La guía completa para comprar una propiedad en México

En México, hay numerosas joyas escondidas donde la vida es sencilla y los precios de las propiedades son bajos, aunque también hay muchos vecindarios con alta demanda de vivienda.

Además, en México, la tendencia global continua de la migración humana de áreas rurales, como granjas y pueblos pequeños, hacia áreas metropolitanas sigue siendo fuerte. Similar a otras naciones prósperas, este patrón de migración ha llevado a una inflación inmobiliaria gradual e incremental, impulsada principalmente por la expansión urbana.

Las excepciones a este patrón son destinos populares para expatriados como Ciudad de México y Tijuana, donde los precios de las viviendas se han duplicado (o más) en la última década. La mayoría de las grandes ciudades mexicanas, como Puebla y Guadalajara, son mucho menos populares entre los expatriados y muestran un crecimiento lento pero constante. 

En esta guía completa, hablaré sobre información vital sobre qué esperar, a qué prestar atención y qué necesitarás al comprar una propiedad residencial en México.

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¿Puede un extranjero comprar una propiedad en México? 

Como extranjero, tienes el derecho legal de poseer directamente la mayoría de los tipos de propiedades en México, con la excepción de aquellas en zonas fronterizas restringidas.

Ya sea que tengas un estatus de residencia temporal o permanente o solo una visa de turista, una vez que hayas comprado la escritura de título directo de una propiedad en México, tendrás la mayoría de los mismos derechos que un ciudadano mexicano.

Eso significa que el gobierno no podrá confiscar tu propiedad ni impedirte venderla. Puedes construir en tu propiedad con los permisos adecuados y transmitirla a tus herederos incluso si no son mexicanos.

Requisitos para expatriados

México tiene una rica historia cultural de forasteros invadiendo y tomando sus tierras, y aún puedes ver el trauma reflejado en sus leyes inmobiliarias. Como extranjero, incluso comprar propiedades fuera de las zonas fronterizas restringidas viene con algunas salvaguardas legales adicionales para proteger la patria.

El gobierno mexicano te concederá el derecho de comprar suelo mexicano pero solo después de que hayas firmado un acuerdo de renuncia simple llamado “Convenio de Renuncia,” con la oficina de Asuntos Exteriores (“Secretaría de Relaciones Exteriores” o simplemente SRE).

Tu Convenio de Renuncia renuncia a cualquier derecho legal internacional que puedas haber tenido para involucrar al gobierno de tu país con tu propiedad en México. Declara que aceptas ser considerado un nacional mexicano con respecto a tu propiedad inmobiliaria en México y que aceptas ceder tu propiedad al gobierno mexicano si el gobierno de tu país intenta involucrarse.

Tú o un representante legal deben visitar una oficina de SRE y presentar lo siguiente:

• Un formulario de Convenio de Renuncia correctamente llenado, el cual puedes encontrar en los enlaces a continuación
• Tu visa mexicana u otro documento de inmigración
• Documentación que contenga la ubicación y medidas de la propiedad

El propietario de la propiedad debería tener el documento de ubicación y medidas, informalmente llamado “croquis,” incluido junto con los documentos de título. Puedes pedir prestarlo para hacer una copia para llevar a la SRE.

Puedes encontrar el régimen inmobiliario general del gobierno mexicano explicando la renuncia en inglés. 

Una explicación más detallada y oficial (en español) de los requisitos específicos del Convenio de Renuncia se puede encontrar en el sitio web oficial de la agencia.

Ten en cuenta que la versión en inglés dice que procesar tu renuncia no tiene costo, pero la versión en español dice que costará alrededor de MXN5,000, así que lleva algo de dinero contigo. Debes recibir tu autorización o una respuesta dentro de 2-20 días hábiles.

Vecindario 

El contraste predominante en la calidad de los vecindarios radica entre las áreas urbanas y rurales, requiriéndote elegir entre las abundantes pero ocasionalmente menos desarrolladas comodidades, servicios e infraestructura asociados con las multitudes urbanas, o el estilo de vida más sencillo y tranquilo que se encuentra en el campo.

Ciudad de México

En 2023, Ciudad de México es considerada la ciudad más cara de México, con casas adecuadas para propietarios de clase media costando alrededor de MXN3 millones, que es el doble del promedio del país. La vivienda asequible parece estar constantemente avanzando cada vez más hacia las afueras de la ciudad.

Si estás considerando vivir en la capital, podrías encontrarte eligiendo entre un condominio pequeño en una ubicación deseable o una casa más grande situada lejos del centro de la ciudad, lo que resultaría en largos desplazamientos diarios debido al tráfico pesado. De cualquier manera, vivir en la capital podría ser preferible para ti por las oportunidades de empleo, la proximidad a locales de vida nocturna y otras atracciones.

Morelos, Querétaro, Nayarit, y Jalisco

Además de Ciudad de México, los otros estados con los precios de vivienda más altos son Morelos, Querétaro, Nayarit, y Jalisco. El precio promedio de una casa en Jalisco es de alrededor de MXN1.6 millones, que está en línea con el promedio nacional.

Si estás buscando una casa de lujo, Puebla y Querétaro están llenos de grandes mansiones que mezclan características modernas con estructuras tradicionales. Ambos están cerca de Ciudad de México pero tienen un costo y calidad de vida que es alrededor del 50% menor. 

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Querétaro es más moderno, lo que lo convierte en un buen lugar para comprar una casa adosada en una ciudad limpia y transitable. La extensa Puebla tiene muchas propiedades de lujo antiguas que son sorprendentemente baratas.

Cancún

Cancún y su vecina Riviera Maya, que incluye Playa del Carmen y Tulum, también son atractivas para los expatriados que desean comprar propiedades. La mayoría de las casas en venta aquí son nuevas o de preconstrucción. Cancún y su área circundante pueden parecer un país totalmente diferente lleno de bulliciosas multitudes extranjeras. Los precios son un poco más bajos en áreas que están más lejos de los distritos de fiesta.

Mérida

Mérida, la capital de Yucatán y una de las áreas más seguras de México, es otra ciudad cercana a la playa pero con opciones de vivienda más baratas y una vida nocturna más tranquila. Las casas en esta región están diseñadas principalmente en estilo arquitectónico colonial, evocando encanto del viejo mundo y requiriendo muchas reparaciones.

Puerto Vallarta

El mercado inmobiliario en Puerto Vallarta no está tan congestionado como el de Ciudad de México o Cancún, pero está avanzando gradualmente en esa dirección, particularmente cuando se trata de nuevas casas o condominios. Sin embargo, todavía hay oportunidad de adquirir terrenos o casas sin terminar en el área circundante a precios favorables.

Además de ser conocida como una ciudad de fiesta, Puerto Vallarta es también conocida por su patrimonio cultural y artístico. También vale la pena mencionar que la ciudad tiene muchos vecindarios en colinas y calles empedradas, lo que podría ser un desafío para caminar para aquellos con problemas de movilidad.

Baja California

Baja California, que incluye Tijuana, Cabo San Lucas y La Paz, es uno de los primeros lugares que vienen a la mente de muchos residentes de EE.UU. que están pensando en mudarse a México. 

Las ciudades más grandes de este estado están llenas de nuevos desarrollos, suburbios gentrificados y estadounidenses. Su proximidad a EE.UU. significa que su costo de vida es bastante alto y sigue aumentando. La ventaja de vivir aquí, sin embargo, es que puedes llegar a L.A. en minutos.

Guadalajara

Guadalajara es una ciudad bulliciosa que es un lugar ideal para vivir si deseas un estilo de vida relajado, pero no es ideal si quieres vivir una vida de lujo.

El área cercana al Lago de Chapala está llena de comunidades expatriadas bohemias y mayores. Puedes encontrar muchas grandes casas rústicas en venta en el terreno montañoso al lado del lago, pero ten en cuenta que el costo de vida allí está aumentando.

Oaxaca

Oaxaca es bueno para el alma pero no para el bolsillo. Si prefieres la cultura sobre el comercio, te alegrará saber que todo el estado está lleno de comunidades indígenas de vida lenta en los márgenes de la civilización. 

En Oaxaca, la tierra en áreas salvajes y no desarrolladas tiende a ser barata, mientras que las opulentas casas coloniales en la capital están sobrevaloradas.

Tipos de propiedad

México es uno de los países más diversos geográfica y biológicamente en el mundo. Puedes vivir cerca de casi cualquier forma de tierra o vida silvestre que te guste. Ten eso en cuenta al elegir un tipo de propiedad para comprar. Aquí están las opciones más comunes.

Apartamento o Condominio

Es más barato comprar un apartamento o condominio que una casa. Un apartamento o condominio puede venir con gimnasios públicos bien equipados, piscinas y otras instalaciones, pero probablemente no tendrás un patio personal o espacio en el techo. Y el vecindario alrededor de un apartamento o condominio típico puede ser más ruidoso que vivir en una casa.

Muchos condominios y apartamentos son comunidades cerradas, encerradas de manera segura detrás de altas paredes y puertas vigiladas. Las asociaciones de propietarios (HOAs) en estos tipos de viviendas generalmente cobran tarifas periódicas costosas e imponen reglas estrictas que promueven la armonía y la seguridad pero que te quitan algo de libertad para impregnar tu propiedad residencial con algo de personalidad.

El precio promedio de un apartamento o condominio es de alrededor de $1 millón, que va desde un extremo bajo de alrededor de $300,000 hasta un extremo alto en los cientos de millones.

Casa

En México, la mayoría de los vecindarios con casas regulares típicamente no tienen asociaciones de propietarios. Como propietario en dicho vecindario, tendrás la libertad de construir y decorar prácticamente como desees.

Los edificios más antiguos pueden estar cayéndose lentamente o pueden no tener las comodidades que necesitas. Las casas en México generalmente están hechas de ladrillos y concreto, por lo que son más resistentes y duran más que las construidas con madera y fibra de vidrio.

Sin embargo, hay algunos problemas comunes en las casas mexicanas que debes tener en cuenta:

• Humedad o moho en las paredes
• Mala ventilación
• Techos en deterioro
• No hay cisterna de agua
• Tanque de agua de asbesto
• Baja presión de agua
• Acceso inseguro

El precio promedio de una casa regular en México es de aproximadamente $1.4 millones. Tal casa generalmente tiene dos pisos y tres o cuatro habitaciones en un lote que mide alrededor de 150 metros cuadrados. Las casas en Morelos, Querétaro, Nayarit, Jalisco, Quintana Roo, y Baja California están ligeramente por encima del promedio nacional, mientras que el resto de los estados están por debajo.

Preconstrucción

Invertir en un desarrollo antes de que esté completamente construido puede darte un pequeño descuento sobre comprar una casa o condominio de lujo nuevo, pero necesitarás hacer mucha diligencia debida para asegurarte de que el proyecto sea legítimo. Probablemente sea prudente contratar a un abogado local para que examine a los desarrolladores, constructores, vendedores y papeleo.

Los principales riesgos aquí son el diseño o construcción de baja calidad y los retrasos que pueden resultar en fallas debido a bajas ventas, débil planificación, fraude o simplemente mala suerte.

Comenzarás llenando el formulario de aprobación del desarrollador con tu información personal. Si se aprueba, depositarás una tarifa de reserva en una cuenta de fideicomiso y tendrás dos semanas para revisar todas las regulaciones, condiciones, términos, etc., o solicitar un reembolso. 

Después de este período de revisión, generalmente harás un segundo depósito no reembolsable en fideicomiso por un total de alrededor del 30% del precio.

Ten en cuenta que este papeleo con el desarrollador es además del proceso oficial de compra. Cuando se complete la construcción y hayas terminado de pagar el resto de tu plan de pago negociado, pasarás por el proceso real de transferencia del título a tu nombre, lo cual debe hacerse de la forma normal involucrando a un notario, como explicamos a continuación.

El precio promedio de una propiedad en preconstrucción generalmente está entre el 60-80% de lo que costaría terminada y completamente nueva.

Construcción sin terminar

Los paisajes urbanos y rurales mexicanos están llenos de edificios sin terminar. La costumbre es construir lo que puedas con el dinero que tienes y luego ahorrar para construir más.

Las construcciones sin terminar se llaman “obras negras.” La mampostería en crudo podría estar terminada, pero verás agujeros en lugar de ventanas y puertas y barras de refuerzo (rebar) levantando sus brazos desde el techo al cielo.

Estas pueden ser un gran negocio si estás dispuesto a poner el esfuerzo y tiempo. Investiga las prácticas y materiales de construcción mexicana para tener una idea de en qué consistirá el proyecto antes de decidir emprenderlo. Si tienes paciencia y puedes reírte de las contrariedades, puedes terminar con una casa hermosa construida a tus especificaciones por un costo bastante bajo.

El precio promedio de la construcción es de alrededor de MXN4,000 MXN a MXN15,000 por metro cuadrado. Un trabajador de la construcción mexicano, llamado “albañil,” generalmente recibe un pago de alrededor de MXN200 – $400 por día.

Terreno

Al comprar terreno, comienza preguntando al propietario si tiene un título “ejidal” o un título privado que le permita venderse como propiedad privada. México tiene un régimen de tierras comunes llamado “ejidal” donde ciertos tipos de propiedades rurales y agrícolas se mantienen bajo un título comunal en lugar de un título privado. Estas están sujetas a todo tipo de regulaciones esotéricas que hacen muy difícil regularizarlas o venderlas. Evita este tipo de propiedades.

A continuación, verifica si los servicios públicos esenciales como electricidad, agua, alcantarillado e internet están disponibles en esa área. Ten en cuenta la proximidad a rutas de acceso, transporte público, tiendas, hospitales y escuelas, según sea necesario. Las restricciones de zonificación y licencias de construcción son más flexibles y fáciles de manejar que en la mayoría de los países desarrollados, pero pueden llevar tiempo.

El precio promedio de terreno por metro cuadrado está entre alrededor de MXN2.5 en áreas lejanas hasta MXN900 en Ciudad de México.

Encontrar una propiedad

En muchos sentidos, México sigue siendo un poco a la antigua, lo que explica por qué muchas personas buscan propiedades tanto en línea como a la manera tradicional — fuera de línea.

Si vas por el modo analógico y buscas en persona, necesitarás algún conocimiento de tu ciudad objetivo para poder enfocar tu búsqueda, y puede que tengas que pasar largas horas bajo un sol implacable. 

Aún así, un número sorprendente de propietarios, especialmente los mayores, no son expertos en internet y puede que ni siquiera tengan una cuenta de correo electrónico. Puedes encontrar algunas de las mejores ofertas en propiedades en venta por este tipo de propietario si caminas o conduces por casi cualquier vecindario en cualquier ciudad importante de México.

Si buscas digitalmente, tendrás que nadar a través de montañas de listados falsos. Las propiedades reales que veas generalmente estarán detrás de muros de intermediarios y generalmente encontrarás precios más altos que buscando letreros de “En Venta” en la calle. Pero podrás lanzar tu red mucho más amplia que en persona.

Los portales inmobiliarios populares de EE.UU. como Zillow y MLS aún son casi desconocidos en México. El mercado inmobiliario mexicano tiene sus propios portales web dedicados y sitios de redes sociales favoritos. 

En 2023, Facebook Marketplace es uno de los más concurridos, con decenas de nuevos listados publicados diariamente en la mayoría de las grandes ciudades. (Link:)

Algunos de los portales independientes de anuncios inmobiliarios más populares en México incluyen:

• Inmuebles24
• Flat
• Vivanuncios
• Lamudi
• Propiedades

Desafortunadamente, a veces más de la mitad de las propiedades que verás publicadas en línea, tanto en sitios dedicados como en mercados de redes sociales, son algún tipo de estafa obvia. La buena noticia es que estas estafas son bastante fáciles de identificar.

Mantente lejos de cualquier listado donde veas:

• Solo fotos del exterior de la propiedad, a menudo de Google Maps, sin fotos del interior.
• Las palabras “recuperación bancaria” o “remate bancario,” que significa subasta bancaria. Estos tendrán precios atractivamente bajos, pero te pedirán depositar un gran anticipo y luego esperar unos meses o años hasta que el místico banco libere los papeles mágicos.
• Cualquier frase como “increíble oportunidad,” “en tiempos de crisis,” “debajo de su valor comercial,” “invierte en tu patrimonio,” “haz tu sueño realidad,” que son formas comunes de decir, “Esto es una estafa.”

Si puedes, intenta visitar las propiedades que ves en línea incluso antes de responder al anuncio. Podrías desactivar un fraude antes de que comience preguntando en persona si ese lugar está en venta. 

También puede ser extremadamente valioso charlar de manera sincera sobre la propiedad y la zona con los propietarios y vecinos.

Avalúos Obligatorios del Gobierno

Una vez que encuentres una propiedad que te guste, puede que te sientas tentado a comenzar tratando de negociar el precio a la baja. Eso podría no ser buena idea en México debido a los avalúos obligatorios del gobierno.

Parte del proceso de compra de propiedades requerido por el gobierno mexicano, del cual hablaremos en detalle más adelante, es programar un avalúo del valor del mercado oficial de la propiedad por un tasador certificado por el gobierno. 

En México, este avalúo se llama “avaluo”. Técnicamente, esto es para asegurarse de que pagues la cantidad correcta en impuestos y para desalentar la evasión fiscal mediante la fijación de precios, por debajo de la mesa. 

El avalúo de la propiedad suele ser el último paso, programado justo antes del pago oficial y la transferencia del título.

En la práctica, estos avalúos son notorios por descarrilar muchas ventas de propiedades y a menudo aseguran que cualquier negociación hacia abajo del precio está muerta en su llegada. Puedes negociar un precio más bajo todo lo que quieras al principio. 

Incluso se puede firmar un papel de garantía o promesa, pero cuando el avalúo del gobierno llega en el último segundo, si es más alto que tu precio negociado, los vendedores encontrarán maneras de zafarse de sus promesas y retractarse de la venta.

Para ser justos, los compradores también se retiran de las ventas de propiedades si el avalúo del gobierno resulta en un valor de mercado mucho más bajo. Pero muchos compradores terminarán persiguiendo la venta frente a un avalúo del gobierno más bajo, mientras que muy pocos vendedores completarán la venta frente a un avalúo del gobierno más alto.

Incluso en la rara ocasión en que el vendedor accede a mantenerse al precio más bajo negociado, aún tendrás que pagar impuestos sobre la diferencia entre el precio avalúado por el gobierno y el precio de venta más bajo. Todas tus tarifas adicionales de notaría y registro, de las cuales hablaremos en detalle más adelante, también estarán ancladas al precio del avalúo más alto.

Proceso de Compra

Una vez que hayas llegado a un acuerdo de precio con el vendedor de una propiedad que te gusta, es hora de comenzar el proceso de compra. Los pasos en el proceso de compra solo se siguen vagamente (es decir, no estrictamente). Puedes reorganizar los pasos basado en tu caso específico.

En México, el proceso de compra de una propiedad debe ser supervisado por un notario público oficial.

Tu Nuevo Mejor Amigo: El Notario Público

Los notarios en México tienen un papel legal mucho más prominente que en muchos otros países, especialmente en el mercado inmobiliario. 

Debido a esta mayor participación legalmente mandatada, los requisitos que los aspirantes a notarios deben cumplir antes de ser designados por su gobierno estatal también son bastante estrictos. Esto ayuda a proteger a todos los involucrados.

Como comprador, tienes el derecho de elegir qué notario quieres contratar para supervisar la venta de la propiedad. El notario que elijas se asegurará de que todos los documentos y permisos requeridos del vendedor y comprador sean legítimos y supuestamente libres de errores. 

Se asegurarán de que la propiedad no tenga deudas, reservas, embargos, hipotecas, disputas, o avisos, y que esté registrada correctamente con todas las agencias gubernamentales adecuadas. También prepararán la nueva escritura de título, programarán el avalúo de la propiedad del gobierno, calcularán y te ayudarán a pagar los impuestos que deberás, y finalmente, atestiguarán la transferencia del título y certificarán y registrarán la escritura.

Si no estás familiarizado con los notarios públicos en el estado donde deseas comprar, puedes buscar en línea el directorio de notarios de tu gobierno estatal o revisar esta lista de todos los notarios oficiales en México. 

Si estás comprando propiedad a través de una agencia de bienes raíces, probablemente tengan un notario preferido con el que les gusta trabajar.

Está bien si no tienes idea de qué notario escoger. No hay tanto en juego con esta elección debido a las siguientes razones:

• Algunos notarios cobran un poco menos que otros, pero cada año, cada estado emite una guía de pagos oficial que sus notarios deben respetar, por lo que las diferencias de precio serán casi insignificantes. Puedes esperar que te cobren alrededor del 3% del valor de la propiedad, como explico en la sección abajo sobre Impuestos y Costos Extra a Esperar. Aquí está un ejemplo de la guía de pagos de notarios de Jalisco para 2023. 
• Algunos notarios pueden estar un poco más organizados que otros, pero es difícil saber a menos que obtengas una recomendación de un amigo.
• La ubicación puede ser un factor. Puede que quieras elegir un notario con oficinas cerca de ti o de la propiedad.

Puedes buscar en línea el nombre completo de cualquier notario potencial que estés considerando para asegurarte de que no estén involucrados en escándalos de corrupción ni investigaciones en curso. 

A la gente le encanta quejarse, así que está bien si encuentras algunas quejas menores en el perfil de Google Business de tu notario, por ejemplo. Si están activamente listados en el directorio de notarios de tu gobierno estatal, probablemente estén bien.

Cuando encuentres uno que te guste, puedes llamar o enviar un correo electrónico a su oficina o simplemente presentarte, presentarte y contarles sobre tu compra de propiedad. Te informarán qué necesitan de ti y del vendedor.

México se enorgullece de su economía más personal. Muchas veces, los vendedores y compradores irán juntos a la primera visita notarial, para que todos puedan estrechar la mano, escuchar la evaluación inicial del notario y sentir el ambiente.

A veces vienen miembros de la familia. Muchos recuerdos y medios de vida de las personas pueden estar involucrados, y con estas grandes sumas de dinero en juego, puedes esperar que muchas partes estén interesadas. Trata de mantener tu trato entre ti y las personas nombradas en la escritura del título, pero nunca, jamás, seas grosero.

Diligencia Debida DIY

Si estás comprando directamente del dueño, puedes ahorrarte tiempo haciendo un poco de diligencia debida personal antes de involucrar a un notario. 

Pregunta para ver la escritura de la propiedad y la identificación del vendedor, y verifica que:

• Los nombres coincidan en la escritura e identificación
• Solo haya un propietario listado o que todos los copropietarios estén de acuerdo con la venta
• El nombre de la calle y el número en la escritura son correctos
• No haya reservas listadas en la escritura, como una hipoteca impagada, que pueda impedir su venta
• Es un documento original, no una fotocopia
• Está firmado y sellado por un notario válido

Si encuentras alguno de los problemas anteriores, eso no hace inmediatamente que la venta de la propiedad sea un fraude o un no iniciador. Los errores, los papeles perdidos y las obligaciones olvidadas son un elemento básico de la burocracia mexicana.

Tu notario revisará los documentos en detalle más tarde también, se asegurará de que todo sea legítimo y te dirá qué contratiempos esperar antes de que cualquier cantidad de dinero cambie de manos. En resumen, los errores pueden corregirse, los documentos originales perdidos pueden reemitirse, y las reservas y avisos pueden cancelarse, siempre y cuando tengas suficiente tiempo. Los copropietarios tercos pueden ser difíciles de convencer, por lo tanto, no tengas muchas esperanzas a menos que estés seguro de que todas las partes listadas en el título quieran vender.

Renuncia de Asuntos Exteriores

En algún momento de este proceso, tu notario necesitará tu Convenio de Renuncia autorizado de SRE del que hablé en la sección anterior sobre Requisitos para Expatriados. Esto puede tardar desde unos días hasta casi un mes en ser emitido, por lo cual cuanto antes apliques una vez que tengas una propiedad en mente, mejor.

Anticipo

En comunidades rurales más lentas, los vendedores suelen estar felices de esperar hasta que toda la documentación necesaria sea gradualmente digerida por la máquina gubernamental. Sin embargo, en áreas de alta demanda, los vendedores pueden estar constantemente recibiendo ofertas de otros compradores potenciales que son mucho más insistentes que tú.

Para tranquilizar a todos, muchas ventas de propiedades comienzan con ambas partes firmando un contrato de Promesa de Venta, denominado informalmente “compromiso” o “convenio de compraventa”, a cambio de un pequeño anticipo, llamado “anticipo.” El anticipo suele ser alrededor del 5-10% del precio total de venta, y generalmente hay tarifas de cancelación si alguien decide retirarse.

Una forma segura y sencilla de hacer esto es pedirle a tu notario o a uno de sus abogados internos que redacte un contrato de Promesa de Venta específicamente para tu caso, y luego ir a la oficina juntos con el vendedor para firmar el contrato y pagar el anticipo. Este servicio no está incluido en las funciones habituales de venta de propiedad de tu notario, por lo que te cobrarán extra, generalmente alrededor de MXN4,000-5,000.

Documentación que Necesitarás

La mayoría de tus visitas iniciales con tu notario serán sobre reunir y verificar toda la documentación necesaria. Estos son algunos de los documentos más comunes que tu notario te pedirá:

• ID válido
• Acta de nacimiento
• Visa mexicana o tarjeta de residencia
• CURP
• RFC
• Convenio de Renuncia

El CURP es un número de identificación único asignado a todos en México. El RFC es un número de identificación fiscal mexicano. Anteriormente, los notarios solían usar un CURP y RFC genérico cuando trataban con extranjeros, pero la ley cambió recientemente para exigir que todo extranjero que compre propiedad tenga un CURP y RFC personal. Afortunadamente, es bastante fácil obtenerlos, siempre que tengas un documento migratorio mexicano válido.

Si la propiedad está en cualquiera de las zonas restringidas, necesitarás la documentación de tu fideicomiso de tierra o corporación de la que hablaré en la sección sobre Restricciones y Limitaciones. Si estás comprando una propiedad en pre-construcción, lleva toda tu documentación de pre-construcción para que tu notario pueda verificar los contratos y permisos.

También te pedirán tu número de teléfono, dirección de correo electrónico, ocupación y un nombre que puedan designar como tu beneficiario en caso de que algo improbable te suceda.

Aquí están los documentos que el vendedor probablemente necesitará traer:

• ID válido
• Acta de nacimiento
• Acta de matrimonio (si la propiedad es copropiedad de cónyuges)
• Comprobante de domicilio actual
• CURP
• RFC
• Constancia de Situación Fiscal
• Recibo más reciente de impuesto predial
• Certificado que pruebe que no hay deuda de impuesto predial, llamado “Certificado de No Adeudo Predial”
• El recibo más reciente de agua de la propiedad
• Certificado que pruebe que no hay deuda con la empresa de agua, llamado “Certificado de No Adeudo Agua”
• Si estás comprando un condominio o departamento, el régimen de propiedad y cualquier documentación o recibos requeridos por el HOA
• Si estás comprando un terreno, pueden necesitar traer una “Constancia de Alineamiento y Numero Oficial” para probar los límites de la propiedad y el número de calle
• Escritura original certificada por notario, llamada “escritura”

La mayor parte del tiempo que pases en este proceso de compra será esperando que tu notario revise la documentación anterior y luego corrigiendo errores y resolviendo problemas que encuentren en los documentos. 

Si tú y el vendedor pueden reunir rápidamente todos estos documentos y luego tu notario no encuentra errores o detalles que necesiten discutir, podrías terminar el proceso en unas pocas semanas. Entonces deberías salir inmediatamente a comprar un billete de lotería porque las estrellas están alineadas a tu favor.

Tu notario usará la información de todos esos documentos para redactar un contrato de venta de propiedades y una nueva escritura certificada a tu nombre, así como toda la documentación de impuestos necesaria.

Avalúo del Gobierno

Una vez que tu notario esté satisfecho con toda la documentación y justo antes de hacer una cita para la firma, programarán a un tasador del gobierno para que visite la propiedad. 

El tasador tomará fotos de la propiedad y las calles y el vecindario que la rodean. Tomará en cuenta la ubicación, la infraestructura cercana y las amenidades, así como las ventas recientes de viviendas en el área y le dará al notario una estimación oficial del valor comercial de la propiedad. El vendedor necesitará estar disponible para dejar entrar al tasador.

A los notarios les gusta esperar hasta el último momento para enviar al tasador. Si envían uno antes y luego resulta haber un obstáculo insuperable en la documentación, nadie quiere pagar por el avalúo de una casa que no van a comprar.

Tu notario usará la estimación del tasador o tu precio de venta, el que sea más alto, para calcular todos los impuestos que debes, así como sus honorarios y algunos otros cargos menores de registro y protocolo. 

El costo del avalúo se incluirá en tu factura junto con tus honorarios notariales, impuestos, etc., que pagarás el día de la firma. En la mayoría de los casos, puedes esperar que el avalúo cueste unos miles de MXN.

Los vendedores a menudo obtienen un avalúo oficial de la propiedad antes de poner su propiedad en el mercado y basan su precio en la estimación oficial. La mayoría de las propiedades se venden por un precio similar o ligeramente más alto que la estimación. 

Si una estimación resulta mucho más baja o más alta que un precio de venta original, los vendedores o compradores generalmente intentan apelar a las leyes universales de equidad para ajustar el precio de venta o cancelar la venta. 

Incluso si, y estoy hablando contigo, señor Lottería, logras convencer a tu vendedor para mantener un precio mucho más bajo que en tu estimación oficial, el gobierno te hará pagar un impuesto sustancial sobre la diferencia, como hablaremos a continuación.

Transferencia y Firma

Una vez que el contrato de venta, la escritura y los documentos fiscales están listos, tu notario hará una cita contigo y con el vendedor para firmar la documentación y transferir el pago.

En general, los notarios prefieren que ambas partes traigan sus teléfonos listos con sus aplicaciones bancarias de un banco mexicano. De esa manera, todos los involucrados pueden supervisar la transferencia y llegada en tiempo real. Puede que puedas acordar el pago de una manera diferente si es necesario.

Después de haber pagado la propiedad, también necesitarás pagar tu impuesto de adquisición de propiedad y el avalúo de propiedad, el registro de propiedad y las tarifas notariales en la cita de firma. Asegúrate de obtener recibos de todas las tarifas, especialmente tu recibo de impuestos, en el formato reconocido oficialmente, llamado “Comprobante Fiscal Digital por Internet” (CFDI).

Cuando hayas firmado, transferido y estrechado manos por todos lados, la propiedad será oficialmente tuya. Tu notario certificará y registrará tu nueva escritura en la Oficina de Registro de la Propiedad de tu estado. 

Puedes encontrar tu “Registro Público de la Propiedad” local en línea y luego ir en persona con tu identificación y escritura para asegurarte de que tu notario registró tu propiedad correctamente a tu nombre.

Impuestos de Propiedad y Costos Extras a Esperar

Las tasas impositivas y las tarifas fluctúan un poco dependiendo de en qué estado estás comprando propiedad. Intentaré darte un porcentaje general para esperar, pero si estás comprando en un estado de alta demanda, tus tasas de impuestos y tarifas serán más altas, y si estás comprando en un estado de baja demanda, serán más bajas.

Un buen consejo para mantener en mente es que todos tus costos extras generalmente terminarán siendo entre el 5-10% del precio de venta de la propiedad, generalmente alrededor del 6-7%:

• El registro y validación del título costará alrededor de medio por ciento del valor de la propiedad.
• La tarifa del avalúo de la propiedad será alrededor de un tercio de un por ciento de su valor.
• Las tarifas notariales deberían ser alrededor del 2-3%. Puedes buscar en línea las guías de tarifas notariales publicadas por tu estado, llamadas “arancel”, si deseas ser específico e investigar todas las tablas, porcentajes y fórmulas.
• Tu parte de los impuestos de adquisición de la propiedad también debería estar alrededor del 2-3% del valor de la propiedad.
• Hay algunas otras tarifas menores de protocolo que no deberían sumar más de unos pocos miles de MXN.

Si el precio de venta de tu propiedad es más del 10% inferior a la estimación del valor de la propiedad en tu avalúo oficial, deberás pagar un impuesto adicional, llamado ISR, sobre el valor extra que estarás recibiendo. Este impuesto se basa en muchos factores complicados.

Tu notario enviará las cifras a la oficina de impuestos (SAT), y el SAT les dirá cuánto debes. Dependiendo de tu estado, este impuesto debería estar alrededor del 20-30% del valor extra.

La práctica común es preguntar a tu notario qué podemos hacer para evitar el ISR. Esto podría salir bien o podría causarte a futuro una serie de problemas. Yo recomiendo no hacerlo.

Impuestos y tarifas continuas

Tu impuesto inmobiliario anual, llamado el “predial,” vence cada enero. En lugar de una tasa o porcentaje fijo, se basa en el tamaño y ubicación de tu propiedad, el valor del terreno y la construcción, la antigüedad de los edificios, etc.

Puedes esperar pagar entre unos $100 – $700 MXN por año para la mayoría de las propiedades o quizás un poco más para propiedades de lujo.

Si compras un departamento o condominio, también tendrás que pagar cuotas de mantenimiento continuas. Estas generalmente suman alrededor del 5-7% del valor de la propiedad cada año.

¿Cuánto tiempo tomará todo esto?

Una vez que tú y el vendedor estén de acuerdo en una transacción de bienes raíces, deberías poder cerrar en unas pocas semanas si no surge nada imprevisto. Aquí hay algunos retrasos comunes:

• Si tienes que corregir errores o restricciones en el título, esto puede significar emitir uno nuevo, lo que le tomará al notario unos meses.
• Si estás comprando terreno sin límites claramente marcados o un número oficial de calle, el proceso oficial de “alineamiento” puede tomar algunas semanas adicionales.
• Si compras una propiedad que tiene algún tipo de disputa, ya sea por desacuerdos de copropiedad, problemas de construcción, un título comunal, invasores, etc., tu propiedad también estará en disputa. Las disputas pueden tardar años en resolverse, así que evita estas o trae mucha paciencia y una novela larga para leer en todas las filas.

¿Necesito un abogado?

En México, tu notario realiza todas las funciones que un abogado podría hacer en otro país. Los notarios mexicanos cuentan con equipos de abogados capacitados para encargarse de cualquier problema legal imaginable.

Muchos abogados independientes te dirán que tienen información privilegiada sobre qué notarios hacen el mejor trabajo al mejor precio. Esto podría ser cierto o pueden solo canalizarte hacia sus amigos personales.

Si andas corto de tiempo, puedes contratar a un abogado y darle poder notarial. Entonces puedes seguir con tus otros asuntos y dejar que te represente ante el notario y se encargue de la mayor parte del proceso por ti.

Al comprar una propiedad en preconstrucción, también puede ser prudente contratar un abogado para que te ayude a verificar la documentación del desarrollador.

¿Necesito un agente de bienes raíces?

Si estás dispuesto a hacer el trabajo de encontrar tu propiedad, investigar el área y el vendedor, elegir un notario, leer todos los contratos necesarios, etc., puedes comprar una propiedad sin pasar por un agente de bienes raíces.

Si no tienes el ancho de banda mental necesario o quieres asegurarte completamente de que nada se pase por alto, un agente de bienes raíces puede tomarte de la mano por alrededor del 2-5% del costo de la propiedad.

Generalmente tendrán abogados internos, historial de trabajo con un notario local y contratos pre-hechos que pueden reducir mucho el problema y la preocupación.

¿Necesito seguro de título?

Tu notario te dirá que no necesitas seguro de título porque es su trabajo asegurarse de que el título sea válido y transferible antes de que se realice cualquier transacción monetaria.

Sin embargo, los notarios no son infalibles, y es posible que un problema de papeleo que el notario pensó que era solucionable antes de que pagaras tu anticipo resulte ser insolucionable después. En este caso, el seguro de título podría ahorrarte el costo de tu anticipo.

¿Necesito hablar español?

Si estás comprando propiedad en la capital, una ciudad fronteriza, una playa popular u otro lugar de alta demanda, los representantes inmobiliarios involucrados generalmente harán lo imposible para acomodarse a ti, incluyendo proporcionar personal que hable inglés.

Si compras en un lugar de baja demanda, probablemente necesitarás hablar español o llevar un intérprete para ayudarte a entender toda la documentación complicada y asegurarte de que estás en la fila correcta en las oficinas gubernamentales adecuadas.

Restricciones y limitaciones

La Constitución Mexicana prohíbe a los extranjeros ser dueños directos de propiedad en una franja de territorio restringido a lo largo de sus fronteras, tanto marítimas como terrestres.

En la década de 1970, el gobierno encontró una manera de incentivar la inversión permitiendo a individuos extranjeros poseer indirectamente pedazos de tierra restringida para uso residencial a través de un fideicomiso de tierras estrictamente supervisado, llamado un “fideicomiso“.

También puedes comprar tierra restringida para uso comercial abriendo una corporación mexicana, pero no entraremos en eso aquí.

Si quieres comprar propiedad dentro de aproximadamente 60 millas de una frontera terrestre o 30 millas de una costa, necesitarás llevar a cabo algunos pasos adicionales.

Comprando propiedades restringidas con un fideicomiso

Un fideicomiso es un fideicomiso de tierras mediado por un banco mexicano donde tú eres el beneficiario. El gobierno mexicano o dueño anterior venderá el título de la tierra a tu fideicomiso bancario, y el banco estará bajo una estricta obligación legal de seguir tus instrucciones sobre el control y uso de la tierra. Sí, los fideicomisos de tierras pueden venderse a otros fideicomisos de tierras.

Puedes vivir en la propiedad, rentarla, ponerla en el mercado o construir en ella y dejársela a quien desees en tu testamento. Abrir el papeleo extra del fideicomiso lleva un poco de tiempo, pero terminarás con los mismos derechos de propiedad que si hubieras comprado un título a tu nombre.

Tu fideicomiso de tierras tendrá una duración de 50 años, que puedes renovar indefinidamente. Las tarifas iniciales para establecer el fideicomiso sumarán alrededor de $14,000 MXN, y las tarifas de mantenimiento anual serán de menos de $1,000 MXN, a partir de 2023.

Ahora, te toca a ti

Incluso en los destinos mexicanos más populares donde el mercado inmobiliario está mostrando un crecimiento drástico debido al aumento drástico de la demanda, comprar propiedad en México sigue siendo mucho más económico que en el país desarrollado promedio.

Ajustando por inflación, los precios de viviendas en México han subido alrededor del 25% en los últimos 10 años. Durante el mismo periodo, los precios de vivienda subieron alrededor del 60% en los EE.UU. y alrededor del 90% en Canadá.

Espero que este recorrido por el Camino del Sueño Mexicano te haya ayudado a establecer algunas expectativas, minimizado algunas incógnitas desconocidas y te haya dado algunos números sólidos en los que pensar.

Si puedes manejar un poco de burocracia y una pizca de incertidumbre, encontrarás un mercado inmobiliario sorprendentemente bien organizado con hermosas vistas, riesgos limitados y mucho espacio para crecer.