La guida completa per acquistare una proprietà in Messico

In Messico ci sono numerosi tesori nascosti dove la vita è semplice e i prezzi delle proprietà sono bassi, anche se ci sono molti quartieri con un’elevata domanda di alloggi.

Inoltre, in Messico, rimane robusto il fenomeno globale di migrazione umana da aree rurali, come fattorie e piccoli villaggi, verso aree metropolitane. Simile ad altri paesi prosperi, questo modello migratorio ha portato a una lenta e graduale inflazione immobiliare, alimentata principalmente dall’espansione urbana.

Le eccezioni a questo modello sono destinazioni popolari per espatriati come Città del Messico e Tijuana, dove i prezzi delle case sono raddoppiati (o più) nell’ultimo decennio. La maggior parte delle grandi città messicane, come Puebla e Guadalajara, sono molto meno popolari tra gli espatriati e mostrano una crescita lenta ma costante. 

In questa guida completa, discuterò alcune informazioni vitali su cosa aspettarsi, cosa tenere d’occhio, e cosa ti servirà quando acquisti una proprietà residenziale in Messico.

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Un straniero può comprare una proprietà in Messico? 

Come straniero, hai il diritto legale di possedere direttamente la maggior parte dei tipi di proprietà in Messico, ad eccezione di quelle nelle zone di confine ristrette.

Che tu abbia uno status di residenza temporaneo o permanente o solo un visto turistico, una volta acquistato l’atto di proprietà diretto di un immobile in Messico, avrai la maggior parte degli stessi diritti di un cittadino messicano.

Ciò significa che il governo non sarà in grado di sequestrare la tua proprietà o impedirti di venderla. Puoi costruire sulla tua proprietà con i permessi giusti e passarla ai tuoi eredi anche se non sono messicani.

Requisiti per gli espatriati

Il Messico ha una ricca storia culturale di invasori esterni che prendono la loro terra, e puoi ancora vedere il trauma scritto nelle loro leggi immobiliari. Come straniero, acquistare proprietà al di fuori delle zone di confine ristrette viene fornito con alcune garanzie legali extra per proteggere la patria.

Il governo messicano ti concederà il diritto di acquistare suolo messicano solo dopo che avrai firmato un semplice patto di rinuncia chiamato “Convenio de Renuncia” con l’ufficio degli Affari Esteri (“Secretaría de Relaciones Exteriores” o semplicemente SRE).

Il tuo Convenio de Renuncia rinuncia a qualsiasi diritto legale internazionale che potresti avere avuto di coinvolgere il governo del tuo paese con la tua proprietà messicana. Dichiara che accetti di essere considerato un cittadino messicano rispetto alla tua proprietà immobiliare in Messico e che accetti di rinunciare alla tua proprietà al governo messicano se il governo del tuo paese cerca di intervenire.

Tu o un rappresentante legale dovrete visitare un ufficio SRE e presentare quanto segue:

• Un modulo di Convenio de Renuncia correttamente compilato, che puoi trovare ai link sottostanti.
• Il tuo visto messicano o altro documento di immigrazione
• Documentazione contenente la posizione e le misure della proprietà

Il proprietario della proprietà dovrebbe avere il documento sulla posizione e le misure, informalmente chiamato “croquis,” incluso insieme ai documenti del titolo. Puoi chiedere di prenderlo in prestito per fare una copia da portare all’SRE.

Puoi trovare il regime immobiliare generale del governo messicano spiegare la rinuncia in inglese. 

Una spiegazione più dettagliata e ufficiale (in spagnolo) dei requisiti specifici del Convenio de Renuncia può essere trovata nel sito web ufficiale dell’agenzia.

Si noti che la versione inglese indica che la procedura della rinuncia non ha costi, ma la versione spagnola dice che costerà circa 5.000 MXN, quindi porta con te un po’ di soldi. Dovresti ricevere la tua autorizzazione o una risposta entro 2-20 giorni lavorativi.

Quartiere 

Il contrasto prevalente nella qualità dei quartieri si trova tra le aree urbane e rurali, richiedendoti di scegliere tra le abbondanti ma occasionalmente meno sviluppate comodità, servizi e infrastrutture associate alla folla urbana, o lo stile di vita più semplice e tranquillo che si trova in campagna.

Città del Messico

Nel 2023, Città del Messico è considerata la città più costosa del Messico, con case adatte ai proprietari di case di classe media che costano circa 3 milioni di MXN, il doppio della media nazionale. Le abitazioni economiche sembrano spostarsi costantemente sempre più lontano verso le periferie della città.

Se stai pensando di vivere nella capitale, potresti trovarti a scegliere tra un condominio angusto in una località desiderabile o una casa più grande situata lontano dal centro città, il che comporterebbe lunghi spostamenti giornalieri a causa del traffico intenso. In ogni caso, vivere nella capitale potrebbe essere preferibile per te a causa delle opportunità di lavoro, della vicinanza ai luoghi di intrattenimento notturno e ad altre attrazioni.

Morelos, Querétaro, Nayarit e Jalisco

Oltre a Città del Messico, gli altri stati con i prezzi delle case più alti sono Morelos, Querétaro, Nayarit e Jalisco. Il prezzo medio di una casa in Jalisco è di circa 1,6 milioni di MXN, allineato con la media nazionale.

Se stai cercando una casa di lusso, Puebla e Querétaro sono ricche di grandi ville che uniscono caratteristiche moderne a strutture tradizionali. Entrambe sono vicine a Città del Messico ma hanno un costo e una qualità della vita che è circa il 50% inferiore. 

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Querétaro è più moderna, rendendola un buon posto per acquistare una casa a schiera in una città pulita e percorribile a piedi. L’estesa Puebla ha molte proprietà immobiliari di lusso più anziane che sono sorprendentemente economiche.

Cancun

Cancun e la vicina Riviera Maya, che include Playa del Carmen e Tulum, sono anche attraenti per gli espatriati che desiderano acquistare proprietà. La maggior parte delle case in vendita qui sono nuove o in costruzione. Cancun e l’area circostante possono sembrare un paese completamente diverso pieno di folle straniere turbolente. I prezzi sono un po’ più bassi nelle zone più lontane dai distretti festaioli.

Merida

Merida, la capitale dello Yucatan e una delle aree più sicure del Messico, è un’altra città vicina alla spiaggia ma con opzioni abitative più economiche e una vita notturna più pacata. Le case in questa regione sono per lo più progettate in stile architettonico coloniale, evocando il fascino del vecchio mondo e richiedendo molte ristrutturazioni.

Puerto Vallarta

Il mercato immobiliare a Puerto Vallarta non è congestionato come quello di Città del Messico o Cancun, ma si sta gradualmente dirigendo in quella direzione, in particolare per quanto riguarda nuove case o condomini. Tuttavia, c’è ancora la possibilità di acquisire terreni o case non finite nell’area circostante a prezzi favorevoli.

Oltre ad essere conosciuta come città festaiola, Puerto Vallarta è anche nota per il suo patrimonio culturale e artistico. Vale la pena menzionare anche che la città ha molti quartieri collinari e strade acciottolate, che potrebbero essere difficili da percorrere per chi ha problemi di mobilità.

Baja California

La Baja California, che include Tijuana, Cabo San Lucas e La Paz, è uno dei primi posti che viene in mente a molti residenti statunitensi che stanno pensando di trasferirsi in Messico. 

Le città più grandi di questo stato sono piene di nuovi sviluppi, sobborghi gentrificati e americani. La sua vicinanza agli Stati Uniti significa che il costo della vita è piuttosto alto ed è persino in aumento. Il vantaggio di vivere qui, tuttavia, è che puoi raggiungere Los Angeles in pochi minuti.

Guadalajara

Guadalajara è una città vivace che è un luogo ideale per vivere se vuoi uno stile di vita rilassato, ma non è ideale se vuoi vivere una vita di lusso.

La vicina area del Lago Chapala è piena di comunità di espatriati bohemien e più anziane. Puoi trovare molte grandi case rustiche in vendita sui terreni collinari del lago, ma nota che il costo della vita lì sta aumentando.

Oaxaca

Oaxaca fa bene all’anima ma non al portafoglio. Se preferisci la cultura al commercio, sarai felice di sapere che l’intero stato è punteggiato di comunità indigene che vivono a ritmo lento ai margini della civiltà. 

In Oaxaca, i terreni in aree selvagge e non sviluppate tendono ad essere economici, mentre le opulente case coloniali nella capitale sono costose.

Tipi di Proprietà

Il Messico è uno dei paesi più diversificati geograficamente e biologicamente al mondo. Puoi vivere vicino a quasi qualsiasi tipo di paesaggio o fauna selvatica ti piaccia. Tieni presente questo quando scegli un tipo di proprietà da acquistare. Ecco le opzioni più comuni.

Appartamento o Condominio

È più economico acquistare un appartamento o un condominio rispetto a una casa. Un appartamento o un condominio può venire con palestre pubbliche ben attrezzate, piscine e altri impianti, ma probabilmente non avrai un giardino personale o uno spazio sul tetto. E il quartiere attorno a un tipico appartamento o condominio potrebbe essere più rumoroso rispetto a vivere in una casa.

Molti condomini e appartamenti sono comunità recintate, chiuse in sicurezza dietro muri alti e cancelli sorvegliati. Le associazioni di proprietari (HOA) in questi tipi di alloggi di solito addebitano costose commissioni ricorrenti e impongono regole rigide che promuovono l’armonia e la sicurezza, ma che tolgono parte della tua libertà di infondere alla tua proprietà residenziale un po’ di personalità.

Il prezzo medio per un appartamento o un condominio è di circa 1 milione di dollari, con un intervallo che va da un’estremità bassa di circa 300.000 a un’estremità alta di centinaia di milioni.

Casa

In Messico, la maggior parte dei quartieri con case regolari di solito non ha associazioni di proprietari. Come proprietario di una casa in un tale quartiere, sarai libero di costruire e decorare praticamente come desideri.

Gli edifici più vecchi potrebbero decadere lentamente o potrebbe mancare delle comodità di cui hai bisogno. Le case in Messico sono generalmente fatte di mattoni e cemento, quindi sono più robuste e durano più a lungo di quelle costruite in legno e fibra di vetro.

Tuttavia, ci sono alcuni problemi comuni nelle case messicane a cui dovresti prestare attenzione:

• Umidità o muffa sui muri
• Scarsa ventilazione
• Tetti in deterioramento
• Nessun serbatoio di acqua
• Serbatoio d’acqua in amianto
• Bassa pressione dell’acqua
• Accesso insicuro

Il prezzo medio di una casa regolare in Messico è di circa 1,4 milioni di dollari. Una casa del genere di solito ha due piani e tre o quattro camere da letto su un lotto di circa 150 metri quadrati. Le case a Morelos, Querétaro, Nayarit, Jalisco, Quintana Roo e Baja California sono leggermente sopra la media nazionale, mentre il resto degli stati è al di sotto.

Pre-Costruzione

Acquistare in uno sviluppo prima che sia completamente costruito può farti ottenere un po’ di sconto rispetto all’acquisto di una nuova casa di lusso o di un condominio, ma dovrai fare molte ricerche per assicurarti che il progetto sia legittimo. Probabilmente è saggio assumere un avvocato locale per dare un’occhiata agli sviluppatori, ai costruttori, ai venditori e ai documenti.

I principali rischi coinvolti qui sono il design o la costruzione di bassa qualità e i ritardi che possono risultare in fallimenti a causa di scarse vendite, pianificazione debole, frode, o semplicemente sfortuna.

Inizierai compilando il modulo di approvazione dello sviluppatore con le tue informazioni personali. Se approvato, depositerai una tassa di prenotazione in un conto di deposito a garanzia e avrai due settimane per esaminare tutte le normative, condizioni, termini correlati, ecc., o chiedere un rimborso. 

Dopo questo periodo di revisione, di solito farai un secondo deposito non rimborsabile in escrow per un totale di circa il 30% del prezzo.

Nota che questa documentazione con lo sviluppatore è in aggiunta al processo di acquisto ufficiale. Quando la costruzione è completata e avrai finito di pagare il resto del tuo piano di pagamento negoziato, attraverserai il vero e proprio processo di trasferimento del titolo al tuo nome, che deve essere fatto nel modo consueto con un notaio, come spieghiamo di seguito.

Il prezzo medio di una proprietà di pre-costruzione è generalmente intorno al 60-80% di quanto costerebbe finita e nuova.

Costruzione Incompiuta

I paesaggi urbani e rurali messicani sono disseminati di edifici non finiti. L’usanza è di costruire ciò che puoi con i soldi che hai, e poi risparmiare per costruire di più.

Le costruzioni incompiute si chiamano “obras negras”. La muratura grezza potrebbe essere terminata, ma vedrai buchi al posto di finestre e porte e staffe di ferro che si alzano dal tetto verso il cielo.

Possono essere un ottimo affare se sei disposto a metterci impegno e tempo. Fai ricerche sulle pratiche e sui materiali di costruzione messicani per avere un’idea di cosa comporterà il progetto prima di decidere di intraprenderlo. Se sei paziente e in grado di ridere dei contrattempi, puoi finire con una bella casa costruita secondo le tue specifiche a un costo abbastanza basso.

Il prezzo medio di costruzione è di circa 4.000 MXN a 15.000 MXN per metro quadrato. Un operaio edile messicano, chiamato “albañil”, generalmente viene pagato circa 200 – 400 MXN al giorno.

Terreno

Quando acquisti un terreno, inizia chiedendo al proprietario se ha un titolo “ejidal” o un titolo privato che consente di venderlo come proprietà privata. Il Messico ha un regime di terra comune chiamato “ejidal” in cui alcuni tipi di proprietà rurali e agricole sono detenuti sotto un titolo comune anziché un titolo privato. Questi sono soggetti a tutti i tipi di regolamenti esoterici che li rendono estremamente difficili da regolarizzare o vendere. Evita questi tipi di proprietà.

Successivamente, verifica se i servizi pubblici essenziali come elettricità, acqua, fognatura e internet sono disponibili in quell’area. Considera la vicinanza a vie di accesso, trasporti pubblici, negozi, ospedali e scuole, secondo le necessità. Le restrizioni di zonizzazione e le licenze di costruzione sono più leggere e più facili da gestire rispetto alla maggior parte dei paesi sviluppati, ma potrebbero richiedere tempo.

Il prezzo medio del terreno al metro quadrato è compreso tra circa 2,5 MXN in aree remote fino a 900 MXN a Città del Messico.

Trovare una Proprietà

In molti modi, il Messico è ancora un po’ vecchia scuola, il che spiega perché molte persone cercano proprietà sia online che alla vecchia maniera — offline.

Se vai analogico e cerchi di persona, avrai bisogno di una certa conoscenza della tua città target per poter concentrare la tua ricerca, e potresti dover passare lunghe ore sotto un sole implacabile. 

Tuttavia, un sorprendente numero di proprietari di case, soprattutto quelli più anziani, non hanno dimestichezza con Internet e potrebbero non avere nemmeno un account di posta elettronica. Puoi trovare alcune delle migliori offerte su proprietà in vendita da questo tipo di proprietari se cammini o guidi intorno a quasi ogni quartiere in qualsiasi grande città messicana.

Se cerchi digitalmente, dovrai affrontare montagne di inserzioni false. Le proprietà reali che vedi saranno solitamente dietro muri di intermediari e generalmente troverai prezzi più alti rispetto a cercare “In Vendita” per strada. Ma sarai in grado di gettare la tua rete molto più ampiamente che di persona.

Popolari portali immobiliari degli Stati Uniti come Zillow e MLS sono ancora quasi sconosciuti in Messico. Il mercato immobiliare messicano ha i suoi portali web dedicati e siti di social media preferiti. 

Nel 2023, Mercato di Facebook è uno dei più attivi di questi, con decine di nuove inserzioni pubblicate quotidianamente nella maggior parte delle grandi città. (Link:)

Alcuni dei portali pubblicitari immobiliari indipendenti più popolari in Messico includono:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Sfortunatamente, a volte più della metà delle proprietà che vedrai pubblicate online, sia su siti dedicati che sui social network, sono una sorta di evidente truffa. La buona notizia è che queste truffe sono abbastanza facili da identificare.

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Stai lontano da qualsiasi annuncio in cui vedi:

• Solo foto dell’esterno della proprietà, spesso provenienti da Google Maps, senza foto interne.
• Le parole “recuperación bancaria” o “remate bancario,” che significano asta bancaria. Queste avranno prezzi attraentemente bassi, ma ti verrà chiesto di depositare un grosso anticipo & poi aspettare qualche mese o anno fino a quando la banca mistica rilascia i documenti magici.
• Qualsiasi frase come “increíble oportunidad,” “en tiempos de crisis,” “debajo de su valor comercial,” “invierte en tu patrimonio,” “haz tu sueño realidad,” che sono tutti modi comuni di dire: “Questo è una truffa.”

Se puoi, cerca di presentarti e visitare le proprietà che vedi online anche prima di rispondere all’annuncio. Potresti riuscire a prevenire una truffa prima che inizi chiedendo di persona se quel posto è in vendita. 

Può anche essere estremamente utile parlare apertamente della proprietà e della zona con i proprietari di casa e i vicini.

Valutazioni obbligatorie degli immobili da parte del governo

Una volta trovata una proprietà che ti piace, potresti essere tentato di iniziare tentando di negoziare il prezzo al ribasso. Potrebbe non essere una buona idea in Messico a causa delle valutazioni obbligatorie degli immobili da parte del governo.

Parte del processo di acquisto di una proprietà richiesto dal governo messicano, di cui parleremo in dettaglio più avanti, consiste nel programmare una valutazione ufficiale del valore di mercato della proprietà da parte di un perito certificato dal governo. 

In Messico, questa valutazione è chiamata “avaluo”. Tecnicamente, serve a garantire che tu paghi l’importo corretto in tasse e a scoraggiare l’evasione fiscale tramite la fissazione dei prezzi sotto banco. 

La valutazione della proprietà è solitamente l’ultimo passaggio, programmato subito prima del pagamento ufficiale e del trasferimento del titolo.

Nella pratica, queste valutazioni sono famose per far deragliare molte vendite di proprietà e spesso assicurano che qualsiasi negoziazione del prezzo al ribasso sia vanificata in partenza. Puoi negoziare per un prezzo inferiore quanto vuoi all’inizio. 

Puoi anche firmare una garanzia o una promessa su carta, ma quando la valutazione del governo arriva all’ultimo secondo, se è superiore al prezzo negoziato, i venditori troveranno modi per svincolarsi dalle loro promesse e ritirare la vendita.

Ad essere onesti, anche gli acquirenti sono noti per ritirarsi dalle vendite di proprietà se la valutazione del governo risulta in un valore di mercato molto più basso. Ma molti acquirenti finiranno per proseguire con l’acquisto di fronte a una valutazione governativa inferiore, mentre pochissimi venditori completeranno la vendita di fronte a una valutazione governativa superiore.

Anche in occasione rara in cui il venditore accetta di attenersi al prezzo negoziato inferiore, dovrai comunque pagare le tasse sulla differenza tra il prezzo valutato dal governo e il prezzo di vendita inferiore. Tutti i tuoi costi aggiuntivi di notarizzazione e registrazione, di cui parleremo in dettaglio più avanti, saranno anche ancorati al prezzo di valutazione più alto.

Processo d’acquisto

Una volta raggiunto un accordo sul prezzo con il venditore di una proprietà che ti piace, è il momento di iniziare il processo d’acquisto. I passaggi nel processo di acquisto sono solo liberamente (ovvero, non strettamente) seguiti. Potresti riordinare i passaggi in base al tuo caso specifico.

In Messico, il processo di acquisto di una proprietà deve essere supervisionato da un notaio pubblico ufficiale.

Il tuo nuovo migliore amico: il notaio pubblico

I notai in Messico hanno un ruolo giuridico molto più rilevante che in molti altri paesi, specialmente nel mercato immobiliare. 

A causa di questo maggiore coinvolgimento legalmente obbligatorio, i requisiti che i futuri notai devono soddisfare prima di poter essere nominati dal loro governo statale sono anche piuttosto rigorosi. Ciò aiuta a proteggere tutti gli interessati.

Come acquirente, hai il diritto di scegliere quale notaio vuoi assumere per supervisionare la vendita della proprietà. Il notaio che scegli si assicurerà che tutti i documenti e i permessi richiesti dal venditore e dall’acquirente siano legittimi e apparentemente privi di errori. 

Si assicureranno che la proprietà non abbia debiti, riserve, pignoramenti, ipoteche, controversie o avvisi, e che sia registrata correttamente con tutte le giuste agenzie governative. Preparano anche il nuovo atto di proprietà, programmano la valutazione della proprietà da parte del governo, calcolano e ti aiutano a pagare le tasse dovute e, infine, assistono al trasferimento del titolo e certificano e registrano l’atto.

Se non conosci i notai pubblici nello stato in cui desideri acquistare, puoi cercare online l’elenco dei notai del governo statale o consultare questo elenco di tutti i notai ufficiali in Messico. 

Se acquisti una proprietà tramite un’agenzia immobiliare, probabilmente hanno un notaio preferito con cui amano lavorare.

Va bene se non hai idea di quale notaio scegliere. Non c’è molto in gioco con questa scelta per i seguenti motivi:

• Alcuni notai addebitano un po’ meno rispetto ad altri, ma ogni anno, ogni stato pubblica una guida ufficiale ai pagamenti che i loro notai devono rispettare, quindi le differenze di prezzo saranno quasi trascurabili. Puoi aspettarti di essere addebitato circa il 3% del valore della proprietà, come spiego nella sezione sottostante su Tasse e Costi Extra da Aspettarti. Ecco un esempio della guida ai pagamenti notarili di Jalisco per il 2023. 
• Alcuni notai possono essere un po’ più organizzati di altri, ma è difficile dirlo a meno che non si ottenga una raccomandazione da un amico.
• La posizione può essere un fattore. Potresti voler scegliere un notaio con uffici vicini a te o alla proprietà.

Puoi cercare online il nome completo di un potenziale notaio che stai considerando per assicurarti che non sia coinvolto in scandali di corruzione o indagini in corso. 

Alle persone piace lamentarsi, quindi va bene se trovi alcune lievi lamentele individuali sul profilo Google Business del tuo notaio, per esempio. Se sono attivamente elencati nella directory dei notai del tuo governo statale, probabilmente sono solidi.

Quando ne trovi uno che ti piace, puoi chiamare o inviare un’email al loro ufficio o semplicemente presentarti, presentarti e raccontare loro del tuo acquisto immobiliare. Ti faranno sapere di cosa hanno bisogno da te e dal venditore.

Il Messico si vanta della sua economia più personale. Molte volte, i venditori e gli acquirenti andranno tutti insieme alla prima visita dal notaio, così tutti possono stringere la mano, ascoltare la valutazione iniziale del notaio e sentirsi l’atmosfera della stanza.

A volte i familiari accompagneranno. Molti cimeli e mezzi di sostentamento delle persone potrebbero essere coinvolti e, con queste grandi somme di denaro in gioco, puoi aspettarti che molte parti siano interessate. Cerca di mantenere il tuo accordo tra te e le persone nominative sull’atto, ma non essere mai, mai scortese.

Fai da te la due diligence

Se stai acquistando direttamente dal proprietario, puoi risparmiare tempo facendo un po’ di due diligence personale prima di coinvolgere un notaio. 

Chiedi di vedere il titolo di proprietà e l’ID del venditore e verifica che:

• I nomi corrispondano sul titolo e l’ID
• C’è solo un proprietario elencato o che tutti i comproprietari sono d’accordo con la vendita
• Il nome e il numero della via sul titolo sono corretti
• Non ci sono riserve elencate sul titolo, come un’ipoteca non pagata, che potrebbe impedirne la vendita
• È un documento originale, non una fotocopia
• È firmato e sigillato da un notaio valido

Se trovi uno dei problemi sopra menzionati, ciò non rende immediatamente la vendita della proprietà una truffa o un non starter. Errori, carte smarrite e obblighi dimenticati sono un elemento base della burocrazia messicana.

Il tuo notaio esaminerà i documenti in dettaglio in seguito, si assicurerà che tutto sia legittimo e ti dirà quali ritardi aspettarti prima che una somma di denaro cambi di mano. In breve, gli errori possono essere corretti, i documenti originali mancanti possono essere riemessi e le riserve e gli avvisi possono essere cancellati, purché tu abbia abbastanza tempo. I comproprietari ostinati possono essere difficili da convincere, quindi non avere troppa speranza a meno che non sia sicuro che tutte le parti elencate sull’atto vogliano vendere.

Esenzione per affari esteri

Ad un certo punto in questo processo, il tuo notaio avrà bisogno del tuo Convenio de Renuncia autorizzato dal SRE di cui ho parlato nella sezione sopra sui Requisiti per gli Espatriati. Questo può richiedere da pochi giorni a quasi un mese per essere emesso, motivo per cui prima fai domanda una volta che hai una proprietà in mente, meglio è.

Caparra

Nelle comunità rurali più lente, i venditori sono solitamente felici di aspettare che tutti i documenti necessari siano gradualmente digeriti dalla macchina governativa lenta. Tuttavia, nelle aree ad alta domanda, i venditori possono essere costantemente sommersi di offerte da altri potenziali acquirenti che sono molto più insistenti di te.

Per mettere a proprio agio tutti, molte vendite immobiliari iniziano con entrambe le parti che firmano un contratto di Promessa di Vendita, chiamato casualmente “compromiso” o “convenio de compraventa,” in cambio di un piccolo anticipo, chiamato “anticipo.” L’anticipo sarà solitamente intorno al 5-10% dell’intero prezzo di vendita e generalmente ci sono penali di cancellazione se qualcuno decide di ritirarsi.

Un modo sicuro e semplice per farlo è chiedere al tuo notaio o uno dei loro avvocati interni di redigere un contratto di Promessa di Vendita specificamente per il tuo caso, e quindi andare insieme all’ufficio con il venditore per firmare il contratto e pagare l’anticipo. Questo servizio non è incluso nei doveri usuali di vendita della tua proprietà del tuo notaio, quindi ti verrà addebitato un costo aggiuntivo, generalmente intorno a MXN4,000-5,000.

Documentazione necessaria

La maggior parte delle tue prime visite con il tuo notaio sarà dedicata a raccogliere e controllare tutta la documentazione necessaria. Ecco alcuni dei documenti più comuni che il tuo notaio ti chiederà:

• Documento d’identità valido
• Certificato di nascita
• Visto messicano o carta di residenza
• CURP
• RFC
• Convenio de Renuncia

Il CURP è un numero di identificazione univoco assegnato a tutti in Messico. L’RFC è un numero di identificazione fiscale messicano. In precedenza, i notai utilizzavano un CURP e un RFC generici quando si trattava di stranieri, ma la legge recentemente è cambiata per richiedere che ogni straniero che acquista una proprietà abbia un CURP e un RFC personali. Fortunatamente, questi sono abbastanza facili da ottenere, a condizione che tu abbia un documento migratorio messicano valido.

Se la proprietà si trova in una delle zone limitate, avrai bisogno della documentazione dal tuo trust fondiario o dalla corporazione di cui ho parlato nella sezione su Restrizioni e Limitazioni. Se stai acquistando una proprietà in costruzione, porta tutta la tua documentazione pre-costruzione in modo che il tuo notaio possa controllare i contratti e i permessi.

Ti chiederanno anche il tuo numero di telefono, l’indirizzo email, la professione e un nome che possono designare come tuo beneficiario nel caso accada qualcosa di improbabile a te.

Ecco i documenti che il venditore dovrà probabilmente portare:

• Documento d’identità valido
• Certificato di nascita
• Certificato di matrimonio (se la proprietà è co-proprietà degli sposi)
• Prova dell’indirizzo attuale
• CURP
• RFC
• Certificato di Stato Fiscale, chiamato “Constancia de Situación Fiscal”
• Ricevuta fiscale della proprietà più recente
• Certificato che dimostra che la proprietà non ha debiti fiscali, chiamato “Certificado de No Adeudo Predial”
• L’ultima bolletta dell’acqua della proprietà
• Certificato che dimostra che la proprietà non ha debiti con la compagnia dell’acqua, chiamato “Certificado de No Adeudo Agua”
• Se stai acquistando un condominio o un appartamento, il regime della proprietà e qualsiasi documentazione o ricevuta richiesta dall’associazione dei proprietari di casa
• Se stai acquistando un terreno, potrebbero dover portare una “Constancia de Alineamiento y Numero Oficial” per dimostrare i confini e il numero di strada della proprietà
• Atto notarile originale certificato, chiamato ‘escritura’

La maggior parte del tempo che passi in questo processo di acquisto sarà dedicato all’attesa che il tuo notaio controlli la documentazione sopra e poi corregga errori e risolva problemi che trovano nei documenti. 

Se tu e il venditore riuscite a recuperare rapidamente tutti questi documenti e poi il tuo notaio non trova alcun errore o dettaglio che richieda attenzione, potresti finire il processo in poche settimane. Dovresti quindi immediatamente uscire e comprare un biglietto della lotteria perché le stelle sono allineate a tuo favore.

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Il tuo notaio utilizzerà le informazioni di tutti quei documenti per redigere un contratto di vendita della proprietà e un nuovo atto di proprietà certificato a tuo nome, oltre a tutta la documentazione fiscale necessaria.

Valutazione immobiliare governativa

Una volta che il tuo notaio è soddisfatto di tutta la documentazione e subito prima di fissare un appuntamento per la firma, programmerà un perito immobiliare governativo per visitare la proprietà. 

Il perito scatta foto della proprietà e delle strade e del quartiere circostanti. Prenderà in considerazione la posizione, l’infrastruttura e i servizi vicini, nonché le vendite di case recenti nell’area e fornirà al notaio una stima ufficiale del valore commerciale della proprietà. Il venditore dovrà essere disponibile per far entrare il perito.

I notai amano aspettare fino all’ultimo minuto per mandare il perito. Se ne inviano uno prima e poi risulta esserci un intoppo insormontabile nella documentazione, nessuno vuole mai pagare per la valutazione di una casa che non compreranno.

Il tuo notaio utilizzerà la stima del perito o il tuo prezzo di vendita, qualunque sia il più alto, per calcolare tutte le tasse che devi pagare oltre alle proprie commissioni e a qualche altra piccola tassa di registrazione e protocollo. 

Il costo della valutazione sarà incluso nel tuo conto insieme alle commissioni del notaio, alle tasse, ecc., che pagherai il giorno della firma. Puoi aspettarti che la valutazione costi qualche migliaio di MXN nella maggior parte dei casi.

I venditori spesso ottengono una valutazione ufficiale della proprietà prima di mettere la loro proprietà sul mercato e basano il loro prezzo sulla stima ufficiale. La maggior parte delle proprietà viene venduta a un prezzo simile o leggermente superiore alla stima. 

Se una stima risulta molto più bassa o più alta di un prezzo di vendita originale, i venditori o gli acquirenti di solito cercano di appellarsi alle leggi universali dell’equità per adeguare il prezzo di vendita o annullare la vendita. 

Anche se, e sto parlando con te, Lottery Guy, riesci a convincere il tuo venditore a mantenere un prezzo molto inferiore alla tua stima ufficiale, il governo ti farà pagare una tassa sostanziale sulla differenza, come parleremo più avanti.

Trasferimento e firma

Una volta che il contratto di vendita, l’atto di proprietà e i documenti fiscali sono pronti, il tuo notaio prenderà appuntamento con te e il venditore per firmare i documenti e trasferire il pagamento.

In generale, i notai preferiscono che entrambe le parti portino i loro telefoni pronti con le loro app bancarie di una banca messicana. In questo modo tutti i soggetti coinvolti possono verificare il trasferimento e l’arrivo in tempo reale. Potresti riuscire a concordare il pagamento con un altro mezzo se necessario.

Dopo aver pagato per la proprietà, dovrai anche pagare la tassa di acquisizione della proprietà e le spese di valutazione immobiliare, di registrazione della proprietà e del notaio all’appuntamento per la firma. Assicurati di ottenere ricevute per tutte le commissioni, in particolare la tua ricevuta fiscale, nel formato ufficialmente riconosciuto, chiamato ‘Comprobante Fiscal Digital por Internet’ (CFDI).

Quando hai firmato, trasferito e stretto la mano a tutti intorno, la proprietà sarà ufficialmente tua. Il tuo notaio certificherà e registrerà il tuo nuovo atto di proprietà presso l’Ufficio del Registro di proprietà dello stato. 

Puoi trovare il tuo ‘Registro Publico de la Propiedad’ locale online e in seguito recarti lì di persona con il tuo documento d’identità e titolo per assicurarti che il tuo notaio abbia registrato la tua proprietà a tuo nome correttamente.

Imposte e costi extra sulle proprietà da aspettarsi

Le aliquote delle tasse e delle tariffe fluttuano un po’ a seconda dello stato in cui stai acquistando una proprietà. Cercherò di darti una percentuale generale da aspettarti, ma se stai acquistando in uno stato ad alta domanda, le tue percentuali di tasse e tariffe saranno più alte, e se stai acquistando in uno stato a bassa domanda, saranno più basse.

Un buon euristico da tenere a mente è che tutti i tuoi costi extra di solito finiranno per essere tra il 5-10% del prezzo di vendita della proprietà, generalmente intorno al 6-7%:

• La registrazione e la convalida del titolo costeranno circa mezzo percento del valore della proprietà.
• La tassa sulla valutazione della proprietà sarà intorno a un terzo di percento del suo valore.
• Le tariffe notarili dovrebbero essere intorno al 2-3%. Puoi cercare online le linee guida ufficiali per le tariffe dei notai del tuo stato, chiamate ‘arancel’, se vuoi essere specifico e tuffarti in tutte le fasce, le percentuali e le formule.
• La tua parte delle tasse sull’acquisto della proprietà dovrebbe essere intorno al 2-3% del valore della proprietà.
• Ci sono alcune altre piccole spese di protocollo che non dovrebbero superare qualche migliaio di MXN.

Se il prezzo di vendita della tua proprietà è più del 10% inferiore alla stima del valore della proprietà nella tua perizia ufficiale, dovrai pagare una tassa aggiuntiva, chiamata ISR, sul valore extra che riceverai. Questa tassa si basa su molti fattori complicati.

 Il tuo notaio invierà le cifre all’ufficio delle imposte (SAT), e il SAT dirà loro quanto devi. A seconda del tuo stato, questa tassa dovrebbe essere intorno al 20-30% del valore extra.

La pratica comune è chiedere al tuo notaio cosa si può fare per evitare l’ISR. Questo potrebbe andare liscio o potrebbe causarti un certo numero di problemi in futuro. Ti consiglio di evitarlo.

Tasse e Spese Continuative

La tua tassa annuale sulla proprietà, chiamata ‘predial’, è dovuta ogni gennaio. Piuttosto che un tasso fisso o una percentuale, è basata sulle dimensioni e sulla posizione della tua proprietà, il valore del terreno e della costruzione, l’età degli edifici, ecc. 

Puoi aspettarti di pagare tra circa 100 – 700 MXN all’anno per la maggior parte delle proprietà o forse un po’ di più per le proprietà di lusso.

Se acquisti un appartamento o un condominio, dovrai anche pagare le spese di manutenzione continuative. Queste generalmente ammontano a circa il 5-7% del valore della proprietà ogni anno.

Quanto Tempo Ci Vorrà?

Una volta che tu e il venditore concordate su una transazione immobiliare, dovresti essere in grado di concludere in poche settimane se non emergono imprevisti. Ecco alcuni ritardi comuni:

• Se devi correggere errori o restrizioni nel titolo, ciò può significare l’emissione di uno nuovo, che richiederà al notaio alcuni mesi.
• Se stai acquistando un terreno senza limiti chiaramente segnati o un numero civico ufficiale, il processo ufficiale di ‘alineamiento’ può richiedere alcune settimane extra.
• Se acquisti una proprietà che ha qualche tipo di contenzioso, sia per disaccordi sulla comproprietà, problemi di costruzione, un titolo comune, occupanti abusivi, ecc., anche la tua proprietà sarà contestata. I contenziosi possono richiedere anni per essere risolti, quindi evita questi o porta con te molta pazienza e un lungo romanzo da leggere in tutte le file.

Ho Bisogno di un Avvocato?

In Messico, il tuo notaio svolge tutte le funzioni che un avvocato potrebbe fare in un altro paese. I notai messicani sono dotati di team di avvocati formati per occuparsi di qualsiasi immaginabile questione legale.

Molti avvocati indipendenti ti diranno che hanno un’approfondita conoscenza di quali notai svolgono il miglior lavoro al miglior prezzo. Questo potrebbe essere vero o potrebbero solo indirizzarti verso i loro amici personali.

Se sei a corto di tempo, puoi assumere un avvocato e dargli procura. Poi puoi occuparti delle tue altre attività e lasciarli rappresentarti presso il notaio e occuparsi della maggior parte del processo per conto tuo. 

Quando acquisti una proprietà in fase pre-costruzione, può essere saggio assumere un avvocato per aiutarti a controllare la documentazione del costruttore.

Ho Bisogno di un Agente Immobiliare?

Se sei disposto a fare gli sforzi per trovare la tua proprietà, fare ricerche sull’area e sul venditore, scegliere un notaio, leggere tutti i contratti necessari, ecc., puoi acquistare una proprietà senza passare per un agente immobiliare.

Se non hai la capacità mentale necessaria disponibile o vuoi essere completamente sicuro che nulla sfugga, un agente immobiliare può seguirti per un costo di circa il 2-5% del costo della proprietà. 

Di solito avranno avvocati interni, una storia di lavoro con un notaio locale e contratti predefiniti che possono ridurre molti fastidi e preoccupazioni.

Ho Bisogno di un’Assicurazione Sul Titolo?

Il tuo notaio ti dirà che non hai bisogno di assicurazione sul titolo perché è il loro lavoro assicurarsi che il titolo sia valido e trasferibile prima che qualsiasi denaro cambi di mano. 

Tuttavia, i notai non sono infallibili, ed è possibile che un problema documentale che il notaio pensava fosse risolvibile prima che tu pagassi l’anticipo si riveli non risolvibile dopo. In questo caso, l’assicurazione sul titolo potrebbe risparmiarti i costi del tuo acconto.

Devo Parlare Spagnolo?

Se stai comprando una proprietà nella capitale, una città di confine, una popolare località balneare o un’altra località di alta domanda, i rappresentanti immobiliari coinvolti di solito faranno di tutto per accontentarti, incluso fornire personale che parla inglese. 

Se compri in una località a bassa domanda, probabilmente dovrai parlare spagnolo o portare un interprete per aiutarti a comprendere tutta la documentazione complicata e assicurarti di essere nelle file giuste negli uffici governativi corretti.

Restrizioni e Limitazioni

La Costituzione Messicana proibisce agli stranieri di possedere direttamente proprietà in una fascia di territorio limitato lungo i suoi confini, sia marittimi che terrestri. 

Negli anni ’70, il governo ha trovato un modo per incentivare l’investimento consentendo alle persone straniere di possedere indirettamente pezzi di terra delimitata per uso residenziale attraverso un trust di terra strettamente controllato, chiamato “fideicomiso.” 

Puoi anche acquistare terreni limitati per uso commerciale aprendo una società messicana, ma non entreremo in questo qui.

Se vuoi comprare una proprietà entro circa 60 miglia da una frontiera terrestre o 30 miglia da una costa, dovrai passare attraverso alcuni passaggi extra.

Acquistare Proprietà Limitate con un Trust di Terra

Un fideicomiso è un trust di terra mediato da una banca messicana di cui tu sei il beneficiario. Il governo messicano o il precedente proprietario venderà il titolo del terreno al tuo trust bancario, e la banca avrà l’obbligo legale rigoroso di seguire le tue istruzioni riguardanti il controllo e l’uso del terreno. Sì, i trust di terra possono vendere ad altri trust di terra.

Puoi vivere sulla proprietà, affittarla, metterla sul mercato o costruirci sopra e lasciarla a chi vuoi nel tuo testamento. Portare a termine la documentazione extra del trust richiede un po’ di tempo, ma finirai con gli stessi diritti di proprietà come se avessi comprato un atto di proprietà a tuo nome.

Il tuo trust di terra avrà una durata di 50 anni, che puoi rinnovare indefinitamente. Le tariffe iniziali per stabilire il trust ammontano a circa 14.000 MXN, e le spese di manutenzione annuali saranno inferiori a 1.000 MXN, a partire dal 2023.

Ora, Toccando a Te

Anche nelle destinazioni messicane più popolari dove il mercato immobiliare mostra una crescita drastica a causa della domanda in forte crescita, acquistare proprietà in Messico è ancora molto più economico che nel paese sviluppato medio. 

Adeguando per l’inflazione, i prezzi delle case complessivi in Messico sono aumentati di circa il 25% negli ultimi 10 anni. Nello stesso periodo, i prezzi delle case sono saliti di circa il 60% negli Stati Uniti e circa il 90% in Canada. 

Spero che questa passeggiata sulla Strada del Sogno Messicano ti abbia aiutato a fissare alcune priorità, minimizzare alcune incognite sconosciute e darti alcuni numeri solidi su cui riflettere. 

Se puoi gestire un po’ di burocrazia e un po’ di incertezza, troverai un mercato immobiliare sorprendentemente ben organizzato con bellissime vedute, rischi limitati e tanto spazio per crescere.