать несколько месяцев или лет, пока мистический банк не выпустит волшебные бумаги.
• Любые фразы, такие как «increíble oportunidad,» «en tiempos de crisis,» «debajo de su valor comercial,» «invierte en tu patrimonio,» «haz tu sueño realidad,» которые являются обычными способами сказать: «Это мошенничество.»

Если у вас есть возможность, попытайтесь лично посетить объекты недвижимости, которые вы нашли в интернете, еще до ответа на объявление. Это может помочь вам избежать мошенничества, выяснив на месте, действительно ли продается это жилье. 

Кроме того, будет очень полезно честно пообщаться о недвижимости и районе с владельцами и соседями.

Обязательные государственные оценки недвижимости

Когда вы найдете объект, который вам нравится, может возникнуть желание начать переговоры о снижении цены. Однако в Мексике это не всегда хорошая идея из-за обязательных государственных оценок недвижимости.

Часть процедуры покупки недвижимости, требуемой правительством Мексики, о которой мы поговорим более подробно позже, включает проведение официальной оценки рыночной стоимости объекта сертифицированным государственным оценщиком. 

В Мексике эта оценка называется «avaluo». Технически, это делается для того, чтобы вы заплатили правильную сумму налогов и для предотвращения уклонения от налогов за счет манипуляций с ценами, сделками под столом. 

Оценка недвижимости обычно является последним шагом, который назначается непосредственно перед официальной оплатой и передачей права собственности.

На практике такие оценки славятся тем, что срывают множество сделок по продаже недвижимости и часто делают невозможными переговоры о снижении цены. Вы можете торговаться, сколько хотите в начале. 

Вы даже можете подписать гарантию или обещание на бумаге, но когда в последнюю секунду приходит государственная оценка, если она выше вашей согласованной цены, продавцы найдут способы уклониться от своих обязательств и отказаться от сделки.

Справедливости ради, покупатели также нередко отказываются от сделок, если государственная оценка оказывается намного ниже рыночной стоимости. Однако многие покупатели продолжают покупку даже при более низкой оценке, в то время как очень мало продавцов соглашаются на сделку при более высокой оценке.

Даже если в редких случаях продавец согласится придерживаться согласованной более низкой цены, вам все равно придется платить налоги на разницу между оцененной правительством стоимостью и меньшей ценой продажи. Все дополнительные нотариальные и регистрационные сборы, о которых мы поговорим более подробно позже, также будут привязаны к более высокой оценочной стоимости.

Процесс покупки

Как только вы договорились о цене с продавцом понравившегося объекта недвижимости, пора начать процесс покупки. Этапы процесса покупки соблюдаются весьма вольно (т.е. не строго). Вы можете упорядочить их в зависимости от вашей конкретной ситуации.

В Мексике процесс приобретения недвижимости должен контролироваться официальным государственным нотариусом.

Ваш новый лучший друг: государственный нотариус

Нотариусы в Мексике играют гораздо более значимую юридическую роль, чем во многих других странах, особенно на рынке недвижимости. 

Из-за этого более значительного участия, установленного законом, требования, которые потенциальные нотариусы должны выполнить перед назначением их государственным органом, также довольно строги. Это помогает защитить всех участников.

Как покупатель, вы имеете право выбрать нотариуса, которому хотите доверить контроль за сделкой по продаже недвижимости. Нотариус, которого вы выберете, удостоверится, что все необходимые документы и разрешения от продавца и покупателя действительны и, предположительно, без ошибок. 

Они убедятся, что недвижимость не имеет долгов, оговорок, арестов, ипотек, споров или уведомлений, а также что она правильно зарегистрирована во всех необходимых государственных органах. Они также подготовят новое свидетельство о праве собственности, назначат государственную оценку недвижимости, рассчитают и помогут вам оплатить налоги, которые вы будете должны, и, наконец, засвидетельствуют передачу права собственности, удостоверят и зарегистрируют документ.

Если вы не знакомы с государственными нотариусами в штате, где хотите купить недвижимость, вы можете поискать в интернете справочник нотариусов вашего штата или посмотреть этот список всех официальных нотариусов в Мексике.

Если вы покупаете недвижимость через агентство недвижимости, у него, вероятно, есть предпочтительный нотариус, с которым оно обычно сотрудничает.

Ничего страшного, если вы не знаете, какого нотариуса выбрать. На этом выборе не так много ставок по следующим причинам:

• Некоторые нотариусы берут немного меньше, чем другие, но каждый год каждый штат выпускает официальный платежный справочник, который их нотариусы должны соблюдать, поэтому разница в цене будет почти незаметной. Ожидайте, что с вас возьмут около 3% от стоимости недвижимости, как я объясняю в разделе о налогах и дополнительных расходах, которые следует ожидать ниже. Вот пример платежного руководства для нотариусов штата Халиско на 2023 год.
• Некоторые нотариусы могут быть немного более организованы, чем другие, но это сложно определить, если у вас нет рекомендации от друга.
• Местоположение может иметь значение. Возможно, вы захотите выбрать нотариуса с офисами поблизости от вас или от приобретаемой недвижимости.

Вы можете поискать в интернете полное имя любого потенциального нотариуса, которого вы рассматриваете, чтобы убедиться, что он не замешан в скандалах о коррупции или не является объектом текущих расследований. 

Люди любят жаловаться, так что ничего страшного, если вы найдете некоторые незначительные замечания о своем нотариусе в его профиле Google Business, например. Если он активно указан в справочнике нотариусов вашего штата, вероятно, он надежный.

Когда вы найдете подходящего нотариуса, вы можете позвонить или отправить электронное письмо в его офис или просто прийти, представиться и рассказать о своей покупке недвижимости. Они сообщат вам, что им нужно от вас и продавца.

Мексика гордится своей более личной экономикой. Часто продавцы и покупатели все вместе идут на первую встречу с нотариусом, чтобы пожать друг другу руки, услышать начальную оценку нотариуса и ощутить атмосферу.

Иногда приходят члены семьи. Многие из объектов могут иметь семейное наследие и быть источником дохода, и при таких больших суммах денег вы можете ожидать интереса со стороны многих участников. Попытайтесь держать сделку между вами и лицами, указанными в свидетельстве о праве собственности, но никогда не будьте грубыми.

Самостоятельная проверка аккуратности

Если вы покупаете напрямую у владельца, вы можете сэкономить время, проведя небольшую самостоятельную проверку перед тем, как привлечь нотариуса. 

Попросите показать свидетельство о праве собственности и удостоверение личности продавца, и убедитесь, что:

• Указанные имена совпадают на свидетельстве и удостоверении личности
• Указан только один владелец или все совладельцы согласны с продажей
• На свидетельстве правильно указаны название улицы и номер
• В свидетельстве нет оговорок, например, неоплаченная ипотека, которая может помешать продаже
• Это оригинальный документ, а не ксерокопия
• Он подписан и заверен действующим нотариусом

Если вы обнаружите одну из вышеупомянутых проблем, это не означает немедленно, что продажа недвижимости — мошенничество или провал. Ошибки, утраченные документы и забытые обязательства — постоянная часть мексиканской бюрократии.

Ваш нотариус тщательно проверит документы позже, убедится в их подлинности и расскажет, с какими проблемами вам придется столкнуться, прежде чем какие-либо деньги изменят владельца. Вкратце, ошибки можно исправить, утраченные оригиналы документов можно выдать заново, а оговорки и уведомления могут быть аннулированы, если у вас есть достаточно времени. Упрямых совладельцев может быть сложно убедить, так что не возлагайте большие надежды, если не уверены, что все стороны, указанные в свидетельстве, хотят продать.

Отказ от права на внешние связи

На каком-то этапе процесса ваш нотариус попросит вас предоставить авторизованный Convenio de Renuncia от SRE, о котором я упоминал в разделе о требованиях для экспатов. На его получение может уйти от нескольких дней до почти месяца, поэтому, как только у вас есть в виду объект недвижимости, лучше подать заявку как можно раньше.

Аванс

В медлительных сельских сообществах продавцы обычно готовы ждать, пока все необходимые документы будут постепенно обработаны правительственной машиной. Однако в районах с высоким спросом продавцы могут постоянно получать предложения от других потенциальных покупателей, которые более настойчивы, чем вы.

Чтобы успокоить всех участников, многие сделки с недвижимостью начинаются с подписания обязывающего договора купли-продажи, неофициально называемого «compromiso» или «convenio de compraventa,» в обмен на небольшой аванс, называемый «anticipo.» Аванс обычно составляет около 5-10% от полной стоимости продажи, и, как правило, предусмотрены штрафы за отмену, если кто-то решает отказаться.

Безопасный и простой способ сделать это — попросить вашего нотариуса или одного из их штатных юристов составить специально для вашего случая обязывающий договор купли-продажи, а затем пойти в их офис вместе с продавцом, чтобы подписать договор и заплатить аванс. Эта услуга не входит в обычный список обязанностей нотариуса по продаже имущества, поэтому они взимают дополнительную плату, обычно около 4–5 тысяч мексиканских песо.

Документы, которые вам понадобятся

Большинство начальных визитов к нотариусу будет посвящено сбору и проверке всех необходимых документов. Вот некоторые из самых распространенных документов, которые нотариус попросит у вас:

• Действительное удостоверение личности
• Свидетельство о рождении
• Мексиканская виза или карта резидента
• CURP
• RFC
• Convenio de Renuncia

CURP — это уникальный идентификационный номер, присваиваемый каждому человеку в Мексике. RFC — это мексиканский налоговый идентификационный номер. Ранее нотариусы использовали обобщенные CURP и RFC при работе с иностранцами, но недавно закон изменился, требуя, чтобы у каждого иностранца, приобретающего недвижимость, были личные CURP и RFC. К счастью, их довольно легко получить, если у вас есть действительный мексиканский миграционный документ.

Если недвижимость находится в любой из ограниченных зон, вам понадобятся документы от вашего земельного траста или корпорации, о которых я говорил в разделе об ограничениях и ограничениях. Если вы покупаете строящееся жилье, принесите все документы предварительного строительства, чтобы ваш нотариус мог проверить контракты и разрешения.

Они также попросят ваш номер телефона, адрес электронной почты, профессию и имя, которое они могут назначить вашим бенефициаром на случай, если с вами случится что-то неожиданное.

Вот документы, которые продавец, вероятно, должен будет предоставить:

• Действительное удостоверение личности
• Свидетельство о рождении
• Свидетельство о браке (если недвижимость принадлежит супругам)
• Подтверждение текущего адреса
• CURP
• RFC
• Удостоверение налогового статуса, называется «Constancia de Situación Fiscal»
• Последняя квитанция об уплате налога на имущество
• Сертификат, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности на имущество, называется «Certificado de No Adeudo Predial»
• Последний счет за воду для имущества
• Сертификат, подтверждающий отсутствие задолженности перед водоснабжающей компанией, называется «Certificado de No Adeudo Agua»
• Если вы покупаете квартиру или кондоминиум, режим собственности и любые документы или квитанции, требуемые ТСЖ
• Если вы покупаете землю, возможно, понадобится предоставить «Constancia de Alineamiento y Numero Oficial», чтобы подтвердить границы и номер улицы
• Оригинальное нотариально заверенное свидетельство о праве собственности, называется «escritura»

Большая часть времени в процессе покупки будет потрачена на то, чтобы ваш нотариус проверил вышеуказанные документы, а затем исправил ошибки и устранил проблемы, которые он найдет в документах. 

Если вы и продавец быстро соберете все эти документы, и нотариус не обнаружит ошибок или деталей, требующих внимания, вы сможете завершить процесс в течение нескольких недель. После этого вам стоит сразу выйти и купить лотерейный билет, потому что звезды благоприятствуют вам.

Advertisement

Ваш нотариус использует информацию из всех этих документов для составления контракта на продажу недвижимости и оформления нового нотариально заверенного свидетельства о праве собственности на ваше имя, а также всех необходимых налоговых документов.

Государственная оценка недвижимости

Как только ваш нотариус будет доволен всеми документами и перед тем, как назначить встречу для подписи, он назначит государственную оценочную проверку для посещения объекта. 

Оценщик сделает фотографии объекта и окружающих улиц и района. Он учтет местоположение, близлежащую инфраструктуру и удобства, а также недавние продажи жилья в этом районе и предоставит нотариусу официальную оценку коммерческой стоимости недвижимости. Продавец должен будет присутствовать, чтобы впустить оценщика.

Нотариусы любят ждать до последнего момента, чтобы отправить оценщика. Если они отправят его заранее, и вдруг возникнут непреодолимые проблемы с документами, никто не захочет платить за оценку дома, который они не собираются покупать.

Ваш нотариус использует оценочную оценку или вашу цену продажи, что выше, для расчета всех налогов, которые вы должны, а также своих собственных сборов и нескольких других незначительных регистрационных и протокольных сборов. 

Стоимость оценки будет включена в ваш счет вместе с нотариальными сборами, налогами и т.д., которые вы оплатите в день подписания. Вы можете ожидать, что оценка в большинстве случаев обойдется в несколько тысяч мексиканских песо.

Продавцы часто получают официальную оценку недвижимости перед выставлением её на рынок и основывают свою цену на официальной оценке. Большинство объектов продается по цене, аналогичной или немного выше оценки. 

Если оценка оказывается значительно ниже или выше первоначальной стоимости продажи, продавцы или покупатели обычно пытаются апеллировать к универсальным законам справедливости, чтобы скорректировать продажную цену или отменить продажу. 

Даже если, и мой совет к вам, любителю лотереи, вам удастся убедить продавца придерживаться цены, значительно ниже официальной оценки, правительство заставит вас платить значительный налог на разницу, как мы обсудим ниже.

Передача и подпись

Когда контракт на продажу, свидетельство о праве собственности и налоговые документы будут готовы, ваш нотариус назначит встречу для вас и продавца для подписания документов и передачи оплаты.

В общем, нотариусы предпочитают, чтобы обе стороны принесли свои телефоны, подготовленные с банковскими приложениями из мексиканского банка. Так все участники смогут наблюдать за переводом и его прибытием в режиме реального времени. При необходимости можно обсудить оплату другими способами.

После того как вы оплатили недвижимость, вам также потребуется оплатить налог на приобретение имущества, оценку собственности, регистрационные сборы и нотариальные сборы в день подписания. Убедитесь, что получили квитанции за все сборы, особенно налоговую квитанцию, в официально признанном формате, называемом «Comprobante Fiscal Digital por Internet» (CFDI).

Когда подпись будет поставлена, оплата произведена, и все пожмут друг другу руки, недвижимость официально станет вашей. Ваш нотариус заверит и зарегистрирует ваше новое свидетельство о праве собственности в регистрационном офисе недвижимости вашего штата. 

Вы можете найти свой местный «Registro Publico de la Propiedad» в интернете, а позже лично посетить его с вашим удостоверением личности и свидетельством, чтобы удостовериться, что ваш нотариус зарегистрировал вашу собственность на ваше имя правильно.

Налоги и дополнительные расходы на недвижимость, которые следует ожидать

Ставки налогов и сборов немного варьируются в зависимости от штата, в котором вы покупаете недвижимость. Я постараюсь дать общие ожидания в процентах, но если вы покупаете в штате с высоким спросом, ваши налоговые и сборные ставки будут выше, а если в штате с низким спросом, они будут ниже.

Хорошая эвристика, о которой стоит помнить, заключается в том, что все ваши дополнительные расходы обычно составляют от 5 до 10% от стоимости продажи недвижимости, обычно около 6-7%:

• Регистрация и подтверждение права собственности обойдутся примерно в полпроцента от стоимости недвижимости.
• Плата за оценку недвижимости составит примерно треть процента от ее стоимости.
• Нотариальные сборы должны составить около 2-3%. Вы можете найти в интернете опубликованные в вашем штате тарифы на нотариальные услуги, называемые «arancel,» если хотите подробнее исследовать все тарификационные сетки, проценты и формулы.
• Ваша доля налогов на приобретение недвижимости должна также составлять около 2-3% от стоимости недвижимости.
• Есть еще несколько небольших протокольных сборов, которые не должны превышать нескольких тысяч MXN.

Если цена продажи вашей недвижимости более чем на 10% ниже оценочной стоимости в вашем официальном отчете об оценке недвижимости, вам придется заплатить дополнительный налог, называемый ISR, на дополнительную стоимость, которую вы получите. Этот налог основан на множестве сложных факторов.

 Ваш нотариус отправит расчеты в налоговую службу (SAT), и SAT сообщит им, сколько вы должны. В зависимости от вашего штата, этот налог должен составлять около 20-30% от дополнительной стоимости.

Часто практикуется спрашивать у нотариуса, что можно сделать, чтобы избежать ISR. Это может пройти гладко или создать вам массу проблем в будущем. Я рекомендую этого избегать.

Постоянные налоги и сборы

Ваш ежегодный налог на имущество, называемый «предиа», подлежит уплате каждое январе. Вместо фиксированной ставки или процента он основан на размере и местоположении вашей недвижимости, стоимости земли и строительства, возрасте зданий и т.д. 

Вы можете ожидать платить от 100 до 700 MXN в год за большинство объектов недвижимости или, возможно, немного больше за роскошные поместья.

Если вы покупаете квартиру или кондоминиум, вам придется также платить постоянные сборы за обслуживание. Они обычно составляют около 5-7% от стоимости недвижимости каждый год.

Сколько времени все это займет?

После того как вы и продавец договоритесь о сделке с недвижимостью, вы должны закрыть её через несколько недель, если не возникнет ничего непредвиденного. Вот несколько распространенных задержек:

• Если вам нужно исправить ошибки или ограничения в титуле, это может означать выдачу нового титула, что займет у нотариуса несколько месяцев.
• Если вы покупаете участок без четко обозначенных границ или официального уличного номера, официальный процесс «alineamiento» может занять несколько дополнительных недель.
• Если вы покупаете недвижимость, по которой существует какого-либо рода спор, будь то из-за разногласий с совладельцами, проблем строительства, общего титула, оккупантов и т.д., ваше владение также будет оспариваться. Споры могут длиться годами, поэтому избегайте их или запаситесь терпением и длинным романом для чтения в очередях.

Нужен ли мне адвокат?

В Мексике ваш нотариус выполняет все функции, которые мог бы выполнять адвокат в другой стране. Мексиканские нотариусы укомплектованы командами адвокатов, обученных справляться с любыми возможными юридическими вопросами.

Многие независимые адвокаты могут сказать вам, что у них есть информация о том, какие нотариусы выполняют работу лучше всего за лучшую цену. Это может быть правдой, а может быть просто канализацией клиентов к своим личным друзьям.

Если у вас мало времени, вы можете нанять адвоката и передать ему доверенность. Тогда вы сможете заниматься своими делами, а он будет представлять вас перед нотариусом и заниматься большинством процесса от вашего имени. 

При покупке недвижимости на стадии строительства также может быть разумно нанять адвоката для проверки всех документов от застройщика.

Нужен ли мне агент по недвижимости?

Если вы готовы потрудиться, чтобы найти нужную недвижимость, изучить район и продавца, выбрать нотариуса, прочитать все необходимые контракты и т.д., вы вполне можете приобрести недвижимость без помощи агента по недвижимости.

Если у вас нет необходимых ментальных ресурсов или вы хотите быть полностью уверены, что ничего не пропустите, агент по недвижимости может сопроводить вас за 2-5% от стоимости недвижимости. 

Обычно они имеют собственных юристов, работают с местными нотариусами и используют предварительно созданные контракты, которые могут значительно снизить стресс и беспокойство.

Нужно ли мне страхование титула?

Ваш нотариус скажет вам, что страхование титула не нужно, так как его работа — убедиться, что титул действителен и переносим до того, как сойдут деньги. 

Тем не менее, нотариусы не безупречны, и возможно, что проблема с документами, которую нотариус считал разрешимой до внесения вашего задатка, оказывается нерешаемой после. В этом случае страхование титула может сберечь вам стоимость вашего задатка.

Нужно ли мне говорить по-испански?

Если вы покупаете недвижимость в столице, в приграничном городе, в популярном курортном городе или в другом месте с высоким спросом, работающие с вами агенты по недвижимости обычно будут готовы удовлетворить ваши потребности, в том числе предоставлять англоговорящий персонал. 

Если вы покупаете в месте с низким спросом, вероятно, вам нужно будет говорить по-испански или приводить переводчика, чтобы помочь вам понять все сложные документы и убедиться, что вы стоите в правильных очередях в правильных государственных учреждениях.

Ограничения и запреты

Мексиканская Конституция запрещает иностранцам напрямую владеть недвижимостью на полосе ограниченной территории вдоль своих границ, как морских, так и сухопутных. 

В 1970-х годах правительство нашло способ стимулировать инвестиции, позволив иностранным лицам косвенно владеть частями ограниченной земли для проживания через строго контролируемый траст, называемый «fideicomiso». 

Вы также можете купить ограничения землю для коммерческого использования, открыв мексиканскую корпорацию, но мы не будем вдаваться в это здесь.

Если вы хотите купить имущество в пределах около 60 миль от сухопутной границы или 30 миль от побережья, вам нужно будет пройти через несколько дополнительных шагов.

Покупка Ограниченной Недвижимости с помощью Земельного Траста

Fideicomiso — это земельный траст, посредником в котором выступает мексиканский банк, где вы являетесь бенефициаром. Мексиканское правительство или предыдущий владелец продаст титул земли вашему банковскому трасту, и банк будет связан строгими юридическими обязательствами следовать вашим инструкциям о контроле и использовании земли. Да, земельные трасты могут продавать другим земельным трастам.

Вы можете жить на этой территории, сдавать её в аренду, выставлять на продажу или строить на ней и оставить в своем завещании тому, кому захотите. Процедура оформления дополнительных документов траста занимает немного времени, но в итоге вы получите те же права на собственность, которые получили бы, приобретая титул на ваше имя.

Ваш земельный траст будет иметь срок действия в 50 лет, который вы можете продлевать бесконечно. Первоначальные сборы за создание траста составят около 14,000 MXN, а ежегодные сборы на обслуживание траста будут менее 1,000 MXN на 2023 год.

Теперь ваша очередь

Даже в самых популярных мексиканских направлениях, где рынок недвижимости показывает значительный рост из-за резко растущего спроса, покупка недвижимости в Мексике все еще намного дешевле, чем в среднем в развитых странах. 

С учетом инфляции, общая стоимость жилья в Мексике выросла примерно на 25% за последние 10 лет. За тот же период стоимость жилья увеличилась примерно на 60% в США и примерно на 90% в Канаде. 

Надеюсь, эта прогулка по мексиканской мечте помогла вам определиться с ожиданиями, минимизировать неизвестные факторы и дать несколько конкретных чисел для размышлений. 

Если вы можете справиться с небольшой бюрократией и неопределенностью, вы найдете удивительно хорошо организованный рынок недвижимости с красивыми видами, ограниченными рисками и множеством возможностей для роста.