Guia Completo para Comprar uma Propriedade no México

No México, há inúmeras joias escondidas onde a vida é simples e os preços das propriedades são baixos, mesmo que também existam muitos bairros com elevada procura de habitação.

Adicionalmente, no México, a tendência global contínua de migração humana de áreas rurais, como fazendas e pequenas aldeias, para áreas metropolitanas mantém-se forte. Semelhante a outras nações prósperas, este padrão de migração levou a uma inflação imobiliária gradual e incremental, principalmente impulsionada pela expansão urbana.

As exceções a este padrão são destinos populares para expatriados, como Cidade do México e Tijuana, onde os preços das habitações duplicaram (ou mais) na última década. A maioria das grandes cidades mexicanas, como Puebla e Guadalajara, são muito menos populares entre os expatriados e apresentam um crescimento lento, mas constante. 

Neste guia abrangente, discutirei algumas informações vitais sobre o que esperar, no que ficar atento e do que precisará ao comprar uma propriedade residencial no México.

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Pode um Estrangeiro Comprar uma Propriedade no México? 

Como estrangeiro, tem o direito legal de possuir diretamente a maioria dos tipos de propriedade no México, com exceção das zonas de restrição junto às fronteiras.

Quer tenha residência temporária ou permanente ou apenas um visto de turista, uma vez que tenha comprado a escritura de propriedade direta de um imóvel no México, terá a maior parte dos mesmos direitos de um cidadão mexicano.

Isso significa que o governo não poderá apreender a sua propriedade nem impedi-lo de vendê-la. Pode construir na sua propriedade com as autorizações certas e passá-la aos seus herdeiros, mesmo que eles não sejam mexicanos.

Requisitos para Expatriados

O México tem uma história cultural rica de forasteiros invadindo e tomando as suas terras, e ainda se pode ver o trauma escrito nas suas leis imobiliárias. Como estrangeiro, mesmo comprar propriedade fora das zonas de restrição junto às fronteiras vem com algumas salvaguardas legais adicionais para proteger a pátria.

O governo mexicano vai conceder-lhe o direito de comprar solo mexicano, mas apenas depois de ter assinado um simples acordo de renúncia chamado “Convenio de Renuncia,” com o Ministério das Relações Exteriores (“Secretaría de Relaciones Exteriores” ou simplesmente SRE).

O seu Convenio de Renuncia renuncia a quaisquer direitos legais internacionais que possa ter tido para envolver o governo do seu país com a sua propriedade no México. Declara que concorda em ser considerado um cidadão mexicano no que diz respeito à sua propriedade imobiliária no México e que concorda em abrir mão da sua propriedade para o governo mexicano se o governo do seu país tentar envolver-se.

Você ou um representante legal deve visitar um escritório da SRE e apresentar o seguinte:

• Um formulário de Convenio de Renuncia corretamente preenchido, que pode encontrar nos links abaixo
• O seu visto mexicano ou outro documento de imigração
• Documentação contendo a localização e medidas da propriedade

O proprietário da propriedade deve ter o documento de localização e medidas, informalmente chamado de “croquis,” incluído juntamente com a documentação de título. Pode pedir para o emprestar para fazer uma cópia para levar à SRE.

Pode encontrar o regime geral de imóveis do governo mexicano explicando a renúncia em inglês. 

Uma explicação mais detalhada, oficial (em espanhol) sobre os requisitos específicos do Convenio de Renuncia pode ser encontrada no site oficial da agência.

Note que a versão em inglês diz que processar a sua renúncia não tem custo, mas a versão em espanhol diz que custará cerca de MXN5.000, por isso traga algum dinheiro consigo. Deve receber a sua autorização ou uma resposta dentro de 2 a 20 dias úteis.

Bairro 

O contraste predominante na qualidade dos bairros reside entre áreas urbanas e rurais, obrigando-o a escolher entre as abundantes, mas por vezes menos desenvolvidas comodidades, serviços e infraestruturas associadas às multidões urbanas, ou o estilo de vida mais simples e tranquilo encontrado no campo.

Cidade do México

Em 2023, a Cidade do México é considerada a cidade mais cara do México, com casas adequadas para proprietários de classe média a custar cerca de MXN3 milhões, que é o dobro da média do país. A habitação acessível parece estar a deslocar-se constantemente para os arredores da cidade.

Se estiver a considerar viver na capital, pode encontrar-se a escolher entre um condomínio apertado numa localização desejável ou uma casa maior situada longe do centro da cidade, o que resultaria em longos trajetos diários devido ao tráfego intenso. De qualquer forma, viver na capital pode ser preferível para si devido às oportunidades de emprego, proximidade de locais de diversão noturna e outras atrações.

Morelos, Querétaro, Nayarit e Jalisco

Além da Cidade do México, os outros estados com os preços de habitação mais altos são Morelos, Querétaro, Nayarit e Jalisco. O preço médio de uma casa em Jalisco é de cerca de MXN1.6 milhões, que está em linha com a média nacional.

Se procura uma casa de luxo, Puebla e Querétaro estão cheios de grandes mansões que misturam características modernas com estruturas tradicionais. Ambos estão próximos da Cidade do México, mas têm um custo e qualidade de vida cerca de 50% mais baixos. 

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Querétaro é mais moderno, tornando-se um bom local para comprar uma moradia numa cidade limpa e caminhável. A extensa Puebla tem muitos imóveis de luxo mais antigos que são surpreendentemente baratos.

Cancún

Cancún e a vizinha Riviera Maia, que inclui Playa del Carmen e Tulum, também são atraentes para expatriados que desejam comprar propriedades. A maioria das casas à venda aqui são novas ou em pré-construção. Cancún e a área circundante podem parecer um país totalmente diferente, cheio de multidões estrangeiras agitadas. Os preços são um pouco mais baixos em áreas que estão longe dos distritos de festa.

Mérida

Mérida, a capital de Yucatán e uma das áreas mais seguras do México, é outra cidade adjacente à praia, mas com opções de habitação mais baratas e uma vida noturna mais calma. As casas nesta região são principalmente projetadas em estilo arquitetónico colonial, evocando um charme do velho mundo e exigindo muitas reformas.

Puerto Vallarta

O mercado imobiliário em Puerto Vallarta não é tão congestionado quanto o da Cidade do México ou Cancún, mas está gradualmente caminhando nessa direção, particularmente quando se trata de novas casas ou condomínios. No entanto, ainda há a oportunidade de adquirir terrenos ou casas inacabadas na área circundante a preços favoráveis.

Além de ser conhecida como uma cidade festiva, Puerto Vallarta também é conhecida pelo seu património cultural e artístico. Vale também a pena mencionar que a cidade tem muitos bairros montanhosos e ruas de calçada, que podem ser desafiantes para passear para aqueles que têm problemas de mobilidade.

Baja California

Baja California, que inclui Tijuana, Cabo San Lucas e La Paz, é um dos primeiros lugares que vêm à mente para muitos residentes dos EUA que estão a pensar em mudar-se para o México. 

As maiores cidades deste estado estão cheias de novos desenvolvimentos, subúrbios gentrificados e americanos. A sua proximidade com os EUA significa que o custo de vida é bastante alto e está mesmo a aumentar. A vantagem de viver aqui, no entanto, é que pode chegar a L.A. em minutos.

Guadalajara

Guadalajara é uma cidade movimentada que é um local ideal para viver se deseja um estilo de vida relaxado, mas não é ideal se deseja viver uma vida de luxo.

A área próxima do Lago Chapala está cheia de comunidades boémias de expatriados mais velhos. Pode encontrar muitas casas rústicas grandes à venda no terreno montanhoso à beira do lago, mas note que o custo de vida lá está a aumentar.

Oaxaca

Oaxaca faz bem à alma, mas não à carteira. Se preferir cultura ao comércio, ficará satisfeito em saber que todo o estado está pontilhado de comunidades indígenas de vida lenta nos arredores da civilização. 

Em Oaxaca, terrenos em áreas selvagens e não desenvolvidas tendem a ser baratos, enquanto as opulentas casas coloniais na capital estão sobrevalorizadas.

Tipos de Propriedade

O México é um dos países mais geograficamente e biologicamente diversos do mundo. Pode viver perto de quase qualquer forma de terra ou vida selvagem que deseja. Tenha isso em conta ao escolher um tipo de propriedade para comprar. Aqui estão as opções mais comuns.

Apartamento ou Condomínio

É mais barato comprar um apartamento ou condomínio do que uma casa. Um apartamento ou condomínio pode vir com ginásios públicos bem equipados, piscinas e outras comodidades, mas provavelmente não terá um quintal pessoal ou espaço no telhado. E o bairro em torno de um apartamento ou condomínio típico pode ser mais barulhento do que viver numa casa.

Muitos condomínios e apartamentos são comunidades fechadas, seguramente trancadas atrás de muros altos e portões guardados. As associações de proprietários (HOAs) neste tipo de habitação geralmente cobram taxas recorrentes elevadas e impõem regras rigorosas que promovem harmonia e segurança, mas que retiram alguma da sua liberdade para imbuir a sua propriedade residencial com alguma personalidade.

O preço médio de um apartamento ou condomínio é de cerca de 1 milhão de dólares, variando de um valor mínimo de cerca de 300.000 dólares a um valor máximo nas centenas de milhões.

Casa

No México, a maioria dos bairros com casas regulares tipicamente não têm associações de proprietários. Como proprietário em tal bairro, será livre de construir e decorar quase da maneira que desejar.

Edifícios mais antigos podem estar lentamente a deteriorar-se ou podem não ter as comodidades de que necessita. As casas no México são geralmente feitas de tijolo e betão, por isso são mais resistentes e duram mais tempo do que as construídas com madeira e fibra de vidro.

No entanto, há alguns problemas comuns nas casas mexicanas de que deve estar atento:

• Humidade ou mofo nas paredes
• Péssima ventilação
• Telhados em deterioração
• Sem cisterna de água
• Depósito de água com amianto
• Baixa pressão de água
• Acesso inseguro

O preço médio de uma casa regular no México é cerca de 1,4 milhões de dólares. Normalmente, tal casa possui dois andares e três ou quatro quartos num lote medindo cerca de 150 metros quadrados. As casas em Morelos, Querétaro, Nayarit, Jalisco, Quintana Roo e Baja California estão ligeiramente acima da média nacional, enquanto o resto dos estados estão abaixo.

Pré-Construção

Comprar num projeto antes de estar totalmente construído pode proporcionar-lhe um pequeno desconto em relação à compra de uma nova casa ou condomínio de luxo, mas terá de fazer bastantes verificações para garantir que o projeto é legítimo. Provavelmente é sábio contratar um advogado local para dar uma olhada nos desenvolvedores, construtores, vendedores e documentação.

Os principais riscos envolvidos aqui são design ou construção de baixa qualidade e atrasos que podem resultar em falha devido a vendas baixas, planeamento fraco, fraude, ou simplesmente má sorte.

Começará por preencher o formulário de aprovação do desenvolvedor com as suas informações pessoais. Se aprovado, depositará uma taxa de reserva numa conta de depósito e terá duas semanas para rever todos os regulamentos, condições, termos relacionados, etc., ou solicitar um reembolso. 

Após este período de revisão, geralmente fará um segundo depósito não reembolsável em depósito que totaliza cerca de 30% do preço.

Note que esta documentação com o desenvolvedor é adicional ao processo oficial de compra. Quando a construção estiver concluída e tiver terminado de pagar o restante do seu plano de pagamento negociado, passará pelo processo real de transferência do título para o seu nome, o qual deve ser feito da forma normal envolvendo um notário, como explicamos abaixo.

O preço médio de uma propriedade em pré-construção é geralmente em torno de 60-80% do que custaria acabada e nova.

Construção Inacabada

As paisagens urbanas e rurais mexicanas estão pontilhadas de edifícios inacabados. O costume é construir o que se pode com o dinheiro que se tem, e depois economizar para construir mais.

Construções inacabadas são chamadas de “obras negras”. O assentamento de tijolos pode estar acabado, mas verá buracos em vez de janelas e portas e barra de reforço (rebar) levantando os braços do telhado para o céu.

Estas podem ser um óptimo negócio se estiver disposto a investir tempo e esforço. Pesquise práticas e materiais de construção mexicanos para ter uma ideia do que o projeto envolverá antes de decidir empreendê-lo. Se for paciente e capaz de rir-se dos contratempos, pode acabar com uma bela casa construída de acordo com as suas especificações por um preço bastante baixo.

O preço médio da construção é em torno de 4.000 pesos mexicanos a 15.000 pesos por metro quadrado. Um trabalhador da construção mexicano, chamado de “albañil”, geralmente é pago em torno de 200 – 400 pesos por dia.

Terreno

Ao comprar terreno, comece por perguntar ao proprietário se tem um título “ejidal” ou um título privado que permita que seja vendido como propriedade privada. O México tem um regime de terras comunais chamado “ejidal” onde certos tipos de propriedades rurais e agrícolas são mantidas sob um título comunal em vez de título privado. Estas estão sujeitas a todo tipo de regulamentos esotéricos que as tornam extremamente difíceis de regularizar ou vender. Evite este tipo de propriedades.

Em seguida, verifique se serviços públicos essenciais como eletricidade, água, esgoto e internet estão disponíveis nessa área. Tenha em conta a proximidade a rotas de acesso, transporte público, lojas, hospitais e escolas, conforme necessário. Restrições de zoneamento e licenças de construção são mais flexíveis e fáceis de lidar do que a maioria dos países desenvolvidos, mas podem levar tempo.

O preço médio do terreno por metro quadrado é entre 2,5 pesos mexicanos em áreas distantes até 900 pesos na Cidade do México.

Encontrar Uma Propriedade

Em muitos aspectos, o México ainda é um pouco à moda antiga, o que explica por que muitas pessoas procuram propriedades tanto online quanto à moda antiga — offline.

Se procurar de forma analógica e pesquise pessoalmente, precisará de algum conhecimento da cidade-alvo para poder focar sua procura, e pode ter que passar longas horas sob um sol impiedoso. 

Ainda assim, um número surpreendente de proprietários, especialmente os mais velhos, não é experiente em internet e pode nem sequer ter uma conta de e-mail. Pode encontrar algumas das melhores ofertas de propriedades à venda deste tipo de proprietário se caminhar ou conduzir por quase qualquer bairro em qualquer grande cidade mexicana.

Se procurar digitalmente, terá que enfrentar montanhas de falsas listagens. As propriedades reais que vê geralmente estarão atrás de muros de intermediários e geralmente encontrará preços mais altos do que ao procurar placas de “À Venda” na rua. Mas poderá lançar sua rede muito mais ampla do que pessoalmente.

Portais imobiliários populares dos EUA como Zillow e MLS ainda são quase desconhecidos no México. O mercado imobiliário mexicano tem seus próprios portais web dedicados e redes sociais favoritas. 

Em 2023, o Facebook Marketplace é um dos mais movimentados, com dezenas de novas listagens publicadas diariamente na maioria das grandes cidades. (Link:)

Alguns dos portais de anúncios imobiliários independentes mais populares no México incluem:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Infelizmente, às vezes mais de metade das propriedades que verá postadas online, tanto em sites dedicados como em mercados de redes sociais, são algum tipo de golpe óbvio. A boa notícia é que esses golpes são bastante fáceis de identificar.

Mantenha-se bem longe de quaisquer listagens onde veja:

• Apenas fotos do exterior da propriedade, muitas vezes do Google Maps, sem fotos do interior.
• As palavras “recuperação bancária” ou “remate bancário”, que significa leilão bancário. Estes terão preços atrativos, mas será solicitado a depositar um grande sinal & depois esperar alguns meses ou anos até que o místico banco libere os papéis mágicos.
• Qualquer frase como “incrível oportunidade”, “em tempos de crise”, “abaixo do seu valor comercial”, “investe no teu património”, “faz o teu sonho realidade”, que são todas formas comuns de dizer “Isto é uma burla”.

Se puder, tente aparecer e visitar propriedades que vê online mesmo antes de responder ao anúncio. Pode ser capaz de desvendar um golpe antes que comece ao perguntar pessoalmente se aquele lugar está à venda. 

Também pode ser extremamente valioso conversar abertamente sobre a propriedade e a área com os proprietários e vizinhos.

Avaliações Obrigatórias de Propriedades pelo Governo

Assim que encontra uma propriedade de que gosta, pode sentir-se tentado a começar por tentar negociar o preço para baixo. Isso pode não ser uma boa ideia no México, devido às avaliações obrigatórias de propriedades pelo governo.

Parte do processo de compra de propriedade exigido pelo governo mexicano, que discutiremos em detalhe mais tarde, é agendar uma avaliação oficial do valor de mercado da propriedade, realizada por um avaliador certificado pelo governo. 

No México, esta avaliação é chamada de “avaluo”. Tecnicamente, isso serve para garantir que paga o valor correto em impostos e para desencorajar a evasão fiscal através de fixação de preços, por debaixo da mesa. 

A avaliação da propriedade é geralmente o último passo, agendada mesmo antes do pagamento oficial e da transferência do título.

Na prática, estas avaliações são notórias por atrapalharem muitas vendas de propriedades e frequentemente garantem que qualquer negociação para reduzir o preço está morta à chegada. Pode negociar um preço mais baixo o quanto quiser no início. 

Pode até assinar uma garantia ou promessa em papel, mas quando a avaliação do governo é recebida no último segundo, se for superior ao seu preço negociado, os vendedores encontrarão formas de escapar das suas promessas e desistir da venda.

Para ser justo, os compradores também são conhecidos por desistirem de vendas de propriedades se a avaliação do governo resultar num valor de mercado muito menor. Mas muitos compradores acabam por prosseguir a venda perante uma avaliação mais baixa, enquanto muito poucos vendedores completam a venda perante uma avaliação mais alta.

Mesmo na rara ocasião em que o vendedor concorda em manter o preço negociado mais baixo, ainda terá que pagar impostos sobre a diferença entre o preço avaliado pelo governo e o preço de venda inferior. Todas as suas taxas adicionais de notário e registro, que discutiremos em detalhe mais tarde, também estarão ancoradas ao preço de avaliação mais alto.

Processo de Compra

Uma vez que tenha chegado a um acordo de preço com o vendedor de uma propriedade que goste, é hora de iniciar o processo de compra. Os passos no processo de compra são seguidos apenas vagamente (ou seja, não estritamente). Pode reorganizar os passos com base no seu caso específico.

No México, o processo de compra de uma propriedade deve ser supervisionado por um notário público oficial.

O Seu Novo Melhor Amigo: O Notário Público

Os notários no México têm um papel legal muito mais proeminente do que em muitos outros países, especialmente no mercado imobiliário. 

Devido a este envolvimento legalmente mandatado maior, os requisitos que os aspirantes a notários devem cumprir antes de serem nomeados pelo governo do seu estado são também bastante rigorosos. Isto ajuda a proteger todos os envolvidos.

Como comprador, tem o direito de escolher qual notário quer contratar para supervisionar a venda da propriedade. O notário que escolher garantirá que todos os documentos e permissões exigidos do vendedor e comprador são legítimos e supostamente sem erros. 

Certificar-se-ão de que a propriedade não tem dívidas, reservas, embargos, hipotecas, disputas ou avisos e de que está registada corretamente em todas as agências governamentais certas. Também prepararão a nova escritura, agendarão a avaliação da propriedade pelo governo, calcularão e ajudarão a pagar os impostos que deve, e finalmente, testemunharão a transferência do título e certificarão e registrarão a escritura.

Se não está familiarizado com notários públicos no estado onde deseja comprar, pode procurar online pelo diretório do governo do estado de notários ou consultar esta lista de todos os notários oficiais no México. 

Se está a comprar uma propriedade através de uma agência imobiliária, provavelmente têm um notário preferido com o qual gostam de trabalhar.

Está tudo bem se não tiver ideia de qual notário escolher. Não há muito em jogo com esta escolha devido às seguintes razões:

• Alguns notários cobram um pouco menos do que outros, mas todos os anos, cada estado divulga um guia de pagamento oficial que os seus notários devem honrar, portanto as diferenças de preço serão quase negligíveis. Pode esperar ser cobrado cerca de 3% do valor da propriedade, conforme explicarei na seção abaixo sobre Impostos e Custos Extras a Esperar. Aqui está um exemplo do guia de pagamento de notários de Jalisco para 2023. 
• Alguns notários podem ser um pouco mais organizados que outros, mas é difícil de dizer, a menos que receba uma recomendação de um amigo.
• Localização pode ser um fator. Pode querer escolher um notário com escritórios perto de si ou da propriedade.

Pode procurar online pelo nome completo de qualquer notário potencial que esteja a considerar para garantir que não está envolvido em escândalos de corrupção ou investigações em curso. 

As pessoas adoram queixar-se, então está tudo bem se encontrar alguns pequenos murmúrios individuais no perfil de Google Business do seu notário, por exemplo. Se estiverem ativamente listados no diretório de notários do governo do seu estado, provavelmente são sólidos.

Quando encontrar um de que goste, pode ligar ou enviar um e-mail para o escritório deles ou simplesmente aparecer, apresentar-se e contar-lhes sobre a sua compra de propriedade. Eles dirão o que precisam de si e do vendedor.

O México orgulha-se da sua economia mais pessoal. Muitas vezes, os vendedores e compradores irão todos juntos à primeira visita ao notário, para que possam apertar as mãos, ouvir a avaliação inicial do notário e ter uma noção do ambiente.

Às vezes, membros da família acompanham. Muitos patrimónios e meios de subsistência das pessoas podem estar envolvidos, e com estas grandes somas de dinheiro em jogo, pode esperar que muitas partes estejam interessadas. Tente manter o seu acordo entre si e as pessoas nomeadas na escritura, mas nunca, jamais, seja rude.

Diligência Devida por Conta Própria

Se está a comprar diretamente do proprietário, pode poupar tempo fazendo um pouco de diligência devida pessoal antes de envolver um notário. 

Peça para ver o título da propriedade e a identificação do vendedor, e verifique se:

• Os nomes coincidem no título e na identificação
• Há apenas um proprietário listado ou que todos os co-proprietários estão de acordo com a venda
• O nome da rua e número no título estão corretos
• Não há reservas listadas no título, como uma hipoteca não paga, que possa impedir a sua venda
• É um documento original, não uma fotocópia
• Está assinado e selado por um notário válido

Se encontrar um dos problemas acima, isso não torna imediatamente a venda da propriedade uma fraude ou um ponto de bloqueio. Erros, documentos perdidos e obrigações esquecidas são um exemplo clássico da burocracia mexicana.

O seu notário vasculhará os documentos em detalhe mais tarde também, garantirá que tudo é legítimo e dir-lhe-á que contratempos esperar antes de qualquer quantia de dinheiro trocar de mãos. Em suma, erros podem ser corrigidos, documentos originais em falta podem ser reemitidos, e reservas e avisos podem ser cancelados, desde que tenha bastante tempo. Co-proprietários teimosos podem ser difíceis de convencer, no entanto, por isso não se entusiasme a menos que tenha certeza de que todas as partes listadas no título querem vender.

Renúncia de Negócios Estrangeiros

Em algum momento deste processo, o seu notário precisará do seu Convenio de Renúncia autorizado pela SRE que mencionei na seção acima sobre Requisitos para Expatriados. Isto pode levar de alguns dias a quase um mês para ser emitido, razão pela qual quanto mais cedo se candidatar uma vez que tenha uma propriedade em mente, melhor.

Sinal

Em comunidades rurais mais lentas, os vendedores estão geralmente felizes em esperar até que toda a papelada necessária seja gradualmente digerida pela máquina governamental lenta. Em áreas de alta demanda, no entanto, os vendedores podem estar constantemente a ser inundados com ofertas de outros potenciais compradores que são muito mais insistentes do que você.

Para tranquilizar a mente de todos, muitas vendas de propriedades começam com ambas as partes a assinar um contrato de Promessa de Venda, casualmente chamado de “compromisso” ou “convenio de compraventa”, em troca de um pequeno sinal, chamado de “anticipo”. O sinal será geralmente em torno de 5-10% do preço total de venda, e há geralmente taxas de cancelamento se alguém decidir desistir.

Uma forma segura e fácil de fazer isso é pedir ao seu notário ou a um dos seus advogados internos para elaborar um contrato de Promessa de Compra e Venda especificamente para o seu caso, e depois ir ao escritório deles juntamente com o vendedor para assinar o contrato e pagar o sinal. Este serviço não está incluído nas funções normais de venda de imóveis do seu notário, por isso será cobrado um valor extra, geralmente entre MXN4.000-5.000.

Documentação Necessária

A maioria das suas visitas iniciais ao notário será para recolher e verificar toda a documentação necessária. Aqui estão alguns dos documentos mais comuns que o seu notário lhe pedirá:

• ID válido
• Certidão de nascimento
• Visto mexicano ou cartão de residência
• CURP
• RFC
• Convenio de Renúncia

O CURP é um número de identificação único atribuído a todos no México. O RFC é um número de identificação fiscal mexicano. Anteriormente, os notários usavam um CURP e RFC genéricos ao lidar com estrangeiros, mas a lei mudou recentemente para exigir que todo estrangeiro que compra uma propriedade tenha seu próprio CURP e RFC pessoais. Felizmente, é bastante fácil obtê-los, desde que possua um documento migratório mexicano válido.

Se a propriedade estiver em alguma das zonas restritas, precisará da documentação do seu trust de terras ou corporação sobre a qual falei na seção sobre Restrições e Limitações. Se estiver a comprar uma propriedade em pré-construção, traga toda a documentação de pré-construção para que o seu notário possa verificar os contratos e autorizações.

Também lhe pedirão o seu número de telemóvel, endereço de e-mail, ocupação e o nome de um beneficiário a designar caso algo improvável lhe aconteça.

Aqui estão os documentos que o vendedor provavelmente precisará trazer:

• ID válido
• Certidão de nascimento
• Certidão de casamento (se a propriedade for co-propriedade de cônjuges)
• Comprovativo de endereço atual
• CURP
• RFC
• Certificado de Situação Fiscal, chamado “Constancia de Situación Fiscal”
• Recibo do imposto predial mais recente
• Certificado comprovando que a propriedade não tem dívida de imposto predial, chamado “Certificado de No Adeudo Predial”
• A conta de água mais recente da propriedade
• Certificado comprovando que a propriedade não tem dívida com a empresa de água, chamado “Certificado de No Adeudo Agua”
• Se estiver a comprar um condomínio ou apartamento, o regime de propriedade e qualquer documentação ou recibos exigidos pela associação de moradores (HOA)
• Se estiver a comprar terreno, podem precisar trazer uma “Constancia de Alineamiento y Numero Oficial” para provar os limites e o número da rua da propriedade
• Escritura original autenticada por notário, chamada “escritura”

Na maior parte do tempo que gasta neste processo de compra será à espera de que o seu notário verifique a documentação acima mencionada e, em seguida, corrija erros e resolva problemas que encontrar nos documentos. 

Se você e o vendedor conseguirem rapidamente reunir todos esses documentos e o seu notário não encontrar erros ou detalhes que precisem de atenção, poderá concluir o processo em algumas semanas. Deverá então ir imediatamente comprar um bilhete de lotaria, pois os astros estão alinhados a seu favor.

O seu notário usará as informações de todos esses documentos para redigir um contrato de venda de propriedade e uma nova escritura registrada em seu nome, bem como toda a documentação fiscal necessária.

Avaliação de Propriedade Governamental

Quando o seu notário estiver satisfeito com toda a documentação e antes de marcar um agendamento para a assinatura, irá agendar uma visita de um avaliador de propriedade governamental ao imóvel. 

O avaliador tirará fotos da propriedade e das ruas e bairros circundantes. Considerarão a localização, infraestruturas e comodidades próximas, bem como vendas recentes de residências na área, e darão ao notário uma estimativa oficial do valor comercial da propriedade. O vendedor precisará estar disponível para permitir a entrada do avaliador.

Os notários gostam de esperar até ao último minuto para enviar o avaliador. Se o enviarem antes e houver um problema intransponível com a papelada, ninguém quer pagar pela avaliação de uma casa que não vai comprar.

O seu notário usará a estimativa do avaliador ou o preço da venda, o que for mais alto, para calcular todos os impostos que deve, bem como as suas próprias taxas e algumas outras pequenas taxas de registo e protocolo. 

O custo da avaliação será incluído na sua fatura juntamente com as taxas do notário, impostos, etc., que deverá pagar no dia da assinatura. Pode esperar que a avaliação custe alguns milhares de MXN na maioria dos casos.

Vendedores frequentemente obtêm uma avaliação oficial da propriedade antes de colocá-la no mercado e baseiam o preço na estimativa oficial. A maioria das propriedades é vendida por um preço semelhante ou ligeiramente superior à estimativa. 

Se uma estimativa for significativamente inferior ou superior ao preço de venda original, vendedores ou compradores geralmente tentam apelar às leis universais de equidade para ajustar o preço de venda ou cancelar a venda. 

Mesmo que, e estou a falar contigo, homem da lotaria, consigas convencer o vendedor a manter um preço muito inferior ao da tua estimativa oficial, o governo fará você pagar um imposto substancial sobre a diferença, como discutiremos a seguir.

Transferência e Assinatura

Quando o contrato de venda, escritura e documentos fiscais estiverem prontos, o seu notário marcará uma reunião com você e o vendedor para assinar a documentação e realizar a transferência do pagamento.

Em geral, os notários preferem que ambas as partes tragam os seus telemóveis prontos com as suas aplicações bancárias de um banco mexicano. Desta forma, todos os envolvidos podem supervisionar a transferência e a chegada em tempo real. Pode ser possível negociar o pagamento de outra maneira, se necessário.

Depois de pagar pela propriedade, também precisará pagar o seu imposto de aquisição de propriedade e a avaliação da propriedade, registo da propriedade e taxas do notário na reunião de assinatura. Certifique-se de obter recibos de todas as taxas, especialmente o recibo fiscal, no formato oficialmente reconhecido, chamado “Comprobante Fiscal Digital por Internet” (CFDI).

Após assinar, transferir e dar apertos de mão a todos, a propriedade será oficialmente sua. O seu notário certificará e registará a sua nova escritura no Registo de Propriedade do seu estado. 

Poderá encontrar o seu “Registro Público de la Propiedad” local online e depois ir até lá pessoalmente com o seu ID e escritura para certificar-se de que o seu notário registrou a sua propriedade em seu nome corretamente.

Impostos sobre Propriedade e Custos Extras a Esperar

As taxas de impostos e taxas variam um pouco dependendo do estado em que está a comprar a propriedade. Tentarei dar uma percentagem geral para esperar, mas se está a comprar num estado de alta procura, as suas percentagens de impostos e taxas serão mais altas, e se está a comprar num estado de baixa procura, serão mais baixas.

Uma boa heurística a ter em mente é que todos os seus custos extras geralmente acabarão por ser entre 5-10% do preço de venda da propriedade, geralmente em torno de 6-7%:

• O registo e validação do título custará cerca de meio por cento do valor da propriedade.
• A taxa de avaliação da propriedade será cerca de um terço de um por cento do seu valor.
• As taxas do notário devem ser de cerca de 2-3%. Pode pesquisar online as diretrizes de taxas de notários publicadas para o seu estado, chamadas “arancel,” se desejar ser específico e mergulhar em todas as faixas, percentagens e fórmulas.
• A sua parte dos impostos de aquisição de propriedade também deve ser de cerca de 2-3% do valor da propriedade.
• Existem algumas outras pequenas taxas de protocolo que não devem totalizar mais do que alguns milhares de MXN.

Se o preço de venda da sua propriedade for mais de 10% inferior à estimativa do valor da propriedade na sua avaliação oficial, terá de pagar um imposto adicional, chamado ISR, sobre o valor extra que está a receber. Este imposto baseia-se numa série de fatores complicados.

O seu notário enviará os números para o escritório fiscal (SAT), e o SAT dirá quanto deve. Dependendo do seu estado, este imposto deve situar-se entre 20-30% do valor extra.

A prática comum é perguntar ao seu notário o que podemos fazer para evitar o ISR. Isto pode correr bem ou pode causar-lhe alguns problemas futuros. Eu aconselho contra isso.

Impostos e Taxas Contínuas

O seu imposto predial anual, chamado de “predial,” é devido todos os anos em janeiro. Em vez de uma taxa ou percentagem fixa, é baseado no tamanho e localização da sua propriedade, o valor do terreno e da construção, a idade dos edifícios, etc. 

Pode esperar pagar entre cerca de $100 – $700 MXN por ano para a maioria das propriedades ou talvez um pouco mais para propriedades de luxo.

Se comprar um apartamento ou condomínio, também terá que pagar taxas de manutenção contínuas. Estas geralmente somam cerca de 5-7% do valor da propriedade a cada ano.

Quanto Tempo Vai Levar Tudo Isto?

Uma vez que você e o vendedor concordem em uma transação imobiliária, deverá ser possível finalizar dentro de algumas semanas, se nada imprevisto surgir. Aqui estão alguns atrasos comuns:

• Se tiver que corrigir erros ou restrições no título, isso pode significar emitir um novo, o que levará alguns meses para o notário.
• Se estiver a comprar um terreno sem limites claramente marcados ou um número oficial da rua, o processo oficial de “alinhamento” pode levar algumas semanas extras.
• Se comprar uma propriedade que tenha algum tipo de disputa, seja por desentendimentos de co-propriedade, problemas de construção, um título comum, ocupantes ilegais, etc., a sua propriedade também será disputada. As disputas podem levar anos para serem resolvidas, portanto, evite estas ou traga muita paciência e um longo romance para ler em todas as filas.

Preciso de um Advogado?

No México, o seu notário desempenha todas as funções que um advogado poderia fazer noutro país. Os notários mexicanos são equipados com equipas de advogados treinados para lidar com qualquer questão legal imaginável.

Muitos advogados independentes dirão que têm uma dica sobre quais notários fazem o melhor trabalho pelo melhor preço. Isso pode ser verdade ou podem apenas encaminhá-lo para amigos pessoais.

Se estiver com pouco tempo, pode contratar um advogado e dar-lhe uma procuração. Assim, pode tratar de outros assuntos e deixá-los representá-lo no notário e cuidar da maior parte do processo em seu nome. 

Ao comprar uma propriedade em pré-construção, pode também ser sensato contratar um advogado para ajudá-lo a verificar a papelada do desenvolvedor.

Preciso de um Agente Imobiliário?

Se estiver disposto a fazer o trabalho de perna para encontrar a sua propriedade, pesquisar a área e o vendedor, escolher um notário, ler todos os contratos necessários, etc., pode, de forma viável, comprar uma propriedade sem passar por um agente imobiliário.

Se não tiver a capacidade mental necessária disponível ou quiser garantir completamente que nada fique para trás, um agente imobiliário pode segurar a sua mão por cerca de 2-5% do custo da propriedade. 

Eles normalmente terão advogados internos, histórico de trabalho com um notário local e contratos pré-feitos que podem reduzir muito a complicação e preocupação.

Preciso de Seguro de Título?

O seu notário dir-lhe-á que não precisa de seguro de título porque é o trabalho deles garantir que o título é válido e transferível antes que qualquer dinheiro troque de mãos. 

No entanto, os notários não são infalíveis, e é possível que uma questão de papelada que o notário achou que era corrigível antes de pagar o sinal se revele incorrigível depois. Nesse caso, o seguro de título pode salvá-lo do custo do seu sinal.

Preciso Falar Espanhol?

Se está a comprar propriedade na capital, em uma cidade fronteiriça, numa popular cidade de praia ou em outro local de alta demanda, os representantes imobiliários envolvidos geralmente farão de tudo para acomodá-lo, incluindo fornecer pessoal que fale inglês. 

Se comprar num local de baixa demanda, provavelmente precisará falar espanhol ou levar um intérprete para ajudá-lo a entender toda a documentação complicada e certificar-se de que está nas filas certas nos escritórios governamentais corretos.

Restrições e Limitações

A Constituição Mexicana proíbe estrangeiros de possuir diretamente propriedade em uma faixa de território restrito ao longo das suas fronteiras, tanto marítimas quanto terrestres. 

Na década de 1970, o governo encontrou uma maneira de incentivar o investimento permitindo que indivíduos estrangeiros possuíssem indiretamente pedaços de terra restrita para uso residencial através de um fundo de terra cuidadosamente supervisionado, chamado de “fideicomiso.” 

Também pode comprar terreno restrito para uso comercial abrindo uma corporação mexicana, mas não entraremos nisso aqui.

Se quiser comprar propriedade a cerca de 60 milhas de uma fronteira terrestre ou 30 milhas de uma costa, precisará passar por alguns passos extras.

Comprando Propriedades Restritas com um Fundo de Terra

Um fideicomiso é um fundo de terra mediado por um banco mexicano onde é o beneficiário. O governo mexicano ou o proprietário anterior venderá o título da terra ao seu fundo fiduciário do banco, e o banco estará sob uma obrigação legal rigorosa de seguir suas instruções sobre o controle e uso da terra. Sim, fundos de terra podem vender para outros fundos de terra.

Pode viver na propriedade, alugá-la, colocá-la no mercado ou construir nela e deixá-la para quem quiser no seu testamento. Passar pela papelada extra do fundo leva algum tempo, mas acabará por ter os mesmos direitos de propriedade como se tivesse comprado um título de propriedade em seu nome.

O seu fundo de terra terá uma duração de 50 anos, que pode renovar indefinidamente. As taxas iniciais para estabelecer o fundo vão somar cerca de $14,000 MXN, e as taxas de manutenção anual serão menores que $1,000 MXN, até 2023.

Agora, é Contigo

Mesmo nos destinos mexicanos mais populares, onde o mercado imobiliário está a mostrar crescimento drástico devido à crescente procura, comprar propriedade no México ainda é muito mais barato do que no país desenvolvido médio. 

Ajustando pela inflação, os preços das habitações no México aumentaram cerca de 25% nos últimos 10 anos. No mesmo período, os preços das casas aumentaram cerca de 60% nos EUA e cerca de 90% no Canadá. 

Espero que este passeio ao longo da Lane do Sonho Mexicano tenha ajudado a definir algumas prioridades, minimizado alguns desconhecidos desconhecidos e dado alguns números sólidos para considerar. 

Se conseguir lidar com um pouco de burocracia e uma pitada de incerteza, encontrará um mercado imobiliário surpreendentemente bem organizado, com belas vistas, riscos limitados e muito espaço para crescer.