De Complete Gids voor het Kopen van een Woning in Mexico

In Mexico zijn er tal van verborgen pareltjes waar het leven eenvoudig is en de huizenprijzen laag zijn, hoewel er ook veel wijken zijn met een hoge vraag naar woningen.

Daarnaast blijft in Mexico de wereldwijde trend van menselijke migratie van plattelandsgebieden, zoals boerderijen en kleine dorpen, naar stedelijke gebieden sterk. Net als in andere welvarende landen heeft dit migratiepatroon geleid tot een geleidelijke en incrementele vastgoedinflatie, voornamelijk aangedreven door stedelijke uitbreiding.

De uitzonderingen op dit patroon zijn populaire expatbestemmingen zoals Mexico-Stad en Tijuana, waar de huizenprijzen in het afgelopen decennium zijn verdubbeld (of meer). De meeste grote Mexicaanse steden, zoals Puebla en Guadalajara, zijn veel minder populair bij expats en vertonen een langzame maar gestage groei.

In deze uitgebreide gids zal ik enkele essentiële informatie bespreken over wat je kunt verwachten, waar je op moet letten en wat je nodig hebt bij het kopen van onroerend goed in Mexico.

Disclaimer: This article may include links to products or services offered by ExpatDen's partners, which give us commissions when you click on them. Although this may influence how they appear in the text, we only recommend solutions that we would use in your situation. Read more in our Advertising Disclosure.

Kan een buitenlander onroerend goed kopen in Mexico?

Als buitenlander heb je het wettelijke recht om de meeste soorten onroerend goed in Mexico direct te bezitten, met uitzondering van die in beperkte grenszones.

Of je nu een tijdelijke of permanente verblijfsstatus hebt of alleen een toeristenvisum, zodra je het rechtstreekse eigendomsbewijs van een eigendom in Mexico hebt gekocht, heb je de meeste rechten als een Mexicaanse staatsburger.

Dat betekent dat de overheid je eigendom niet kan in beslag nemen of je kan verhinderen het te verkopen. Je kunt bouwen op je eigendom met de juiste vergunningen en het overdragen aan je erfgenamen, zelfs als zij geen Mexicanen zijn.

Vereisten voor expats

Mexico heeft een rijke culturele geschiedenis van buitenstaanders die hun land binnenvielen en innamen, en je kunt de trauma’s nog steeds terugzien in hun vastgoedwetten. Als buitenlander brengt zelfs het kopen van onroerend goed buiten de beperkte grenszones extra juridische waarborgen met zich mee om het thuisland te beschermen.

De Mexicaanse overheid verleent je het recht om Mexicaanse grond te kopen, maar alleen nadat je een eenvoudig afstandsverklaring hebt getekend, genaamd een ‘Convenio de Renuncia’, bij het ministerie van Buitenlandse Zaken (‘Secretaría de Relaciones Exteriores’ of gewoon SRE).

Je Convenio de Renuncia doet afstand van eventuele internationale wettelijke rechten die je mogelijk had om de overheid van je land bij je Mexicaanse eigendom te betrekken. Het stelt dat je ermee instemt om als een Mexicaanse staatsburger te worden behandeld met betrekking tot je onroerend goed in Mexico en dat je ermee instemt je eigendom aan de Mexicaanse overheid te verliezen als de overheid van je land probeert in te grijpen.

Jij of een wettelijke vertegenwoordiger moet een SRE-kantoor bezoeken en de volgende documenten overhandigen:

• Een correct ingevuld Convenio de Renuncia formulier, dat je kunt vinden op onderstaande links
• Je Mexicaanse visum of ander immigratiedocument
• Documentatie met de locatie en afmetingen van het eigendom

De eigenaar van het eigendom moet het locatie- en maatvoeringsdocument hebben, informeel een ‘croquis’ genoemd, opgenomen bij de eigendomspapieren. Je kunt vragen om het te lenen om een kopie te maken om mee te nemen naar het SRE.

Je kunt het algemene vastgoedregime van de Mexicaanse overheid vinden waarbij de afstandsverklaring in het Engels wordt uitgelegd.

Een meer gedetailleerde, officiële uitleg (in het Spaans) van de specifieke vereisten van de Convenio de Renuncia is te vinden op de officiële website van het agentschap.

Merk op dat de Engelse versie zegt dat het verwerken van je afstandsverklaring gratis is, maar de Spaanse versie zegt dat het ongeveer MXN5.000 kost, dus neem wat geld mee. Je zou binnen 2-20 werkdagen je toestemming of een antwoord moeten ontvangen.

Wijk

Het heersende contrast in de kwaliteit van wijken ligt tussen stedelijke en landelijke gebieden, waarbij je moet kiezen tussen de overvloedige maar soms minder ontwikkelde voorzieningen, diensten en infrastructuur die gepaard gaan met stadsdrukte, of de eenvoudigere en rustigere levensstijl op het platteland.

Mexico-Stad

In 2023 wordt Mexico-Stad beschouwd als de duurste stad van Mexico, waarbij huizen geschikt voor middenklasse-eigenaren ongeveer MXN3 miljoen kosten, wat het dubbele is van het landelijke gemiddelde. Betaalbare woningen lijken zich voortdurend verder en verder naar de buitenwijken van de stad uit te strekken.

Als je overweegt om in de hoofdstad te wonen, kun je kiezen tussen een krap condominium op een gunstige locatie of een groter huis ver van het stadscentrum, wat zou resulteren in lange dagelijkse pendelreizen vanwege het drukke verkeer. Hoe dan ook, wonen in de hoofdstad kan voor jou voordelig zijn vanwege de werkgelegenheidskansen, nabijheid van uitgaansgelegenheden en andere attracties.

Morelos, Querétaro, Nayarit en Jalisco

Naast Mexico-Stad zijn de andere staten met de hoogste huizenprijzen Morelos, Querétaro, Nayarit en Jalisco. De gemiddelde prijs van een huis in Jalisco is ongeveer MXN1,6 miljoen, wat in lijn is met het landelijke gemiddelde.

Als je op zoek bent naar een luxe huis, bieden Puebla en Querétaro grote herenhuizen die moderne kenmerken combineren met traditionele structuren. Beide liggen dicht bij Mexico-Stad, maar hebben een kosten- en levenskwaliteit die ongeveer 50% lager ligt.

Advertisement

Querétaro is moderner, waardoor het een goede locatie is om een herenhuis te kopen in een schone, wandelbare stad. Het uitgestrekte Puebla heeft veel oudere luxe onroerend goed dat verrassend goedkoop is.

Cancún

Cancún en de naburige Riviera Maya, waaronder Playa del Carmen en Tulum, zijn ook aantrekkelijk voor expats die panden willen kopen. De meeste huizen die hier te koop staan, zijn nieuw of in aanbouw. Cancún en zijn omgeving kunnen aanvoelen als een heel ander land gevuld met luidruchtige buitenlandse menigten. De prijzen zijn iets lager in gebieden die verder van de feestdistricten liggen.

Merida

Merida, de hoofdstad van Yucatán en een van de veiligste gebieden van Mexico, is nog een stad nabij het strand maar met goedkopere woonmogelijkheden en een rustiger nachtleven. Huizen in deze regio zijn meestal ontworpen in koloniale architectuurstijl, waardoor ze een oude wereld charme uitstralen en veel opknapbeurten vereisen.

Puerto Vallarta

De vastgoedmarkt in Puerto Vallarta is niet zo overvol als die van Mexico-Stad of Cancún, maar het beweegt zich geleidelijk in die richting, vooral als het gaat om nieuwe huizen of appartementen. Er is echter nog steeds een mogelijkheid om land of onafgewerkte huizen in de omliggende gebieden tegen gunstige prijzen te verwerven.

Naast bekend te staan als een feeststad, staat Puerto Vallarta ook bekend om zijn culturele en artistieke erfgoed. Ook is het vermeldenswaard dat de stad veel heuvelachtige wijken en kasseienstraten heeft, die moeilijk begaanbaar kunnen zijn voor mensen met mobiliteitsproblemen.

Baja California

Baja California, waaronder Tijuana, Cabo San Lucas en La Paz, is een van de eerste plaatsen die bij veel Amerikaanse inwoners opkomen die overwegen naar Mexico te verhuizen.

De grootste steden in deze staat zijn vol nieuwe ontwikkelingen, opgewaardeerde voorsteden en Amerikanen. De nabijheid van de VS zorgt ervoor dat de kosten van levensonderhoud vrij hoog zijn en zelfs stijgen. Het voordeel van hier wonen is echter dat je binnen enkele minuten in L.A. kunt zijn.

Guadalajara

Guadalajara is een bruisende stad die een ideale plek is om te wonen als je een ontspannen leefstijl wilt, maar het is niet ideaal als je in luxe wilt leven.

Het nabijgelegen Lake Chapala-gebied is gevuld met boheemse, oudere expatgemeenschappen. Je kunt veel grote rustieke huizen te koop vinden over het heuvelachtige landschap langs het meer, maar houd er rekening mee dat de kosten van levensonderhoud daar stijgen.

Oaxaca

Oaxaca is goed voor de ziel maar niet voor de portemonnee. Als je meer van cultuur houdt dan van commercie, zul je blij zijn te weten dat de hele staat is bezaaid met langzaam levende inheemse gemeenschappen aan de rand van de beschaving.

In Oaxaca is land in wilde, onontwikkelde gebieden meestal goedkoop, terwijl de weelderige koloniale woningen in de hoofdstad overprijsd zijn.

Soorten Eigendom

Mexico is een van de geografisch en biologisch meest diverse landen ter wereld. Je kunt bijna bij elk gewenst landvorm of type wildlife wonen. Houd daar rekening mee bij het kiezen van een type eigendom om te kopen. Hier zijn de meest voorkomende opties.

Appartement of Condo

Het is goedkoper om een appartement of condo te kopen dan een huis. Een appartement of condo kan worden geleverd met goed uitgeruste openbare sportscholen, zwembaden en andere faciliteiten, maar je krijgt waarschijnlijk geen persoonlijke tuin of dakruimte. En de buurt rond een typisch appartement of condo kan lawaaieriger zijn dan wonen in een huis.

Veel condos en appartementen zijn bewakingsgemeenschappen, veilig afgesloten achter hoge muren en bewaakte poorten. De vereniging van huiseigenaren (HOA’s) in dit type woningen brengen doorgaans hoge terugkerende kosten in rekening en leggen strikte regels op die harmonie en veiligheid bevorderen, maar die nemen enige vrijheid weg om je residentiële eigendom een persoonlijke toets te geven.

De gemiddelde prijs voor een appartement of condo is ongeveer $1 miljoen, variërend van een lage prijsklasse van ongeveer $300.000 tot een hoge prijsklasse in de honderden miljoenen.

Huis

In Mexico hebben de meeste wijken met gewone huizen meestal geen vereniging van huiseigenaren. Als huiseigenaar in zo’n wijk ben je vrij om te bouwen en in te richten hoe je maar wilt.

Oudere gebouwen kunnen langzaam aan het vervallen zijn of mogelijk niet de voorzieningen hebben die je nodig hebt. Huizen in Mexico zijn doorgaans gemaakt van baksteen en beton, waardoor ze steviger zijn en langer meegaan dan huizen die met hout en glasvezel zijn gebouwd.

Er zijn echter enkele veelvoorkomende problemen in Mexicaanse huizen waar je op moet letten:

• Vochtigheid of schimmel op de muren
• Slechte ventilatie
• Achteruitgaande daken
• Geen watercisterne
• Asbest watertank
• Lage waterdruk
• Onveilige toegang

De gemiddelde prijs van een gewoon huis in Mexico is ongeveer $1,4 miljoen. Zo’n huis heeft meestal twee verdiepingen en drie of vier slaapkamers op een perceel van ongeveer 150 vierkante meter. Huizen in Morelos, Querétaro, Nayarit, Jalisco, Quintana Roo en Baja California liggen iets boven het landelijke gemiddelde, terwijl de rest van de staten eronder valt.

Voordat het Gereed Is

Investeren in een ontwikkeling voordat deze volledig is voltooid, kan je een beetje korting opleveren ten opzichte van het kopen van een nieuwe luxe woning of condo, maar je zult veel due diligence moeten doen om ervoor te zorgen dat het project legitiem is. Het is waarschijnlijk verstandig om een lokale advocaat in te schakelen om de ontwikkelaars, bouwers, verkopers en papierwerk te bekijken.

De belangrijkste risico’s hier zijn van lage kwaliteit ontwerp of constructie en vertragingen die kunnen resulteren in falen vanwege slechte verkoop, zwakke planning, fraude of gewoon pech.

Je begint met het invullen van het goedkeuringsformulier van de ontwikkelaar met je persoonlijke gegevens. Indien goedgekeurd, stort je een reserveringsvergoeding op een derdenrekening en heb je twee weken de tijd om alle gerelateerde regels, voorwaarden, bepalingen, enz., te herzien of een terugbetaling aan te vragen.

Na deze beoordelingsperiode maak je meestal een tweede niet-restitueerbare storting op escrow voor een totaal van ongeveer 30% van de prijs.

Houd er rekening mee dat dit papierwerk met de ontwikkelaar een aanvulling is op het officiële koopproces. Wanneer de bouw is voltooid en je de rest van je onderhandelde betalingsplan hebt afbetaald, doorloop je daadwerkelijk het proces van het overdragen van de titel op je naam, wat moet worden gedaan op de normale manier met een notarPubliceren zoals hieronder uitgelegd.

De gemiddelde prijs van een onroerend goed in aanbouw is over het algemeen rond de 60-80% van wat het zou kosten als het afgewerkt en gloednieuw zou zijn.

Onafgewerkte Bouw

De Mexicaanse stedelijke en landelijke landschappen zijn bezaaid met onafgewerkte gebouwen. De gewoonte is om te bouwen wat je kunt met het geld dat je hebt, en dan te sparen om meer te bouwen.

Onafgewerkte bouwwerken worden “obras negras” genoemd. Het ruwe metselwerk kan klaar zijn, maar je ziet gaten in plaats van ramen en deuren en bewapening (rebar) die zijn armen van het dak naar de hemel reikt.

Deze kunnen een goede deal zijn als je bereid bent om de moeite en tijd erin te steken. Onderzoek Mexicaanse bouwpraktijken en -materialen om een idee te krijgen van wat het project zal inhouden voordat je besluit het op te pakken. Als je geduldig bent en kunt lachen om tegenslagen, kun je eindigen met een prachtig huis dat naar jouw specificaties is gebouwd voor een relatief goedkope prijs.

De gemiddelde bouwprijs ligt rond de MXN4.000 MXN tot MXN15.000 per vierkante meter. Een Mexicaanse bouwvakker, genaamd een ‘albañil’, verdient meestal rond de MXN200 – $400 per dag.

Grond

Bij het kopen van grond, begin met de eigenaar te vragen of het een ‘ejidal’-titel of een privétitel heeft die het toestaat als privé-eigendom te worden verkocht. Mexico heeft een gemeenschappelijk landregime genaamd “ejidal” waarbij bepaalde soorten plattelands- en landbouwgrond onder een gemeenschappelijke titel in plaats van een privétitel worden gehouden. Deze zijn onderhevig aan allerlei ingewikkelde regelingen die het erg moeilijk maken om ze te reguliereren of te verkopen. Vermijd dit soort eigendommen.

Controleer vervolgens of essentiële openbare voorzieningen zoals elektriciteit, water, riolering en internet beschikbaar zijn in dat gebied. Houd rekening met de nabijheid tot toegangswegen, openbaar vervoer, winkels, ziekenhuizen en scholen, indien nodig. Bestemmingsrestricties en bouwvergunningen zijn soepeler en gemakkelijker om mee om te gaan dan in de meeste ontwikkelde landen, maar kunnen tijd kosten.

De gemiddelde prijs van grond per vierkante meter ligt tussen de ongeveer MXN2,5 in afgelegen gebieden tot MXN900 in Mexico-Stad.

Een Eigendom Vinden

Op veel manieren is Mexico nog steeds een beetje ouderwets, wat verklaart waarom veel mensen zowel online als offline op de ouderwetse manier naar eigendommen zoeken.

Als je analoog gaat en fysiek zoekt, heb je wat kennis van je doelstad nodig om je zoektocht te focussen, en je zult misschien lange uren onder een meedogenloze zon moeten doorbrengen.

Toch is het verrassend hoeveel huiseigenaren, vooral oudere, niet internetvaardig zijn en misschien niet eens een e-mailaccount hebben. Je kunt enkele van de beste deals op panden te koop vinden van dit type eigenaar als je door bijna elke wijk in een grote Mexicaanse stad loopt of rijdt.

Als je digitaal zoekt, moet je je een weg banen door bergen nepadvertenties. De echte eigendommen die je ziet, zullen meestal achter muren van tussenpersonen zitten en je zult over het algemeen hogere prijzen vinden dan wanneer je op zoek bent naar ‘Te Koop’-borden op straat. Maar je kunt je net veel breder uitgooien dan in persoon.

Populaire Amerikaanse vastgoedportalen zoals Zillow en MLS zijn nog vrijwel onbekend in Mexico. De Mexicaanse vastgoedmarkt heeft zijn eigen gespecialiseerde webportals en favoriete sociale-mediasites.

In 2023, is Facebook Marketplace een van de drukste hiervan, met dagelijks tientallen nieuwe vermeldingen in de meeste grote steden.

Enkele van de meest populaire onafhankelijke vastgoedadvertentieportals in Mexico zijn:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Helaas zijn soms meer dan de helft van de eigendommen die je online ziet gepost, zowel op speciale sites als op sociale-mediamarktplaatsen, een soort van voor de hand liggende oplichterij. Het goede nieuws is dat deze scams vrij eenvoudig te herkennen zijn.

Advertisement

Houd je ver van alle advertenties waar je ziet:

• Alleen foto’s van de buitenkant van het pand, vaak van Google Maps, zonder foto’s van de binnenkant.
• De woorden ‘recuperación bancaria’ of ‘remate bancario,’ wat bankveiling betekent. Deze zullen aantrekkelijke lage prijzen hebben, maar je zult gevraagd worden een grote aanbetaling te doen & dan een paar maanden of jaren te wachten totdat de mythische bank de magische papieren vrijgeeft.
• Elke zinsnede zoals ‘ongelooflijke kans,’ ‘in tijden van crisis,’ ‘onder zijn commerciële waarde,’ ‘investeer in je erfgoed,’ ‘maak je droom werkelijkheid,’ die allemaal gebruikelijke manieren zijn om te zeggen, ‘Dit is een scam.’

Als je de mogelijkheid hebt, probeer dan panden die je online ziet te bezoeken nog voordat je reageert op de advertentie. Je kunt mogelijk een oplichting ontmaskeren voordat deze begint door persoonlijk te vragen of het pand te koop is. 

Het kan ook erg waardevol zijn om openhartig te praten over het pand en de omgeving met de eigenaren en buren.

Verplichte Overheidswaarderingen van Eigendommen

Zodra je een pand vindt dat je leuk vindt, ben je misschien geneigd om te beginnen met het proberen om de prijs te onderhandelen. Dat is misschien geen goed idee in Mexico vanwege de verplichte overheidswaarderingen.

Een deel van het aankoopproces van een pand dat door de Mexicaanse overheid wordt vereist, waar we later in detail op in zullen gaan, is het plannen van een officiële marktwaarde-taxatie van het pand door een door de overheid gecertificeerde taxateur. 

In Mexico wordt deze taxatie een ‘avaluo’ genoemd. Technisch gezien is dit bedoeld om ervoor te zorgen dat je het juiste bedrag aan belastingen betaalt en belastingontduiking via prijsafspraken en zwarte betalingen te ontmoedigen. 

De waardering van het pand is meestal de laatste stap, gepland net voor de officiële betaling en eigendomsoverdracht.

In de praktijk staan deze taxaties erom bekend dat ze veel vastgoedverkopen kunnen verstoren en vaak zorgen ze ervoor dat onderhandelingen naar beneden gedoemd zijn te mislukken. Je kunt zoveel als je wilt aan het begin voor een lagere prijs onderhandelen. 

Je kunt zelfs een schriftelijke garantie of belofte ondertekenen, maar wanneer de taxatie van de overheid op het laatste moment hoger uitkomt dan de onderhandelde prijs, zullen verkopers manieren vinden om onder hun beloftes uit te komen en de verkoop te annuleren.

Eerlijk is eerlijk, koper zijn er ook om bekend dat ze zich terugtrekken uit vastgoedverkopen als de overheidstaxatie in een aanzienlijk lagere marktwaarde resulteert. Maar veel kopers zullen de verkoop doorzetten ondanks een lagere overheidstaxatie, terwijl zeer weinig verkopers de verkoop zullen voltooien bij een hogere overheidstaxatie.

Zelfs in het zeldzame geval dat de verkoper akkoord gaat met de lagere onderhandelde prijs, zul je nog steeds belasting moeten betalen over het verschil tussen de door de overheid getaxeerde prijs en de lagere verkoopprijs. Al je aanvullende notariskosten en registratiekosten, waar we later uitgebreid op in zullen gaan, zullen ook gebaseerd zijn op de hogere taxatieprijs.

Aankoopproces

Zodra je tot een prijsafspraak bent gekomen met de verkoper van een pand dat je leuk vindt, is het tijd om het aankoopproces te starten. De stappen in het aankoopproces worden slechts losjes (dus niet strikt) gevolgd. Je kunt de stappen herschikken op basis van jouw specifieke geval.

In Mexico moet het proces van het kopen van een pand worden overzien door een officiële openbare notaris.

Je Nieuwe Beste Vriend: De Openbare Notaris

Notarissen hebben in Mexico een veel prominentere juridische rol dan in veel andere landen, vooral in de vastgoedmarkt. 

Vanwege deze wettelijk vastgelegde betrokkenheid zijn de vereisten die potentiële notarissen moeten vervullen voordat ze door hun deelstaatregering kunnen worden aangesteld, ook vrij streng. Dit helpt om iedereen die erbij betrokken is te beschermen.

Als koper heb je het recht om te kiezen welke notaris je wilt inhuren om toezicht te houden op de verkoop van het onroerend goed. De notaris die je kiest, zal ervoor zorgen dat alle vereiste documenten en vergunningen van de verkoper en koper legitiem en naar verluidt foutloos zijn. 

Ze zullen ervoor zorgen dat het onroerend goed geen schulden, reserveringen, embargo’s, hypotheken, geschillen of kennisgevingen heeft en dat het correct is geregistreerd bij alle juiste overheidsinstanties. Ze zullen ook de nieuwe eigendomsakte voorbereiden, de overheidstaxatie plannen, de belastingen berekenen en helpen deze te betalen, en uiteindelijk de eigendomsoverdracht getuigen en de akte certificeren en registreren.

Als je niet bekend bent met openbare notarissen in de staat waar je wilt kopen, kun je online zoeken naar de directory van notarissen van je deelstaatregering of door deze lijst van alle officiële notarissen in Mexico.

Als je onroerend goed koopt via een makelaarskantoor, hebben zij waarschijnlijk een voorkeursnotaris waarmee ze graag werken.

Het is oké als je geen idee hebt welke notaris je moet kiezen. Er staat niet veel op het spel bij deze keuze om de volgende redenen:

• Sommige notarissen rekenen iets minder dan anderen, maar elk jaar publiceert elke staat een officiële betalingsgids die hun notarissen moeten respecteren, dus de prijsverschillen zullen bijna verwaarloosbaar zijn. Je kunt verwachten ongeveer 3% van de waarde van het pand te moeten betalen, zoals ik uitleg in de onderstaande sectie over Belasting en Extra Kosten om te Verwachten. Hier is een voorbeeld van de notaristariefgids van Jalisco voor 2023.
• Sommige notarissen zijn misschien iets beter georganiseerd dan anderen, maar het is moeilijk te zeggen tenzij je een aanbeveling krijgt van een vriend.
• Locatie kan een factor zijn. Je wilt misschien een notaris kiezen met kantoren dicht bij jou of het pand.

Je kunt online zoeken naar de volledige naam van elke potentiële notaris die je overweegt om ervoor te zorgen dat ze niet betrokken zijn bij corruptieschandalen of lopende onderzoeken. 

Mensen klagen graag, dus het is oké als je een paar individuele gemopper op het Google Business-profiel van je notaris vindt, bijvoorbeeld. Als ze actief staan vermeld in de notarissen-directory van je deelstaatregering, zijn ze waarschijnlijk betrouwbaar.

Als je er een vindt die je leuk vindt, kun je hun kantoor bellen of e-mailen of gewoon langskomen, jezelf voorstellen en hen vertellen over je vastgoedkoop. Ze laten je weten wat ze van jou en de verkoper nodig hebben.

Mexico is trots op zijn meer persoonlijke economie. Vaak zullen de verkopers en kopers allemaal samen naar het eerste notarisbezoek gaan, zodat ze allemaal handen kunnen schudden, de eerste beoordeling van de notaris kunnen horen en een gevoel voor de ruimte kunnen krijgen.

Soms gaan familieleden mee. Veel erfstukken en middelen van bestaan kunnen er bij betrokken zijn, en met deze grote sommen geld op het spel kun je verwachten dat veel partijen geïnteresseerd zullen zijn. Probeer je deal tussen jou en de personen die op de eigendomsakte staan te houden, maar wees nooit onbeleefd.

Doe-het-zelf Due Diligence

Als je direct van de eigenaar koopt, kun je tijd besparen door wat persoonlijke due diligence te doen voordat je een notaris erbij betrekt. 

Vraag om de eigendomsakte en het identiteitsbewijs van de verkoper te zien, en controleer dat:

• De namen op de akte en het ID overeenkomen
• Er slechts één eigenaar op de akte staat vermeld of dat alle mede-eigenaren akkoord gaan met de verkoop
• De straatnaam en het nummer op de akte correct zijn
• Er geen reserveringen op de akte staan vermeld, zoals een onbetaalde hypotheek, die de verkoop kunnen verhinderen
• Het een origineel document is, geen fotokopie
• Het is ondertekend en verzegeld door een geldige notaris

Als je een van de bovenstaande problemen tegenkomt, maakt dat de vastgoedverkoop niet meteen tot een oplichtingszaak of een doodlopende zaak. Fouten, verloren papierwerk en vergeten verplichtingen zijn een kenmerk van de Mexicaanse bureaucratie.

Je notaris zal de documenten later ook in detail doorzoeken, ervoor zorgen dat alles legitiem is en je vertellen welke obstakels je kunt verwachten vóórdat er geld van eigenaar wisselt. Kortom, fouten kunnen worden gecorrigeerd, ontbrekende originele documenten kunnen opnieuw worden uitgegeven en reserveringen en kennisgevingen kunnen worden geannuleerd, zolang je maar voldoende tijd hebt. Koppige mede-eigenaren zijn moeilijk te overtuigen, dus houd je verwachtingen laag tenzij je zeker weet dat alle partijen op de akte willen verkopen.

Buitenlandse Zaken Afstanding

Op een bepaald moment in dit proces zal je notaris jouw geautoriseerde Convenio de Renuncia van SRE nodig hebben waarover ik sprak in de bovengenoemde sectie over Vereisten voor Expats. Dit kan van een paar dagen tot bijna een maand duren voordat het wordt uitgegeven, dus hoe eerder je het aanvraagt zodra je een pand in gedachten hebt, des te beter.

Aanbetaling

In langzamere landelijke gemeenschappen wachten verkopers doorgaans graag totdat al het benodigde papierwerk geleidelijk door de traag bewegende overheidsmachine wordt verwerkt. In veelgevraagde gebieden worden verkopers echter constant overspoeld met aanbiedingen van andere potentiële kopers die veel daadkrachtiger zijn dan jij.

Om ieders gedachten gerust te stellen, beginnen veel vastgoedverkopen met het ondertekenen van een Verkoopbeloftecontract door beide partijen, in de volksmond ‘compromiso’ of ‘convenio de compraventa’ genoemd, in ruil voor een kleine aanbetaling, die een ‘anticipo’ wordt genoemd. De aanbetaling bedraagt doorgaans rond de 5-10% van de volledige verkoopprijs, en er gelden doorgaans annuleringskosten als iemand besluit zich terug te trekken.

Een veilige en gemakkelijke manier om dit te doen is je notaris of een van hun huisadvocaten vragen om een specifiek verkoopbeloftecontract voor jouw geval op te stellen, en dan samen met de verkoper naar hun kantoor te gaan om het contract te ondertekenen en de aanbetaling te doen. Deze service is niet inbegrepen in de gebruikelijke verantwoordelijkheden van je notaris bij de verkoop van onroerend goed, dus ze zullen je extra kosten in rekening brengen, meestal rond MXN4,000-5,000.

Papierwerk dat je nodig zult hebben

De meeste van je eerste bezoeken aan je notaris zullen gaan over het verzamelen en controleren van al het benodigde papierwerk. Hier zijn enkele van de meest voorkomende documenten waar je notaris om zal vragen:

• Geldig identiteitsbewijs
• Geboorteakte
• Mexicaans visum of verblijfsvergunning
• CURP
• RFC
• Convenio de Renuncia

De CURP is een uniek identificatienummer dat aan iedereen in Mexico wordt toegewezen. De RFC is een Mexicaans fiscaal identificatienummer. Vroeger gebruikten notarissen een generieke CURP en RFC bij het omgaan met buitenlanders, maar de wet is onlangs veranderd om te vereisen dat elke buitenlander die onroerend goed koopt een persoonlijke CURP en RFC heeft. Gelukkig zijn deze vrij eenvoudig te verkrijgen, zolang je maar een geldig Mexicaans migratiedocument hebt.

Als het pand zich in een van de beperkte zones bevindt, heb je de documentatie van je land trust of onderneming nodig waarover ik sprak in de sectie over Beperkingen en Belemmeringen. Als je onroerend goed in pre-constructie koopt, breng dan al je pre-constructie-documenten mee zodat je notaris de contracten en vergunningen kan controleren.

Ze zullen ook om je telefoonnummer, e-mailadres, beroep en een naam vragen die ze als je begunstigde kunnen aanwijzen voor het geval er iets onwaarschijnlijks met je gebeurt.

Hier zijn de documenten die de verkoper hoogstwaarschijnlijk moet meenemen:

• Geldig identiteitsbewijs
• Geboorteakte
• Huwelijksakte (als het pand mede-eigendom is van echtgenoten)
• Bewijs van huidig adres
• CURP
• RFC
• Certificaat van Fiscale Status, de ‘Constancia de Situación Fiscal’ genoemd
• Meest recente onroerendgoedbelasting ontvangbewijs
• Certificaat dat bewijst dat het pand geen schulden heeft bij de onroerendgoeddienst, ‘Certificado de No Adeudo Predial’ genoemd
• De meest recente waterrekening van het pand
• Certificaat dat bewijst dat het pand geen schuld heeft bij de watermaatschappij, ‘Certificado de No Adeudo Agua’ genoemd
• Als je een appartement of flat koopt, het vastgoedregime en al het papierwerk of ontvangstbewijzen vereist door de VVE
• Als je land koopt, moeten ze misschien een ‘Constancia de Alineamiento y Numero Oficial’ meebrengen om de grenzen van het pand en het straatnummer te bewijzen
• Originelen notaris-gecertificeerde eigendomsakte, de ‘escritura’ genoemd

Het meeste van de tijd die je in dit aankoopproces doorbrengt, zal wachten zijn totdat je notaris het bovenstaande papierwerk controleert, en daarna het corrigeren van fouten en het oplossen van problemen die ze in de documenten vinden. 

Als jij en de verkoper al deze documenten snel kunnen verzamelen en je notaris geen fouten of details vindt die moeten worden aangepakt, kun je het proces in een paar weken afronden. Je zou dan meteen een lot moeten kopen, want de sterren staan gunstig voor je.

Advertisement

Je notaris zal de informatie van al deze documenten gebruiken om een koopcontract en een nieuwe gecertificeerde eigendomsakte op je naam op te stellen, evenals al het benodigde belastingpapier.

Overheidswaardering van Eigendommen

Zodra je notaris tevreden is met al het papierwerk en vlak voordat er een ondertekenafspraak wordt gemaakt, plannen ze een overheids taxateur om het pand te bezoeken. 

De taxateur zal foto’s maken van het pand en de omliggende straten en buurt. Ze houden rekening met de locatie, nabijgelegen infrastructuur en voorzieningen, evenals recente huizenverkopen in de buurt, en geven de notaris een officiële schatting van de commerciële waarde van het pand. De verkoper moet beschikbaar zijn om de taxateur binnen te laten.

Notarissen wachten graag tot het laatste moment om de taxateur te sturen. Als ze er eerder een sturen en er blijkt dan een onoverkomelijke papierwerkslag te zijn, wil niemand ooit betalen voor de taxatie van een huis dat ze niet gaan kopen.

Je notaris zal de schatting van de taxateur of je verkoopprijs gebruiken, welke van de twee hoger is, om alle belastingen die je verschuldigd bent evenals hun eigen kosten en enkele andere kleinere registratie- en protocolkosten te berekenen. 

De kosten van de taxatie worden opgenomen in je rekening samen met je notariskosten, belastingen, etc., die je op de ondertekendag betaalt. Je kunt verwachten dat de taxatie in de meeste gevallen een paar duizend MXN kost.

Verkopers laten vaak een officiële waardering van hun eigendom uitvoeren voordat ze het op de markt brengen en baseren hun prijs op de officiële schatting. De meeste eigendommen verkopen voor een vergelijkbare of iets hogere prijs dan de schatting. 

Als een schatting veel lager of hoger uitkomt dan de oorspronkelijke verkoopprijs, proberen verkopers of kopers meestal zich te beroepen op de universele wetten van eerlijkheid om de verkoopprijs aan te passen of de verkoop te annuleren. 

Zelfs als, en ik praat tegen jou, Lotterijman, je je verkoper weet te overtuigen om vast te houden aan een prijs die veel lager is dan in je officiële schatting, zal de overheid je een aanzienlijke belasting laten betalen over het verschil, zoals we hieronder zullen bespreken.

Overdracht en Ondertekening

Zodra het verkoopcontract, de eigendomsakte en de belastingdocumenten klaar zijn, maakt je notaris een afspraak met jou en de verkoper om het papierwerk te ondertekenen en de betaling over te dragen.

In het algemeen geven notarissen de voorkeur dat beide partijen hun telefoons bij zich hebben met hun bank-apps van een Mexicaanse bank. Op die manier kunnen alle betrokkenen de overdracht en aankomst in realtime bekijken. Je kunt misschien betaling op een andere manier regelen als dat nodig is.

Nadat je voor het pand hebt betaald, moet je ook je eigendomsverwervingsbelasting en onroerendgoedwaardering, eigendomsregistratie en notariskosten betalen bij de ondertekenafspraak. Zorg ervoor dat je ontvangstbewijzen krijgt voor alle kosten, vooral je belastingbewij, in het officieel erkende formaat, genaamd de ‘Comprobante Fiscal Digital por Internet’ (CFDI).

Wanneer je hebt getekend, overgedragen en handen hebt geschud, wordt de eigendom officieel van jou. Je notaris zal je nieuwe eigendomsakte certificeren en registreren bij het eigendomsregister van je staat. 

Je kunt je lokale ‘Registro Publico de la Propiedad’ online vinden en later daar persoonlijk naartoe gaan met je ID en eigendomsakte om ervoor te zorgen dat je notaris je eigendom correct op jouw naam heeft geregistreerd.

Onroerendgoedbelasting en Extra Kosten om te Verwachten

De belasting- en kostepercentages fluctueren een beetje, afhankelijk van de staat waarin je onroerend goed koopt. Ik zal proberen je een algemeen percentage te geven om te verwachten, maar als je koopt in een veelgevraagde staat, zullen je belasting- en kostepercentages hoger zijn, en als je koopt in een staat met weinig vraag, zullen ze lager zijn.

Een goed heuristiek om in gedachten te houden is dat al je extra kosten meestal tussen de 5-10% van de verkoopprijs van het pand zullen zijn, over het algemeen rond de 6-7%:

• Titelregistratie en validatie zullen ongeveer een half procent van de waarde van het pand kosten.
• De koste van de waardering van het pand zal ongeveer een derde van een procent van de waarde bedragen.
• Notariskosten zouden ongeveer 2-3% moeten zijn. Je kunt online zoeken naar de gepubliceerde notariskostrichtlijnen van je staat, ‘arancel’ genoemd, als je specifiek wilt zijn en je wilt verdiepen in alle schijven, percentages en formules.
• Uw aandeel in de onroerendgoed overdrachtsbelasting zou ook ongeveer 2-3% van de waarde van het pand moeten bedragen.
• Er zijn nog enkele andere kleine protocolkosten die niet meer dan een paar duizend MXN zouden moeten bedragen.

Als uw verkoopprijs van het pand meer dan 10% lager is dan de waardeschatting van het pand in uw officiële taxatie, moet u een extra belasting betalen, genaamd de ISR, over de extra waarde die u ontvangt. Deze belasting is gebaseerd op veel complexe factoren.

 Uw notaris stuurt de cijfers naar de belastingdienst (SAT), en SAT zal hen vertellen hoeveel u verschuldigd bent. Afhankelijk van uw staat, zou deze belasting ergens rond de 20-30% van de extra waarde moeten zijn.

Het is gebruikelijk om uw notaris te vragen wat we kunnen doen om de ISR te vermijden. Dit kan soepel verlopen of u in de toekomst een aantal problemen bezorgen. Ik raad het af.

Doorlopende Belastingen en Kosten

Uw jaarlijkse onroerendezaakbelasting, genaamd de “predial”, is verschuldigd in januari. In plaats van een vaste rente of percentage, is het gebaseerd op de grootte en locatie van uw eigendom, de waarde van de grond en de bouw, de leeftijd van de gebouwen, etc. 

U kunt verwachten tussen de ongeveer $100 – $700 MXN per jaar te betalen voor de meeste eigendommen of misschien iets meer voor luxe landgoederen.

Als u een appartement of condominium koopt, moet u ook doorlopende onderhoudskosten betalen. Deze bedragen meestal jaarlijks 5-7% van de waarde van het pand.

Hoe Lang Duurt Dit Alles?

Zodra u en de verkoper overeenstemming hebben over een vastgoedtransactie, zou u binnen een paar weken kunnen afronden als er niets onverwachts opduikt. Hier zijn enkele veelvoorkomende vertragingen:

• Als u fouten of beperkingen in de titel moet corrigeren, kan dit betekenen dat er een nieuwe moet worden uitgegeven, wat de notaris een paar maanden zal kosten.
• Als u land koopt zonder duidelijk gemarkeerde grenzen of een officieel straatnummer, kan het officiële proces van “alineamiento” enkele extra weken duren.
• Als u een eigendom koopt dat enige vorm van geschil heeft, hetzij vanwege mede-eigendomsproblemen, bouwproblemen, een gemeenschappelijk eigendom, krakers, etc., zal uw eigendom ook worden betwist. Geschillen kunnen jaren duren om op te lossen, vermijd deze dus of neem veel geduld en een dik boek mee om te lezen in alle wachtrijen.

Heb Ik Een Advocaat Nodig?

In Mexico doet uw notaris al de functies die een advocaat in een ander land zou kunnen doen. Mexicaanse notarissen hebben teams van advocaten in dienst die zijn opgeleid om elk denkbaar juridisch probleem op te lossen.

Veel onafhankelijke advocaten zullen u vertellen dat ze een insider hebben op welke notarissen het beste werk leveren voor de beste prijs. Dit kan waar zijn of misschien sturen ze u alleen naar hun persoonlijke vrienden.

Als u weinig tijd hebt, kunt u een advocaat inhuren en hen een volmacht geven. Dan kunt u uw andere zaken afhandelen en hen u bij de notaris laten vertegenwoordigen en de meeste processen namens u laten verzorgen. 

Bij het kopen van een pand in aanbouw kan het ook verstandig zijn een advocaat in te schakelen om u te helpen de documenten van de ontwikkelaar te controleren.

Heb Ik Een Makelaar Nodig?

Als u bereid bent om zelf naar uw eigendom te zoeken, de omgeving en de verkoper te onderzoeken, een notaris te kiezen, alle nodige contracten door te lezen, etc., kunt u in feite een pand kopen zonder via een makelaar te gaan.

Als u de benodigde mentale ruimte niet heeft of u wilt er absoluut zeker van zijn dat er niets misgaat, kan een makelaar uw hand vasthouden voor ongeveer 2-5% van de kostprijs van het pand. 

Ze zullen meestal eigen advocaten hebben, ervaring met een lokale notaris en vooraf gemaakte contracten die heel wat gedoe en zorgen kunnen besparen.

Heb Ik Een Titelverzekering Nodig?

Uw notaris zal u vertellen dat u geen titelverzekering nodig heeft omdat het hun taak is om ervoor te zorgen dat de titel geldig en overdraagbaar is voordat er geld van eigenaar wisselt. 

Notarissen zijn echter niet onfeilbaar, en het is mogelijk dat een papierwerkprobleem dat de notaris dacht te kunnen oplossen voordat u uw aanbetaling deed, achteraf onoplosbaar blijkt te zijn. In dit geval kan een titelverzekering u de kosten van uw aanbetaling besparen.

Moet Ik Spaans Spreken?

Als u een pand koopt in de hoofdstad, een grensstad, een populaire badplaats of een andere locatie met sterke vraag, zullen de betrokken vastgoedvertegenwoordigers meestal hun best doen om u tegemoet te komen, inclusief het leveren van Engelssprekend personeel. 

Als u koopt in een gebied met weinig vraag, zult u waarschijnlijk Spaans moeten spreken of een tolk moeten meenemen om u te helpen alle ingewikkelde documentatie te begrijpen en ervoor te zorgen dat u in de juiste rijen in de correcte overheidskantoren staat.

Beperkingen en Limieten

De Mexicaanse Grondwet verbiedt buitenlanders rechtstreeks eigendom te bezitten in een strook beperkt gebied langs zijn grenzen, zowel zee als land. 

In de jaren 70 vond de overheid een manier om investeringen aan te moedigen door buitenlandse individuen indirect eigendom te laten verwerven van beperkt land voor residentieel gebruik via een streng gecontroleerde landtrust, genaamd een “fideicomiso.” 

U kunt ook beperkt land kopen voor commercieel gebruik door een Mexicaanse vennootschap op te richten, maar daar gaan we hier niet op in.

Als u onroerend goed wilt kopen binnen ongeveer 60 mijl van een landsgrens of 30 mijl van een kust, moet u een paar extra stappen doorlopen.

Beperkt Eigendom Kopen met een Landtrust

Een fideicomiso is een landtrust bemiddeld door een Mexicaanse bank waar u de begunstigde bent. De Mexicaanse overheid of vorige eigenaar zal de titel van het land verkopen aan uw banktrust, en de bank zal onder een strikte juridische verplichting staan om uw instructies met betrekking tot de controle en het gebruik van het land te volgen. Ja, landtrusts kunnen aan andere landtrusts verkopen.

U kunt op het pand wonen, het verhuren, het op de markt brengen of er op bouwen en het nalaten aan wie u maar wilt in uw testament. Het doorploegen van het extra trustpapierwerk kost wat tijd, maar u eindigt met dezelfde eigendomsrechten als wanneer u een eigendomsbewijs op uw naam had gekocht.

Uw landtrust heeft een levensduur van 50 jaar, die u oneindig kunt verlengen. De aanvankelijke kosten om de trust op te richten bedragen ongeveer $14,000 MXN, en de jaarlijkse onderhoudskosten zullen per 2023 onder de $1,000 MXN liggen.

Nu, aan U

Zelfs in de meest populaire Mexicaanse bestemmingen waar de vastgoedmarkt een drastische groei vertoont door de sterk stijgende vraag, is het kopen van onroerend goed in Mexico nog steeds veel goedkoper dan in het gemiddelde ontwikkelde land. 

Gecorrigeerd voor inflatie zijn de woningprijzen in Mexico in de afgelopen 10 jaar ongeveer 25% gestegen. In dezelfde periode zijn de woningprijzen in de VS met ongeveer 60% gestegen en in Canada met ongeveer 90%. 

Ik hoop dat deze wandeling langs de Mexicaanse Dream Lane u heeft geholpen enkele beginselen vast te stellen, enkele onbekende onbekenden te minimaliseren en u enkele solide cijfers heeft gegeven om op te kauwen. 

Als u een beetje bureaucratie en een vleugje onzekerheid aankunt, vindt u een verrassend goed georganiseerde vastgoedmarkt met prachtige uitzichten, beperkte risico’s en veel groeiruimte.