Как мне распорядиться своей недвижимостью в США перед переездом за границу?

Переезд за границу может быть сочетанием волнения и тревоги. Растущее ожидание в сочетании с ностальгией могут затуманить ваш разум, когда дело касается решения практических вопросов.

Если у вас есть недвижимость в США, и вы рассматриваете возможность переезда в другую страну — будь то для работы, выхода на пенсию или просто смены обстановки, вам необходимо решить, продавать свою собственность или управлять ею из-за границы.

Здесь мы подробно рассматриваем обязанности, обязательства и преимущества, связанные с каждым выбором.

Если я продаю её

Продажа вашей недвижимости в США предлагает решительное решение, особенно если вы планируете постоянный переезд за границу. Это может освободить вас от связей и предоставить средства, которые могут быть полезны для адаптации к вашей новой жизни, особенно если вы переходите на пенсию.

Для длительного пребывания за границей многие страны требуют доказательства финансовой стабильности для получения визы. Ликвидация вашей собственности может помочь вам удовлетворить такие требования.

Советы по быстрой продаже

Преобразование собственности в наличные деньги не происходит мгновенно. При продаже значительного актива, такого как дом, полезно дать себе несколько месяцев на этот процесс.

Даже если ремонт или уборка не завершены, разумно выставить недвижимость на продажу заранее. Это даст вам больше рычагов для переговоров. Лучше найти покупателя до того, как вы будете готовы переехать, а затем обговорить ваше отъезд, чем чувствовать себя вынужденным принять невыгодное предложение из-за надвигающегося отъезда.

Рассмотрите следующие платформы для размещения объявлений о продаже недвижимости:

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

После того, как ваша недвижимость выставлена на продажу, начните готовить её к продаже. При избавлении от ненужных вещей помните, что чрезмерно загроможденные дома сложно продать, но дома, в которых слишком мало мебели, тоже могут отпугнуть покупателей. Оставление базовой мебели помогает потенциальным покупателям визуализировать пространство.

Хотя ваш риэлтор может предложить, что определенный ремонт повысит ценность недвижимости, это не всегда так. Косметические улучшения могут быть делом личного вкуса. Рассмотрите возможность сосредоточиться на необходимых ремонтах и, возможно, оставьте капитальный ремонт для следующего владельца.

Если продажа не состоялась до вашего отъезда, работайте с вашим риэлтором и ипотечным брокером, чтобы подготовить как можно больше документов. В эпоху цифровых технологий платформы, такие как DocuSign, могут облегчить удаленные сделки без необходимости возвращаться.

Инвестирование дохода

Если вы планируете реинвестировать вырученные от продажи средства, сравните потенциальную доходность с той, которую вы могли бы получить, отказавшись от продажи и сдавая имущество в аренду. Обычно доход от аренды составляет около 5-6%. Следует отметить, что более высокая доходность часто связана с большими рисками.

Налоги при продаже недвижимости в США

Налоговый код США, Раздел 121, предоставляет налоговое освобождение на продажу жилья. Если вы использовали свою недвижимость в качестве основного места жительства хотя бы два из последних пяти лет, вы можете исключить из налогооблагаемой базы до 250 000 долларов капитальной прибыли при продаже. Для супружеских пар это освобождение увеличивается до 500 000 долларов. Если вы не соответствуете требованиям для получения этого освобождения, ожидайте налога на прирост капитала в размере примерно 15-20% при продаже.

Если я оставлю её

Сохранение вашей недвижимости в США может приносить стабильный доход благодаря аренде и потенциальному увеличению ценности имущества со временем. Кроме того, она служит резервным вариантом в случае непредвиденных проблем за границей.

Домосидение или обмен домами

Доверив своё имущество домосиделке, вы обеспечиваете, что оно остается обитаемым и поддержанным в хорошем состоянии. Такие соглашения, как правило, являются немонетарными обменами, где домосидел поддерживает недвижимость в обмен на бесплатное проживание.

Онлайн-платформы могут связать домовладельцев с потенциальными домосиделами, в том числе:

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

Обмен домами, с другой стороны, представляет собой взаимное соглашение, в котором две стороны обмениваются домами. Хотя эти обмены основаны на доверии, важно уточнить обязанности и ожидания.

Популярные платформы для обмена домами включают:

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

Как сдавать в аренду недвижимость в США для экспатов

Краткосрочная аренда

Использование службы краткосрочной аренды для вашей недвижимости может быстрее принести наличные, но это может потребовать больших первоначальных затрат и усилий. Платформы, такие как Airbnb, Booking.com и VRBO, предназначены для коротких сроков пребывания. Плата за ночевки или выходные часто больше, чем то, что вы могли бы заработать от ежемесячной аренды.

Гостям этих платформ обычно требуется больше помощи, чем долгосрочным арендаторам. Возможно, вам придется нанять надежного человека, чтобы поддерживать внешний вид собственности, встречать гостей, решать чрезвычайные ситуации и проверять повреждения после пребывания.

Рассмотрите эти рекомендуемые сайты управления арендой Airbnb:

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

Замеченными недостатками краткосрочной аренды являются:

• Краткосрочные арендаторы могут не заботиться о вашей недвижимости так же, как долговременные.
• Многие краткосрочные арендаторы — туристы, что может привести к снижению спроса в периоды низкой активности.

Долгосрочная аренда

Выбор правильных арендаторов имеет решающее значение при долгосрочной аренде. Ваш дом может быть вашим самым значительным вложением, поэтому защитите его тщательно. Убедитесь, что вы принимаете необходимые меры предосторожности и время, чтобы найти арендаторов, которые будут ценить вашу собственность и вовремя платить.

Для каждого потенциального арендатора рассмотрите возможность получения проверки криминального прошлого, кредитного отчета и нескольких положительных рекомендаций от надежных источников. Соберите адреса их предыдущих аренд и контактную информацию владельцев, чтобы тщательно проверить ваших кандидатов.

Оформите аренду, которая защитит вас от ответственности и защитит от задержек или отсутсвия платежей. В США некоторые законы благоприятствуют арендаторам, поэтому составьте договор так, чтобы обеспечить защиту всех сторон.

Это может означать привлечение профессионального риэлтора или юрист для подготовки вашего договора аренды. Считайте это разумным первоначальным вложением, что даст вам дополнительное спокойствие. Страхование имущества может уменьшить краткосрочную прибыльность, но необходимо для защиты вашей недвижимости, пока вас нет.

С наличием надежного арендатора используйте онлайн видеоконференции и платформы для обмена документами, чтобы поддерживать связь, собирать арендную плату, и управлять делами удаленно. Обеспечивайте своевременный ремонт и разрешение проблем, особенно если вы находитесь далеко. Ведите учет всех транзакций, будь то арендная плата или ремонт, чтобы поддержать любые споры и упростить подготовку налогов.

Для упрощения задач рассмотрите назначение местного представителя для управления делами в ваше отсутствие. Этот представитель может быть надежным другом или членом семьи, или профессионалом из комплексной управляющей компании.

Вот несколько известных сайтов полного управления недвижимостью:

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

Следует ли мне самому заниматься или использовать управляющего арендой?

Управление повседневными деталями вашей недвижимости из-за границы может быть сложной задачей. Профессиональный управляющий недвижимостью может помочь с отбором арендаторов, обслуживанием, оплатой счетов, разрешением споров и юридическими вопросами.

Если предпочтительнее, вы можете делегировать всю операцию вашему управляющему недвижимостью. За долю от арендного дохода они будут заниматься отношениями с арендаторами и финансами, предоставляя вам периодические финансовые отчеты.

Ожидаемые расходы на аренду недвижимости в США

• Управляющие фирмы, как правило, берут 8-10% от дохода, чтобы гарантировать, что ваша собственность сдана в аренду, обслуживается и функционирует без сбоев. Некоторые могут запросить аренду за первый месяц при обеспечении нового арендатора.

• Страхование имущества, покрывающее травмы арендаторов, стихийные бедствия и другие события, в среднем составляет от 1000 до 3000 долларов в год, в зависимости от стоимости собственности.

• Стоимость обслуживания и ремонта зависят от возраста вашего дома, его местоположения, конструкционных материалов и поведения арендаторов, и их трудно предсказать. Полезное правило — выделять около 1% от арендного дохода на обслуживание недвижимости.

• Плата за обслуживание владельцев жилья, если применимо, составляет от 100 до 1000 долларов в месяц.

• Если вы не используете управляющего имуществом, выделите средства на поездки, если вам потребуется вернуться, чтобы решить непредвиденные проблемы.

• Федеральные и потенциально государственные налоги на доход и недвижимость от аренды будут меняться в зависимости от вашего налогового класса и штата.

Налоги на сдачу в аренду Вам необходимо платить федеральные налоги на любой доход от аренды вашей собственности в США, вне зависимости от того, проживаете вы сейчас в США или нет. Требования к государственным налогам различаются от штата к штату, но вероятно, что вам придется платить государственные налоги на ваш доход от аренды, а также государственные налоги на имущество.

Хотя проживание за границей предоставляет федеральное налоговое исключение на доход, полученный за границей, это не распространяется на ваш доход от аренды в США. Вы можете рассматривать свою арендуемую собственность как хозяйственную деятельность, что позволяет вам вычитать связанные с ней расходы, такие как сборы управляющего недвижимостью, расходы на обслуживание и амортизацию имущества. Налоги, которые вы должны, будут рассчитываться на основе только ваших чистых прибылей.

Для целей налогообложения используйте Schedule E, также известный как Форма 1040, чтобы сообщить о своем доходе от аренды и расходах.

В зависимости от вашей страны релокации, возможно, вам придется платить иностранные налоги на ваш доход от аренды в США. Несколько стран установили налоговые соглашения для предотвращения двойного налогообложения, но важно изучить налоговые нормативы, специфичные для вашей ситуации, чтобы избежать осложнений. К счастью, если вы столкнетесь с двойным налогообложением в другой стране, вы, как правило, имеете право на налоговый кредит за границу, который может компенсировать вашу налоговую обязанность в США.

Заключение

Переход к жизни экспата может побудить вас продать свою недвижимость в США, получив значительную сумму, которая может помочь с требованиями к визе за границей или для других инвестиций.

Сохранение и сдача в аренду вашей недвижимости может служить средством поддержки близкого человека или генерировать стабильный доход. Хотя использование управляющего арендой может несколько снизить вашу прибыль, это значительно уменьшит ваши обязательства и уровень стресса.