¿Cómo debería gestionar mi propiedad en EE. UU. antes de mudarme al extranjero?

Mudarse al extranjero puede ser una mezcla de emoción y aprensión. La creciente anticipación combinada con la ola de nostalgia puede nublar tu juicio a la hora de gestionar detalles prácticos.

Si posees una propiedad en EE. UU. y estás considerando mudarte a otro país, ya sea por trabajo, jubilación o simplemente un cambio de aires, debes decidir si vender tu propiedad o gestionarla desde el extranjero.

Aquí, nos adentramos en las responsabilidades, obligaciones y beneficios asociados con cada elección.

Si la vendo

Vender tu propiedad en EE. UU. ofrece una solución decidida, especialmente si planeas una mudanza permanente al extranjero. Puede liberarte de ataduras y proporcionarte fondos que puedan ser útiles al adaptarte a tu nueva vida, especialmente si estás en transición hacia la jubilación.

Para estancias prolongadas en el extranjero, muchos países requieren prueba de estabilidad financiera para las solicitudes de visa. Liquidar tu propiedad podría ayudarte a cumplir con esos requisitos.

Consejos para vender rápido

Convertir la propiedad en efectivo no es inmediato. Cuando vendes un activo significativo como una casa, es beneficioso darte unos meses para el proceso.

Incluso si las renovaciones o el desorden no están completados, es prudente listar la propiedad temprano. Esto te da una mejor ventaja de negociación. Es preferible encontrar un comprador antes de que estés listo para mudarte y luego negociar tu partida, en lugar de sentirte obligado a aceptar una oferta inferior debido a una partida inminente.

Considera las siguientes plataformas para listar propiedades:

• Zillow.com
• MLS.com
• Realtor.com
• FSBO.com

Una vez que tu propiedad esté listada, comienza a prepararla para la venta. Mientras eliminas el desorden, recuerda que aunque las casas demasiado llenas son difíciles de vender, las que están demasiado vacías también pueden ahuyentar a los compradores. Dejar muebles básicos ayuda a que los compradores potenciales visualicen el espacio.

Aunque tu agente inmobiliario podría sugerir que ciertas renovaciones aumentarán el valor de la propiedad, esto no siempre es el caso. Las mejoras cosméticas pueden ser una cuestión de gustos personales. Considera enfocarte en reparaciones esenciales y posiblemente dejar remodelaciones exhaustivas para el próximo propietario de la propiedad.

Si no se materializa una venta antes de mudarte, trabaja con tu agente inmobiliario y corredor de hipotecas para preparar la mayor cantidad de documentación posible. En la era de las soluciones digitales, plataformas como DocuSign pueden facilitar las transacciones a distancia sin necesidad de un viaje de regreso.

Invertir las ganancias

Si deseas reinvertir los beneficios de tu venta, compara los posibles retornos con lo que podrías haber ganado manteniendo y alquilando la propiedad. Típicamente, los ingresos por alquiler generan un retorno de alrededor del 5-6%. Vale la pena señalar que los retornos más altos a menudo vienen con mayores riesgos.

Impuestos sobre la venta de propiedades en EE. UU.

El Código de Rentas Internas de EE. UU., Sección 121, proporciona una exclusión de impuestos sobre la vivienda. Si has usado tu propiedad como tu residencia principal por al menos dos de los últimos cinco años, puedes excluir hasta 250.000 USD de las ganancias de capital al vender. Para parejas casadas, esta exclusión aumenta a 500.000 USD. Si no eres elegible para esta exclusión, anticipa un impuesto sobre ganancias de capital de aproximadamente 15-20% al vender.

Si la conservo

Retener tu propiedad en EE. UU. puede proporcionar ingresos constantes a través de alquileres y una posible apreciación con el tiempo. Además, sirve como una opción de respaldo si surgen desafíos imprevistos en el extranjero.

Cuidador o intercambio de casas

Confiar tu propiedad a un cuidador asegura que permanezca habitada y mantenida. Estos arreglos suelen ser intercambios no monetarios donde el cuidador mantiene la propiedad a cambio de alojamiento gratuito.

Las plataformas en línea pueden conectar a propietarios de viviendas con posibles cuidadores de casas, incluyendo:

• TrustedHouseSitters.com
• Nomador.com
• HouseCarers.com
• HouseSitMatch.com

El intercambio de casas, por otro lado, es un acuerdo mutuo donde dos partes intercambian hogares. Aunque estos intercambios se basan en la confianza, es esencial aclarar responsabilidades y expectativas.

Las plataformas populares de intercambio de casas incluyen:

• HomeExchange.com
• LoveHomeSwap.com
• HomeLink.org

Cómo alquilar tu propiedad en EE. UU. para expatriados

Alquiler a corto plazo

Utilizar un servicio de alquiler a corto plazo para tu propiedad puede generar dinero más rápido, pero podría tener costos iniciales más altos y requerir más esfuerzo. Las plataformas como Airbnb, Booking.com y VRBO se adaptan a estancias breves. Las tarifas por estancias nocturnas o de fin de semana suelen sumar más de lo que podrías ganar con un alquiler mensual.

Los huéspedes en estas plataformas generalmente requieren más asistencia que los inquilinos a largo plazo. Es posible que necesites contratar a una persona confiable para mantener la apariencia de la propiedad, dar la bienvenida a los huéspedes, atender emergencias e inspeccionar posibles daños después de las estancias.

Considera estos sitios web de gestión de Airbnb altamente recomendados:

• Awning.com
• Vacasa.com
• AvantStay.com

Las desventajas notables del alquiler a corto plazo incluyen:

• Los inquilinos a corto plazo pueden no cuidar tanto de tu propiedad como los inquilinos a largo plazo.
• Muchos inquilinos a corto plazo son turistas, lo que puede llevar a períodos de inactividad durante las temporadas bajas.

Alquiler a largo plazo

Seleccionar a los inquilinos adecuados es crucial en el alquiler a largo plazo. Tu hogar podría ser tu inversión más significativa, así que protégelo diligentemente. Asegúrate de tomar las precauciones necesarias y tiempo para encontrar inquilinos que valoren tu propiedad y paguen puntualmente.

Para cada posible inquilino, considera obtener una verificación de antecedentes penales, un informe de crédito y varias referencias positivas de fuentes creíbles. Recoge direcciones de sus alquileres anteriores e información de contacto de esos propietarios para evaluar a fondo a tus candidatos.

Implementa un contrato de arrendamiento que te proteja de responsabilidades y contra pagos tardíos o ausentes. En los EE. UU., algunas leyes favorecen a los inquilinos, así que redacta el acuerdo para asegurar la protección de todas las partes.

Esto puede significar contratar a un profesional inmobiliario o abogado para redactar tu contrato de arrendamiento. Considera esto una inversión inicial prudente, que te otorga mayor tranquilidad. El seguro de propiedad puede reducir las ganancias a corto plazo, pero es esencial proteger tu propiedad mientras estés ausente.

Con un inquilino confiable establecido, utiliza herramientas de videoconferencia y compartición de documentos en línea para mantener la comunicación, cobrar el alquiler y manejar asuntos a distancia. Asegúrate de realizar reparaciones oportunas y resolver problemas, especialmente si estás lejos. Mantén registros de todas las transacciones, ya sea de rentas o reparaciones, para respaldar cualquier disputa y simplificar las declaraciones de impuestos.

Para simplificar las cosas, considera nombrar un representante local para gestionar tareas en tu ausencia. Este representante podría ser un amigo o familiar de confianza, o un profesional de una empresa de gestión de propiedades integral.

Aquí tienes algunos sitios web reconocidos de gestión integral de propiedades:

• GreyStar.com
• LPC.com
• CushmanWakefield.com
• LiveBH.com

¿Debería hacerlo yo mismo o usar un administrador de propiedades de alquiler?

Gestionar los detalles diarios de tu propiedad desde el extranjero puede ser un desafío. Un administrador de propiedades profesional puede ayudar con la selección de inquilinos, mantenimiento, pagos de facturas, resolución de disputas y asuntos legales.

Si lo prefieres, puedes delegar toda la operación a tu administrador de propiedades. Por una fracción de los ingresos por alquiler, manejarán las relaciones con los inquilinos y las finanzas, proporcionándote resúmenes financieros periódicos.

Gastos de alquiler de EE. UU. a anticipar

• Las empresas de gestión de propiedades generalmente cobran el 8-10% de los ingresos para asegurar que tu propiedad esté alquilada, mantenida y operando sin problemas. Algunas pueden solicitar el primer mes de alquiler cuando aseguran un nuevo inquilino.

• El seguro de propiedad, que cubre lesiones de inquilinos, desastres naturales y otros eventos, promedia entre 1000-3000 USD anuales, según el valor de la propiedad.

• Los costos de mantenimiento y reparación están influenciados por la antigüedad de tu casa, ubicación, materiales de construcción y comportamiento de los inquilinos, lo que los hace difíciles de predecir. Una guía útil es asignar alrededor del 1% de los ingresos por alquiler para el mantenimiento de la propiedad.

• Las cuotas de la asociación de propietarios, si aplican, oscilan entre 100-1000 USD mensuales.

• Si decides no contar con un administrador de propiedades, asigna fondos para viajes en caso de que necesites regresar para atender problemas imprevistos.

• Los impuestos federales y potencialmente estatales sobre los ingresos por alquiler y sobre la propiedad fluctuarán dependiendo de tu categoría fiscal y estado.

Impuestos sobre el alquiler de propiedades Debes pagar impuestos federales sobre cualquier ingreso por alquiler de tu propiedad en EE. UU., independientemente de si actualmente resides en EE. UU. Los requisitos fiscales estatales varían de un estado a otro, pero es probable que debas pagar impuestos estatales sobre tus ingresos por alquiler, así como impuestos estatales sobre la propiedad.

Si bien vivir en el extranjero te otorga una exclusión fiscal federal sobre los ingresos obtenidos en el extranjero, esto no se extiende a tus ingresos por alquiler en EE. UU. Puedes tratar tu propiedad de alquiler como una actividad empresarial, lo que te permite deducir gastos relacionados como tarifas del administrador de propiedades, costos de mantenimiento y depreciación de la propiedad. Los impuestos que debes se basarán únicamente en tus ganancias netas.

Para fines fiscales, utiliza el Schedule E, comúnmente conocido como Formulario 1040, para declarar tus ingresos y gastos de alquiler.

Dependiendo de tu destino de reubicación, podrías estar obligado a pagar impuestos extranjeros sobre tus ingresos por alquiler en EE. UU. Varios países han establecido tratados fiscales para evitar la doble imposición, pero es crucial investigar las regulaciones fiscales específicas de tu situación para evitar complicaciones. Afortunadamente, si encuentras doble imposición en otro país, generalmente calificarás para un crédito fiscal extranjero, que puede compensar tu obligación tributaria en EE. UU.

Conclusión

La transición a la vida de expatriado podría incitarte a vender tu propiedad en EE. UU., proporcionando una suma sustancial que puede ayudar con los requisitos de visa extranjera u otras inversiones.

Retener y alquilar tu propiedad puede servir como un medio para apoyar a un ser querido o generar ingresos consistentes. Aunque contratar a un administrador de propiedades de alquiler podría reducir ligeramente tus beneficios, disminuirá sustancialmente tanto tus responsabilidades como los niveles de estrés.